【正文】 二、項目營銷策略1. 價值營銷 162. 活動營銷 153. 渠道營銷 134. 體驗營銷 145. 項目策略推廣6. 策略提案 177. 項目策略 198. 媒體整合 159. 價格策略 13（擬稿）一、地理位置分析 濉溪縣概述濉溪縣位于安徽省北部，是淮北市唯一市轄縣，縣城依市而建，全縣轄 11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一個省級經濟開發(fā)區(qū)，面積 1987平方公里，人口 106萬。舉全縣之力打造的省級開發(fā)區(qū) 濉溪經濟開發(fā)區(qū)， “ 七通一平 ” 全面實現(xiàn)，服務配套設施已經完成。濉溪縣老城石板街濉河淮北治理段項目地理位置? 政區(qū)，商區(qū)，民區(qū)，綠化風景區(qū)，雅韻悠然 ……濉溪鎮(zhèn)人口狀況分析? 總人口 100多萬，? 城市人口占總人口比例的 22%。園區(qū)供電、通信、綠化、排水等配套設施基本完成，初步具備了項目入駐條件。所謂的 “ 品質樓盤 ” 無非是做做表面現(xiàn)象。東面老濉河淮北治理段，寇灣汽車城。日期介紹：一、二期 08年 12月 31與 09年 11月 28，三期 20233月 28。項目弊端：配套設施及人文景觀不足，綠化面積小，基本達不到 30%，且粗糙。 價格先低后高，跨度較大。價格也相對高。項目 SWOT分析 11? 項目區(qū)位優(yōu)勢? 項目地處濉溪縣老城區(qū)商業(yè)核心地段，是本區(qū)商業(yè)、政治、金融、教育、觀光、工業(yè)中心。東南西北，一分鐘，我們出發(fā)吧！項目 SWOT分析 12 項目品牌優(yōu)勢? 某某大師的園林景觀? 某某大師的建筑設計? 龍澤房地產營銷策劃? 某某物業(yè)管理公司 項目規(guī)模優(yōu)勢? 多達 5000余人居住? 136720平米總建面? 感受和諧大家產品規(guī)劃優(yōu)勢分析 11實力打造盛殿級皇家花園社區(qū)！產品規(guī)劃優(yōu)勢分析 12 實力規(guī)劃，唯宮殿設計。目前，市區(qū)與縣城已連為一體，正在籌建的濉溪縣閘河東路，按照淮北市總體規(guī)劃，該路段被稱為淮北市六馬路。項目創(chuàng)辦嘉和雙語幼兒托教所（全日制）也將有較大的影響力。但隨著本案的開工、宣傳、造勢，局面也會進一步扭轉。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，淮北二手房上周五單日交易量為 46套，創(chuàng)下歷史新高。隨著本案的落成，必將改寫濉溪縣人市區(qū)購房的 “暫時必然性！ ”項目威脅分析 12三：競爭對手威脅 濉溪縣正規(guī)房地產市場不及五家。濉河環(huán)境污染也是很大的問題。 ② 交通不便利； ③ 周邊配套不足，讓人有偏遠感。 ③ 高端產品價格、后期費用等固有抗性帶來風險。產品定位（客戶） 13? 周邊學校教師? 當?shù)刈? 企事職工? 商業(yè)人士? 新城人群? 市區(qū)人群產品定位（ 原則 ） 15? 開發(fā)產品與市場需求相協(xié)調的適應性? 開發(fā)產品的套總面積需要考慮綜合開發(fā)成本，盈利目標下所設定的銷售單價與銷售套總價之間的關系，如果套型面積過大，將導致套總價過高而與目前淮北市場需求的承受力差距甚遠。? 個性化產品 戶型設計? 注重戶型設計的靈活性和高適用性。此類客戶基本為中、高層管理者，高文化白領，個體業(yè)主與事業(yè)單位高管。? 撫過橋身漢白玉雕欄，步入蔥翠的林蔭大道，即至中央景觀園林，視覺豁然開朗。 ” ? 筑山、理水、植物、建筑的手法，使渾厚大氣與委婉含蓄的京派皇家林園之美，成為御花園的園林精要。? 禪室清音：? 路彎林濃處，豁然開朗，一角方亭，一杯香茗，一架古琴，一方棋子，輕風徐來，琴音古雅，任世間不盡喧囂，到此直覺萬事澄明。? 四季逸景：? 