【正文】 格增長速度加快，目前市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)均價(jià)約為 4822元 /平方米 三、市場價(jià)格狀況 Jan 2023 上半年廊坊房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了一段時(shí)間的調(diào)整后，出現(xiàn)了普遍回暖的跡象，從三月份開始，出現(xiàn)了開發(fā)投資逐步加大，商品房銷售量增加，價(jià)格止跌的良好態(tài)勢。 銷售面積 全市 市區(qū) 2023年（ 1— 6） 2023年（ 1— 6） 同比 % % 四、市場銷售狀況 Jan 2023 住宅用地成交面積 2023年（ 1— 6） 2023年（ 1— 6） 同比 全市 % 市區(qū) % 上半年全市供應(yīng)住宅用地 ，同比增加了 %，均價(jià)為 萬元 /畝。 分析： 受國人 “ 人往高處走 ” 心態(tài)的制約，富裕縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人口到廊坊市購房置 業(yè)的增多，對(duì)廊坊市房地產(chǎn)的需求量加大。此部分購房者收入差距較大，因此購買的產(chǎn)品差異也比較大。 08年區(qū)域樓盤均價(jià) 5500元 /㎡ 左右。 【 別墅產(chǎn)品為當(dāng)前供應(yīng)主流 】 產(chǎn)品類型分析 Jan 2023 ? 塞納河谷一期取得了良好的銷售業(yè)績； ? 翠林洲產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對(duì)落后，銷售不暢； ? 艾力楓社具有絕佳的高爾夫資源，但單價(jià)過高，針對(duì)京津人士，但產(chǎn)品仍不具備典型豪宅標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)富階層消費(fèi)市場對(duì)于地段認(rèn)知仍有一定抗性。 Jan 2023 大盤的規(guī)模優(yōu)勢，綜合配套易于成為發(fā)力方向 規(guī)模上 基地條件 地塊容積率較高 地塊臨近主干道，具有較高的商業(yè)價(jià)值 三線城市核心區(qū) 具備良好宜居環(huán)境的 中高容積率大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 核心區(qū)，配套設(shè)施齊備 項(xiàng)目位于廊坊市核心商圈輻射區(qū) 核心區(qū) 項(xiàng)目屬性初步界定 Jan 2023 一、產(chǎn)品層面 二、客戶層面 三、未來市場發(fā)展態(tài)勢 項(xiàng)目市場機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 Jan 2023 市場整體規(guī)劃水平有限，同質(zhì)明顯，少數(shù)明星項(xiàng)目開始在規(guī)劃上進(jìn)行新的嘗試。 ? 前期在市場調(diào)整期，緊抓淡市下依然存在的剛性需求客戶，快速出貨，同時(shí)兼顧商務(wù)公寓客戶的需求，最大程度提升項(xiàng)目的消化速度。 結(jié)合市場現(xiàn)狀、客戶對(duì)于戶型面積要求以及高層戶型的設(shè)計(jì)要素綜合確定項(xiàng)目的戶型面積區(qū)間 中后期：依靠中高端客戶實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的溢價(jià)。 一、商業(yè)板塊分析 Jan 2023 二、商業(yè)供給分析 Jan 2023 ?位臵 位于廊坊市核心地帶，以金光道附近的明珠商廈為圓心，步行在 10分鐘左右以內(nèi)的范圍。 商鋪業(yè)態(tài)分布235314111211211110 10 20 30 40婚紗攝影服飾餐飲保健食品打印禮品皮具旅行社辦公用品美容美發(fā)銀行影視書店飾品鞋煙酒專賣售樓處二、商業(yè)供給分析 Jan 2023 ?位臵 位于第一大街至第八大街。 ?流量 日平均人流量約為 3萬人左右。 從目前來看，廊坊地區(qū)的商業(yè)供以滿足居民日常生活需求為主。 3 商業(yè)發(fā)展特征 三、商業(yè)發(fā)展特征 Jan 2023 4 一線城市商業(yè)聚集力較強(qiáng)，形成商業(yè)真空效應(yīng)，高端消費(fèi)外流明顯 由于廊坊城市位于京、津城市帶之間，同時(shí)距離過近，由于一線城市商業(yè)的強(qiáng)聚集力效應(yīng)，使廊坊市商業(yè)形成真空效應(yīng)，高端消費(fèi)支撐較弱，大多高端消費(fèi)向外流失。 