【正文】 素 ?評估虎門建設(shè)相應(yīng)能力 市場吸引力 ? 市場規(guī)模／增長／利潤率 ? 市場需求特點(diǎn)及趨勢／驅(qū)動因素（客戶分析） ? 競爭分析 退出 成長 高 低 低 高 評價(jià)要素 在哪里 競爭？ 對于每一項(xiàng)業(yè)務(wù)，我們均從市場吸引力與企業(yè)相應(yīng)的競爭力兩大方面進(jìn)行深入分析，并進(jìn)一步提出建議 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 14 21 房地產(chǎn)開發(fā) ? 市場吸引力分析 ? 市場規(guī)模及增長： ? 虎門當(dāng)?shù)鼐用窦s 10萬人，外來人口約 70萬，是一個(gè)發(fā)展十分迅速的新興城鎮(zhèn)。 ? 競爭分析 ? 目前的競爭對手：在虎門鎮(zhèn)，由于公司 在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)市場的占有率高達(dá) 60%，可以說是處于絕對壟斷地位，不存在強(qiáng)有力的競爭對手。作為珠江三角洲交通樞紐和工業(yè)化城鎮(zhèn)的虎門，市政建設(shè)的需求還很大，需建設(shè)的項(xiàng)目也比較多。 ? 但倘若走出虎門，在東莞市范圍內(nèi)，在技術(shù)和施工能力上，虎門建設(shè)具有一定的競爭力，但由于東莞市的建筑市場尚不規(guī)范，工程招投標(biāo)中有人為因素影響，虎門建設(shè)在其他市鎮(zhèn)的公共關(guān)系能力還不能保障合理中標(biāo)，取得工程的承建權(quán)。它們只有充分利用住宅區(qū)內(nèi)服務(wù)設(shè)施的出租，才能維持物業(yè)管理自身的發(fā)展。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 21 22裝飾業(yè)務(wù) ? 市場吸引力分析 ? 市場規(guī)模及增長 ? 隨著市政建設(shè)和城鎮(zhèn)住宅商品化，建筑裝飾消費(fèi)水平逐步提高，每年增長速度將超過 10%。 ? 所裝修的價(jià)格低廉，僅 12萬元，檔次較低，許多業(yè)主將簡易裝修打掉重新裝修 。 ? 由于管理和收益的問題，目前還無法和其他裝飾企業(yè)競爭。 15年來房地產(chǎn)業(yè)和裝修業(yè)的飛速發(fā)展激活了家具市場。 ? 隨著 CAD（ 計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)）、 CAM（ 輔助制造）和 CAT（ 輔助檢驗(yàn)）等先進(jìn)技術(shù)被引入家具生產(chǎn)過程，及數(shù)控機(jī)床等精密高效的加工設(shè)備在生產(chǎn)過程中得到更加廣泛的應(yīng)用，家具生產(chǎn)進(jìn)一步趨于柔性化，世界家具市場上流行產(chǎn)品的變化頻率也因此而加快； ? 中國由于勞動生產(chǎn)率低下，家具產(chǎn)業(yè)的價(jià)格競爭力仍遜于國外同行；若將家具的設(shè)計(jì)水平、質(zhì)量、售后服務(wù)等非價(jià)格競爭因素加以考慮，中國家具產(chǎn)業(yè)在競爭中劣勢更加明顯； ? 世界家具市場的發(fā)展依然為中國的家具產(chǎn)業(yè)帶來各種機(jī)遇。 ? 公司能力評估 ? 由于在該行業(yè)投入的時(shí)間精力和人力都不多，管理層的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)也不足，資本規(guī)模也難以支持應(yīng)有的發(fā)展。 ?需求特點(diǎn)及趨勢 ? 國內(nèi)廣告行業(yè)的增長速度已放緩； ? 廣告主投入廣告時(shí)，更希望獲得全面的服務(wù)和廣告影響力追蹤調(diào)查，確保廣告效果。 ? 同時(shí)，作為具有一定創(chuàng)造性特征的廣告行業(yè)，除了廣告媒體外，還要有廣告創(chuàng)意等其他諸多因素的結(jié)合，才能達(dá)到廣告主所期望的廣告效果。