易居商業(yè)地產(chǎn)策劃思路培訓(xùn)(前期策劃營銷定位與)111p-文庫吧在線文庫
【正文】 真實(shí)、科學(xué)、客觀。對(duì)巫山主商圈實(shí)地觀察。文教人流和商氣都已被高架橋和南極街所截?cái)?。一組市調(diào)數(shù)據(jù)引出定位創(chuàng)新109與陳仁科一起探尋……案例八：青島城陽區(qū)商業(yè)項(xiàng)目兩組市調(diào)數(shù)據(jù)引發(fā)的思考—— 經(jīng)過市調(diào)，發(fā)現(xiàn)一組這樣的數(shù)據(jù)，青島城陽區(qū)臨街商鋪、步行街、商業(yè)大賣場、專業(yè)市場的比例為 9： 27： 32：32，臨街商鋪的比例非常低。 01:10:3801:10:3801:10Saturday, January 23, 2023? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 01:10:3801:10:3801:101/23/2023 1:10:38 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 1:10:38 上午 1:10 上午 01:10:38一月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 211:10 上午 一月 2101:10January 23, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 01:10:3801:10:3801:10Saturday, January 23, 2023? 1知人者智，自知者明。 23 一月 20231:10:38 上午 01:10:38一月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 一月 211:10 上午 一月 2101:10January 23, 2023? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。111? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。背 景107與陳仁科一起探尋……洪客隆的商業(yè)面積已經(jīng)達(dá) 9萬多平方米，更 多的商業(yè)面積如何消化！勞動(dòng)路是一條交通主干道，商流商氣都不足以支持另一個(gè)大 Mall出現(xiàn)！勝利北路有一個(gè) Mall，再建一個(gè) Mall，業(yè)態(tài)怎么布局，會(huì)不會(huì)重復(fù)！還有一條商業(yè)街更難規(guī)劃。項(xiàng)目北側(cè)江龍大廈處路面寬僅 4米，而項(xiàng)目東側(cè)道路又雜亂不暢。所以代理公司市調(diào)做的更多的就是踩盤。自行組織員工進(jìn)行簡單的市調(diào) 。 關(guān)鍵是這個(gè) “ 很快 ” 到底需要多長時(shí)間？商家們等的就是這個(gè) “ 很快 ” 。比如周邊社區(qū)居住者多為年輕人（ 2035），那么他們與大學(xué)生就會(huì)有很多共性。 在徹底研究透了主要消費(fèi)群體的真實(shí)需求后，就可以確定項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、業(yè)態(tài)定位、商家取向、功能配套、甚至裝修標(biāo)準(zhǔn)。 因此我們必須找出影響利潤最大化的關(guān)鍵之點(diǎn)。49與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn) 10—— 本段最大的難題是負(fù)二層的招商和招租，如果其業(yè)態(tài)無法與負(fù)一層 承接 ，則必須考慮其他業(yè)態(tài)，而這種業(yè)態(tài)又必須和負(fù)一層的消費(fèi)相 銜接 ，但又不能影響整個(gè)項(xiàng)目的檔次和環(huán)境。45與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn) 6—— 人防商業(yè)最大的難題是如何將地上的人流、商氣引入地下，這除了項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)組合準(zhǔn)確外，在建筑形式、標(biāo)志識(shí)別、入口處理、交通導(dǎo)線、裝修風(fēng)格等都必須有獨(dú)特的 個(gè)性 。 商家 在進(jìn)駐前不可能不考慮此類問題，這直接影響到項(xiàng)目前期的招商、放租等環(huán)節(jié)。如果整體商業(yè)面積過大，僅靠服裝等常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)是難以滿足的。 這對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)和層次都會(huì)有影響，如何規(guī)避并化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)是一個(gè)考人的課題。商業(yè)面積越大，其收益越高。 。與陳仁科一起探尋……案例解析25分宜縣 —— 地處贛西中部，為新余市轄縣，距省會(huì)南昌 178公里。 