四、消費(fèi)行為分析 Jan 2023 2 廊坊周末和節(jié)假日為主要購物消費(fèi)時(shí)段 廊坊周末和節(jié)假日為主要購物消費(fèi)時(shí)段，符合國人消費(fèi)習(xí)慣。 顯然，廊坊市新時(shí)代下的消費(fèi)理念已開始萌動(dòng)，有可能成為主流。 ? 本項(xiàng)目地處廊坊主要商業(yè)圈北側(cè)，為本項(xiàng)目商業(yè)提供了較好的區(qū)域條件，本項(xiàng)目不具備設(shè)臵大型集中商業(yè)的條件。 同時(shí)增加各樓層之間商鋪的可視性。 2023/3/72023/3/72023/3/73/7/2023 11:46:08 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023/3/72023/3/7Tuesday, March 7, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/3/72023/3/72023/3/72023/3/7 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 2023/3/72023/3/72023/3/73/7/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/72023/3/72023/3/7Tuesday, March 7, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/3/72023/3/72023/3/72023/3/73/7/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 7日星期二 2023/3/72023/3/72023/3/7 1比不了得就不比，得不到的就不要。 Jan 2023 面積要求 —— 根據(jù)各類型業(yè)態(tài)對(duì)內(nèi)部空間的使用要求 ， 建議商業(yè)單元?jiǎng)澐帜?shù)為 80平米 ， 進(jìn)深控制在 15米左右 。 商業(yè)設(shè)計(jì)建議 一條人流主動(dòng)線能保證鋪面的均好性 Jan 2023 商業(yè)設(shè)計(jì)建議 ? 保證高層區(qū)進(jìn)入的便利性，但不宜過多，以增加消費(fèi)者的逗留時(shí)間 ? 選擇合適的位臵設(shè)臵垂直交通，盡量減小對(duì)低層商鋪的遮擋影響，保證低層商鋪的昭示性 垂直交通原則 Jan 2023 進(jìn)入地上二層 進(jìn)入地上一層 在一層臨街位臵設(shè)臵“雙首層”入口。但度假目的地多以北京為主，可見廊坊休閑度假消費(fèi)尚處于初級(jí)階段。消費(fèi)意識(shí)由傳統(tǒng)向時(shí)尚轉(zhuǎn)變。市中心綜合百貨和特色商街占有 37％的同樣比例。 2 商業(yè)發(fā)展特征 三、商業(yè)發(fā)展特征 Jan 2023 消費(fèi)水平增長、結(jié)構(gòu)升級(jí)，商業(yè)將向更高層次發(fā)展 目前在廊坊居民消費(fèi)支出中，呈現(xiàn)“六升二降”情況，除家庭設(shè)備用品及服務(wù)和居住支出下降外，食品、衣著、醫(yī)療保健、交通通訊、娛樂教育文化服務(wù)等均呈上升趨勢，居民的消費(fèi)支出逐步向非傳統(tǒng)消費(fèi)支出分流。且由于 20年產(chǎn)權(quán)的限制，未來是否盈利還是未知，同時(shí)明珠商廈對(duì)新朝陽形成了圍追堵截的競爭排斥，而此區(qū)域商業(yè)為傳統(tǒng)購物和專業(yè)市場組成，中高檔商業(yè)向新朝陽商業(yè)帶轉(zhuǎn)移需考慮因素過多，因此新朝陽商業(yè)帶長遠(yuǎn)發(fā)展不被看好。 ?典型項(xiàng)目 女人街、大中電器、蘇寧電器、京客隆超市 特色的步行商業(yè)帶 二、商業(yè)供給分析 Jan 2023 特點(diǎn) 該板塊主要為步行商業(yè)帶，以專業(yè)市場和提供廣陽區(qū)域西部生活配套為主，其中以女人街最為代表性，并包括了大中電器、蘇寧電器行及京客隆超市。 ?典型項(xiàng)目 明珠百貨。 Jan 2023 園林景觀建議 園林設(shè)計(jì)總體 方向 ? 多點(diǎn)、多功能的組團(tuán)式園林； ? 注重景觀的參與性； ? 生態(tài)自然化的園林，符合北方氣候特征； ? 注重細(xì)節(jié)營造，彰顯品質(zhì)； 物業(yè)發(fā)展建議 Jan 2023 坡地園林能夠增強(qiáng)社區(qū)內(nèi)綠化的趣味性和觀賞性 ， 營造出充滿自然情趣的生態(tài)化園林體系 。 ? 