【正文】 輔助） 老年保?。ㄗ灾O(jiān)測、推拿按摩、治療類、能量類、納米類） 老年醫(yī)藥（常用 OTC、中藥滋補(bǔ)品、中成藥、外用藥、進(jìn)口類、中草藥材、西藥、中藥飲片） 進(jìn)口老年商品（健康食品、老年用品） 總結(jié)：從新商業(yè)角度分析，養(yǎng)生、有機(jī)食品、保健用品是可持續(xù)的商業(yè)運(yùn)營模式，該模式一切圍繞健康、養(yǎng)生的角度來考慮，既是傳統(tǒng)商業(yè)的補(bǔ)充，也是從傳統(tǒng)商業(yè)延伸出來的新型 商業(yè)； 相對東縱項(xiàng)目周邊龐大的商業(yè)規(guī)模而言，在該區(qū)域提供此類高端商業(yè)模式，既是補(bǔ)充了商業(yè)的空白空間， 也為市場帶來了可持續(xù)的新型商業(yè)模式。 d) 廚房和衛(wèi)生間的面積適當(dāng)加大，便于坐凳或坐輪椅使用。 n) 樓梯道加寬，以便安裝升降椅。與半同居形式相比，兩戶獨(dú)立性都相應(yīng)增強(qiáng)，具有東方傳統(tǒng)家庭生活的特點(diǎn)，關(guān)起戶門是一家，打開戶門稱兩家。 ? 小區(qū)要設(shè)置醫(yī)療門診部 ， 花園做到人車分流， 住宅區(qū)的環(huán)境必須有適合老年人健身、娛樂、休閑、交往的戶外活動(dòng)場所和適于他們散步消遣之空間 。 物業(yè) vs 商業(yè)市場價(jià)格綜合指標(biāo) 區(qū)域 商業(yè) 規(guī)劃影響 價(jià)格 （元 /㎡） 基準(zhǔn)價(jià)（元 /㎡） 變化率（ %） 年變化率（ %） 東縱項(xiàng)目 1年后基準(zhǔn)價(jià)（元 /㎡） 規(guī)劃按集中商業(yè)布局（元 /㎡） 主力店入口街道型商業(yè)（元 /㎡） 東城商圈 世博廣場 分散型商業(yè)街 21000 20000 % % 20952 24444 26939 世紀(jì)銀座 集中型商業(yè)街 24000 % 世紀(jì)銀座 主力店入口街道型商業(yè)街 32000 % 東縱地王廣場 分散型商業(yè)街 20000 % 商圈 東方威尼斯 分散型商業(yè)街 20000 % 盈峰廣場 主力店入口街道型商業(yè)街 28000 % 、 物業(yè) vs 住宅市場價(jià)格綜合指標(biāo) 區(qū)域 商業(yè) 規(guī)劃影響 價(jià)格 （ 元 /㎡ ） 時(shí)間 年增長率（ %） 配套變化率（ %） 規(guī)劃 設(shè)計(jì)創(chuàng)新 （ %） 09年基準(zhǔn)價(jià)（ 元 /㎡ ） 預(yù)測價(jià)格（ 元 /㎡ ） 東城商圈 東田麗峰 一般配套 5800 09年 % % % 5800 6600 御景臺(tái) 成熟配套 6100 09年 世紀(jì)銀座 一般配套 5300 07年 香繽時(shí)代園 成熟配套 5800 08年 東縱項(xiàng)目商業(yè) /住宅 價(jià)格組成 價(jià)格 樓層 位置 價(jià)格（元 /㎡） 均價(jià)（元 /㎡） 下?。?%） 實(shí)際均價(jià)（元 /㎡） 一樓 臨街 27000 25300 0% 25300 一樓 內(nèi)街 24500 11% 二樓 內(nèi)街 17710 30% 17800 三樓 內(nèi)街 10626 40% 10800 住宅 6300 6300 結(jié)論： ? 預(yù)測東縱項(xiàng)目商鋪在 2020 年均價(jià) 一層 25300 元 /㎡ 、 二層 17800 元 /㎡ 、 三層 10800 元 /㎡。 各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為貼現(xiàn)計(jì)算的方便起見，我們假設(shè)各年建筑費(fèi)的投入是集中在各年的年中，這樣，就有上述總建筑費(fèi)計(jì)算公式中的貼現(xiàn)年數(shù)分?jǐn)?shù)是 、 、 的情況。 總建筑費(fèi)＝ 858,731,109 24％ /(1+10%) 十 858,731,109 42％ /(1+10%) 十858,731,109 34％ /(1+10%) ＝ 777,442,380 元 c) 估價(jià)結(jié)果上述采用靜態(tài)方式和動(dòng)態(tài)方式計(jì)算出的總地價(jià)有較大的差異，由于一般認(rèn)為動(dòng)態(tài)方式更為精確，故估價(jià)結(jié)果以動(dòng)態(tài)方式計(jì)算的結(jié)果為主，但 同時(shí)兼顧到靜態(tài)方式計(jì)算的結(jié)果，并參考估價(jià)經(jīng)驗(yàn) 。 