【正文】 集團(tuán) CDMA移動(dòng)通訊部門的收購(gòu)和 TCL收購(gòu)德國(guó)電視機(jī)制造商施耐德之后，京東方科技集團(tuán)日前又成功收購(gòu)了韓國(guó)現(xiàn)代顯示技術(shù)株式會(huì)社 TFTLCD業(yè)務(wù)，標(biāo)志著中國(guó)企業(yè)第一次掌握了 TFTLCD核心技術(shù)。因此，虎門房地產(chǎn)市場(chǎng)容量較大，多年來一直在增長(zhǎng)。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 16 21房地產(chǎn)開發(fā)（續(xù)） ? 虎門建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估 ? 關(guān)鍵成功要素 ? 熟悉當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)環(huán)境，在當(dāng)?shù)負(fù)碛芯哂辛己玫纳鐣?huì)關(guān)系； ? 管理層對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)十分熟悉，決策正確，效率較高； ? 在當(dāng)?shù)鼐哂休^強(qiáng)的資金實(shí)力，及有效的財(cái)務(wù)控制手段。到 2023年底，累計(jì)完成土木建筑工程項(xiàng)目 100多項(xiàng)，完成建筑面積超過 150萬平方米，總值近 10億元。與它們相比，虎門建設(shè)的施工力量特別是技術(shù)力量還不夠強(qiáng)，遇到較高難度的技術(shù)問題還不能依靠自己的技術(shù)力量單獨(dú)解決；在制定施工計(jì)劃和方案時(shí)，中標(biāo)的比率不高，施工進(jìn)度和工程管理計(jì)劃還達(dá)不到省優(yōu)、市優(yōu)或“魯班獎(jiǎng)”標(biāo)準(zhǔn)的要求。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 20 21物業(yè)管理（續(xù)） ? 虎門建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估 ? 關(guān)鍵成功要素 ? 管理制度化：將每一個(gè)細(xì)致的服務(wù)都能落實(shí)到具體的行動(dòng)中； ? 服務(wù)人性化：只在顧客需要時(shí)出現(xiàn)，平時(shí)并不影響顧客的平靜生活，決不介入和涉及業(yè)主的私人生活； ? 服務(wù)細(xì)微化：任何業(yè)主的需要，都是物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，對(duì)個(gè)別業(yè)主的不良行為，也需要通過我們體貼的服務(wù)，逐步影響到他們的行為。全國(guó)裝飾工程造價(jià)已從 1990年的 80億元飛升到 2023年的 2800億元。 ?虎門建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估 ? 關(guān)鍵成功要素 ? 房屋裝修是物業(yè)使用功能的具體體現(xiàn)方式，也是使用者個(gè)性化的體現(xiàn)方式。 ? 中國(guó)已取代意大利，成為世界上最大的家具出口國(guó)。 2023年總產(chǎn)值估計(jì)為 ，估計(jì) 2023年為 。 ? 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)大。 ? 由于尚未建立比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在東莞家具業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中暫時(shí)處于劣勢(shì)。 ? 到春節(jié)前出租量約 50%，沒有達(dá)到公司預(yù)計(jì)的 70%的出租率。 ? 公司能力評(píng)估 ? 目前，廣告公司專業(yè)人員不足，只有 3人具有從業(yè)資格，在從業(yè)經(jīng)驗(yàn)及業(yè)務(wù)關(guān)系方面存在不足。 ? 國(guó)內(nèi)酒店入住率最高的四個(gè)城市是滬、京、穗和三亞； 1999年世博會(huì)前的昆明曾是酒店效益最好的城市。 ? 競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 作為一個(gè)資本、管理和勞動(dòng)力都很密集的行業(yè)，國(guó)內(nèi)單體酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)均很大（東莞特色的娛樂帶動(dòng)型酒店，政策風(fēng)險(xiǎn)極高）；而外資管理的國(guó)際酒店，由于納入國(guó)際訂房網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯（如六洲酒店集團(tuán)在全球有 3200家酒店）。 ? 隨著收入水平的提高和穿著意識(shí)的成熟，中國(guó)職業(yè)裝市場(chǎng)的發(fā)展將相當(dāng)迅速，目前近 600億元的消費(fèi)需求規(guī)模有望在 5年后擴(kuò)大一倍，達(dá)到 1100億元；而非職業(yè)裝市場(chǎng)相對(duì)增長(zhǎng)較慢。香港是廣東服裝最大的出口市場(chǎng)（占出口額的一半）；美國(guó)、日本、歐盟、東盟等也是廣東服裝重要的出口地。 ? 服裝品牌的成功，主要是對(duì)品牌的定位和對(duì)流行趨勢(shì)的把握上，由于服裝品牌和流行變化非?？欤鐭o法把握流行趨勢(shì)的變化，就很容易造成積壓。 ? 2023年國(guó)內(nèi)鋼產(chǎn)量 ，同比增長(zhǎng) 20%；鋼材產(chǎn)量繼續(xù)位居世界第一。 ? 2023年我國(guó)玻璃纖維的國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)容量將進(jìn)一步擴(kuò)大，產(chǎn)量將突破 30萬噸。 ? 公司能力評(píng)估 ? 如投資傳統(tǒng)建筑化工或建筑材料，將超過公司財(cái)力和管理能力。 ? 在物色戰(zhàn)略伙伴時(shí)，建議選擇有開拓能力、善于創(chuàng)新、了解和掌握行業(yè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)和發(fā)展方向，但尚不具備資金實(shí)力和規(guī)模效益的技術(shù)型企業(yè)。 ? 香港開發(fā)商的做法，通常是由發(fā)展商自行招商和經(jīng)營(yíng)管理，獲得的收益長(zhǎng)遠(yuǎn)而穩(wěn)定，企業(yè)資金的穩(wěn)健度也高。因?yàn)槠鋸?qiáng)項(xiàng)是預(yù)測(cè)一個(gè)大商場(chǎng)未來能否做旺。 n 在市場(chǎng)占有率方面，爭(zhēng)取在 東莞市達(dá)到 [ ]%以上。 ? 確立品牌。廣東將重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，電子信息、軟件技術(shù)、生物工程、新材料和環(huán)保工程等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，配合和利用香港的國(guó)際金融中心、旅游中心和貿(mào)易運(yùn)輸物流中心的優(yōu)勢(shì)。 ? 而公司目前小規(guī)模投資的家具、廣告業(yè)，及考慮中的酒店、建筑化工等行業(yè)，則要面臨來自跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)各大中型企業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。 ? 由于房地產(chǎn)業(yè)整體利潤(rùn)水平較高，成為各種資金涌入的焦點(diǎn)， 2023年出現(xiàn)了外行、外來人、外來資金搞房地產(chǎn)的“三外”現(xiàn)象；業(yè)外龍頭企業(yè)（如聯(lián)想等）進(jìn)軍房地產(chǎn)動(dòng)輒 10億元以上的大手筆； ? 1200家上市公司中，宣布轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)的已超過 300家； ? 另據(jù)悉，第一只中外合資地產(chǎn)基金“中國(guó)房地產(chǎn)基金”已由荷蘭國(guó)際和首創(chuàng)組建成立； 第一只外資地產(chǎn)基金“精瑞基金”也已成立，從事從住宅開發(fā)到住宅環(huán)保、節(jié)能技術(shù)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的投資。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 48 4企業(yè)未來發(fā)展方向：業(yè)務(wù)重組方案建議 ? 基本思路 ? 據(jù)我們了解，目前東莞主要地產(chǎn)商的專業(yè)化水平還不是很高，建議公司應(yīng)集中資源，利用虎門及周邊城鎮(zhèn)房地產(chǎn)還處于賣方市場(chǎng)的有利時(shí)機(jī)，開發(fā)好現(xiàn)有的和計(jì)劃中的大型樓盤，率先提高專業(yè)化程度，打響品牌，爭(zhēng)當(dāng)行業(yè)的領(lǐng)跑者。 ? 在集團(tuán)和下屬企業(yè)，建議適當(dāng)考慮通過激勵(lì)機(jī)制的改革，如通過實(shí)施管理層和骨干員工的持股制度，把后者的利益與企業(yè)利益更緊密地聯(lián)結(jié)在一起；注重優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)，調(diào)動(dòng)積極性，提高經(jīng)營(yíng)管理水平，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 在虎門地區(qū) 市政工程、道路、港口及其附屬設(shè)施的建設(shè)中取得主要的承建資格。 ? 輔業(yè)上采取退出或參股經(jīng)營(yíng)方式，可更好地建立公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以在擅長(zhǎng)的行業(yè)中取得更大的成就。 ? 控股經(jīng)營(yíng)型 ：指有明確的主業(yè)，同時(shí)從事股權(quán)投資、戰(zhàn)略設(shè)計(jì)和管理的集團(tuán)公司，其資金投向和未來發(fā)展具有多向性。 ? 利弊分析 ? 有利于資本運(yùn)營(yíng)和戰(zhàn)略設(shè)計(jì)，企業(yè)集團(tuán)可在多個(gè)行業(yè)中選擇和發(fā)展。這些，在很大程度上都是法人治理不健全造成的。 ? 嚴(yán)格按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的原則，做到最終所有權(quán)與法人財(cái)產(chǎn)權(quán)、所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離。 ? 一開始就選擇對(duì)人：符合崗位要求，認(rèn)同企業(yè)價(jià)值觀； ? 實(shí)行內(nèi)部輪調(diào)：“嘗試錯(cuò)誤”、‘“適才適所”；增加歷練、人才增值； ? 加強(qiáng)在職培訓(xùn)：以提高業(yè)務(wù)能力、協(xié)作能力，保持內(nèi)部溝通的順暢，進(jìn)而提高管理效率。 ? 如何提高戰(zhàn)略實(shí)施能力。 ? 其三，注重品牌建設(shè) 。 ? 但同時(shí)也要認(rèn)識(shí)到，隨著珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度將不斷提高；另外，籍電子政務(wù)的開展，政府對(duì)土地資源的管理會(huì)趨于規(guī)范，公司傳統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)將會(huì)逐漸消失。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 63 44轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)理念（續(xù)） ? 其四，重視信息的作用 ? 加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)信息的收集、整理和分析 。 ? 國(guó)內(nèi)企業(yè)普遍存在的問題： ? 產(chǎn)品或服務(wù) — 習(xí)慣于跟風(fēng)，導(dǎo)致產(chǎn)品沒有特色，同質(zhì)化嚴(yán)重； ? 營(yíng)銷 — 手段落后單一，在企業(yè)和客戶之間無法保持良性互動(dòng)； ? 服務(wù) — 缺乏為客戶創(chuàng)造價(jià)值的理念，僅把服務(wù)視為產(chǎn)品售后的附加品； ? 質(zhì)量 — 或無力進(jìn)行大規(guī)模研發(fā)，或?qū)|(zhì)量作為產(chǎn)品靈魂，企業(yè)生命的重要性認(rèn)識(shí)不足； ? 成本 — 成本控制是企業(yè)績(jī)效管理的核心問題，但不少企業(yè)只有最高管理層和財(cái)務(wù)部門關(guān)心公司財(cái)務(wù)，其他職能部門（如人力資源部、研究部、辦公室等）對(duì)成本控制并不熟悉； ? 品牌 — 品牌意識(shí)淡薄，存在極大誤區(qū)（如那些“只做廣告不做基本功”的中央臺(tái)“標(biāo)王”）； ? 信息 — 沒有認(rèn)識(shí)到信息是企業(yè)的神經(jīng)，“信息力就是競(jìng)爭(zhēng)力”； ? 關(guān)系 — 沒有認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)化條件下的“關(guān)系”，主要是指處理企業(yè)內(nèi)外各利益關(guān)聯(lián)方的關(guān)系，特別要處理好競(jìng)爭(zhēng)與合作（戰(zhàn)略聯(lián)盟）的關(guān)系。 ? 制訂和實(shí)施企業(yè)戰(zhàn)略，要做到六個(gè)“統(tǒng)一”： ? 階段性和長(zhǎng)遠(yuǎn)性的統(tǒng)一；超前性和切實(shí)性的統(tǒng)一； ? 獨(dú)特性和實(shí)用性的統(tǒng)一；原則性和靈活性的統(tǒng)一； ? 宏觀性和微觀性的統(tǒng)一；指導(dǎo)性和針對(duì)性的統(tǒng)一。 ? 人才競(jìng)爭(zhēng)已是跨國(guó)公司搶占中國(guó)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)形式之一。