【正文】 點及趨勢／驅動因素（客戶分析） ? 競爭分析 退出 成長 高 低 低 高 評價要素 在哪里 競爭？ 對于每一項業(yè)務，我們均從市場吸引力與企業(yè)相應的競爭力兩大方面進行深入分析，并進一步提出建議 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 14 21 房地產開發(fā) ? 市場吸引力分析 ? 市場規(guī)模及增長： ? 虎門當地居民約 10萬人，外來人口約 70萬，是一個發(fā)展十分迅速的新興城鎮(zhèn)。 ? 競爭分析 ? 目前的競爭對手：在虎門鎮(zhèn)，由于公司 在當地房地產開發(fā)市場的占有率高達 60%，可以說是處于絕對壟斷地位，不存在強有力的競爭對手。作為珠江三角洲交通樞紐和工業(yè)化城鎮(zhèn)的虎門，市政建設的需求還很大，需建設的項目也比較多。 ? 但倘若走出虎門，在東莞市范圍內，在技術和施工能力上，虎門建設具有一定的競爭力，但由于東莞市的建筑市場尚不規(guī)范，工程招投標中有人為因素影響，虎門建設在其他市鎮(zhèn)的公共關系能力還不能保障合理中標，取得工程的承建權。它們只有充分利用住宅區(qū)內服務設施的出租，才能維持物業(yè)管理自身的發(fā)展。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 21 22裝飾業(yè)務 ? 市場吸引力分析 ? 市場規(guī)模及增長 ? 隨著市政建設和城鎮(zhèn)住宅商品化，建筑裝飾消費水平逐步提高，每年增長速度將超過 10%。 ? 所裝修的價格低廉，僅 12萬元，檔次較低，許多業(yè)主將簡易裝修打掉重新裝修 。 ? 由于管理和收益的問題，目前還無法和其他裝飾企業(yè)競爭。 15年來房地產業(yè)和裝修業(yè)的飛速發(fā)展激活了家具市場。 ? 隨著 CAD（ 計算機輔助設計）、 CAM（ 輔助制造）和 CAT（ 輔助檢驗）等先進技術被引入家具生產過程，及數控機床等精密高效的加工設備在生產過程中得到更加廣泛的應用，家具生產進一步趨于柔性化，世界家具市場上流行產品的變化頻率也因此而加快； ? 中國由于勞動生產率低下，家具產業(yè)的價格競爭力仍遜于國外同行；若將家具的設計水平、質量、售后服務等非價格競爭因素加以考慮，中國家具產業(yè)在競爭中劣勢更加明顯； ? 世界家具市場的發(fā)展依然為中國的家具產業(yè)帶來各種機遇。 ? 公司能力評估 ? 由于在該行業(yè)投入的時間精力和人力都不多，管理層的行業(yè)經驗也不足，資本規(guī)模也難以支持應有的發(fā)展。 ?需求特點及趨勢 ? 國內廣告行業(yè)的增長速度已放緩； ? 廣告主投入廣告時，更希望獲得全面的服務和廣告影響力追蹤調查，確保廣告效果。 ? 同時，作為具有一定創(chuàng)造性特征的廣告行業(yè)，除了廣告媒體外，還要有廣告創(chuàng)意等其他諸多因素的結合，才能達到廣告主所期望的廣告效果。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 28 23星級酒店投資 ? 市場吸引力分析 ? 市場規(guī)模及增長 ? 就全國而言，酒店供大于求。 ? 東莞酒店主要的收入來源是娛樂和餐飲，而非單純依靠入住率。 ? 確定投資后，須進行有效的形象策劃，以盡快擴大影響力。 ? 據海關統(tǒng)計， 2023年廣東省服裝出口 101億美元，增長 %，出口凈增加 ，占全國出口服裝總值的 %。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 32 23品牌服裝經營（續(xù)） ? 虎門建設競爭力評估 ? 關鍵成功要素 ? 在國外產業(yè)分類中，服裝業(yè)和家具業(yè)都被列為“創(chuàng)新性的低技術產業(yè)”（ innovative lowtech industry)， 即其研發(fā)、生產組織、經營管理和后勤服務等，都需要創(chuàng)造和創(chuàng)新。