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 28 23星級酒店投資 ? 市場吸引力分析 ? 市場規(guī)模及增長 ? 就全國而言，酒店供大于求。 ? 東莞酒店主要的收入來源是娛樂和餐飲，而非單純依靠入住率。 ? 確定投資后，須進(jìn)行有效的形象策劃，以盡快擴(kuò)大影響力。 ? 據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)， 2023年廣東省服裝出口 101億美元，增長 %，出口凈增加 ，占全國出口服裝總值的 %。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 32 23品牌服裝經(jīng)營（續(xù)） ? 虎門建設(shè)競爭力評估 ? 關(guān)鍵成功要素 ? 在國外產(chǎn)業(yè)分類中，服裝業(yè)和家具業(yè)都被列為 “ 創(chuàng)新性的低技術(shù)產(chǎn)業(yè) ” （ innovative lowtech industry)， 即其研發(fā)、生產(chǎn)組織、經(jīng)營管理和后勤服務(wù)等，都需要創(chuàng)造和創(chuàng)新。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 33 23其他行業(yè)（建筑化工、建筑材料等） ? 市場吸引力分析 ? 市場規(guī)模及增長 ? 建筑材料和建筑化工市場巨大，其可細(xì)分為：鋼材、水泥、木材、玻璃、陶瓷、涂料、塑料、石料，及新型建材等眾多的子行業(yè)和子市場。從建筑和建材行業(yè)發(fā)展速度預(yù)測，至 2023年，全國建筑涂料年產(chǎn)量將達(dá)到 180萬噸； 2023年將達(dá)到 300萬噸，是 2023年預(yù)計(jì)產(chǎn)量的 。若現(xiàn)在沒有合適的建材和技術(shù)，則可適當(dāng)跟蹤相應(yīng)的開發(fā)動態(tài)，一旦技術(shù)成熟，可搶先與技術(shù)擁有者合作。 ? 輔助業(yè)務(wù)： ? “ 隔行如隔山 ” ，進(jìn)入其他行業(yè)，肯定要付出代價(jià)，考慮與專業(yè)企業(yè)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，從參股經(jīng)營做起，就可降低跨行業(yè)的成本，加快在新行業(yè)中的發(fā)展速度 。很多商場的經(jīng)營陷入了欲罷不能的困境，新項(xiàng)目的進(jìn)入也顯得尤其困難（據(jù)說廣州海珠區(qū)一個(gè)商場項(xiàng)目的發(fā)展商請了 8間策劃公司參與其策劃代理投標(biāo)，經(jīng)過近一年的挑選，該發(fā)展商仍未確定哪一間當(dāng)選，原因是這幾家公司的策劃皆無 “ 出彩 ”之處，構(gòu)不成市場沖擊力）。 ? “ 大鋪主 ” 所依托的資源有兩類：一是以資金實(shí)力為依托，懂得看地頭，知道哪些鋪面可做旺，于是自己投資買下不同地段、不同類型的鋪面，坐等租客上門；另一類則是與眾商家先打交道，在拿到的商家明確的租鋪意向后，再去找店鋪?zhàn)鐾顿Y。 ?總體目標(biāo) ：爭取用 3年左右時(shí)間，發(fā)展成為東莞地區(qū)前三名的品牌開發(fā)商； 2023年前后，成為廣東省前 10名的發(fā)展商。其他開發(fā)地域？？？。隨著珠三角經(jīng)濟(jì)逐步一體化，不同城市之間的定位和分工將更加合理，從而使我國兩大經(jīng)濟(jì) “ 引擎 ” 之一的經(jīng)濟(jì)體更具活力。 ? 不同國家或地區(qū)間的氣候、民族、宗教、文化習(xí)俗等存在差異，使開發(fā)商很難產(chǎn)生出一種像可口可樂一樣的“標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品”向全世界銷售，這客觀上制約了房地產(chǎn)企業(yè)的跨國經(jīng)營；在中國，房地產(chǎn)業(yè)既沒有跨國公司，也沒有百年老店。