經(jīng)驗(yàn)表明：家族企業(yè)在管治上，可適當(dāng)“放開一線”（董事會(huì)）、“把住二線”（股東會(huì)），有利于正確決策、分散風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)永續(xù)發(fā)展。近年來，這一問題日益受到人們的重視，已形成全球性的公司治理改革運(yùn)動(dòng)。 ? 重組方式 ： ? 將內(nèi)部的產(chǎn)權(quán)關(guān)系全部在集中在控股公司（虎門建設(shè)），并將之更名為東莞市豐泰集團(tuán)有限公司。 ? 通過集團(tuán)一體化管理，可使整個(gè)集團(tuán)中的人、財(cái)、物資源向產(chǎn)生效益高的部門流動(dòng)，提高項(xiàng)目的運(yùn)作效率，從而提高整個(gè)集團(tuán)的盈利能力。而在市場(chǎng)化、專業(yè)化、集約化程度已大大提高的今天，企業(yè)必須從根本上改變固有的思維方式。 ? 明確遠(yuǎn)景規(guī)劃，科學(xué)分解戰(zhàn)略目標(biāo)，確立企業(yè)價(jià)值觀及市場(chǎng)定位。 ? 集團(tuán)與下屬企業(yè)之間須將建立起緊密的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)紐帶關(guān)系；明確各利益群體（股東、董事、經(jīng)理、員工）之間的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)和生存的危機(jī)共存。 ? 對(duì)家庭理財(cái)而言，買房出租收房租，是最簡(jiǎn)單的賺錢模式，最為省心、省力，收入也最為有保證。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 46 4企業(yè)“愿景”目標(biāo)的設(shè)定（續(xù)） ? 理由之三：房地產(chǎn)業(yè)是入世后受沖擊最小的行業(yè)之一 （外部環(huán)境） ? 入世后，跨國(guó)公司搶占中國(guó)市場(chǎng)的行業(yè)排序?yàn)椋和ㄓ?、金融、醫(yī)藥及醫(yī)療設(shè)備、生物化工、電子、交通等基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)、原材料。目前，我國(guó)人均 GDP1000美元（廣東人均1600美元），預(yù)計(jì) 2023年達(dá)到 1300美元，顯示國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)具有快速發(fā)展的良好空間。 [需和客戶討論 ] 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 43 4企業(yè)“愿景”目標(biāo)的設(shè)定（續(xù)） ? 中長(zhǎng)期目標(biāo)： ? 自 2023年起，開發(fā)和銷售面積每年不少于？萬平方米。據(jù)威格斯物業(yè)顧問分析，“大鋪主”階層出現(xiàn)得越早，就越有利于一個(gè)城市商鋪物業(yè)的繁榮與發(fā)展。 ? 最好是爭(zhēng)取與“大鋪主”合作 ? 廣州、深圳已有不少有志于當(dāng)鋪主的投資者，其購(gòu)買商鋪的目的是收租，自己并不會(huì)去進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)。 ? 計(jì)劃中的行業(yè)： ? 星級(jí)酒店：建議先進(jìn)行可行性研究 ? 品牌服裝：建議采取參股形式介入 ? 其他：建議采取參股或風(fēng)險(xiǎn)投資方式介入 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 36 對(duì)盤活現(xiàn)有存量資產(chǎn)的探討和建議 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 37 對(duì)盤活現(xiàn)有存量資產(chǎn)的探討和建議 ? 公司存量資產(chǎn)情況 ? 主要是金巒商業(yè)大廈近 4萬Ｍ 2的商業(yè)用房，其產(chǎn)權(quán)有一半屬于虎門建設(shè)，目前處于閑置狀態(tài)。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 35 小結(jié)及建議 ? 主營(yíng)業(yè)務(wù)： ? 虎門和東莞的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還有相當(dāng)大的發(fā)展空間，公司又有發(fā)展條件，建議應(yīng)當(dāng)采取聚焦房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略， 以專業(yè)化構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)力； 同時(shí)帶動(dòng)相關(guān)的建筑和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 34 23其他行業(yè)（續(xù)） ? 