【正文】 錯板設(shè)計，增加了采光、通風面；東高西低的樓群，漸進式布局 觀瀾國際花園 81000 ㎡ 200000 ㎡ 項目由 5棟弧形板樓及一座現(xiàn)代化會所組成，容積率僅 ， 月牙弧形板樓 在弧形板樓與昆玉河之間，百米綠化帶之上的 最佳觀景位置架起 的 百米長橋 19 北京印象 49800 ㎡ 170000 ㎡ 由德國著名建筑師奧托 ?施泰德勒 (OTTO?STEIDLE)設(shè)計。 從山的輪廓獲得靈感，從高爾夫的坡地連接地緣 。 ? 本案從建筑面積上來看比較適中，但由于所處位置的緣故，決定了容積率相對較高，這些都是 由于地塊和設(shè)計上的因素，所以本 20 案應(yīng)從自身品質(zhì)，包括立面，材質(zhì)等方面上尋求突破口來彌補弱化這些因素。漫板 智能化系統(tǒng)：周界防范系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)，廚房設(shè)煤氣泄漏瓦斯報警器、停車場管理系統(tǒng) 毛坯 世紀城 3 期 日本 日立 牌電梯 周界防范系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng) 、 停車場管理系統(tǒng) 毛坯 觀瀾國際花園 廣州日立變頻調(diào)速電梯 可視對講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng) 、 停車場管理系 統(tǒng) 毛坯 北京印象 周界報警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng) 精裝修 樂府江南 周界報警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng) 精裝修 湯泉逸墅 周界報警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng) 精裝修 酈城 周界報警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng) 毛坯 樓宇設(shè)施分析： 從以上表格可以看出，社區(qū)的智能化已成為每個項目必不可少的基礎(chǔ)設(shè)施，完善的智能化不僅可以方便小區(qū)業(yè)主 的日常生活、為物業(yè) 22 管理創(chuàng)造便利性還可以為項目增加賣點，本案的占地不是很大，非常適合建設(shè)成為智能化住宅小區(qū)，使本案成為本區(qū)域具有顯著特色的住宅小區(qū)。 ? 8個項目中，三居的面積跨度比較大，但主要都在 130㎡左右。高端物業(yè)如觀瀾國際花園、湯泉逸墅、誠品建筑的銷售價格在 6800— 8300 元 /平方米，其中，湯泉逸墅、誠品建筑的均價最高，同時達到了 8300 元 /平方米。 四、客戶群分析 本表數(shù)據(jù)分析來源于公司代理西部項目客戶資料鎮(zhèn)里所得 （一）客戶類別細分 職業(yè)特征 家庭構(gòu)成 46%%%%三口之家 三口以上 二口之家 獨身 被 調(diào)查者中三口之家比例最多占 46%，三口之家是購房的主力軍，三口以上的大家庭和二口之家亦是購房的中堅力量，值得注意的是獨身家庭也占了 %的比例，所以應(yīng)考慮各類客戶的不同需求，有針對性按比例地設(shè)計各種戶型，考慮房屋面積大小。 鄰里素質(zhì) 的重要性 作為一個高尚社區(qū)，鄰里的素質(zhì)也是衡量該社區(qū)檔次的重要指標之一。 目標客戶購房最在意的功能區(qū) 47%35%12%6%客廳主次臥房衛(wèi)生間其它 目標客戶認為客廳的主要功能 34 30%22%27%21% 接待客人家人朋友聚會輕松的休閑空間身份的象征 目標客戶認為滿意的主臥室面積 17%%% 1215平米1620平米2025平米 目標客戶心目中衛(wèi)浴的意義 35 28%36%27%9%代表主人的品味代表一種生活方式實用即可無所謂 目標客戶使用浴缸的程度 %%%% 一周多次一周一次偶爾使用很少使用 目標客戶對主臥浴室的空間規(guī)劃 36 %%%四件式衛(wèi)浴干濕分離三件式衛(wèi)浴干濕分離其他形式 目標客戶對主臥浴室面積需求 22%37%29%12%6 8 平米7 1 0 平米1012平米其它 37 目標客戶對廚房的面積需求 17%66%9%8%7 