【正文】 開(kāi)發(fā)商 招商地產(chǎn)總建筑面積（㎡） 31萬(wàn)平方米 (其中別墅 )容積率 綠化率 40%覆蓋率 ——總戶數(shù) —— （ 08年推出一期，共 121套）總停車位 整體車位比例： 1： 1建筑構(gòu)成 (棟數(shù) /層數(shù) ) 199套別墅， 8棟高層土地使用年限 70年物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) (元 / ㎡ ) 待定W ORLDUNION PROPERTIES 基礎(chǔ)信息 產(chǎn)品分析 營(yíng)銷策略 價(jià)格實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)案例分析之 —— 招商 本身強(qiáng)大配套的極致利用；W ORLDUNION PROPERTIES 第三部分 走向成功的大道前車之鑒營(yíng)銷策略推售執(zhí)行W ORLDUNION PROPERTIES 營(yíng)銷的戰(zhàn)略課題The Strategical Problemsof the Marketing 如何建立客戶可以感知的價(jià)值？如何突破區(qū)域帶給我們的屏障？高 +低混合社區(qū)的同步操作方式？ 讓我們開(kāi)始一場(chǎng)用感性驅(qū)動(dòng)的營(yíng)銷歷程 ……W ORLDUNION PROPERTIES 三大關(guān)鍵動(dòng)作 重建區(qū)域評(píng)價(jià)體系構(gòu)建項(xiàng)目獨(dú)特氣質(zhì)中信品牌天津奠基W ORLDUNION PROPERTIES 塑造理念 構(gòu)建夢(mèng)想 經(jīng)營(yíng)感動(dòng)營(yíng)銷總綱的原則生活理念訴求品牌關(guān)鍵事件項(xiàng)目形象塑造片區(qū)營(yíng)銷事件賣場(chǎng)品牌展示系統(tǒng)超越市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)展示 英倫風(fēng)情文化體驗(yàn)品牌綜合服務(wù)體驗(yàn)地界軟性展示W(wǎng) ORLDUNION PROPERTIES 重建區(qū)域評(píng)價(jià)體系216。塑造差異化純粹英倫風(fēng)情和文化；216。 采用的元素：構(gòu)筑物、雕塑、橋梁、廣場(chǎng)設(shè)計(jì)、小品；構(gòu)建項(xiàng)目獨(dú)特氣質(zhì)構(gòu)建項(xiàng)目獨(dú)特氣質(zhì)W ORLDUNION PROPERTIES 英國(guó)情景街區(qū)展示：216。 可以通過(guò)對(duì)于生活需求的研究，細(xì)致刻畫(huà)生活景象別墅功能的想象力： 對(duì)于地下室、小院、露臺(tái)等等別墅符號(hào)的空間，需要大膽的想象，對(duì)于客戶的使用起到引導(dǎo)作用。W ORLDUNION PROPERTIES 中信項(xiàng)目品牌發(fā)布會(huì)中信品牌天津奠基中信品牌天津奠基時(shí)間： 項(xiàng)目營(yíng)銷初期形式： 中信地產(chǎn)項(xiàng)目品牌發(fā)布會(huì)（南站 CBD、天嘉湖、珺臺(tái)）內(nèi)容： 聯(lián)合市政府領(lǐng)導(dǎo)，南站 CBD規(guī)劃正式發(fā)布；聯(lián)合嘉里、中糧眾開(kāi)發(fā)商，市政府頒出 “ 城市發(fā)展杰出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)” ，同時(shí)發(fā)布 KPF概念性規(guī)劃。W ORLDUNION PROPERTIES 物業(yè)服務(wù)專業(yè)的管家服務(wù)：?迎來(lái)送往體現(xiàn)項(xiàng)目的高貴品質(zhì)，給客戶尊貴感。0北別一段封頂北別一段封頂北別二段 177。 二月 21二月 2111:33:0811:33:08February 17, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 二月 2111:33:0811:33Feb2117Feb21? