【正文】 11萬人。社區(qū)服務(wù)中心 ： 6個社區(qū)服務(wù)中心，提供衛(wèi)生站、街道辦、肉菜市場、糧油、書店、藥店、儲蓄所等服務(wù)，另外還有 100個公廁為市民提供服務(wù)。項目離金沙洲大橋不到 2公里。 一、工作思路二、工作方法綜合定位定性分析、定量參考客戶訪談、案例分析匯報框架項目是什么做什么怎么做？投資驗算規(guī)劃設(shè)計項目發(fā)展一、我們的項目是什么樣的項目？項目解析項目周邊區(qū)域項目區(qū)位圖區(qū)位突出n 廣佛交界區(qū)域，屬佛山市南海區(qū)黃歧、 05年黃岐劃入大瀝鎮(zhèn) ；n 處于廣州 “ 西聯(lián) ” 和 “ 廣佛都市圈 ” 兩大發(fā)展中心的交匯點 ；n 地塊東北與廣州規(guī)劃居住新城金沙洲相接 ；n 與廣州老城區(qū) 荔灣區(qū)核心地帶直線距離僅數(shù)公里。北側(cè)隔建設(shè)大道與物流園相望，本項目突出的優(yōu)勢是東向江景資源，但是北側(cè)高壓線對地塊影響較大。醫(yī)療 ：提供一個占地超過 50畝的，容積率 ，提供包括衛(wèi)生防疫、婦幼保健、福利院功能的服務(wù)。 周邊區(qū)域－黃岐黃岐，位于佛山市南海區(qū)東部，毗鄰廣州市，有 “ 岐陽古道 ” 之稱。目前已經(jīng)形成四大商貿(mào)物流項目。 廣州市相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：單套住房套內(nèi)建筑面積 144平方米。 90％以上為自住，首次置業(yè) ＞ 50％ 荔灣區(qū)原住民為主，具有老城區(qū)情結(jié)， 25歲至 45歲，周邊企事業(yè)單位工作人員及專業(yè)市場個體經(jīng)營者，二次置業(yè)為主 老城區(qū)的個體戶，生意人居多，附近居民為主， 3045歲，二次置業(yè)居多，改善居住環(huán)境，自住為主 成交業(yè)主情況競爭樓盤 ——富力桃園n 占地 方米，容積率，地塊指標(biāo)、景觀資源及目標(biāo)群體與黃岐項目均比較相似競爭樓盤 ——富力桃園n 規(guī)劃共分 5個組團，現(xiàn)正開發(fā) B區(qū)，圍合式布局n 由 7棟 16層小高層及 42棟 32層高層組成，一梯六或八戶競爭樓盤 ——富力桃園n 兩房 6080平方米，前兩期約占 50%；n 小三房 8590平方米，大三房 100110平方米，各占 20%；n 四房 130140平方米，約占 10%；n 分期看，戶型配置趨大n 荔灣區(qū)原住民為主，具有老城區(qū)情結(jié)， 25歲至 45歲，周邊企事業(yè)單位工作人員及專業(yè)市場個體經(jīng)營者，二次置業(yè)為主 n A區(qū)均價 48005300元 /平方米， B區(qū)均價 6000元 /平方米n 2023年 2月發(fā)售，目前已銷售約 2400套，平均每月 130套A區(qū) B區(qū)戶型面積套數(shù)比二房： 60—78M 2， 58％小三房： 8590M2， 23％大三房： 100110M2， 13％四房： 130140M2， 7％二房： 60—78M 2， 33％小三房： 8590M2， 17％大三房： 100110M2， 33％四房： 130140M2， 17％競爭樓盤 ——四季花城n 占地 50萬平方米，容積率 ，客戶覆蓋面比富力桃園更廣，與本項目客戶群更為相似競爭樓盤 ——四季花城n 圍合式布局，前期以六層洋房及情景洋房為主，后期 TOWNHOUSE為主；n 多層洋房一梯兩戶或三戶，情景洋房一梯兩戶n 分七期開發(fā)，每年兩期，在售第三期；競爭樓盤 ——四季花城一期 二期 三期樓型 規(guī)劃圍 合式布局多 層 、情景洋房圍 合式布局多 層 、情景洋房圍 合式布局多 層 、情景洋房主力 戶型二房二 廳三房二 廳情景洋房二房二 廳三房二 廳情景洋房二房二 廳三房二 廳情景洋房戶 型面積二房： 77 M2三房： 90 、 108M2情景洋房： 1 1 200 M2二房： 77 M2三房： 90 、 108M2情景洋房： 1 1 200 M2二房： 77 