【正文】 經(jīng)營狀況：人流量較大，經(jīng)營狀況較好。 重點品牌：望江 鈴木、五羊 本田、勁隆、宗申、新大洲 本田、奧克斯。 主要業(yè)態(tài)：餐飲、服飾、家電、茶葉、摩配、百貨等。 經(jīng)營狀況：該條街道經(jīng)營狀況也是自東往西漸佳，整體經(jīng)營狀況良好。 績溪中路 范圍：前園路至新安路一段。 租金狀況：該條街租金變化不大，約為 3.6 元 /平方米 /天?？兿髀房诘纳虡I(yè)大廈已被合肥百大集團收購，自 6 月 1 日起開始重新裝修，三個月后再進行營業(yè)，南部至新安大橋兩側(cè)多為一些沿街小店。 經(jīng)營狀況：人流較少，經(jīng)營狀況一般。 租金狀況：老街購物者基本為外地游客，相對而言，兩頭入口處的人氣旺一些，總體租金狀況是中間低、兩頭高，約為 2.53.8 元 /平方 米 /天。 老城主街 范圍：延安路、濱江西路、華馨路圍合的區(qū)域內(nèi) 特征： A、歷史悠久，由新安江、橫江、率水三條河水匯流之地的 一個水埠頭發(fā)展起來。 發(fā)展階段：已經(jīng)開始向商圈的整體提升階段發(fā)展，各類沿街商鋪具有一定的檔次，并且形成了老街、步行街等具有濃郁購物氛圍的特色街。目前幾個商場的營業(yè)狀況不好，檔次也不高，隨著幾個新建商場的上市，整體檔次有待提升。另外新建的恒隆廣場、恒隆商貿(mào)城等大型商場的加盟，績溪的現(xiàn)代百貨業(yè)日趨壯大。 前園路商業(yè)中心 前園路商業(yè)中心以為本地居民服務(wù)為主，目前已經(jīng)建成了一些大型商場，商業(yè)中心地位已經(jīng)呈現(xiàn)，但目前商業(yè)檔次和商業(yè)氛圍還不是很好，未來本地區(qū)的商業(yè)設(shè)施以改建和完善為主。 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元） 住宅投資（萬元） 購置土地（萬方） 房屋施工 :萬方 住宅施工：萬方 房屋新開工 住宅新開工 商品房竣工（萬方） 住宅竣工（萬方） 商品房銷售（萬方） 實際銷售（萬方） 房屋空置（萬方） 空置住宅（萬方） 2020 110699 64374 25.44 120.33 90.59. 71.92 50.6 43.23 33.08 32.43 26.21 10.15 1.5 2020 64290 46405 110.57 79.52 62.3 43.43 33.7 49.12 35 40.52 33.24 11.19 5.68 商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)金融用地規(guī)劃采用點線結(jié)合方式、結(jié)合中心區(qū)布局形成四個集中的商業(yè)網(wǎng)點，分別為老城中心 、前園路中心、陽湖中心和黎陽中心。 2020 年，全市社會消費品零售額 40.88 億元，增長 13.3%。 ―――－人口增長得到有效控制，城鎮(zhèn)居民收入和居民可支配收入不斷增長。2020 年安徽績溪房產(chǎn)市場報告及項目規(guī)劃建議 4.fdcsky. 績溪龍川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020 年 6 月 6 日 市場報告與規(guī)劃建議 第一篇：宏觀市場分析 績溪宏觀市場分析 績溪概況 城市 地圖 宏觀經(jīng)濟 ―――－ 國民經(jīng)濟綜合實力進一步增強，經(jīng)濟發(fā)展高位運行。