【正文】 。 —— 配套 有更加完善的生活配套設(shè)施體系。 二、產(chǎn)品發(fā)展設(shè)計(jì)趨勢 —— 規(guī)劃 總體規(guī)劃注重利用自然、地理、文化、交通、社 會等大環(huán)境資源，并使小區(qū)與城市空間、用地環(huán)境有良好的協(xié)調(diào)。 b、從居民家庭消費(fèi)性支出結(jié)構(gòu)分析，改善居住條件的消費(fèi)比重將有比較大的增長?，F(xiàn)階段 90%以上的購房居民對住宅建筑面積的需求為 60－ 150 平方米，其中大部分居民的需求又在 80－ 100 平方米之間。這也就是說，到 2020 年前后，北京家庭住房平均面積將提高到一個(gè)比較穩(wěn)定的合理水平。這一情況說明了目前北京商品房中的住宅依舊是保持一個(gè)比較適中的價(jià)格。經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位商品住宅的建設(shè)無疑仍將是政 府的重點(diǎn)工作和百姓關(guān)注的熱點(diǎn)之一。雖然有三百多萬平方米的 萬象新天 、上百萬平方米的 遠(yuǎn)洋山水 等大規(guī)模的社區(qū)，但總的來看， 30 萬以下的中小規(guī)模項(xiàng)目在數(shù)量上仍然占主流。同期上海商品房住宅銷售價(jià)格為 4989元 /平方米。 ? 房地產(chǎn)市場日趨成熟 a、 商品住宅成為住宅供應(yīng)的主渠道，個(gè)人購房成為商品住宅消費(fèi)主體 。 b、 占全社會固定資產(chǎn)投資的比重過半 2020 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)的比重為 %，比上年增加 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年商品房住宅價(jià)格回落 到 4456 元 /平方米。 新樓盤主要有以下特點(diǎn)： ? 中小規(guī)模為主。 ? 2020 年的經(jīng)濟(jì)適用住房將更加符合百姓要求。在價(jià)格上，單價(jià) 以 4000 元 /平方米― 6000 元 /平方米的項(xiàng)目居多，占到了總新盤數(shù)量的 1/4。按此測算， 2020 年人均住房使用面積為 平方米，若平均家庭人口為 人 (2001 年戶籍平均家庭人口 )，則戶均住房使用面積為 平方米，折算成建筑面 積 平方米； 2020 年人均住房使用面積為 平方米，戶均住房使用面積為 平方米，折算成建筑面積 平方米。 —— 住宅需求基本特征分析，二居、三居 更適合市民需求 綜合有關(guān)機(jī)構(gòu)組織的各種市場調(diào)查，現(xiàn)階段城市居民住宅需求的基本特征有： a、面積及居室需求。 a、從居民消費(fèi)能力分析，目前北京人均 GDP 已達(dá) 3800 美元，到 2020 年會有較大增長，對于拉動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)和投資會起到積極作用。隨著政府基礎(chǔ)設(shè)施的完善、投資項(xiàng)目的增加，南城房升值空間較大。結(jié)合自身及周邊的自然環(huán)境，既有外圍大區(qū)域的綠色景觀，又有小區(qū)內(nèi)的綠色庭院，以及戶內(nèi)的生態(tài)性陽臺與庭院。 三三 、 區(qū)區(qū) 位位 差差 異異 分分 析析 說說 明明 ：： 鑒于本項(xiàng)目地處西四環(huán)沿線，不同的區(qū)位會存在相當(dāng)大的差異性，我們對北京東、南、西、北四環(huán)沿線住宅市場作比較分析。另外，興建中的五棵松奧林匹克花園也成 為了該區(qū)域“價(jià)格上漲”的另一大利好。它們大致分布在東四環(huán)、朝 11 陽北路和朝通邊緣區(qū)域。 城北開發(fā)得快，建設(shè)都在幾年前就已基本完成， 目前可開發(fā)的地塊大都集中在北五環(huán)以外，而這些區(qū)域離城區(qū)較遠(yuǎn)、土地成本較低，適合開發(fā)低層低密度住宅。 