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023/2/17 11:33:0811:33:0817 February 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023/2/17 11:33:0811:33:0817 February 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。W ORLDUNION PROPERTIES 聚焦 2023年 5個(gè)億 銷售任務(wù)我們?nèi)绾尾鸾?？如何達(dá)成？W ORLDUNION PROPERTIES ABOUT SALES2023年 5個(gè)億銷售額分解產(chǎn)品類型 分區(qū) 套數(shù) 建筑面積 （㎡） 總金額（億） 去化率 銷售金額 （億） 銷售單價(jià)（ 元 /㎡）高層 3棟 312 34920 80% 9500別墅 北區(qū)別墅 135 25368 60% 15439合計(jì) —— 447 60288 —— 5 ——216。W ORLDUNION PROPERTIES 充滿立體品牌展示的售樓處從進(jìn)入售樓處開(kāi)始，便對(duì)客戶進(jìn)行系列的洗腦。構(gòu)建項(xiàng)目獨(dú)特氣質(zhì)構(gòu)建項(xiàng)目獨(dú)特氣質(zhì)W ORLDUNION PROPERTIES 中信品牌天津奠基216。 合作單位；英國(guó)大使館；216。 節(jié)點(diǎn)的構(gòu)筑物：社區(qū)隆重感，以及景觀的節(jié)奏感；216。W ORLDUNION PROPERTIES 重建區(qū)域評(píng)價(jià)體系重建區(qū)域評(píng)價(jià)體系四季花墻 時(shí)間： 項(xiàng)目營(yíng)銷期始終形式： 地界包裝內(nèi)容： 使用四季當(dāng)季適用的花卉，將項(xiàng)目的地界包裝起來(lái)，使得客戶到了此地，就有到了一個(gè)全新地方的感覺(jué)。 從營(yíng)銷節(jié)奏上來(lái)掌握別墅與高層的關(guān)系如何實(shí)現(xiàn)品牌落地216。 建立獨(dú)立操作體系如何突破區(qū)域抗性，并通過(guò)營(yíng)銷手段實(shí)現(xiàn)熱銷216。給到客戶驚喜：溝通價(jià)格 300萬(wàn)左右，實(shí)際價(jià)格 80%左右都在 300萬(wàn)以下；216。216。路就在腳下； 核心共性提煉Sum up the cores他們追求力所能及的、以工作和生活為中心的、更舒適、更穩(wěn)定的生活W ORLDUNION PROPERTIES IMAGENaT ion對(duì)于城市性的理解：中信珺臺(tái)項(xiàng)目擁有極為稀缺的城市地段，具備天然的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這點(diǎn)需要體現(xiàn)在營(yíng)銷操作的全過(guò)程；對(duì)于產(chǎn)品的理解：中信珺臺(tái)項(xiàng)目作為城市范圍內(nèi)低密度大規(guī)模的社區(qū)，承載中信在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、配置上的心血，體現(xiàn)多項(xiàng)資源集于一身的符合優(yōu)勢(shì)，是城市范圍內(nèi)最具生活價(jià)值的低密度社區(qū)；對(duì)于中信品牌的理解：一個(gè)綜合實(shí)力、運(yùn)作力、操作水平都非常出色的房地產(chǎn)行業(yè)一線品牌，將重新定義天津市地產(chǎn)界品牌的標(biāo)桿。Customer POSITIONING 核心客戶 別墅首置型客戶：一步到位養(yǎng)老、追求別墅物業(yè)形式重點(diǎn)客戶 別墅改善型客戶：居住舒適度、地段、社區(qū)品質(zhì)改善需求游離客戶 投資、資本處置功能型客戶：投資首開(kāi)、熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域別墅客戶自住 41（ 87%）投資 7（ 13%）首置自住型 10（ 72%）再置自住型 2（ 14%）再置改善型 2（ 14%）別墅客戶定位W ORLDUNION PROPERTIES 核心客戶 別墅首置型客戶216。）到顏色搭配更為豐滿和精細(xì)，甚至超過(guò)霞光道 5號(hào)。