【正文】 目實施監(jiān)控管理； ? 集團 全資、控股 企業(yè)大型設(shè)備的更新立項和采購管理。 錦江國際集團 酒店管理事業(yè)部 食品事業(yè)部 地產(chǎn)事業(yè)部 商貿(mào)事業(yè)部 客運事業(yè)部 金融及投資事業(yè)部 旅游事業(yè)部 錦江國際地產(chǎn)事業(yè)部的成立背景（續(xù)） 錦江國際地產(chǎn)事業(yè)部，是集團資產(chǎn)重組設(shè)計中深思熟慮的一個戰(zhàn)略性舉措。 目錄 第一部分 錦江地產(chǎn)業(yè)務(wù)描述與分類 第四部分 錦江國際地產(chǎn)事業(yè)部管控模式 第二部分 錦江地產(chǎn)整體發(fā)展戰(zhàn)略 第三部分 錦江地產(chǎn)過渡階段經(jīng)營活動計劃 第一部分 錦江地產(chǎn)業(yè)務(wù)描述與分類 錦江國際地產(chǎn)事業(yè)部的成立背景 錦江國際地產(chǎn)事業(yè)部是錦江國際集團貫徹上海國有資產(chǎn)改革新思路，對集團實施戰(zhàn)略性重組的產(chǎn)物。 ? 商鋪的投資開發(fā)和租賃經(jīng)營； ? 寫字樓租賃； ? 自營項目。 行業(yè)特色 地產(chǎn)市場細分市場發(fā)生變化，民用地產(chǎn)利潤率下降，商業(yè)地產(chǎn)及其他特色地產(chǎn)將呈現(xiàn)恢復(fù)性快速增長趨勢 地產(chǎn)行業(yè)細分市場趨勢變化 民用地產(chǎn) 工業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) 其他特色地產(chǎn) 比較國際成熟房地產(chǎn)市場利潤率，我國民用地產(chǎn)市場的長期利潤率將呈現(xiàn)下降趨勢。 ?通過品牌導(dǎo)入 、 資源導(dǎo)入 、 設(shè)計導(dǎo)入為核心的特色地產(chǎn)開發(fā)模式 ， 發(fā)揮為集團主流產(chǎn)業(yè)提供先導(dǎo)服務(wù)的功能 。 錦江地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)模式是基于市場與集團現(xiàn)狀的積極創(chuàng)新（續(xù)） 專業(yè)酒店旅游文化娛樂特色地產(chǎn)開發(fā) 在以酒店旅游文化娛樂為特色的細分產(chǎn)業(yè)中，一是要大力構(gòu)建自身的核心競爭力，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)中龍頭集成商的作用，發(fā)揮自身在品牌、在集團資源、在地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計上的核心競爭力；二是要有效組織、整合社會資源，形成以錦江地產(chǎn)為核心，并吸納國際優(yōu)勢資本、國內(nèi)優(yōu)秀資源的產(chǎn)業(yè)共生鏈，打造出中國旅游酒店文化娛樂特色地產(chǎn)的超級航母；三是要充分利用多種地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具，合理調(diào)整利潤空間與數(shù)量分布，降低財務(wù)風(fēng)險，化解行業(yè)周期風(fēng)險。 工作內(nèi)容要點（ 4） 工作內(nèi)容三 酒店資產(chǎn)專業(yè)管理業(yè)務(wù) 預(yù)算管理 目前狀況 酒店資產(chǎn)管理分公司 酒店管理公司 酒店總經(jīng)理 提交年度預(yù)算方案 下達 GOP總指標 下達 GOP指標 提交年度預(yù)算方案 工作內(nèi)容要點（ 5） 工作內(nèi)容三 酒店資產(chǎn)專業(yè)管理業(yè)務(wù) 調(diào)整目標 酒店總經(jīng)理 下達年度預(yù)算指標 酒店管理公司 提交托管酒店GOP總方案 下達托管酒店GOP總指標 上報 GOP最終方案 提交年度預(yù)算方案 年度預(yù)算方案包括：年度經(jīng)營計劃、 GOP指標、工程預(yù)算等 地產(chǎn)事業(yè)部 預(yù)算管理 工作內(nèi)容要點（ 6） 工作內(nèi)容三 酒店資產(chǎn)專業(yè)管理業(yè)務(wù) 確認總經(jīng)理 地產(chǎn)事業(yè)部對集團托管酒店的總經(jīng)理，在以下情況擁有“一票否決權(quán)” ?業(yè)主認為酒店總經(jīng)理人選能力明顯不勝任； ?酒店總經(jīng)理在經(jīng)營活動中有明顯損害業(yè)主權(quán)益的行為； ?對業(yè)主隱瞞重大事項； ?其他侵犯業(yè)主權(quán)益的行為。在酒店資產(chǎn)處置上，強調(diào)地產(chǎn)事業(yè)部的資本運作功能，形成地產(chǎn)事業(yè)部的酒店資產(chǎn)資本運作規(guī)范流程，配合集團的酒店資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與區(qū)域分布優(yōu)化。以資產(chǎn)價值提升為核心，進行商品房開發(fā)。 