春之蔥郁，夏之燦爛，秋之靜美，冬之禪寂，在紫御府南園林的 “春山、夏山、秋山、冬山 ”四季山中，通過幾方石、一溪水、幾叢竹、幾株花，便把大地季節(jié)更迭之美，淋漓盡陳。 3抓住項目的目標客戶，促使其下定購買。針對買卡客戶聯(lián)動（買卡送房）（ 1）買卡送一定數(shù)量的購房首付定金（ 2）御花園會員卡積累，每滿 100的整數(shù)倍，舉行抽獎送房或車—— 硬性聯(lián)動建議售樓處與購卡地點進行功能性聯(lián)動 —— 售樓處與購卡地合并利用現(xiàn)有購卡地與售樓處進行建筑物的結合，使達到 “買卡必經模型區(qū)、買房必知會員卡細則 ”的效果。例如設立：濉溪縣志里描述的神仙張果老帝王特色的乾隆座像釀酒的劉伶或詩仙李白等活動營銷總體營銷策略價值營銷 渠道營銷 體驗營銷活動營銷常規(guī)價值賦予 突破價值賦予活動營銷 11活動營銷名家書畫展冷餐聯(lián)誼會夜賞菊花品茗賽詩會美食節(jié)活動營銷 12名家書畫展 在前期，人們對御花園還沒有很清晰的概念，所以要在人們認知以前，做前期的產品提升預熱。 9天20多萬人參展，確實美不勝收。展示內容：通過文字、圖片傳播項目的營銷信息、展示項目的文化、產品特點吸引、攔截意外客戶（根據(jù)不同時期的主題確定）。不同的廣告形式側重點會有所不同?媒體：以報紙、電視來打項目形象及提升知名度；?現(xiàn)場包裝：以營造氣氛，增加人氣為主；?宣傳品、展板：用來展示項目的各項賣點；?軟性文章、新聞：硬性廣告的必要補充，制造話題 形成熱點，引起關注。此步為強銷期。報刊：涵蓋形象及產品訴求，目標指向淮北濉溪范圍置業(yè)人群，形成廣域關注與輿論傳播，篩選有效客戶。報紙 ：《新安晚報》，《淮北晨刊》，《服務指南》 ，以硬廣為主，軟文為輔。廣播項目價格策略 11把握好項目工程節(jié)點、產品形象和市場因素對價格跳點的作用利用區(qū)域土地稀缺狀況及產品不斷升級，確保項目在不同階段的價格上漲。 07:30:2907:30:2907:303/27/2023 7:30:29 AM1以我獨沈久，愧君相 見頻 。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023很多事情努力了未必有 結 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 7:30:29 上午 7:30 上午 07:30:29三月 21 楊 柳散和 風 ，青山澹吾 慮 。 三月 217:30 上午 三月 2107:30March 27, 20231 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 07:30:2907:30:2907:30Saturday, March 27, 20231知人者智，自知者明。 三月 21三月 2107:30:2907:30:29March 27, 20231意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 27 三月 20237:30:29 上午 07:30:29三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。在保證價格平開的前提下，根據(jù)市場情況穩(wěn)步提升價格。自身網站 ：建設 御花園項目網站 ，在房地產網站設置相關鏈接。媒體整合通道 13選擇原因 ：所選擇的 戶 外廣告媒體的 優(yōu) 點是反復訴 求效果好， 對 地區(qū)和消 費 者 選擇 性強 、 傳 真度高，性價比相 對較 高，具有一定的 強 迫 訴 求性 質 。讓目標受眾了解樓盤概念。 主塑差異化形象，形成熱點引起關注。體驗營銷（ 活動） 12“ 少年書畫班 ” 夏令營抓住家長望子成龍的心態(tài)，針對項目業(yè)主或對外開放少年書畫夏令營，邀請知名的書畫夏令營老師進行培訓，以及統(tǒng)一管理。