M2三房： 90 、 108M2情景洋房： 1 1 200 M2裝修 多 層 普通裝修、情景洋房毛坯發(fā) 售 時間 2023年 5月 2023年 10月 2023年 3月推廣主題 “有一個美 麗 的地方 ”目 標(biāo) 客戶教育程度高、文化素 質(zhì) 高的中 產(chǎn)階層 新生代，在 這 一 帶 生活或工作的白 領(lǐng)階層 和外來新移民，年齡 在 25歲 至 35歲 ，主要來源荔灣、越秀、 東 山等老城區(qū)，天河、海珠、白云也有一定比例均格范圍 4300元 /M2 4600元 /M2 4800元 /M2總 價范圍 35萬 100萬 37萬 100萬 39萬 100萬規(guī) 模 627套 582套 386套銷 售情況 售罄 售罄 50%廣州別墅市場簡析n 政策面 ：停止供應(yīng)別墅用地，高端物業(yè)面臨進一步調(diào)整；n 市場面 ：廣州別墅發(fā)展長，已經(jīng)形成如華南板塊、廣園東、南湖板塊、北部花都從化等 4個成熟板塊；而南海也有祈福南灣半島、雅居樂雍景豪園、班芙等低端別墅；n 區(qū)域面 ：金沙洲板塊目前還是 “ 生地 ” ，但規(guī)劃有 30余萬聯(lián)排和獨棟別墅物業(yè)，競爭非常激烈?？傻玫缴Ⅻc圖如下： 運用一元線性回歸預(yù)測，建立自變量 ri與因變量 Ri的線性映射模型： Ri＝－ +， ≤ri≤ 則目標(biāo)函數(shù)，即組合凈利潤函數(shù)： 附件 1：黃岐定位分析模型 突破 80米規(guī)劃限高要最大限度挖掘地塊價值，爭取規(guī)劃的余地，向廣州市場看齊，調(diào)整高度到 100米是必須；C 216。 輪渡碼頭目前，許多高端樓盤紛紛以碼頭為賣點，如星河灣、和黃珊瑚灣畔等，其中星河灣甚至購置了小型游艇（可容納 1520人左右，購置費約 200萬元）。臨建設(shè)大道等設(shè)置商業(yè)街鋪經(jīng)營上與集中商業(yè)、休閑商業(yè)街錯位，業(yè)態(tài)互補，以滿足居民生活配套需求為主，同時可以對外輻射，面積約 70008000平方米。功能分區(qū)、組團規(guī)劃布局F 偶得客戶游離客戶重要客戶核心客戶 城西及廣州老城區(qū)客戶東山、天河、白云客戶其它客戶南海客戶一期戶型配置建筑面積（平米） 房型 面積（ 平米） 套數(shù)比 二房二廳一衛(wèi) 7080 25％ 三房二廳一衛(wèi) 9095 25％ 三房二廳二衛(wèi) 110125 40％ 150， 000 四房二廳二衛(wèi) 135140 10％ 含裝修銷售均價水平： 38003900元 /平方米，確保證一期迅速消化。 但是，項目加快銷售速度后，比市場定位方案的凈利潤減少 5000多萬元。輻 射客 戶 來源區(qū)：白云區(qū) 216。推薦規(guī)劃方案結(jié)論匯總（ 1） 定位為國際化江畔生態(tài)綜合社區(qū)名片，客戶來源主要是廣州西部老城區(qū)，適當(dāng)輻射白云、東山、天河以及黃岐，抓廣州中低端至中高端客戶細分市場 ，以價格為利器主導(dǎo)市場，確?？焖黉N售回籠資金 ；（ 2） 以總價控制為原則，中低端戶型面積控制在 70120平方米，以兩房、小三房、中三房為主，中端至中高端戶型控制在 130160平米，少量設(shè)置 170180的望江戶型；（ 3） 公建配套以滿足自身社區(qū)需求，形成賣點增值并適當(dāng)向外輻射為目的，以控制不可售面積成本為原則，設(shè)置約 ，約占整個地上總建面的 ％；（ 4） 根據(jù)地塊特點和分期開發(fā)綜合考慮，建議容積率由高至低，分西、中、東三個居住區(qū)進行規(guī)劃設(shè)計，西區(qū)主要考慮以中低端市場為啟動，隨著開發(fā)的推進，中區(qū)適當(dāng)改善空間環(huán)境，東區(qū)則調(diào)整住宅容積率至 ，針對中高端市場以江景住宅為賣點，提升整個項目的形象和獲取更高的利潤回報；（ 5） 為了更好的控制各分區(qū)成本，建議西、中、東三區(qū)按級差分?jǐn)偟貎r，分別是 900、 114 1297元 /平方米，住宅建安成本分別控制在 1500、 1600、 1800元 /平方米，售價按 3900、 4300、 4800元 /平方米不斷拉升，各分區(qū)住宅成本利潤率均保持在 17％以上；（ 6） 項目年住宅開發(fā)規(guī)模在 2528萬平米左右，每隔六個月分兩期發(fā)展，每期 1015萬平方米 ,由首期開工至最后一期入伙，共分 8期開發(fā)，自 05年 10月動工，至 2023年 4月發(fā)展完畢，發(fā)展周期約 6年。 