工作內(nèi)容要點（ 22） 工作內(nèi)容五 土地儲備 土地儲備的資金籌措 土地儲備資金 短期 中長期 集團的資金與融資渠道 以錦江置業(yè)控股公司為主要發(fā)起人設(shè)立特色地產(chǎn)開發(fā)基金 工作內(nèi)容要點（ 23） 工作內(nèi)容五 土地儲備 土地儲備的實施策略 ? 一級市場為主，二級市場為輔。 對目前錦江樂園的 業(yè)態(tài)、產(chǎn)品、客戶、商務(wù)模式、收入結(jié)構(gòu)重新定位 。 工作內(nèi)容八 編制04年預(yù)算 ? 結(jié)合集團下達的利潤指標，編制事業(yè)部 04年預(yù)算 工作內(nèi)容要點（ 29） 預(yù)算管理工作 ? 受托管理酒店的預(yù)算管理，結(jié)合利潤指標，市場情況，制定科學(xué)的酒店 GOP指標 ? 結(jié)合集團酒店資產(chǎn)的布局調(diào)整，突出旗艦酒店作用，兼顧市場差異競爭，對受托酒店固定資產(chǎn)投資與工程預(yù)算編制詳細計劃與方案 ? 地產(chǎn)事業(yè)部所屬子 /分公司預(yù)算與績效管理 第四部分 錦江國際地產(chǎn)事業(yè)部管控模式 事業(yè)部模式的創(chuàng)新軌跡 我國最早采用事業(yè)部的是多元化家電企業(yè)，目前，已經(jīng)逐步推廣到各行業(yè)，在產(chǎn)業(yè)投資型公司中也逐步采用事業(yè)部制度，提高了管理效率。采取公司化的事業(yè)部運作，不僅能統(tǒng)籌現(xiàn)金資源，還能拓展事業(yè)部的融資渠道，提高整體融資效率。 加強內(nèi)部風(fēng)險監(jiān)控體系： 強化目標責(zé)任管理，實施重大問題問責(zé)制，使出現(xiàn)重大問題時能夠調(diào)用企業(yè)整體資源化解風(fēng)險。 ? 有利于成為錦江地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的運作平臺； ? 有利于建立與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)的投融資高地。 行業(yè)特征的現(xiàn)實選擇 地產(chǎn)行業(yè)具有一定的區(qū)域性、個性化。 酒店資產(chǎn)運作領(lǐng)域 ? 地產(chǎn)投資公司與機構(gòu)：項目聯(lián)合開發(fā) ? 地產(chǎn)開發(fā)策劃公司：項目聯(lián)合運作，市場機會尋找 ? 地產(chǎn)設(shè)計規(guī)劃公司：項目聯(lián)合運作 特色地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域 整合社會外部資源，加快錦江地產(chǎn)自身核心競爭力的培育，降低產(chǎn)業(yè)發(fā)展風(fēng)險 工作內(nèi)容要點（ 28） 工作內(nèi)容七 尋找多種形式的戰(zhàn)略合作資源 戰(zhàn)略合作伙伴 錦江房產(chǎn)公司，尋找有土地資源企業(yè)強強合作，結(jié)合改制。 工作內(nèi)容要點（ 24） 工作內(nèi)容六 專業(yè)酒店旅游文化娛樂特色地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的啟動 配合集團加快經(jīng)濟型酒店全國布點，進行新業(yè)務(wù)的嘗試 通過地產(chǎn)事業(yè)部的整體規(guī)劃，以新建、收購改建、租賃改建等多種形式，在短時間內(nèi)向集團提供合適的經(jīng)濟型酒店，以供集團在短時間內(nèi)實現(xiàn)經(jīng)濟型酒店在全國范圍內(nèi)的快速戰(zhàn)略布局。目前年經(jīng)營性費用近 266萬 ,現(xiàn)有租戶中有一半為集團下屬公司 ,個別企業(yè)拖欠租金現(xiàn)象嚴重，造成實質(zhì)性經(jīng)營虧損 ,與周邊物業(yè)開發(fā)相比，資產(chǎn)被嚴重低效使用，開發(fā)挖潛成為當務(wù)之急！ 工作內(nèi)容要點（ 19） 工作內(nèi)容四 整合地產(chǎn)資源 打造酒店式公寓業(yè)態(tài) 依托集團資源，地產(chǎn)事業(yè)部將積極探索以樓房改造、收購等靈活方式，仔細考核，認真評估，將部分原有物業(yè)，改造成具有市場吸引力的酒店式公寓，發(fā)揮集團在酒店管理上的核心競爭優(yōu)勢，協(xié)助集團實現(xiàn)核心競爭力的延伸與市場價值最大化。 信托、企業(yè)債融資 信托、企業(yè)債 工作內(nèi)容要點（ 15） 工作內(nèi)容三 酒店資產(chǎn)專業(yè)管理業(yè)務(wù) 配合集團逐步建立與主流業(yè)務(wù)匹配的投融資體系 投資新建酒店 收購酒店 酒店股權(quán)置換 出售，少量自營 資本增值回收 受托管理 集團主流業(yè)務(wù) IPO、 私募融資 工作內(nèi)容要點（ 16） 工作內(nèi)容三 酒店資產(chǎn)專業(yè)管理業(yè)務(wù) 大力推進酒店客房的改擴建工程 利用世博會契機，抓住集團此次改造機遇，調(diào)整酒店經(jīng)營結(jié)構(gòu) , 力爭 35年內(nèi)增加 500600間客房。以利潤最大化、可持續(xù)發(fā)展為導(dǎo)向，編制科學(xué)、合理的 GOP預(yù)算等經(jīng)營指標。形成錦江國際地產(chǎn)事業(yè)部的企業(yè)文