虎門建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估 ? 關(guān)鍵成功要素 ? 成功把握各行業(yè)的變化趨勢(shì)； 建材是一個(gè)高能耗的行業(yè)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在能源利用率和開發(fā)新型建材等方面 ? 引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)。所生產(chǎn)的玻璃主要用于建筑，年均需求增長(zhǎng)率在８ %以上；浮法玻璃出口量為 4000萬平方米，出口額 ，單位價(jià)格下降近 7%，比國(guó)際市場(chǎng)價(jià)格下降幅度大。 ? 公司能力評(píng)估 ? 目前沒有經(jīng)營(yíng)服裝企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，無法把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，對(duì)投資受時(shí)尚影響很大的服裝行業(yè)來說，風(fēng)險(xiǎn)很大； ? 缺乏核心設(shè)計(jì)技術(shù)和營(yíng)銷渠道； ? 虎門的品牌服裝將由服裝企業(yè)去整合，集團(tuán)目前暫不具有比較優(yōu)勢(shì)。 ? 雅戈?duì)枴⑸忌嫉葮I(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)采取既打造自己品牌，又代理國(guó)際品牌服裝的戰(zhàn)略，其目的是通過代理業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和積累國(guó)外品牌商的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。 ? 需求特點(diǎn)及趨勢(shì) ? 中檔品牌在中國(guó)有較大的發(fā)展空間。 ? 投資酒店的必要步驟 ? 通過市場(chǎng)調(diào)研，確認(rèn)虎門還有較大的（細(xì)分）市場(chǎng)空間； ? 鑒于國(guó)內(nèi)星級(jí)酒店在很大程度上是“面子投資”（即投資的目的主要不是為了盈利，而是追求公司的形象和資產(chǎn)的沉淀），建議須先明確公司發(fā)展戰(zhàn)略，并確認(rèn)公司的投資承受能力； ? 最壞的可能性是：要沉淀大約 12億元人民幣，而且運(yùn)營(yíng)后每年都要發(fā)生一大筆維修費(fèi)，可能對(duì)公司主業(yè)的發(fā)展構(gòu)成極大影響； ? 確定經(jīng)營(yíng)和管理模式。但廣州花園酒店近 5年來營(yíng)業(yè)收入已減少 25%（從 4億元）；東莞全市酒店業(yè)的平均入住率約 60%。 ? 若想進(jìn)一步發(fā)展廣告業(yè)，可考慮通過控制廣告媒介資源，通過向?qū)I(yè)的廣告企業(yè) /廣告人承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和 /或出租媒介使用權(quán)獲取利潤(rùn)。而后者的戶外媒體營(yíng)業(yè)額也已超過 。 ? 國(guó)內(nèi)廣告行業(yè)的特點(diǎn)是：缺乏有效的廣告策劃和整體規(guī)劃來達(dá)到廣告效果；廣告發(fā)布媒體的有效利用率并不高。 ? 東莞家具生產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)已近 2023家，從業(yè)人員 18萬人，年產(chǎn)值超過 100億元。 ? 競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 中國(guó)家具設(shè)計(jì)與國(guó)外水平相比還有不少差距，但就制造工藝而言已和國(guó)際水準(zhǔn)相去不遠(yuǎn)。 ? 美國(guó)是中國(guó)家具出口的最主要的市場(chǎng)，在 2023年，占中國(guó)家具出口額的 40%以上 。例如，在房子結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上已考慮了工人房的位置和結(jié)構(gòu)，但所提供的裝修則過于簡(jiǎn)單。在東莞和虎門也有一定比例的客戶群希望能夠買到裝修好的住房。 ? 對(duì)于采用較多高新技術(shù)設(shè)備的物業(yè)管理項(xiàng)目，由于技術(shù)力量欠缺，將面臨挑戰(zhàn)。是虎門鎮(zhèn)最好的物業(yè)