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 47 4企業(yè)“愿景”目標(biāo)的設(shè)定（續(xù)） ? 理由之五：房地產(chǎn)企業(yè)必須加快集約化進(jìn)程 （行業(yè)趨勢） ? 一方面，在經(jīng)歷了前些年的高速發(fā)展之后，近年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的市場化程度明顯加快。 ? 建議公司盡早確立 “ 集中優(yōu)勢兵力打殲滅戰(zhàn) ” 的思路，適時(shí)對集團(tuán)架構(gòu)及業(yè)務(wù)進(jìn)行優(yōu)化組合，避免資源的分散和浪費(fèi)。 ? 借鑒國內(nèi)外成功的民營企業(yè)的改制重組經(jīng)驗(yàn)，著眼長遠(yuǎn)發(fā)展，統(tǒng)籌規(guī)劃，穩(wěn)步推進(jìn)，分步實(shí)施，同時(shí)確保當(dāng)前工作正常進(jìn)行。 ?建筑 ? 建立一支穩(wěn)定的技術(shù)隊(duì)伍，取得更多的國家一級資質(zhì)。 ? 待相關(guān)企業(yè)取得發(fā)展，建立了一定的競爭優(yōu)勢之后，再考慮戰(zhàn)略性退出或增資。 ? 集團(tuán)重組的方式選擇 ? 集團(tuán)公司的組建，可分為控股經(jīng)營型或純粹控股型等模式； ? 根據(jù)目前業(yè)務(wù)情況，建議采取 控股經(jīng)營型 ； ? 具體又可分為兩種，即 I型（地產(chǎn)開發(fā) +建筑）和 II型。 ? 但把建筑業(yè)放在控股公司層面經(jīng)營，在管理上可能會有不少問題。 ? 國內(nèi)民營企業(yè)的法人治理問題也非常突出 。 ? 吸納優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人參與企業(yè)管理。 ? 公司的主要問題 ? 針對目前中間管理層業(yè)務(wù)能力偏弱的現(xiàn)狀，盡快充實(shí)管理和業(yè)務(wù)骨干。與外地企業(yè)相比，公司的 “ 本土優(yōu)勢” 有 ：政府支持優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢即悉熟對本地市場、決策效率優(yōu)勢等等。 ? 其二，產(chǎn)品或服務(wù)貴在特色 。 ? 公司以往的成功經(jīng)驗(yàn)表明，良好的政府關(guān)系在某種意義上扮演了 “ 第一生產(chǎn)力 ” 的角色（至少可以說是一筆十分重要的 “ 無形資產(chǎn) ” ）。但品牌建設(shè)既要善于策劃（ “ 適度炒作 ” ），更要從點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，細(xì)微之處見功夫。它核心競爭力的直接反映。研究表明，國內(nèi)企業(yè)經(jīng)營失敗的原因， 85%以上是戰(zhàn)略失誤（而國外大企業(yè)在很大程度上是由于執(zhí)行失誤才導(dǎo)致失?。Ｆ髽I(yè)之間的競爭，歸根結(jié)底是人才及其綜合素質(zhì)的較量。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 58 44完善公司治理（續(xù)） ? 公司面臨的主要問題 ? 作為民營企業(yè)，公司法人治理的特點(diǎn)是主要管理者同時(shí)又是所有者，所有者的意志可以得到有效的貫徹和實(shí)施； ? 缺乏一批得力的中層經(jīng)理人員，所有者在企業(yè)具體的日常事務(wù)中投入的時(shí)間和精力過多，沒有更多的時(shí)間進(jìn)行宏觀發(fā)展戰(zhàn)略的思考。 ? 但對房地產(chǎn)經(jīng)營的資質(zhì)和業(yè)績的連續(xù)計(jì)算可能有較大影響（資質(zhì)能否平移？）?？毓晒緦Y產(chǎn)實(shí)施經(jīng)營和管理，其投資的子公司依法獨(dú)立從事生產(chǎn)經(jīng)營活動。 ? 目前集團(tuán)架構(gòu)的缺陷： 由于前期的歷史遺留問題，有關(guān)虎門建設(shè)的多家企業(yè)之間沒有明確的股權(quán)關(guān)系和資產(chǎn)紐帶，不能進(jìn)行高效的集團(tuán)化管理。 ?物業(yè)管理 ? 建議與廣州、深圳或香港的地產(chǎn)公司合組策略聯(lián)盟，引進(jìn)其物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，在合作中學(xué)習(xí)和提高。目的在于建立一個(gè)新的機(jī)制，從企業(yè)內(nèi)部獲得一個(gè)快速發(fā)展的巨大動力，為企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的未來?，F(xiàn)代企業(yè)制度追求公司價(jià)值和股東價(jià)值的最大化。 ? 自現(xiàn)在起，業(yè)內(nèi)企業(yè)唯有達(dá)成規(guī)模化優(yōu)勢，方能應(yīng)對市場的不斷擴(kuò)大和競爭的日益加??；而產(chǎn)業(yè)集約化是形成良好規(guī)模優(yōu)勢的前提，以實(shí)現(xiàn)資源的更有效利用。 ? 率先富裕起來的廣東人，在比較了各種投資項(xiàng)目后，通常傾向于投資房地產(chǎn)。 ? 東莞地理位置十分優(yōu)越，目前城市化程度還不高（僅 50%），發(fā)展?jié)摿艽蟆? 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 45 4企業(yè)“愿景”目標(biāo)的設(shè)定（續(xù)） ? 理由之二：廣東房地產(chǎn)業(yè)具有明確的發(fā)展前景 （市場規(guī)模） ? 未來 10年，中國 GDP增長率將維持 7%以上，加上全面建設(shè)小康社會的國家戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施，房地產(chǎn)特別是住宅市場空間十分廣闊。 n 品牌建設(shè)方面。這種中介力量對于商場物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營至關(guān)重要。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 38 對盤活現(xiàn)有存量資產(chǎn)的探討和建議（續(xù)） ? 盤活有關(guān)資產(chǎn)的建議 ? 香港經(jīng)驗(yàn)未必完全適用于虎門，但商場如要讓投資者相信其經(jīng)營前景，不僅要告訴客戶一個(gè)很有前景的商業(yè)主題，同時(shí)更要利用招商實(shí)現(xiàn)這一商業(yè)主題，并以出色的管理，不斷的維持并改善商場的經(jīng)營，讓投資者穩(wěn)收租金。 ? 同理，如要發(fā)展家具業(yè)，也需與其他專業(yè)企業(yè)建立合作關(guān)系，利用其行業(yè)優(yōu)勢。 ? 如遇到有巨大市場前景的項(xiàng)目（須為“革命性”的技術(shù)和項(xiàng)目），可采取創(chuàng)業(yè)投資的模式介入。 預(yù)計(jì)全國石材產(chǎn)量在保持2023年 ；石材對外出口金額可達(dá)到 。 ? 2023年世界平板玻璃產(chǎn)量約 3310萬噸。 ? 對于絕大多數(shù)從事消費(fèi)品經(jīng)營的企業(yè)來說，品牌建設(shè)及市場營銷方面的投資需求巨大，占據(jù)其成本結(jié)構(gòu)的主要部分。在女裝上，廣東的品牌也不突出，上海、江蘇、浙江和湖北等地的品牌都有壓倒廣東品牌的勢頭。女式職業(yè)裝的市場規(guī)模有限，但其中都市女性白領(lǐng)細(xì)分市場發(fā)展迅速，在 2023年將達(dá)到近 60億元的消費(fèi)需求總額，接近都市白領(lǐng)男式西裝市場未來 85億元的需求規(guī)模。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 29 23星級酒店投資（續(xù)） ? 