車庫 20%在 工程 建造完成后即可售出 ， 30％半年后才能售出，其余 50％一年后才能售出。 ? 靜態(tài)樓價(jià) 序號 類型 樓層 面積（㎡） 數(shù)量（個(gè)） 單價(jià)（元 /㎡） 總價(jià) 1 商業(yè) 1 14,000 25,300 354,200,000 2 2 7,000 17,800 124,600,000 3 3 7,000 10,800 75,600,000 4 住宅 4 250,800 6,300 1,580,040,000 5 車庫 5 53,410 1,000 100,000 100,000,000 總計(jì) 2,234,440,000 備注： 估計(jì)建造完成后，其中的商業(yè)樓即可全部售出；住宅樓的 45％在 工程 建造完成后即可售出， 30％半年后才能售出，其余 25％一年后才能售出。 工程 計(jì)劃于 2020 年 3 月 初第一期先后開工 ， 預(yù)計(jì)工程竣工時(shí)間為 2020 年 6 月； 其中商場竣工時(shí)間為 2020 年 10月，住宅小區(qū)為 20011 年 6月；第二期 開工時(shí)間為 2020 年7月，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間為 2020 年 9月，建設(shè)發(fā)展期為 年。 正是基于上述市場需求，而市場又長期面臨需求真空，所以， 東縱項(xiàng)目的新規(guī)劃 設(shè)計(jì)理念 的推出， 將會(huì) 擁有巨大的 市場 需求量。大家庭生活通過共同的起居空間和協(xié)調(diào)的經(jīng)濟(jì)生活來實(shí)現(xiàn)。 j) 老人聽力降低，要提高報(bào)警聲響。 ? 服務(wù)設(shè)施和服務(wù)內(nèi)容需要擴(kuò)充 ，一方面要滿足 居住區(qū)老年人的生活服務(wù)設(shè)施 配置 ，另一方面從 增加 老年 服務(wù)中心，門診部 配套。 ? 在上海，已經(jīng)出現(xiàn)多家有機(jī)小型超市，不過 ，在 國內(nèi) 已經(jīng)具備逐漸 開店 的苗頭 。 iii. 東莞餐飲成熟，但針對有機(jī)餐廳的經(jīng)營， 又 和廣東美食 傳統(tǒng) 背道而馳， 實(shí)質(zhì)上 有機(jī)餐飲和廣東 飲食文化又非常相似，顧 在廣東飲食文化的基礎(chǔ)上，再獨(dú)創(chuàng)一個(gè)廣東有機(jī)食品的餐飲文化就有著必然性 了 。 iii. 社區(qū)設(shè)施和住宅設(shè)計(jì)主要針對小 孩和老年人的要求設(shè)計(jì)，可以方便的使用和步行也是養(yǎng)生的條件。相對項(xiàng)目在 2020 年 進(jìn)入市場， 政策和市場的不確定因素在增大，但經(jīng)濟(jì)面正在逐漸回升，資本處于重新估價(jià)階段，在不考慮 “二套房貸”政策 因素下 ， 該區(qū)域 80115 ㎡東城中路至育興路位置 均價(jià)： 4800/5500 元 /㎡ 莞城位置 市場均價(jià) 5200 5800 元 /㎡ 臨南城 市政府和黃旗山區(qū)域 均價(jià)： 14000 元 /㎡ 東城中路和東城大道 位置 均價(jià)： 5800/6100 元 /㎡ 東縱項(xiàng)目住宅 均價(jià)判斷 5800 元 /㎡ 面積的剛性需求處于空白，住宅價(jià)格可以 在 5800 元 /㎡之間調(diào)整。 新商業(yè)圈價(jià)值論點(diǎn) ： a) 商業(yè)的集中式 回型 布局有利于形成街區(qū)價(jià)值 ，均價(jià)在 2400028000 元 /㎡之間 ； b) 在主力店的入口處的臨街集中街區(qū)價(jià)值，均價(jià) 在 3200035000 元 /㎡之間。 東縱 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 和土地價(jià) 值 分析 報(bào)告 2 0 0 9 年 1 0 月 一、項(xiàng)目概況 東縱項(xiàng)目臨東縱大道南面， 東倚盈峰商 業(yè)廣場之天和百貨 ， 西靠地王廣場 和沃爾瑪組成的莞城外延 商圈， 南銜東城 路由 世 博廣場 之海雅百貨 至百佳超市 組成的東城 商業(yè)街圈，北 對愉景 東方威尼斯之天虹商場， 處于東城和莞城的結(jié)合部； 從商業(yè)地圖分析，該項(xiàng)目位置處于東城商圈和莞城商圈的交叉圓的中間，大型品牌百貨集中，包括 以地王廣場和沃爾瑪組成的莞城外延商圈，如地王的彩怡百貨、 商業(yè) 步行 街、東湖沃爾瑪超市 、東方威尼