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 33 23其他行業(yè)（建筑化工、建筑材料等） ? 市場吸引力分析 ? 市場規(guī)模及增長 ? 建筑材料和建筑化工市場巨大，其可細分為：鋼材、水泥、木材、玻璃、陶瓷、涂料、塑料、石料，及新型建材等眾多的子行業(yè)和子市場。從建筑和建材行業(yè)發(fā)展速度預測，至 2023年，全國建筑涂料年產量將達到 180萬噸； 2023年將達到 300萬噸，是 2023年預計產量的 。若現在沒有合適的建材和技術，則可適當跟蹤相應的開發(fā)動態(tài)，一旦技術成熟，可搶先與技術擁有者合作。 ? 輔助業(yè)務： ? “隔行如隔山”，進入其他行業(yè)，肯定要付出代價，考慮與專業(yè)企業(yè)建立戰(zhàn)略合作關系，從參股經營做起，就可降低跨行業(yè)的成本，加快在新行業(yè)中的發(fā)展速度 。很多商場的經營陷入了欲罷不能的困境，新項目的進入也顯得尤其困難（據說廣州海珠區(qū)一個商場項目的發(fā)展商請了 8間策劃公司參與其策劃代理投標，經過近一年的挑選，該發(fā)展商仍未確定哪一間當選，原因是這幾家公司的策劃皆無“出彩”之處，構不成市場沖擊力）。 ? “大鋪主”所依托的資源有兩類：一是以資金實力為依托，懂得看地頭，知道哪些鋪面可做旺，于是自己投資買下不同地段、不同類型的鋪面，坐等租客上門；另一類則是與眾商家先打交道，在拿到的商家明確的租鋪意向后，再去找店鋪做投資。 ?總體目標 ：爭取用 3年左右時間，發(fā)展成為東莞地區(qū)前三名的品牌開發(fā)商； 2023年前后，成為廣東省前 10名的發(fā)展商。其他開發(fā)地域？？？。隨著珠三角經濟逐步一體化，不同城市之間的定位和分工將更加合理，從而使我國兩大經濟“引擎”之一的經濟體更具活力。 ? 不同國家或地區(qū)間的氣候、民族、宗教、文化習俗等存在差異，使開發(fā)商很難產生出一種像可口可樂一樣的“標準產品”向全世界銷售，這客觀上制約了房地產企業(yè)的跨國經營；在中國，房地產業(yè)既沒有跨國公司，也沒有百年老店。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 47 4企業(yè)“愿景”目標的設定（續(xù)） ? 理由之五：房地產企業(yè)必須加快集約化進程 （行業(yè)趨勢） ? 一方面，在經歷了前些年的高速發(fā)展之后，近年國內房地產行業(yè)的市場化程度明顯加快。 ? 建議公司盡早確立“集中優(yōu)勢兵力打殲滅戰(zhàn)”的思路，適時對集團架構及業(yè)務進行優(yōu)化組合，避免資源的分散和浪費。 ? 借鑒國內外成功的民營企業(yè)的改制重組經驗，著眼長遠發(fā)展，統(tǒng)籌規(guī)劃，穩(wěn)步推進，分步實施，同時確保當前工作正常進行。 ?建筑 ? 建立一支穩(wěn)定的技術隊伍，取得更多的國家一級資質。 ? 待相關企業(yè)取得發(fā)展，建立了一定的競爭優(yōu)勢之后，再考慮戰(zhàn)略性退出或增資。 ? 集團重組的方式選擇 ? 集團公司的組建，可分為控股經營型或純粹控股型等模式； ? 根據目前業(yè)務情況，建議采取 控股經營型 ； ? 具體又可分為兩種，即 I型（地產開發(fā) +建筑）和 II型。 ? 但把建筑業(yè)放在控股公司層面經營，在管理上可能會有不少問題。 4. 國內民營企業(yè)的法人治理問題也非常突出 。 ? 吸納優(yōu)秀的職業(yè)經理人參與企業(yè)管理。 ? 公司的主要問題 ? 針對目前中間管理層業(yè)務能力偏弱的現狀，盡快充實管理和業(yè)務骨干。