旅游業(yè)的快速發(fā)展將影響本案商業(yè)用房的定位。消費品市場十分活躍，消費品零售額實現(xiàn)較快增長。 ―――－房地產(chǎn)快速發(fā)展的同時，商用房地產(chǎn)近兩年也快速發(fā)展，通過下表的數(shù)據(jù)可以看出 房地產(chǎn)開發(fā)投資加劇，商用房地產(chǎn)投資增幅超過了住宅投資； 2020 年，購置土地開始回落，房地產(chǎn)開始向理性化發(fā)展，由于 2020 年土地的大量購置，房產(chǎn)有 12 年的開發(fā)周期，預(yù)計 2005 年將是績溪房產(chǎn)供應(yīng)的高峰階段； 2020 年商品房供應(yīng)方面有所增加，但銷售量 有所下降，房地產(chǎn)市場供給漸漸開始大于需求，對于只有 15 萬人口的市區(qū)來說市場已接近飽和； 房屋空置有所減少，但減少的是住宅的空置，商用房的空置大大增加， 2020年大約有 8 萬方左右，項目去化壓力盡顯。 老城商業(yè)中心 以現(xiàn)有的商圈為基礎(chǔ)，以旅游商品服務(wù)為主，不僅為城市居民服務(wù)，而且考慮為游客服務(wù)， 未來要跨新安江向南發(fā)展，南北岸共同形成城市的商業(yè)中心。商業(yè)大廈已被合肥百大集團全資收購， 6 月至 9 月裝修重組， 10 月重新開業(yè)；徽州商場也在加速向現(xiàn)代百貨的方向發(fā)展，積極創(chuàng)新新的經(jīng)營模式。 前園路一帶也已呈現(xiàn)出副商業(yè)中心的特色，以前園路（前園北路、前園南路）為主要商業(yè)街，聚集了大量的酒店和賓館，以“新街”、購物中心、蘇果超市、徽州商場為主力商場，主要為本地居民服務(wù)。 特 點：商業(yè)氛圍成熟、有大量 品牌和大型商場、超市的支撐，作為主導的傳統(tǒng)商業(yè)中心的觀念深入人心，占有明顯優(yōu)勢。 經(jīng)營狀況：人流量大、整體經(jīng)營非常好。 經(jīng)營業(yè)態(tài)：徽墨、歙硯、徽州四雕（磚、木、石、竹）、徽派國畫、版畫、金石、根雕、刺繡、篆刻、紫砂、玉器等文化藝術(shù)品，以及中藥、茶葉等土特產(chǎn)品。 租金狀況：街道靠內(nèi)，依靠老街和步行街分流出的部分人氣， 租金大約在1.53.1 元 /平方米 /天。 特征：較為混亂，沒有統(tǒng)一特色，既有大商場，又有小雜貨店。 重點品牌：雅戈爾、七匹狼、金伯利鉆石。 經(jīng)營狀況：臨近績溪中路段人流量較多，經(jīng)營較好，其他一般。該條街道主要是兩層一起出租，租金 0.82.2 元 /平方米 /天。 主力商場：購物中心、蘇果超市、徽州商場。 經(jīng)營業(yè)態(tài)：摩配、電器、百貨、餐飲。 租金狀況： 1.53.2 元 /平方米 /天。 *****路 范圍：仙人洞路至阜上路一段。 規(guī)模： 2020 年開始營業(yè)，建筑面積 1.2 萬平方米，有攤位 700 個。目 前商鋪的極高空置率就說明了這點。 大型商業(yè)：績溪在售的大型商業(yè)多為 13 層，大多為整層銷售或 13 層整體出售或出租（如：恒隆廣場、恒隆商貿(mào)城、同馨園等），少數(shù)小面積分割出售（宇隆大廈）。老城區(qū)的一般定位在服裝、餐飲等，如維多利亞廣場；世紀廣場附近的以休 閑餐飲等為主。 規(guī)劃定位太全面，涵蓋廣泛，由于開發(fā)商內(nèi)部原因沒有精心經(jīng)營，目前經(jīng)營狀況很差，檔次也較低。