主要對象：銀行金卡客戶、電信、移動、聯(lián)通等網絡通訊運營商金卡客戶會、各行業(yè)協(xié)會、車友會、商業(yè)協(xié)會等。邀三五知己，同去大吃一番。在御花園入口處設置 中式假山帶微型瀑布景觀 ，既結合項目的建筑特色，又增加了項目的特有氣質。價值營銷（物管） 12? —— 品牌物管? 物業(yè)管理對高檔項目尤為重要。② 項目所在的幾大品牌雖不是太具規(guī)模，但競爭不可避免?；蚺R水照花，或踏步而舞，一個舞臺，給心情一個展演自我的處所。? 從長河至御花園的一段歸家之途，經過樹木、草坪、椅凳的錯落，成為可行、可游、可停、可賞的曲徑園林。? 撫云亭臨湖而立，閑暇之時，邀三朋兩友，倚亭柱、觀春景，可謂人生趣事。多種綠植蔥蘢茂盛，各色鮮花爭奇斗妍，營造出一道亮麗的風景。在市場調研展開的同時，針對顧客需求也做了詳細的調查。忽略室外環(huán)境的塑造將對項目價值的提升不利。通過對周邊市場的調查比較，本項目裝修標準、戶型設計等，均以 “中等偏高檔次物業(yè)定 ”位?？蛻粲^望心態(tài)明顯。stength優(yōu)勢 Weakness劣勢Opportunity機會 ① 項目體量大，有形成規(guī)模型社區(qū)的大家感； ② 當前房市的差異性，提供了本案產品的可塑性?；幢笔姓?25%。因為濉溪縣房產開發(fā)也是剛起步。加大散播此區(qū)域開發(fā)熱點新聞力度。公交線路不通暢，而政、企單位又都設在新城區(qū)及開發(fā)區(qū)，所以在此問題上，需要全力排除、解決。另外，濉溪老城區(qū)現(xiàn)有居民多為老年人，民房多為建國初期建設的瓦房，陰暗潮濕，且水、氣不通，巷道狹小，交通不便，居民對開發(fā)改造有積極性，群眾工作易做開發(fā)成本低廉。四大景色： 頤寧山、天興臺、撫云塔、通歲池。項目區(qū)位為淮北市、濉溪縣大力開發(fā)的集商業(yè)、政治、金融、教育、觀光、工業(yè)為一體的新區(qū)。價格便宜。日期介紹： 2023年 12月 2日開盤。學區(qū)介紹：新濉溪中學，龍華中學，文武學校，海潮電腦學校，衛(wèi)校，師范學校。項目優(yōu)勢：學區(qū)是最大的賣點，背面即是濉溪中學。政區(qū)、商區(qū)、民區(qū)、風景區(qū)于一體。從 2023年房產開發(fā)熱，在淮北這塊不大不小的市場，基本就沒有所謂的 “ 爛盤 ” 。乾隆湖大酒店、紹興服裝紡織等一批項目正在洽談并達成初步投資意向。? 濉溪鎮(zhèn)人口圖表 →濉溪縣經濟發(fā)展分析 濉溪縣舉全縣之力加快開發(fā)區(qū)建設，在政策、資金、項目上加大對六馬路的傾斜力度，去年已完成 網建設，今年基礎設施投入達到 3億元之多?？転称嚦枪方煌▏?、省道四通八達，連霍高速、合徐高速呈 “ 十 ” 字型在此交叉，驅車南下省會合肥、東進海濱城市連云港只需 2小時左右。御花園項目天帝所居，嘉和元年嘉和 一個以開發(fā)區(qū)為主體，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)為兩翼的投資載體和開放平臺已經構建。乾隆湖風景景區(qū)? 總戶數(shù) 30余萬。該鎮(zhèn)強力推進工業(yè)集中區(qū)招商，重點引進工業(yè)項目和牽動性強的項目，大力推進產業(yè)升級和結構升級。與真品質相差甚遠。烈山濕地公園。交通介紹： 4路公交，教育專線。 環(huán)境差，售樓中心位置太偏，且沿路衛(wèi)生狀況很差，嚴重破壞客戶購買欲望。與開盤相比，現(xiàn)價格已超出縣城房價。競爭對手分析 14項目名稱： 領尚春城 項目地址：開發(fā)區(qū)合緩路與銀杏路交叉口銷售電話： 2216888 開發(fā)公司：濉溪縣萬基房地產開發(fā)公司占地面積： 25000平方米 建筑類別：多層，小高層，商鋪。本項目與乾隆湖風景區(qū)不過短短 5分鐘車程，寇灣汽車城近在咫尺。小區(qū)占地面積 ，整體建筑采用中國古典明清宮廷式風格