與外地企業(yè)相比，公司的“本土優(yōu)勢”有 ：政府支持優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢即悉熟對本地市場、決策效率優(yōu)勢等等。 ? 其二，產品或服務貴在特色 。 ? 公司以往的成功經驗表明，良好的政府關系在某種意義上扮演了“第一生產力”的角色（至少可以說是一筆十分重要的“無形資產”）。其他的創(chuàng)新都可通過這五種創(chuàng)新得到體現。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 64 44建立創(chuàng)新機制 ? 基本觀點 ? 創(chuàng)新是指企業(yè)在生產經營過程中，為了求得持續(xù)的發(fā)展和進步，不斷實行自我否定和自我肯定的過程。但品牌建設既要善于策劃（“適度炒作”），更要從點點滴滴做起，細微之處見功夫。它核心競爭力的直接反映。研究表明，國內企業(yè)經營失敗的原因， 85%以上是戰(zhàn)略失誤（而國外大企業(yè)在很大程度上是由于執(zhí)行失誤才導致失?。Ｆ髽I(yè)之間的競爭，歸根結底是人才及其綜合素質的較量。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 58 44完善公司治理（續(xù)） ? 公司面臨的主要問題 ? 作為民營企業(yè)，公司法人治理的特點是主要管理者同時又是所有者，所有者的意志可以得到有效的貫徹和實施； ? 缺乏一批得力的中層經理人員，所有者在企業(yè)具體的日常事務中投入的時間和精力過多，沒有更多的時間進行宏觀發(fā)展戰(zhàn)略的思考。 ? 但對房地產經營的資質和業(yè)績的連續(xù)計算可能有較大影響（資質能否平移？）?？毓晒緦Y產實施經營和管理，其投資的子公司依法獨立從事生產經營活動。 ? 目前集團架構的缺陷： 由于前期的歷史遺留問題，有關虎門建設的多家企業(yè)之間沒有明確的股權關系和資產紐帶，不能進行高效的集團化管理。 ?物業(yè)管理 ? 建議與廣州、深圳或香港的地產公司合組策略聯盟，引進其物業(yè)管理經驗，在合作中學習和提高。目的在于建立一個新的機制，從企業(yè)內部獲得一個快速發(fā)展的巨大動力，為企業(yè)創(chuàng)造一個持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的未來?，F代企業(yè)制度追求公司價值和股東價值的最大化。 ? 自現在起，業(yè)內企業(yè)唯有達成規(guī)?；瘍?yōu)勢，方能應對市場的不斷擴大和競爭的日益加劇；而產業(yè)集約化是形成良好規(guī)模優(yōu)勢的前提，以實現資源的更有效利用。 ? 率先富裕起來的廣東人，在比較了各種投資項目后，通常傾向于投資房地產。 ? 東莞地理位置十分優(yōu)越，目前城市化程度還不高（僅 50%），發(fā)展?jié)摿艽蟆? 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 45 4企業(yè)“愿景”目標的設定（續(xù)） ? 理由之二：廣東房地產業(yè)具有明確的發(fā)展前景 （市場規(guī)模） ? 未來 10年，中國 GDP增長率將維持 7%以上，加上全面建設小康社會的國家戰(zhàn)略目標的實施，房地產特別是住宅市場空間十分廣闊。 n 品牌建設方面。這種中介力量對于商場物業(yè)的開發(fā)與經營至關重要。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 38 對盤活現有存量資產的探討和建議（續(xù)） ? 盤活有關資產的建議 ? 香港經驗未必完全適用于虎門，但商場如要讓投資者相信其經營前景，不僅要告訴客戶一個很有前景的商業(yè)主題，同時更要利用招商實現這一商業(yè)主題，并以出色的管理，不斷的維持并改善商場的經營，讓投資者穩(wěn)收租金。 ? 同理，如要發(fā)展家具業(yè)，也需與其他專業(yè)企業(yè)建立合作關系，利用其行業(yè)優(yōu)勢。 （須為“革命性”的技術和項目），可采取創(chuàng)業(yè)投資的模式介入。 預計全國石材產量在保持 2023年 ；石材對外出口金額可達到 。 ? 2023年世界平板玻璃產量約 3310萬噸。 ? 對于絕大多數從事消費品經營的企業(yè)來說，品牌建設及市場營銷方面的投資需求巨大，占據其成本結構的主要部分。在女裝上，廣東的品牌也不突出，上海、江蘇、浙江和湖北等地的品牌都有壓倒廣東品牌的勢頭。女式職業(yè)裝的市場規(guī)模有限，但其中都市女性白領細分市場發(fā)展迅速，在 2023年將達到近 60億元的消費需求總額，接近都市白領男式西裝市場未來 85億元的需求規(guī)模。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 29 23星級酒店投資（續(xù)） ? 虎門建設競爭力評估 ? 關鍵成功要素 ? 定位：能否提供獨到的（差異性）優(yōu)質服務 ？ ? 管理：自行管理，或是聘請專業(yè)團隊 /公司來管理？ ? 推廣：如何使到虎門及周邊地區(qū)的客人使用我們的服務？ ? 風險控制：能否有效控制政策風險（即不可使之影響公司形象）？ ? 公司能力評估 ? 由于公司在虎門的影響力較大，酒店將有聚客的能力； ? 有星級酒店的建設經驗但沒有管理經驗。 ? 五星級酒店實現的利潤占有利潤酒店總利潤的 90%； 10%的外資酒店占據了 90%的行業(yè)利潤。 ? 由于缺乏專業(yè)技術，所提供的服務僅僅局限于廣告牌的出租，缺乏全面參與競爭的能力。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 27 22廣告業(yè)務（續(xù)） ? 競爭分析 ? 廣東白馬、 。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 26 22廣告業(yè)務 ?市場吸引力分析 ?市場規(guī)模及增長 ? 中國戶外廣告營業(yè)額已從 1990年的 6億，增加到 2023年的 55億元，約占整個廣告市場營業(yè)額 15%，為報紙廣告的 40%，電視廣告的 1/3。這些地方由于大量生產企業(yè)聚集，已形成頗具知名度的家具生產基地。 ? 例如， 古典風：精致與奢侈并存 ；新古典風： 古今的完美結合 ； 休閑風：以寬大和圓為美 等。 2023年全年出口額超過 50億美元。 向顧客提供合適的精心裝修和裝飾的房屋，也是結合房地產開發(fā)的精品意識，人文關懷和細致工作的組成部分和具體體現。 ? 需求特點及趨勢 ? 市場變化的特點是裝飾作用逐步增加，受時尚因素影響很大，舊房子每 510年就必須重新裝修一次。 7. 公司能力評估 ，以較好的物業(yè)管理服務來促進公司房地產銷售。 ? 需求特點及趨勢 ? 物業(yè)管理的市場將逐步擴大，對品牌化和規(guī)?；囊笤谠龃?； ? 對傳統(tǒng)的物業(yè)管理的人性化，細致入微的服務要求也在逐步提高。 北京創(chuàng)業(yè)板投資顧問公司 18 21建筑（續(xù)） ? 虎門建設競爭力評估 ? 關鍵成功要素 ? 在建筑市場的競爭中，客戶最為看中的是質量、工期、造價和技術保障措施等因素。 ? 管理團隊比較精干、團結，市場反應迅速、準確； ? 企業(yè)管理制度建設在完善之中。 ? 根據我們在虎門幾個售樓處了解的情況，買主基本上是自用，沒有炒樓者，也沒有過多的泡沫；中價位住宅的需求是市場主流，在激活有效需求后，市場還有較大的容量。種種跡象表明，中國企業(yè)加快了跨國收購的腳步。 ? 但從全球范圍看，過往 20年中， 65%的購并是失敗的，無法實現當初的承諾和實現購并企業(yè)的價值。目前大多數家