虎門建設(shè)競爭力評估 ? 關(guān)鍵成功要素 ? 定位：能否提供獨(dú)到的（差異性）優(yōu)質(zhì)服務(wù) ？ ? 管理：自行管理，或是聘請專業(yè)團(tuán)隊(duì) /公司來管理？ ? 推廣：如何使到虎門及周邊地區(qū)的客人使用我們的服務(wù)？ ? 風(fēng)險(xiǎn)控制：能否有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)（即不可使之影響公司形象）？ ? 公司能力評估 ? 由于公司在虎門的影響力較大，酒店將有聚客的能力； ? 有星級酒店的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)但沒有管理經(jīng)驗(yàn)。 ? 五星級酒店實(shí)現(xiàn)的利潤占有利潤酒店總利潤的 90%； 10%的外資酒店占據(jù)了 90%的行業(yè)利潤。 ? 由于缺乏專業(yè)技術(shù)，所提供的服務(wù)僅僅局限于廣告牌的出租，缺乏全面參與競爭的能力。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 27 22廣告業(yè)務(wù)（續(xù)） ? 競爭分析 ? 廣東白馬、 。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 26 22廣告業(yè)務(wù) ?市場吸引力分析 ?市場規(guī)模及增長 ? 中國戶外廣告營業(yè)額已從 1990年的 6億，增加到 2023年的 55億元，約占整個(gè)廣告市場營業(yè)額 15%，為報(bào)紙廣告的 40%，電視廣告的 1/3。這些地方由于大量生產(chǎn)企業(yè)聚集，已形成頗具知名度的家具生產(chǎn)基地。 ? 例如，古典風(fēng)：精致與奢侈并存；新古典風(fēng)：古今的完美結(jié)合；休閑風(fēng)：以寬大和圓為美等。 2023年全年出口額超過 50億美元。 向顧客提供合適的精心裝修和裝飾的房屋，也是結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的精品意識，人文關(guān)懷和細(xì)致工作的組成部分和具體體現(xiàn)。 ? 需求特點(diǎn)及趨勢 ? 市場變化的特點(diǎn)是裝飾作用逐步增加，受時(shí)尚因素影響很大，舊房子每 510年就必須重新裝修一次。 ? 公司能力評估 ? 對傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)做的不錯(cuò)，以較好的物業(yè)管理服務(wù)來促進(jìn)公司房地產(chǎn)銷售。 ? 需求特點(diǎn)及趨勢 ? 物業(yè)管理的市場將逐步擴(kuò)大，對品牌化和規(guī)?；囊笤谠龃?； ? 對傳統(tǒng)的物業(yè)管理的人性化，細(xì)致入微的服務(wù)要求也在逐步提高。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 18 21建筑（續(xù)） ? 虎門建設(shè)競爭力評估 ? 關(guān)鍵成功要素 ? 在建筑市場的競爭中，客戶最為看中的是質(zhì)量、工期、造價(jià)和技術(shù)保障措施等因素。 ? 管理團(tuán)隊(duì)比較精干、團(tuán)結(jié)，市場反應(yīng)迅速、準(zhǔn)確； ? 企業(yè)管理制度建設(shè)在完善之中。 ? 根據(jù)我們在虎門幾個(gè)售樓處了解的情況，買主基本上是自用，沒有炒樓者，也沒有過多的泡沫；中價(jià)位住宅的需求是市場主流，在激活有效需求后，市場還有較大的容量。種種跡象表明，中國企業(yè)加快了跨國收購的腳步。 ? 但從全球范圍看，過往 20年中， 65%的購并是失敗的，無法實(shí)現(xiàn)當(dāng)初的承諾和實(shí)現(xiàn)購并企業(yè)的價(jià)值。目前大多數(shù)家電企業(yè)面臨著十分嚴(yán)重