9 平米1 0 1 2 平米1 3 1 5 平米其它 1目標客戶對餐廳的面積需求 27%%%% 8 1 0 平米1113平米1416平米1 6 平米以上 1目標客戶陽臺的用途 38 %%%% 茶室生活情趣空間 園藝植栽生活房其他 13目標客戶希望窗臺的高度是 %%16%11%200300mm400600mm700900mm9 0 0 m m 以上 39 14目標客戶認為最佳的采暖方式 %27%%單體空調(diào)分戶式中央空調(diào)集中供暖 15目 標客戶希望小區(qū)的會所功能 運動設(shè)備及空間、社交活動、兒童教育中心 3 3% 運動設(shè)備及空間、社交活動、生活機構(gòu) 27% 運動設(shè)備及空間、餐飲、生活機構(gòu) 21% 其 他 19% 16目標客戶的園林景觀風格的偏愛 40 33%14%8%%% 歐式庭院中式庭院混合式庭院自然式庭院其它 1目標客戶購買西部房產(chǎn)最重視 41 %%%%% 7% 交通大環(huán)境戶型規(guī)劃物業(yè)管理開發(fā)商實力其它 在對購房影響因素的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有 交通 環(huán)境、戶型設(shè)計、配套設(shè)施、教育條件和等因素起著決定性作用，而其中尤以 大環(huán)境 對買房人的影響最大，被選率達到了 ％。 3．地塊交通條件調(diào)查 1）地塊周邊的市政路網(wǎng)及其 公共交通起始線路的現(xiàn)狀 主要的交通主干道 A． 南北干道：西四環(huán)主輔路 往北可達中關(guān)村核心區(qū)，往南可到西澳中心長安街地區(qū)。 旺市百利： 旺市百利位于世紀城內(nèi)。 ? 本案三面都是住宅小區(qū)，只有北側(cè)臨路，與周邊住宅渾然一體，又相對獨立，從而形成了一種鬧中取靜，即方便又分離的若即若離的意境。 ? 近期樂府江南、酈城、觀瀾國際花園、世紀城都會加大項目的宣傳力度，此四處總供應(yīng)量約在 80 萬平米左右，因此，以上的變化因素將直接對本案的銷售產(chǎn)生影響。漫板 1 1 1 1 1 1 7800 本案 1 市場比較價格二： 7800*15%*+7800*15%*+7800*30%*+7800*15%*+7800*15%**1+7800*10%*=6318 修正因素 地段因素 交通因素 品質(zhì)因素 規(guī)劃因素 配套因素 工程進度 報價 權(quán)重 15% 15% 30% 15% 15% 10% 世紀城 3期 1 1 1 1 1 1 6400 本案 市場比較價格三： 6400*15%*+6400*15%*+6400*30%*+6400*15%*+6400*15%*+6400*10%*=6656 54 修正因素 地段因素 交通因素 品質(zhì)因素 規(guī)劃因素 配套因素 工程進度 報價 權(quán)重 15% 15% 30% 15% 15% 10% 觀瀾國際花園 1 1 1 1 1 7300 本案 1 市場比較價格四： 7300*15%*+7300*15%*+7300*30%*1+7300*15%*+。 ? 區(qū)域市場現(xiàn)時機會 ? 京西地區(qū)區(qū)域內(nèi)環(huán)境質(zhì)素 48 ? 區(qū)域內(nèi)市政工程的逐步完善 項目市場威脅分析 （ Threat） ? 項目周邊樓盤的競爭威脅是顯而易見的，尤其是規(guī)模較大的世紀城項目，其今后的市場供給量將對本項目形成直接威脅； ? 各個項目都有自身顯著的特點，項目的推廣主題明確，尤其是一些品質(zhì)較高的重點競爭對手的推廣主題更是風格迥異、各有千秋，推廣主題鮮明、有特色，并且在區(qū)域市場內(nèi)都具有了一定的知名度；對區(qū)域市場的有效客戶群體有巨大的吸引力。“新湖房產(chǎn)”的開發(fā)思路是：“建房產(chǎn)、建環(huán)境、建文化、建精神”。該中心占地面積 公頃，建筑面積 萬平方米。 B、人文、歷史景觀 本項目 周邊云集各大部委、國家機關(guān)，還擁有中關(guān)村、學院路一帶濃郁的知識氛圍和科技氛圍，具有良好的生活氣息，成為品質(zhì)絕佳的生活居住區(qū)域。 （四） 主導客戶群購房偏好 購買面積 被調(diào)查者有 35%購 房時首選 130— 150 ㎡ 的住宅， 20%的被調(diào)查者選擇 100— 130㎡ 的住宅，說明多數(shù)購房者對居室面積的選擇趨于理性，建筑面積（㎡） 所占比例 5070 15% 70100 15% 100130 20% 130150 35% 150180 10% 180以上 5% 33 并不盲目追求越大越好。 在對 二次及多次置業(yè) 決策時間的選擇 : 在宏觀經(jīng)濟形式趨好的情況下，人們對北京房地產(chǎn)市場的預(yù)期前景抱樂觀態(tài)度，消費信心十足，同時房地產(chǎn)的大額投資、市場秩序的有待規(guī)范和一次置業(yè)的經(jīng)歷也使 大多數(shù)買家會慎之又慎，三思而后行。漫板、湯泉逸墅、北京印象到目前為止已經(jīng)即將結(jié)案。本案的四居只占總套數(shù)的 1%，對于銷售上來講不是主要問題，但可以此來增加產(chǎn)品的豐富性，滿足不同層次要求的客戶。本案的兩居面積在 60～ 90㎡左右，和區(qū)域市場的面積差在 20～ 30㎡左右。社區(qū)內(nèi) 采用分層次綠化，用樹木、草坪、花圃自然的銜接劃分區(qū)域，地面草坪地上花卉灌木，空中 高大古樹屹立的自然狀態(tài)立體綠化 35% 景觀設(shè)計特色分析： 本區(qū)域的項目都根據(jù)自身所處的位置及環(huán)境不同，配合建筑風格很好的規(guī)劃了自己的園林風格，例如：樂府江南的徽派建筑風格，搭配 萬平米 江南風格 中式園林 的設(shè)計，使建筑與園林 渾然一體 ； 觀瀾國際花園 是以昆玉河為景觀 輔以觀景長橋以及特色噴泉來突出親水的主題， 21 作為本案來講，在園林的設(shè)計上應(yīng)配合自身規(guī)劃以及整體的建筑風格，即能對項目的銷售起到推進作用又兼顧實用性。 ? 本區(qū)域項目的容積率都比較適中，除北京印象由于地塊因素以及采用圍合式的建筑形式的原因，則容積率較高，達到了 。 社區(qū)內(nèi)人車分流，全部地下車位，電梯直達。漫板 37000 ㎡ 37000 ㎡ 建筑形式為 7層純電梯板樓，層高 米，使用率達到 88%。 ? 本案所處的位置是定慧寺地區(qū)以及八里莊地區(qū)的交匯處，正是這個地區(qū)的核心地段。 本 區(qū)域客戶群 素質(zhì)高 16 由于本區(qū)域具有獨特的自然環(huán)境、人文環(huán)境，另一方面，本區(qū)域住宅產(chǎn)品較高的價格和大面積戶型而形成的高總價，決定了本區(qū)域的主要客戶構(gòu)成多為一些成功人士，包括文化人、學者、留學歸國人士、私人企業(yè)主、中關(guān)村ＩＴ精英、自由職業(yè)人，另外還匯集一些三資企業(yè)白領(lǐng)和其它較高收入人群。 本區(qū)域項目產(chǎn)品三居室主打。 隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，高收入的私營企業(yè)主、國家企事業(yè)單位中高級管理人員、外企或私企的高級管理人員、海歸人士、高收入自由職業(yè)者越來越多，這些人的共同特點是追求自然、 健康、文化、舒適的高品質(zhì)生活。此外，此地公共交通發(fā)達，香山、頤和園等景區(qū)有許多公交路線直達市區(qū)各地，四環(huán)路上更有四通八達的公交路網(wǎng)為居民出行提供更多便利。雖然是人工景觀，但依托西山優(yōu)美的自然原生態(tài)景觀，加上四周高校林立、交通 便捷，也算是“上風上水”的風水寶地。 以位于南四環(huán) 西段的怡?；▓@為例，以往的一些客戶對項目的各方面都比較滿意，但最終使他們打退堂鼓的是覺得太遠了。而城北上風上水的優(yōu)勢也吸引了北京有錢人到這個區(qū)域購置產(chǎn)業(yè)，城北正在成為以自住為特色的、經(jīng)濟型別墅或獨立住宅較多的區(qū)域。朝陽北路為中檔，均價不低于 4000 元；東壩等邊緣區(qū)域價格在 3000 元以上；而東四環(huán)邊高檔樓盤價格最高，均價不低于 8000 元。位于緊臨西奧中心的紫金長安，預(yù)計四月份上市亮相，從目前認購形勢看，預(yù)計開盤后房價最終會升至 9000 至 10000 元。 —— 西部地區(qū) ? 供應(yīng)量逐年減少 西北四環(huán)沿線的整體價格呈現(xiàn)出集體上揚之勢，同時也伴隨著產(chǎn)品的進一步升級換代