江蘇常州曦城商業(yè)整體操作策略建議_54ppt_xxxx年-文庫吧在線文庫
【正文】 區(qū)域新建社區(qū)的開發(fā)、銷售、入住，人口會逐漸導入。 ? 已售商鋪最早在 2023年 9月交付，目前尚在建設中。 ? 競品商業(yè)街鋪約有 1/5的數量未推，另外在御源林城南側將會有約 92萬平方米的寶龍項目和預計約 50萬平方米的龍湖項目兩個大型項目推出，因此區(qū)域未來競爭將會非常激烈。 現有商業(yè) — 星港花園 現有商業(yè)小結 1. 現有社區(qū)配套商業(yè)均以打散銷售為主，后期只提供基礎物業(yè)管理服務。 目前三、四層基本上為辦公，已成為中小企業(yè)的聚集地，無形中成為了 “創(chuàng)業(yè)園 ”孵化基地。項目建成后，將引進國際、國內領袖品牌商家作為主力店，打造集購物、旅游、娛樂、餐飲、休閑、游樂、文化、酒店式公寓等功能于一體的城市主流商業(yè)廣場。 ? 商鋪面積從 。 ? 商業(yè)主要分布在香樟路，玫瑰路沿街，茶花路和合歡路上也有部分商業(yè)存在 商業(yè)概況 — 平面示意圖 2 3 4 5 6 16 17 香樟路 茶花路 玫瑰路 合歡路 本案商業(yè)分布較分散，且以裙商為主，在商業(yè)氛圍的營造及人流的集聚方面相對有限。 ? 本項目商業(yè)主要依靠的道路 —— 玫瑰路仍處于改造施工中，緩慢的進度將會嚴重影響商業(yè)的展示。若加上 2地塊商業(yè) 8000平米，則總體商業(yè)體量將達到 33000平米，已達到一般的商業(yè)中心規(guī)模。 規(guī)劃 未來將增加公交線路，星港大道和茶花路上將興建兩條軌道交通，公共交通能力將大大增強。 商業(yè)概況 — 2樓商鋪概況 2商業(yè)面積表 房號 面積（平米） 樓層 21 2 22 2 23 2 24 2 25 2 26 2 27 2 28 2 29 2 210 2 211 2 212 2 213 1 214 1 215 1 216 1 217 1 218 1 219 1 總計 —— ?2商鋪在茶花路與香樟路交界處，為裙商。 二、區(qū)域發(fā)展 周邊住宅情況 項目名稱 總建面積 （萬 m2） 預計戶數 去年年底已交房戶數 今年交房戶數 楓林雅都 17 1400戶 1100戶 5月交 300戶 景瑞曦城 42 3000戶 750戶 / 凱爾風尚 20 1500戶 / 5月 300戶 青楓公館 18 1300戶 850戶 6月 450戶 好享家 12 900戶 600戶 6月 300戶 鴻意錦苑 17 1200戶 / 5月 100戶 御源林城 28 2100戶 1300戶 / 合計 154 11400戶 4600戶 1450戶 區(qū)域成熟度 ?去年年底周邊項目交房 4600戶；今年 6月份周邊項目將有一次集中交房，共計達到 1450戶。 市場分析 — 寶龍廣場 結論 區(qū)域內人口導入的日益增多與大型商業(yè)項目的啟動將為本案帶來更加良好的商業(yè)開發(fā)氛圍進而促進商業(yè)產品的去化。 現有商業(yè) — 星港花園 ? 位于星港大道北側，為已建成項目，商鋪全部銷售完畢； ? 商業(yè)部分為 2層沿街商鋪，沿星港大道分布； ? 商鋪總量約 9000平米左右，社區(qū)人口約 4000人左右。 4. 經營檔次偏中低檔，主要服務自身小區(qū)居民，提供居家日常消費所需。 ? 項目商鋪目前報價為 8500元 /平方米。 ?隨著周邊項目入住率增加、步行街規(guī)劃落實及寶龍廣場等大型商業(yè)項目上市，將吸引市場關注度提升并促使大量人流導入，對區(qū)域內項目的商鋪產品的去化形成有力支撐。 目前本案周邊商業(yè)需求量小、商業(yè)氛圍弱，缺乏消費支撐，但隨著周邊項目入住率增加、步行街規(guī)劃落實及寶龍廣場等上市，將吸引大量商業(yè)需求 。 ? 商鋪產品銷售前期應著力引入部分品牌主力店以產生品牌與集聚效應，進一步促進商鋪的銷售。 調整業(yè)態(tài)分布 — 餐飲美食 特色餐飲、休閑餐飲、中西快餐 調整業(yè)態(tài)分布 — 賣場 主力店，超市大賣場。 調整業(yè)態(tài)分布 獨棟商業(yè)樓，地下一層至三層，分散銷售存在困難，將考慮引進主力店，以購物為主，兼顧餐飲、娛樂等。 綜合以上情況，綜合利潤空間與去化速度，建議本項目銷售均價為 —— 10000元 /平方米 ? 具體單價制定應以戶為單位，根據面積、開間以及具體位置進行細分。 新的商業(yè)中心需求： 步行街的規(guī)劃落實及寶龍廣場的上市，新的鐘樓區(qū)商業(yè)中心形成指日可待，由此創(chuàng)造并吸引大量消費需求。 ? 一期商鋪均價 9000/平米；目前 2期商鋪均價 /平米 ,購買無優(yōu)惠。 項目名稱 總套數 （商業(yè)） 開盤時 間 已推套數 去化套數 剩余套數 未推套數 未來競爭量 （套數） 御源林城 90 90 88 2 0 2 凱爾楓尚 124 68 52 16 56 72 楓林雅都 78 78 76 2 0 2 青楓公館 20 20 12 8 0 8 好享家 30 30 27 3 0 3 港龍華庭 65 65 50 15 0 15 楓逸人家 30 未定 / / / 30 30 合計 437 351 305 46 86 132 ? 目前周邊已推商業(yè)已基本去化，剩余不到 24%，短期內區(qū)域競爭有限。 ?租金水平：
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