【正文】 ) 造鎮(zhèn) —— 聚焦人氣 —— 公共系統(tǒng) 橋 在小區(qū)島與島之間、水與水之間的道路以主題橋連接 在展示中營造一種另人興奮的穿越體驗 尋求水概念的升華和突破將水概念做到極至 環(huán)境 人文 橋 — 橋居 — 橋生活 水化率 造鎮(zhèn) —— 聚焦人氣 —— 公共系統(tǒng) 水上會所 ?會所與水景的相融：會所伸架在水面、水繞會所甚至將水引入會所 /會所內(nèi)溫泉、室內(nèi)游泳池的設(shè)計都體現(xiàn)會所與水景的互生相融 ?水幕電影：充分發(fā)揮水的想象空間和層次感，在會所中設(shè)計獨特的“水幕電影” ?水上私家會所 /結(jié)合水體的廣場和棧道 /標志物（鐘樓 /雕塑） 啟動區(qū) 啟動區(qū)位 啟動配置 啟動規(guī)模 關(guān)于配套設(shè)施 造鎮(zhèn) —— 聚焦人氣 —— 公共系統(tǒng) 長灘 水的邊緣與開敞空間體系 ?連續(xù)的步行系統(tǒng) —— 盡可能地提供親水 的條件 ?面水側(cè) —— 下沉式處理（剛好高過洪 水最高水位）形成場所 /更 親近水體 ?背水側(cè) —— 小鎮(zhèn)風(fēng)情建筑 /荔枝林 /廣場 ?環(huán) 境 —— 標志性鋪地 /噴泉 /街道家具 /招貼 /燈塔 /伸出水面的碼 頭和棧道 Longbeach 景觀命名 —— 長灘 (Longbeach) Longbeach 飽覽全湖景的步行系統(tǒng) 造鎮(zhèn) —— 聚焦人氣 —— 公共系統(tǒng) 長灘 B1 B2 Bl3 B6 B5 B4 啟動區(qū)位最終確立 造鎮(zhèn) —— 啟動區(qū)位的最終確立 啟動區(qū) 啟動區(qū)位 啟動配置 啟動產(chǎn)品 啟動產(chǎn)品啟動區(qū)下的產(chǎn)品規(guī)劃 原則一：高端入市。 大盤啟動的原則： 特色 /亮點產(chǎn)品啟動 TREE in HOUSE 設(shè)計元素關(guān)鍵詞：天井 /院落 /吹拔 /平臺 /坡頂 /生態(tài) —— 融合保留樹種 的個性化豪宅 價格標桿 啟動區(qū)的完全展示 啟動區(qū) 啟動區(qū)位 啟動配置 啟動產(chǎn)品 長灘 —— 飽覽全湖景的步行系統(tǒng) 價格標桿 —— TREE in HOUSE 啟動產(chǎn)品（占地 7萬，容積率 ) 山頂 —— 致高點標志 主入口 —— 售樓處 /原版美國時尚風(fēng)情街區(qū) /廣場 內(nèi)湖 /棧橋 水岸會所 —— 景觀軸線上的視覺呼應(yīng) Block1 Block2 Block3 Block6 Block5 Block4 造鎮(zhèn) —— 后續(xù)銷售建議 啟動 B1，高端入市（輔以前廣場 /雙會所 /碼頭 /園林作為展示） 利用啟動區(qū)形成的市場效應(yīng) 和慣性，帶動資源相對較差的B2+B6地塊； 保留資源較好的 B3+B4+B5地塊作為后續(xù)亮點，最后開發(fā)； 造鎮(zhèn) —— 后續(xù)產(chǎn)品 2期： B2+B6 占地 : 總套數(shù)： 481套 戶均面積： 157 4房： 170－ 190 192套（ 40％） 大三房： 130－ 170 192套（ 40％） 小三房： 120－ 130 97套（ 20％） B6標準化住區(qū) 占地約 總建面： 容積率 ： ≤ 總套數(shù)： 92套 面積區(qū)間： 230－ 350 戶均面積 300 B2 造鎮(zhèn) —— 后續(xù)產(chǎn)品 3期： B3+B4+B5 B5高檔住宅區(qū) 占地： 4萬 總套數(shù)： 160套 面積區(qū)間： 200300 戶均面積 250 B4濱水樓王 占地 建面 套數(shù) 6 戶均面積 700 占地面積：約 容積率 套數(shù)： 83套 戶均面積 300 B3 TOHO、雙拼 占地面積：約 1萬 容積率 套數(shù)： 35套 戶均面積 230 造鎮(zhèn) —— 高檔住宅區(qū) 建筑立面 退臺式設(shè)計 住宅平均高度為 4層（安排緊湊）/退臺式設(shè)計 /屋頂為平臺花園式 /屬于美式傳統(tǒng)設(shè)計 ?采取 “退臺式”設(shè)計，上一層都退縮，使下一層都能有一個露臺花園。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 2:37:25 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/2/272023/2/27February 27, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 產(chǎn)品規(guī)劃的銷售檢驗 別墅的定價案例 1. 對自然資源的占有程度決定價值的高低 4排： 14000~16000 1排： 12023~16000 2排： 9000~10000 3排： 5000~6000 水庫 一級岸 二級岸 占有一線景觀資源的 產(chǎn)品較二線景觀產(chǎn)品 的價格高出 40％－ 60％ 御花苑 產(chǎn)品規(guī)劃的銷售檢驗 別墅的定價案例 2. 倚湖名居 水庫 一級岸 二級岸 1排： 14000~16000 2排： 12023~14000 2排： 14000左右 n排： 10000~12023 n排： 12023~14000 占有一線景觀資源的 產(chǎn)品較二線景觀產(chǎn)品 的價格高出 16％－ 30％ 對自然資源的占有程度決定價值的高低 產(chǎn)品規(guī)劃的銷售檢驗 . 不同項目的溢價因素 東莞別墅項目頂級產(chǎn)品單價比較 單位：元 /M2 1萬 2萬 御花苑 景湖藍郡 世紀城 水印長堤 倚湖名居 稀缺的自然資源 1 獨特人文資源 2 會員等附送權(quán)益 3 品牌的尊貴感受 4 1 1+2 +3+4 1＋ 2 位置便利 5 － 1－ 6 － 4 低容積率 6 領(lǐng)先的產(chǎn)品品質(zhì) 7 1＋ 2 ＋ 7 本項目 峰景高爾夫 本項目的增值舉措： 一個標志性的入口廣場 一條融入街區(qū)設(shè)計概念的商業(yè)街一個具有規(guī)模化的指標 幾組人聚人居的公共空間 一所國際化、高水準的學(xué)校 一套完善的 DIS（區(qū)域標識系統(tǒng) )系統(tǒng) 一套完善的 DSS（社區(qū)服務(wù)系統(tǒng) )系統(tǒng) 一條具有符號意義的軸線 2 3 4 5 1 6 7 8 9 一組風(fēng)格化 /多種產(chǎn)品組合的建筑群 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。 樹立形象 。樹立形象，制造價格標桿。 海逸批判 4：私密性差 沒有前院，廳、房直接面對道路；大多數(shù)單位的院落是與鄰居緊密相連的，容易有被人窺視的感覺