因此，為了滿足績溪本地居民和外來游客的主觀需求，促進績溪商業(yè)、游憩業(yè)、旅游業(yè)的聯(lián)動發(fā)展，績溪 RBD 的建設(shè)勢在必行。在大賣場的周邊范圍內(nèi)，很少有百貨商場以及同類型的大型超市，而且和大賣場形成競爭的各大小商鋪和菜市場也基本上是不存在的。因此兩棟綜合樓的定性對沿街商業(yè)來說非常重要，建議提早定性。為了保證一期住宅及商用房的順利去化，價格不要過高，甚至要考慮通盤全局，故一定要低于周邊市價，智在“一舉突破”，打開項目品 牌口碑。 項目外立面采用現(xiàn)代簡約式建筑風格；（前提是政府不作此方面要求除外） 沿街道路 用鵝卵石細沙鋪路； 外墻顏色應(yīng)與現(xiàn)代風格形成互融； 租售關(guān)系建議 商務(wù)體驗區(qū)商鋪 —— 銷售去化 活力體驗區(qū)商鋪 —— 銷售去化、部分帶租約銷售去化 美食體驗區(qū)商鋪 —— 帶租約銷售去化 文化體驗區(qū)物業(yè) —— 租賃去化 日用配套區(qū)商鋪 —— 銷售去化 產(chǎn)品及價格定位 根據(jù)周邊市場的去化情況，目前在市場上主力總價普遍較高，主力面積集中在 100120 ㎡左右，總價在 50 萬以上者占主流，從各個樓盤的商業(yè)銷售情況來看，市場的接受度普遍不理想。近期上海農(nóng)工商等大超市相繼到績溪考察，看到家得利只有 8000 平方米的規(guī)模，相繼退出。 商品結(jié)構(gòu)：生鮮：蔬菜，肉類，水果，水產(chǎn)品等；干貨：小吃，洗化用品，飲料等；百貨：日用品，五金，家電等；服裝：服 裝，鞋子等 經(jīng)營規(guī)模：面積一般 1 萬平方米左右，大的可達 2 萬平方米以上。 概念最早是在上世紀 70 年代由斯坦斯菲爾德（ Stansfield）和里克特（ Rickert）在研究旅游區(qū)的購物問題時提出的：所謂 RBD 就是為滿足季節(jié)性涌入城市的游客的需要，城市內(nèi)集中布置飯店、娛樂業(yè)、新奇物和 禮品商店的街區(qū)。經(jīng)營狀況較好，統(tǒng)一招商，是新建商業(yè)中經(jīng)營、銷售比較成功的一處。 租售狀況：地段、產(chǎn)品等不同租金、售價相差很大，老的市中心及績溪中路、前園路上的商鋪價位較高，恒隆廣場和恒隆商貿(mào)城的一層沿街商鋪最高價達1.61.8 萬元 /平方米，均價 1.31.4 萬元 /平方米。 沿街商鋪：一般為 12 層一起出售（濱江華庭、績溪城市花園除外），一層設(shè)置樓梯到二層，獨立性比較強，每套面積 100 平方米左右，開間大都3.54.5 米，進深 820 米不等，層高 4 米左右，少量層高 5.2 米的價位較高，賣點為：買一層送一層；大多為框架結(jié)構(gòu)。 業(yè)態(tài)：地 下一層為家具，一層是菜場，二層是小商品批發(fā)市場，主要業(yè)態(tài)為小百貨、小五金、文化用品、工藝品、針織品、化妝品、床上用品、箱包等，三層為家具大市場（比地下一層檔次高）。 重點品牌：毛峰、祁紅、西蘭香、太平猴魁、富溪黃芽、牯牛降云霧。 檔次：產(chǎn)品為中低檔。 特征：有兩大超市，曾經(jīng)人氣很旺，目前人流也較多，以本地居民消費為主。 發(fā)展趨勢：未來本地區(qū)的商業(yè)設(shè)施建設(shè)以改造和完善為主，其功能定位以為本地居民服務(wù)為主，與 這一特點與老街明顯不同。淡季營業(yè)額 3040 萬元