南四環(huán)的開通一下拉近了南城物業(yè)項(xiàng)目與買房人的心理距離，以往南三環(huán)周邊對于很多買房人來說還是很遠(yuǎn)，但現(xiàn)在四環(huán)開通了，城市向外拓展，無疑會對南城物業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生利好影響。隨著百米綠化帶的建成，四環(huán)地區(qū)的風(fēng)景越來越優(yōu)美。這些都能很好地滿足人們工作、生活、購物的需求。 西四環(huán)開發(fā)用地減少，樓價(jià)漸漲 ，銷售前景看好 西北四環(huán)新盤的價(jià)格比城區(qū)其它區(qū)域新盤的價(jià)格高出不少，由于存在以上諸多利好因素及國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)u漸步入新一輪經(jīng)濟(jì)高增長期、土地政策進(jìn)一步收緊、高收入人群漸漸增多、西部規(guī)劃適宜居住的原因，西四環(huán)土地供應(yīng)量逐年減少，受供求關(guān)系的影響，投資西四環(huán)房地產(chǎn)無疑能夠保值、增值，是個(gè)最好的選擇，所以西四環(huán)及西山新盤的銷售前景非?？春?。由于本區(qū)域得天獨(dú)厚的區(qū)域特征優(yōu)勢，各開發(fā)商從產(chǎn)品創(chuàng)新上尋找突破口，盡量提高產(chǎn)品性價(jià)比已經(jīng)成為一種時(shí)尚。另外，西四環(huán)外還有很多地塊尚處于前期運(yùn)作階段，預(yù)計(jì)在未來一、二年內(nèi)上市。 18 ? 區(qū)域內(nèi)及其周邊中小學(xué)、幼兒園、商場、超市、銀行等一應(yīng)俱全，為 本區(qū)域 的居民提供了完善的配套生活設(shè)施；清華、北大為首的代表著我國最高的教育水平的教 育文化區(qū) ， 頤和園、圓明園等皇家園林為代表的旅游文化區(qū)，以及中關(guān)村科技文化區(qū)一脈相傳，從而形成了獨(dú)一無二的文化氛圍；中關(guān)村企業(yè)的人員也大多選擇在這里居住。 ： 項(xiàng)目名稱 占地面積 建筑面積 容積率 建 筑 設(shè) 計(jì) 特 色 誠品建筑 59300 ㎡ 148000 ㎡ 低密度板式小高 層，半圍合布局 ,360 度環(huán)景設(shè)計(jì) 綠波四、六層帶電梯，戶戶朝陽遙望西山。所以本案設(shè)計(jì)上在突出自身風(fēng)格的同時(shí)一定要注意區(qū)域內(nèi)客戶群的接受力，以免對今后的銷售造成尷尬的局面。 60% 樂府江南 景觀遠(yuǎn)達(dá)與西山相映， 江南風(fēng)格 中式園林 ， 內(nèi)庭外園渾然一體 65% 湯泉逸墅 64000 平米立體園林， 湯景園、泉景園、逸景園、墅景園各具特色 30% 酈城 園林設(shè)計(jì)主要以周邊綠化為依托。 ? 區(qū)域市場的兩居面積有兩個(gè)集中點(diǎn)， 108和 127㎡ 。區(qū)域內(nèi)四居也具有以上的特點(diǎn)，面積多在 151340㎡之間 ，其整體市場訴求基本一致，品質(zhì)差異不大，對于每個(gè)項(xiàng)目來講所占比重都比較少，對于此類戶型市場需求相對較少的本地區(qū)，四居室整體供應(yīng)量較少，只有 湯泉逸墅 此類戶型的比重較大 ，主要同其產(chǎn)品的市場定位有關(guān)。月平均銷售速度在 3040010002000300040005000600070008000900010000誠品建筑 綠波漫板 世紀(jì)城3期觀瀾國際花園北京印象 樂府江南 湯泉逸墅酈城區(qū)域均價(jià)最高價(jià) 均價(jià)最低價(jià) 25 套左右，其中誠品建筑、綠波 %%57%12% 1620萬2125萬2 6 萬以上其它 在被調(diào)查的購買人群中 ，私車擁有量為 100%，擁有數(shù)量如下圖： %%% 一輛私家車兩輛私家車兩輛以上 28 這與北京市政府鼓勵(lì)個(gè)人購車的政策作用密切相關(guān)，高檔社區(qū)的車位是否充足也成為衡量社區(qū)品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)之一，車位與住宅按 1： 1的比例建設(shè)恐怕有不足之嫌。