北市區(qū)項(xiàng)目概念定位案-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 城區(qū)。 :25:1208:25Mar2312Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 08:25:1208:25:1208:253/12/2023 8:25:12 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 , March 12, 2023 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 3月 12日星期日 8時(shí) 25分 12秒 08:25:1212 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 12日星期日 上午 8時(shí) 25分 12秒 08:25: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 上午 8時(shí) 25分 :25March 12, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 C、 二環(huán)路第三季度增長(zhǎng)出現(xiàn)跳躍式發(fā)展； 昆明第三季度開始增長(zhǎng)速度打破了原有的增長(zhǎng)節(jié)奏，開始大跨步的增長(zhǎng)，如盛高大城和金色俊園等項(xiàng)目的價(jià)格開始圖片 6000；完全打破了原有的價(jià)格體系與競(jìng)爭(zhēng)格局。 目標(biāo)客戶 核心客戶一：首次臵業(yè)市場(chǎng) 核心客戶二：區(qū)域換房市場(chǎng) 次要目標(biāo)客戶群：投資客戶 ?投資客戶 主要區(qū)域：昆明市區(qū) 經(jīng)濟(jì)能力：年收入 10萬(wàn)元以上 年齡： 35— 55歲 本地私營(yíng)企業(yè)主及股東； 外資企業(yè)主或股東； 個(gè)體工商戶； ?對(duì)片區(qū)生活高度認(rèn)可 ?非常升值空間 對(duì)價(jià)格敏感 注重品質(zhì) 范圍大：配偶、父母、同事及親朋好友 有著較高的購(gòu)買力與相對(duì)豐富的房產(chǎn)臵業(yè)經(jīng)歷，對(duì)自己的投資較自信，不易被“宣傳”所鼓動(dòng)，較在乎投資項(xiàng)目產(chǎn)品的實(shí)質(zhì)與整個(gè)潛力自己預(yù)期，如一旦對(duì)項(xiàng)目心動(dòng)，其購(gòu)買意向?qū)⑾喈?dāng)強(qiáng)烈，還會(huì)對(duì)其周邊引起帶動(dòng)作用 A、精簡(jiǎn)小戶型公寓，滿足單身白領(lǐng)需求； B、 120230平方米的三房與四房，滿足普通家庭居住生活； C、 180左右的躍層，滿足有老人及小孩子的家庭； D、 6090平方米的戶型，滿足中低收入家庭。 昆明 2023下半年 2023年房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)期 第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 總用地面積： 容積率： （預(yù)計(jì)） 本項(xiàng)目規(guī)劃條件 區(qū)域市場(chǎng)供盤特點(diǎn) ① 供應(yīng)量 05年至 07年，北市區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)量約為 4000套，相對(duì)于北市區(qū)近 30萬(wàn)的常駐 人口而言，發(fā)展?jié)摿εc空間是很大的。 昆明市 2023年房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn) C、調(diào)控仍是主旋律，雖然今年上半年昆明樓市保持高度緊張，卻沒有等來(lái)新一輪宏觀調(diào)控政策的“轟炸”，究其原因，過(guò)去兩年出臺(tái)的一攬子政策已經(jīng)基本囊括了調(diào)控的大方面，而今年最需要做的就是如何將這些政策落實(shí)到位；同時(shí) ,市場(chǎng)也需要時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)各項(xiàng)政策的效果及落實(shí)程度。二環(huán)路以外地區(qū)：適合開發(fā)建設(shè)以套型面積 ⑦ 90平方米以上商品住宅為主的住宅。根據(jù)通知，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套 (含）以上住房 ⑥ 的，貸款首付款比例不得低于 40%。也就是說(shuō)，今后，某些新審批、新開工 ⑤ 的商品住房建設(shè)項(xiàng)目仍可能不必受到這個(gè)規(guī)定的限制，受這個(gè)指標(biāo)限制的是城市的 ⑥ “整一盤棋”。 這些設(shè)施可以給居民的日常休閑生活帶來(lái)極大便利。西面是金星小區(qū)綜合住宅區(qū)，環(huán)境良好。 基地客觀情況調(diào)查 ?周邊人口 周邊的人口眾多，金星小區(qū)居民與本項(xiàng)目未來(lái)的生活連為一體，共同組成一個(gè)金星小板塊。 C、醫(yī)療配套 項(xiàng)目周邊擁有醫(yī)療機(jī)構(gòu)，距本項(xiàng)目的距離均在 5分鐘車程之內(nèi)，可以滿足居民的日?？床⌒枨蟆Ｒ虼?，在產(chǎn)品規(guī)劃時(shí) 90平方米以下住房面積所占比重可以略低于 ⑦ 70%，對(duì)較高利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)有一定保障。 對(duì)項(xiàng)目的影響：在一定程度上可以避免惡意炒房客戶的大量存在，有利于本案 銷售的正常進(jìn)行。吸引中心區(qū)內(nèi)居民購(gòu)買，起到疏解中心區(qū)的居 ⑧ 住功能、分流中心區(qū)人口的作用。對(duì)于今年上半年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控局面來(lái)說(shuō)，求穩(wěn)、著重落實(shí)已然今年政策的基調(diào)。 ② 供應(yīng)結(jié)構(gòu) 本案周邊及二環(huán)范圍內(nèi)供應(yīng)的樓盤大部分以小高層、高層與多層為主，占到 區(qū)域項(xiàng)目供盤總量的近 9成。 戶型設(shè)計(jì)與客戶需求 各業(yè)態(tài)在本項(xiàng)目的構(gòu)成情況 業(yè)態(tài) 面積區(qū)間 套數(shù) 總面積 公寓 4060 100 5000 小高層 80120 650 80000 多層 90180 250 35000 商業(yè) —— —— 7000 合計(jì) —— 1000 127000 第五部分 價(jià)格策略 昆明北市區(qū)項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀 從 1998年至今，北市區(qū)連續(xù)保持昆明 房地產(chǎn) 開發(fā)區(qū)域的霸主地位，到目前為止，北市區(qū)開發(fā)的樓盤超過(guò)六十個(gè)，開發(fā)面積超過(guò)數(shù)百萬(wàn)平方米。 上半年二環(huán)路附近房地產(chǎn)價(jià)格特點(diǎn) 昆明市一二環(huán)間住宅商品房均價(jià)走勢(shì)圖0500100015002023250030003500400020 06 年1月20 06 年3月20 06 年5月20 06 年7月20 06 年9月20 06 年11 月20 07 年1月20 07 年3月20 07 年5月昆明市二三環(huán)間住宅商品房均價(jià)走勢(shì)圖05001000150020232500300035004000450020 06 年1月20 06 年3月20 06 年5月20 06 年7月20 06 年9月20 06 年11 月20 07 年1月20 07 年3月20 07 年5月依據(jù)一：昆明 2023年房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)及現(xiàn)狀； 依據(jù)二：本案周邊項(xiàng)目的價(jià)格發(fā)展特點(diǎn)與現(xiàn)狀； 依據(jù)三：土地成本
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