關(guān)鍵詞：核心區(qū)域、商務(wù)、商業(yè)功能強(qiáng)化 核心區(qū)域的商業(yè)商業(yè)功能定位確定，未來(lái)居住區(qū)域?qū)⑼鈬l(fā)展，而天津市西南部，將形成 “ 梅江 — 奧體水上 — 侯臺(tái) ” 城市中高端生態(tài)宜居帶 216。整個(gè)市場(chǎng)形勢(shì)表明：216。剛需缺失：酒店式公寓補(bǔ)齊，但部分剛需會(huì)外溢至中北鎮(zhèn)和西南片區(qū)（近郊分流）鎖定環(huán)線內(nèi)看高層市場(chǎng)VIEW OF THE MARKET W ORLDUNION PROPERTIES W ORLDUNION PROPERTIES 金德園都會(huì)軒 環(huán)球金融中心仁恒博軒園寶利長(zhǎng)江道香港建設(shè) 招商鉆石山招商靖江路遠(yuǎn)洋新天地津門(mén)湖水岸公館萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)格調(diào)藝術(shù)領(lǐng)地融創(chuàng)西康路中北片區(qū)高端改善 :30萬(wàn)㎡216。W ORLDUNION PROPERTIES 分類 界定 總價(jià)區(qū)間 代表項(xiàng)目城市別墅 1 頂級(jí)別墅占據(jù)獨(dú)一無(wú)二的稀缺地段或景觀資源 …… ……2 城市高端別墅主城區(qū)內(nèi)，配套完善，具備一定景觀資源，依地段和資源占有程度自動(dòng)分級(jí)7001500萬(wàn) 鉆石山 、天鵝湖、水岸公館、香港建設(shè)3 城市中端別墅 400700萬(wàn) 中信珺臺(tái)、博軒園4 城市低端別墅 400500萬(wàn) 中天首府近郊別墅 5 品質(zhì)型別墅城市近郊（ 30min車程），配套不完善，以高性價(jià)比和強(qiáng)勢(shì)景觀資源吸引客戶400500萬(wàn) 瑪歌莊園、新悅亭、京基項(xiàng)目6 經(jīng)濟(jì)型別墅 300400萬(wàn) 朗潤(rùn)園、正信西青項(xiàng)目 、首創(chuàng)、華潤(rùn)7 資源型別墅 200萬(wàn) 300萬(wàn) 東麗湖、團(tuán)泊湖、天嘉湖看供應(yīng)結(jié)構(gòu)： 2023年別墅市場(chǎng)格局VIEW OF THE MARKET 城市中端別墅，也就是主流改善別墅，面臨市場(chǎng)空缺。300400萬(wàn)216。216。隨著霞光道、西康路 36號(hào)、檀府、荷蘭墅 … 項(xiàng)目的售罄，城市項(xiàng)目稀缺性異常的凸顯；216。 供應(yīng)量明顯呈現(xiàn)外擴(kuò)形勢(shì)，天津 11個(gè)新城之一，第二個(gè)集中開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)，雙港新城供應(yīng)尤為突出。從該圖標(biāo)中可以預(yù)測(cè)，市內(nèi)六區(qū)2023年均需求量約在 300萬(wàn)㎡備注：由于 2023年、 2023年成交量存在很大經(jīng)濟(jì)和政策因素影響性，取 2023年、 2023年作為正常成交量標(biāo)準(zhǔn)。n此現(xiàn)象加速了行業(yè)洗牌，導(dǎo)致強(qiáng)者恒強(qiáng)，贏者通吃。n從城市來(lái)看，大部分城市成交量都較去年同期有大幅上升，其中北京、上海、重慶、成都、鄭州、天津、長(zhǎng)沙、西安的增幅普遍都在 100%以上，而深圳、東莞、佛山等珠三角城市成交量在飆升之后，出現(xiàn)一定程度的回落，同比增幅開(kāi)始收窄。MACRO ECONOMYW ORLDUNION PROPERTIES 未來(lái)宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)的總體結(jié)論政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)加大，明年市場(chǎng)可能面臨政策變數(shù)。從該圖標(biāo)中可以預(yù)測(cè)，新四區(qū)2023年總貨量約在 600萬(wàn)㎡備注：圖表統(tǒng)計(jì)僅包含目前已知大體入市時(shí)機(jī)的項(xiàng)目，新地塊、無(wú)入市計(jì)劃、極小量項(xiàng)目暫時(shí)不在考慮范疇之內(nèi)。