因此開發(fā)商在開發(fā)新項(xiàng)目時(shí)，提高其性能價(jià)格比，注重社區(qū)品質(zhì)，配有服務(wù)良好的物業(yè)管理公司，以贏得客戶。風(fēng)景秀麗的西區(qū)早已成為北京名副其實(shí)的“綠谷”和“氧吧”。 4．周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 周遍現(xiàn)有商業(yè) 1：餐飲 黎昌海鮮大酒樓 金悅海鮮大酒樓 湘鄂情飲食廣場 無名居 九頭鳥 天外天烤鴨 郭林家常菜 麥當(dāng)勞、肯德基 2：超市 金四季購物中心由北京國圖物流有限公司運(yùn)作，集購物、餐飲娛樂、健身文化休閑、金融服務(wù)等多業(yè)態(tài)組合的現(xiàn)代化大型綜合商業(yè)服務(wù)設(shè)施。眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目所形成的整體規(guī)模為“新湖房產(chǎn)”品牌提供了扎實(shí)的基礎(chǔ) 。 項(xiàng)目市場機(jī)會分析 （ Opportunity） ? 地區(qū)宏觀市場整體向好，土地供應(yīng)量具有明顯的稀缺性，有效需求大； ? 本區(qū)域購買力持續(xù)升溫，周邊項(xiàng)目銷售都已過半，并持 續(xù)熱銷。漫板 世紀(jì)城 3 期 觀瀾國際花園 北京印象 樂府江南 湯泉逸墅 酈城 價(jià)格比較 53 修正因素 地段因素 交通因素 品質(zhì)因素 規(guī)劃因素 配套因素 工程進(jìn)度 報(bào)價(jià) 權(quán)重 15% 15% 30% 15% 15% 10% 誠品建筑 1 1 1 1 1 1 8300 本案 市場比較價(jià)格一： 8300*15%*+8300*15%*+8300*30%*+8300*15%*+8300*15%*+8300*10%*=6640 修正因素 地段因素 交通因素 品質(zhì)因素 規(guī)劃因素 配套因素 工程進(jìn)度 報(bào)價(jià) 權(quán)重 15% 15% 30% 15% 15% 10% 綠波 ? 從目前地區(qū)的發(fā)展以及地產(chǎn)商對此區(qū)域的高期望值來看，此區(qū)域的供給量還將進(jìn)一步的增長，其中大部分項(xiàng)目都以板樓為主，競爭程度還將趨于激烈。 ? 項(xiàng)目位于西三、四環(huán)之間毗鄰主要交通干道，公共交通發(fā)達(dá)，出行便利； 項(xiàng)目弱勢分析 （ Weakness） 當(dāng)然，在看到本項(xiàng)目的優(yōu)勢同時(shí)，我們必須正視本項(xiàng)目存在的一些弱點(diǎn)： ? 部分建筑規(guī)劃采用東西向坐標(biāo)，造成部分戶型無正向所帶來的銷售難度； ? 北側(cè)市政路 的建設(shè)，將會造成大量的灰塵及噪音污染，將使業(yè)主居住受到影響，從而影響銷售。 天福超市： 天福超市紫竹店 海淀區(qū)北洼路 31 號 燕莎望京購物 大成順天府倉儲 華潤超市 翠微大廈 城鄉(xiāng)華懋商廈 華聯(lián)商廈 周遍現(xiàn)有社區(qū) 45 北京印象 亮甲店小區(qū) 永家東里小區(qū) 亮麗園 定慧北里小區(qū) 恩濟(jì)里小區(qū) 國賓嘉園 恩濟(jì)莊 三、醫(yī)療機(jī)構(gòu) 解放軍醫(yī)院、海軍總醫(yī)院、空軍總醫(yī)院、武警總醫(yī)院、中西醫(yī)綜合醫(yī)院、軍事醫(yī)學(xué)科學(xué)院、中國人民解放軍 304 醫(yī)院 四、文化教育 北京二十一世紀(jì)實(shí)驗(yàn)學(xué)校雙語幼兒園 海淀區(qū)六一小學(xué) 北京市海淀區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué) 北京二十一世紀(jì)實(shí)驗(yàn)學(xué)校 師范大學(xué)附屬中學(xué) 育英中學(xué) 理工大學(xué)附中分校 首都師范大學(xué) 北京工商大學(xué) 五、郵政、電信、其他 萬壽路郵局 馬神廟郵局 五棵松電話局 