從全國來看，人人都在往商業(yè)開發(fā)這條路上擠，但有多少項(xiàng)目是真正成功的呢？ 原因可能很多 ……與陳仁科一起探尋……2不成功的 原因 可能是 ——因?yàn)榈囟尾缓靡驗(yàn)橄M(fèi)者消費(fèi)實(shí)力低因?yàn)樯虡I(yè)環(huán)境差因?yàn)楦偁幖ち?，?duì)手太強(qiáng)因?yàn)檎猩屉y度大……與陳仁科一起探尋……3 為什么 等項(xiàng)目做出來了才發(fā)現(xiàn)這些問題 ？ 為什么直到最后才知道是這些問題造成了項(xiàng)目的不成功 ？ 這些問題難道是不能避免的嗎 ？ 這些問題難道是無法解決的嗎 ？ 這些問題是不是最核心的問題 ？究竟什么才是最核心的問題與陳仁科一起探尋……4我 認(rèn)為，關(guān)鍵是 ——沒有賦予項(xiàng)目準(zhǔn)確的定位怎樣做到 準(zhǔn)確定位 呢？與陳仁科一起探尋……5定位 需要解決的幾個(gè)基本問題 ——市場 缺 什么？地塊 最適合做什么？地理位置 最適合做什么？你， 想 做什么？與陳仁科一起探尋……6第一層剖析 :與陳仁科一起探尋……從商業(yè) 形態(tài) 來看 ……從商業(yè) 業(yè)態(tài) 來看 ……從商業(yè) 層次 來看 ……從消費(fèi) 潛在需求 來看 ……從商業(yè) 格局 來看 ……市場 缺什么7從商業(yè) 形態(tài) 看，看什么 ？—— 有哪些商業(yè)形態(tài)—— 各類商業(yè)形態(tài)的規(guī)模、比例—— 各類商業(yè)形態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀—— 各類商業(yè)形態(tài)運(yùn)作模式—— 各類商業(yè)形態(tài)的相互關(guān)系—— 各類商業(yè)形態(tài)的建筑特色—— 各類商業(yè)形態(tài)的配套組成—— 各類商業(yè)形態(tài)的發(fā)展前景……步行街主題商場MALL專業(yè)市場住宅底商與陳仁科一起探尋……8從商業(yè) 業(yè)態(tài) 看，看什么 ？—— 有哪些商業(yè)業(yè)態(tài)—— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模、比例—— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀—— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的價(jià)格水平—— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)貨渠道—— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的相互關(guān)系—— 各類商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢(shì)……餐飲 娛樂休閑 數(shù)碼精品與陳仁科一起探尋……9從商業(yè) 層次 看，看什么 ？—— 市場上是否各個(gè)層次的商業(yè)都有—— 市場以哪一個(gè)或哪幾個(gè)的商業(yè)層次為主—— 各個(gè)層次的規(guī)模、比例—— 各層次商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)怎樣……與陳仁科一起探尋……10從消費(fèi) 潛在需求 看，看什么 ？—— 消費(fèi)者的需求真的都被滿足了？—— 為什么有的消費(fèi)者去外地購物？—— 這部分消費(fèi)者 對(duì)現(xiàn)有商品不滿意 在哪里？—— 這部分消費(fèi)者 對(duì)現(xiàn)有購物場所不滿意 在哪里？—— 這部分消費(fèi)者 對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)服務(wù)不滿意 在哪里？……與陳仁科一起探尋……11從商業(yè) 格局 看，看什么 ？—— 有多少個(gè)商圈？各個(gè)商圈怎樣的規(guī)模？—— 各個(gè)商圈的相對(duì)位置、距離—— 各個(gè)商圈功能、關(guān)系—— 商圈是自然形成的嗎—— 政府層面對(duì)商業(yè)的布局規(guī)劃—— 項(xiàng)目在一個(gè)成熟商圈內(nèi)，競爭激烈，該怎么定位？—— 項(xiàng)目不在成熟商圈內(nèi)，配套不全、設(shè)施不完善，又 該怎樣定位？……與陳仁科一起探尋……12案例一：江西新余新鋼項(xiàng)目 新余市 地處江西省中西部，被譽(yù)為江西的 “ 鋼城 ”。 相對(duì)高端消費(fèi)的群體，這一群體單次消費(fèi)能力可能不是最強(qiáng)，但他們卻是消費(fèi)頻次最高 (一有閑暇時(shí)間就會(huì)逛街購物 )、消費(fèi)欲望最強(qiáng)烈 (每次逛街都會(huì)花點(diǎn)錢出去 )的。案例二：江西分宜項(xiàng)目與陳仁科一起探尋……26與陳仁科一起探尋……27地塊基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與陳仁科一起探尋……28地塊現(xiàn)狀與陳仁科一起探尋……29面對(duì)這樣一個(gè)項(xiàng)目大
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