代表項(xiàng)目：仁恒海河廣場(chǎng)、鉆石山、天鵝湖、博軒園、香港建設(shè) ……仁恒仁恒津?yàn)硰V場(chǎng)仁恒金德園津?yàn)硰V場(chǎng)仁恒金德園津?yàn)硰V場(chǎng)仁恒金德園津?yàn)硰V場(chǎng)中天首府正信西青項(xiàng)目寶利長(zhǎng)江道招商靖江路遠(yuǎn)洋新天地津門(mén)湖保利昆侖路主流改善 :45萬(wàn)㎡216。豪宅價(jià)格普宅價(jià)格l豪宅價(jià)格豪宅價(jià)格 跳脫城市現(xiàn)有平臺(tái)跳脫城市現(xiàn)有平臺(tái)l基于基于 強(qiáng)勢(shì)資源強(qiáng)勢(shì)資源 ，透支未來(lái)利好，透支未來(lái)利好l其未來(lái)價(jià)格有較大的想象空間且其未來(lái)價(jià)格有較大的想象空間且無(wú)絕對(duì)上限無(wú)絕對(duì)上限 。環(huán)外別墅供應(yīng)量大，以更強(qiáng)的自然資源、更多樣的產(chǎn)品形式、更低的價(jià)格門(mén)檻，為主要競(jìng)爭(zhēng)賣點(diǎn)，會(huì)分流我們的客戶。從價(jià)格上看： 500萬(wàn) 700萬(wàn)是城市別墅的主流供應(yīng)價(jià)格， 競(jìng)爭(zhēng)非常充分，挑戰(zhàn)此價(jià)格將存在較大風(fēng)險(xiǎn)。近郊別墅 200400萬(wàn) :城市別墅的量的限制 ,別墅需求勢(shì)必外溢 ,我們要 ”圈羊群 ”結(jié)論：VIEW OF THE MARKET W ORLDUNION PROPERTIES 高層供應(yīng)情況（上市表）項(xiàng)目、規(guī)模、價(jià)格高層格局結(jié)論：216。項(xiàng)目特點(diǎn)：處于城市近郊或陌生區(qū)域，環(huán)線內(nèi)放量極少，價(jià)格水漲船高，剛需未來(lái)流向一是替代品酒店式公寓，一是近郊項(xiàng)目，如中北鎮(zhèn)、津南高端改善 萬(wàn)㎡代表項(xiàng)目：環(huán)球金融中心高端改善 萬(wàn)㎡代表項(xiàng)目：環(huán)球金融中心高端改善 萬(wàn)㎡代表項(xiàng)目：環(huán)球金融中心高端改善 :140萬(wàn)㎡代表項(xiàng)目：環(huán)球金融中心、仁恒海河廣場(chǎng)、香港建設(shè)、博軒園、鉆石山216。 西青區(qū)規(guī)劃： 中北鎮(zhèn)附近的北運(yùn)河規(guī)劃南開(kāi)區(qū)規(guī)劃： 南開(kāi)區(qū) “ 南開(kāi)六區(qū)三帶規(guī)劃 ” 科技南開(kāi)定位明確市內(nèi)六區(qū)定位重塑，科技南開(kāi)價(jià)值突現(xiàn)外環(huán)線： 位于西外環(huán)附近，離城市距離最近的位置，城市距離和連通性較好。關(guān)鍵詞：純粹性別墅與高層之間的硬性區(qū)隔，保證了別墅區(qū)高層區(qū)的兩種產(chǎn)品的私密性；216。W ORLDUNION PROPERTIES 中信珺臺(tái)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 The Value System區(qū)位產(chǎn)品品牌社區(qū)規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑品質(zhì)環(huán)內(nèi)最后的低密度規(guī)模住區(qū)純粹性私密性都鐸風(fēng)格帶來(lái)的建筑價(jià)值感和美感完美的施工工藝別墅符號(hào)感強(qiáng)烈戶型層高：首層 4米， 23層 面積尺度合宜、開(kāi)間、進(jìn)深尺度舒適庭院面積較大交房配置 精裝庭院附加值：贈(zèng)送車庫(kù)、地下室、庭院地板采暖建筑材料精挑細(xì)選…………精神屬性上的尊崇物理屬性上的舒適居住幸福滿足感價(jià)值解讀W ORLDUNION PROPERTIES 中信珺臺(tái)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 The Value System區(qū)位產(chǎn)品品牌中信集團(tuán)中信地產(chǎn)天津中信肩負(fù)歷史使命企業(yè)公民國(guó)之重器雄厚實(shí)力金融世家混業(yè)平臺(tái)操作經(jīng)驗(yàn)成功項(xiàng)目中高端定位23年 23城100多個(gè)項(xiàng)目四大產(chǎn)品線3大產(chǎn)品系列重劍無(wú)鋒 3盤(pán)