北京電信五棵松營業(yè)廳 集美家具城 攝影器材城 名仕園保齡球館 曙光花園處的有工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行 中國農(nóng)業(yè)銀行石景山支行西四環(huán)分理處 中國建設(shè)銀行恩濟(jì)花園儲蓄所 中國銀行恩濟(jì)儲蓄所 中國工商銀行恩濟(jì)莊儲蓄所 北京市商業(yè)銀行阜裕支行 二、 SWOT分析 地塊地產(chǎn)因子分析 所謂地產(chǎn)因子，指的是一個(gè)建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個(gè)地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價(jià)值之核心因素之一。 B． 東西干道：阜石路，八里莊路 阜石路西通石景山，東到航天橋和阜成門地區(qū)。城市人口密度的加大和污染的加劇， 擁堵的交通， 使得舒適、清新的生活環(huán)境來之不易，這也是目前市場上位于 西四環(huán)沿線 俏銷的原因之一。在這個(gè)層面的住房消費(fèi)中 ，鄰里素質(zhì)的高低 被大多數(shù)人看做是一 大 要素 。 行業(yè) 所占比例 工業(yè)行業(yè) % 商業(yè) % 房地產(chǎn)業(yè) % 文化行業(yè) % 信息行業(yè) % 金融行業(yè) % 醫(yī)療行業(yè) % 其它 % 26 （二）、主導(dǎo)客戶群分析 30 至 45 歲的中青年人占據(jù)了絕對的主力 ， 他們中 75％的買家目前已經(jīng)擁有商品房或其他形式的自有住宅，他們在年輕時(shí)購置的商品房或房改房已經(jīng)到了更新?lián)Q代的時(shí)候，因此其購房行為多為二次以上置業(yè)，此外也有很多目前租住公寓的人，大多數(shù)是外企或合資企業(yè)的高級職員。區(qū)域內(nèi)的市場均價(jià)為 7178 元 /平方米。三居室面積從 128— 226㎡，面積跨度達(dá) 98㎡，相當(dāng)于普通一～ 二 居室的面積。 5. 戶型及銷售率分析： 項(xiàng)目名稱 規(guī)劃 套數(shù) 居 室 面 積（㎡） 銷 售 率 一居 兩居 三居 四居 誠品建筑 652 ～ ～ ～ ～ 85% 綠波 ： 項(xiàng)目名稱 景 觀 設(shè) 計(jì) 特 色 綠化率 誠品建筑 日本 TAM 地域環(huán)境研究所的國際級大師秋山寬設(shè)計(jì)誠品建筑的園林 ， 特色噴泉設(shè)計(jì)：聲控泉、霧噴泉、凹凸泉、跳泉等許多特色的噴泉 45% 綠波 由云樓、山樓、點(diǎn)塔 、 聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅組成。 融入北京傳統(tǒng)的四合院建筑特點(diǎn)，圍合 式 “ 之 ” 字型的建筑布局 。 另外， 十幾條公交線路四通八達(dá)，可快捷迅速的到達(dá)市內(nèi)各個(gè)地區(qū)。 ? 通過 8個(gè)代表性樓盤了解北京西部市場的總體特征； ? 通過暢銷樓盤所反映出被市場接受的有效的產(chǎn)品及價(jià)格 ? 通過該區(qū)位的樓盤反映出該區(qū)位的需求特征； 1. 位置及配套分析： 項(xiàng)目名稱 位 置 交 通 狀 況 周 邊 配 套 誠品建筑 四季青橋 東南角 西臨西四環(huán)，北接萬柳、中關(guān)村，東達(dá)紫竹橋 公交線路 : 73 42 12 905 等 臨近周邊商業(yè)設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)相對匱乏 綠波在戶型方面，本區(qū)域與其它區(qū)域相比戶型明顯偏大，二居平均約１２０平方米，三居平均面積超過１５０平方米，更有總面積超過５００平方米的平層、復(fù)式、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ。 “ 西奧運(yùn)中心”催動(dòng)北京西區(qū)樓市 “西奧運(yùn)中心”的形成，必然帶動(dòng)北京整體的產(chǎn)業(yè)格局、投資環(huán)境的