附件二：南海黃歧項目經(jīng)濟測算 建議采用。 市場定位方案驗證（一）各分區(qū)成本利潤預(yù)測 但是由于目前區(qū)域市場處于啟動階段，為激發(fā)市場，建議西區(qū)設(shè)置總量為 2530萬平方米左右的住宅，其容積率為 之間，用地面積為 58萬平方米左右。最好將東區(qū)組團容積率用到最高的 ，最大限度利用江景資源，推出江景單元，同時拔高高度，降低密度，提高售價，實現(xiàn)價格最高和銷售收入的最大化。 一期啟動區(qū)建議v臨建設(shè)路主干道，便于形象展示和首期入伙居民出行；v輔 助開 發(fā) 會所、商場等 體 驗 式配套， 樹 立口碑； v迎合中低端客 戶 群， 發(fā) 展市 場 接受程度高的 產(chǎn) 品，降低 風(fēng)險 ；v產(chǎn)品類型以類似名都一梯七戶高層住宅為主，可引入歐式設(shè)計元素，體現(xiàn)國際化風(fēng)格 。項目規(guī)模及銷售速度要求F配套面積列表類型 內(nèi)容 營銷建議 占地面積 建筑面積1 教育配套 小學(xué) 按規(guī)劃要點配置 1所 大于 25畝 約 13333平方米幼兒園、托兒所 按規(guī)劃要點配置 2個 大于 16450平方米 約 13300平方米2 商業(yè)配套 大型商業(yè)設(shè)施 提前引入大型超市 － 約 10000平方米商業(yè)街舖 西側(cè)北側(cè)臨街、商業(yè)內(nèi)街 － 約 10000平方米3 會所配套 運動會所 運動休閑設(shè)施，包括泳池、球場、健身等 － 約 7000平方米商務(wù)會所 社區(qū)商務(wù)用洽談、培訓(xùn)、住宿、會議禮堂等設(shè)施 － 約 4000平方米4 售樓中心 含板房示范區(qū) － 結(jié)合運動會所設(shè) 2023平米5 其他公建 按照規(guī)范規(guī)定具體而定 預(yù)計約 3367平方米6 小計 61000平方米7 車位 按總戶數(shù)的 1： 0. 4設(shè)置 規(guī)劃要點： /100平方米建筑面積物業(yè)發(fā)展建議分區(qū)建議配套設(shè)置分期開發(fā)資源整合啟動開發(fā)項目分區(qū)及容積率規(guī)劃的制訂本項目的定位集中在中低端至中高端，在產(chǎn)品類型為小高層和高層的情況下，不應(yīng)使各區(qū)的密度差異過大，即各分區(qū)的容積率應(yīng)當(dāng) ； 規(guī)模為 600畝，結(jié)合名都和康城的運作經(jīng)驗，單獨一個分區(qū)的占地面積最小應(yīng)該在 89萬左右，分區(qū)過小，不利于社區(qū)環(huán)境的營造，同時也喪失了大盤的意義，因此我們認為分區(qū)的數(shù)量不應(yīng)過多，而分區(qū)過大也不利于組團管理，加上本地塊呈刀把形，建議分區(qū)數(shù)量為 3個； 教育組團單獨占地要求，由于該組團占地超過 3萬，再考慮建筑退縮和間距的影響，為營造社區(qū)中部較好的空間環(huán)境，建議小學(xué)、幼兒園用地設(shè)在用地西南角（還有一個位置就是地塊中南部）； 東向具有豐富的江景資源，為使項目效益最大化，建議用盡江景，在江畔設(shè)置高層住宅，盡量安排望江戶型，同時為保證舒適度，東部靠江組團容積率可適當(dāng)調(diào)低一些； 首期啟動分區(qū)物業(yè)應(yīng)該以市場熱銷為原則，不同物業(yè)類型、樓型、戶均面積有銷售速度差異，建議結(jié)合項目北面的臨路狀況、交通來車方向等，建議西區(qū)、中區(qū)、東區(qū)的容積率逐漸降低，這樣保