中原中旅項目規(guī)劃及開發(fā)模式建議報告29頁-文庫吧在線文庫
【正文】 總面積 43668m2 87336m2 58952m2 6550m2 10917m2 10917 m2 218340m2 套數(shù) 379 646 375 36 55 24 1515套 首期開發(fā)套數(shù) 約 192套 約 192套 約 192套 36套 0 24套 636套 CENTALINE 中旅項目物業(yè)規(guī)劃 19 第一期 平面布置規(guī)劃： S2地塊占地 55831m2，建筑面積 m2，包括 6棟別墅， 6棟小高層， 3棟高層。 ?S2為別墅區(qū)及小高層及高層結(jié)合的建筑群。 CENTALINE 中旅項目物業(yè)規(guī)劃 22 第二期 平面布置規(guī)劃： S1地塊為住宅組團、中心廣場園林組團及商業(yè)綠化組團。 ?住宅組團為點式布置，之間留出缺口，設(shè)置園林和中心廣場，為僑香路和北環(huán)路的過往車人流留出視線點，有很好的形象展示作用 ?中心廣場設(shè)于三地塊之間，能有效的將三塊地塊融為一體。 ?S2地塊沿農(nóng)園路朝景煜花園及高級中學(xué)對面設(shè)商業(yè)配套（最多兩層），并設(shè)置地下停車場。 ?三塊地塊交界處的架空會所設(shè)置空中連廊以用來聯(lián)系 S S2 地塊和會所。 ?各個單體樓層不一，注重組團建筑群的天際線變化。 規(guī)劃 戶型配比： 三房 四房 五房 六房（ skyhouse，頂層） 復(fù)式 總計 面積 110120m2 130140m2 150165m2 170190m2 180220m2 面積比例 20% 40% 32% 3% 5% 100% 總面積 43668m2 87336m2 69869m2 6550m2 10917m2 218340m2 套數(shù) 380 646 443 36 55 1560 CENTALINE 中旅項目物業(yè)規(guī)劃 27 第一期 規(guī)劃要點： ?S3 為會所用地。 計算過程 S1占地面積 第二期建筑面積 =住宅總建筑面積 第一期建筑面積 == m2 其中：三房剩余量 =379套 192套 =187套 四房剩余量 =646套 192套 =454套 五房剩余量 =375套 192套 =183套 復(fù)式 =55套 容積 率 =建筑面積 /占地面積 =設(shè)定高層的數(shù)量為 7棟，一層 6戶， 則高層的層數(shù) =(三房、四房、五房總戶數(shù) )/(8棟 *一層 6戶 ) =(187+454+183)/(7*6)=824/48=20層 CENTALINE 中旅項目物業(yè)規(guī)劃 23 加上底層架空，頂層的復(fù)式單位外，高層平均層高為 22 層 考慮到建筑天際線及 55套復(fù)式單位的放置的排部，可在 22層的平均層高基礎(chǔ)上設(shè)置為層高錯落有致或呈弧線排步的小高層與高層結(jié)合的建筑群， 設(shè)定中心廣場及中心園林面積約為 20000 m2 所剩占地面積 4913620000=29136 m2 建筑覆蓋率 (不算中心廣場及中心園林面積 ) =一層的占地面積 /S1的占地面積 (不算中心廣場及中心園林面積 ) =820*7/29136= 規(guī)劃要點： ?高層為主（層高依單體數(shù)量且滿足容積率而定），底層架空。中心湖支流通過各住宅樓間的拱門延伸至各樓體間，最大程度的擴大湖面面積。 注：若要降低 S2地塊的建 筑覆蓋率，可增加小高層的層數(shù)，則可減少小高層的棟數(shù) 計算過程 S2占地面積 55831m2 擬定中心湖占地面積 18000 m2（其中中心島占地面積約 5000 m2，島上會所占地面積 1500 m2，會所 2— 3層） S2剩余占地面積 =5583118000=37831 m2 別墅全部設(shè)置在 S2地塊，共 24套，一棟 4 套，共 6 棟，每棟占地面積約 400 m2，別墅總占地面積 =400*6=2400 m2 則小高層及高層的占地面積 =378312400=35431 m2 設(shè)定 S2容積率為 ，則 S2地塊的總建筑面積為 *= 小高層及高層的建筑面積 =總建筑面積 別墅的占地面積 CENTALINE 中旅項目物業(yè)規(guī)劃 20 == m2 skyhouse全部設(shè)置于 S2地塊的小高層內(nèi)頂層 小 高 層 剩 余 面 積 = 小 高 層 及 高 層 的 建 筑 面 積 skyhouse 的 建 筑 面 積== m2 設(shè)置小高層為一梯三戶，且每層為一戶三房、一戶四房、一戶五房 設(shè)置小高層的層高平均為 12 層，除去底層架空，頂層的 skyhouse 單位外，還剩 10層 則小高層中三房、四 房、五房的數(shù)量 =10*3*6=180套 則 =(180/3)*(三房的平均面積 +四房的平均面積 +五房的平均面積） =60*（ 115+135+160） =24600 m2 則高層中三房、四房、五房的面積 =小高層及高層剩余面積 小高層中三房、四房、五房的面積 == 設(shè)置高層為一梯六戶，且每層為 2戶三房、 2戶四房、 2戶五房 則高層一層的面積為 =410*2=820 m2 假設(shè)高層的層數(shù)為 24層，除去底層架空，頂層 skyhouse，實為 22層 則高層的數(shù)量 =（高層中三房、四房、五房的面積 /一層三房、四房、五房的面積和） /層數(shù) =()/22=，約 3棟 6棟別墅，一棟 4戶，一層 400 m2，共 24套 6棟小高層，一層 3戶，三房、四房、五房共 180套 3棟高層，一層 6戶，三房、四房、五房共 396套 CENTALINE 中旅項目物業(yè)規(guī)劃 21 36套 skyhouse單位，在各小高層、高層建筑的頂層 建筑覆蓋率（ 不算中心湖面積 ） = （ 6*400+410*6+820*3） /37831= 注：若要降低 S2 地塊的建筑覆蓋率，可增加小高層的層數(shù)，則可減少小高層的 棟數(shù)。鑒于此地盤面積和規(guī)模都比較大，建議發(fā)展商在滿足資金調(diào)配的基礎(chǔ)之下，分兩期開發(fā)，并且主體建筑和園林規(guī)劃同時動工，同時竣工，以利樹立良好的樓盤形象，也為日后銷售方面的宣傳和推廣起到一個良好的鋪墊作用。 另外，農(nóng)科中心片區(qū)作為新興的片區(qū)之一，其優(yōu)劣勢都非常顯著，優(yōu)勢在于區(qū)位、交通和綠化。 教育配
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