營銷主題以地段為核心，通過產(chǎn)品力、綜合配套放大項(xiàng)目優(yōu)勢 項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略 Jan 2023 Action 1 多梯度產(chǎn)品線，緊湊實(shí)用型為主，主打高性價(jià)比 啟動(dòng)期主要提供滿足剛性客戶需求的住宅產(chǎn)品，同時(shí)提供滿足改善性客戶的產(chǎn)品，同時(shí)體現(xiàn)項(xiàng)目具備比較優(yōu)勢的資源價(jià)值，提升項(xiàng)目性價(jià)比！最大程度的吸引各類客戶并保證其購買 Action 2 產(chǎn)品升級(jí)，價(jià)值提升，實(shí)現(xiàn)溢價(jià) 產(chǎn)品升級(jí)以吸引廊坊市中高端和高端消費(fèi)者，通過項(xiàng)目核心的地理位置和其他主要買點(diǎn)的釋放，將項(xiàng)目推入市場的制高點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化 速度 對(duì)于剛性臵業(yè)客戶把握，以及對(duì)市場購房客戶的全面爭??！ 價(jià)值 市場復(fù)蘇與上升期，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的根本在于依靠中高端客戶實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的溢價(jià) 發(fā)展戰(zhàn)略細(xì)化 Jan 2023 項(xiàng)目定位 一、客群定位 二、產(chǎn)品定位 三、物業(yè)發(fā)展建議 Jan 2023 客戶分類 總價(jià)承受力 臵業(yè)狀況 臵業(yè)驅(qū)動(dòng)因素 臵業(yè)關(guān)注點(diǎn) 高端客戶 ?下縣私營業(yè)主 ?私營企老板 ?政府權(quán)力公務(wù)員 ?企事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo) 100萬元以上 反復(fù)置業(yè) ?資產(chǎn)保值與增值 ?高品質(zhì)生活 ?身份與地位 ?高品質(zhì)的園林規(guī)劃 ?高舒適度的產(chǎn)品設(shè)計(jì) ?體現(xiàn)安全與身份感的物業(yè)管理 ?核心地段 中高端客戶 ?私營企業(yè)主 ?北京和天津購房者 ?個(gè)體生意人 ?企事業(yè)單位中層 6080萬元 二次置業(yè) ?居住生活品質(zhì)改善 ?二次剛性換房需求 ?產(chǎn)品設(shè)計(jì)實(shí)用 ?總價(jià)控制 ?高品質(zhì)的園林規(guī)劃 ?便利的生活配套 ?核心地段 中低端客戶 ?婚齡客戶 ? 事業(yè)剛起步的個(gè)體老板 ?企事業(yè)單位普通職員 ?泛公務(wù)員 4060萬 首次置業(yè) 二次置業(yè) ?自住 ?地段 ?總價(jià) ?戶型緊湊實(shí)用 ?生活配套 低端客戶 ?普通工薪階層 ?較小個(gè)體工商戶 40萬以內(nèi) 首次置業(yè) ?自住 ?總價(jià) 近 期 中 遠(yuǎn) 期 客群定位 Jan 2023 ? 為了擴(kuò)大客戶層，降低項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)，迅速回籠資金，增加少量目前市場主流的小戶型產(chǎn)品（包括一居和緊湊二居），促進(jìn)銷售； ? 針對(duì)目標(biāo)客戶的總價(jià)承受能力，兩居室戶型面積盡量控制在8090㎡ ； ? 考慮到部分目標(biāo)客戶中家庭人口較多的情況存在，設(shè)置適量緊湊三居，在保證功能空間完整的情況下合理壓縮面積，以滿足客戶的不同需求； 結(jié)合市場現(xiàn)狀、客戶對(duì)于戶型面積要求以及高層戶型的設(shè)計(jì)要素綜合確定項(xiàng)目的戶型面積區(qū)間 前期：現(xiàn)金流為王，提高項(xiàng)目的消化速度，保證項(xiàng)目初期投入的順利的回收。 產(chǎn)品層面 Jan 2023 客戶特征 ?年齡 ： 4055歲，有穩(wěn)定且豐厚的收入來源 ?職業(yè)特征 ：下縣私營業(yè)主、大型私企老板、國企高層領(lǐng)導(dǎo)、權(quán)力公務(wù)員 ?總承受能力： 100萬元以上 ?行為特征 ：基本為多次置業(yè)，部分有外地置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，有較多的購房經(jīng)驗(yàn)，成功的事業(yè)經(jīng)歷帶來較高視野，講究生活品質(zhì)，注重產(chǎn)品與社會(huì)地位的貼合度 ?對(duì)核心地段等稀缺資源的占有 ?有較高的社區(qū)形象，身份感很重要，需要體現(xiàn)城市主人的感覺 ?對(duì)于社區(qū)的自然和人文環(huán)境都有關(guān)注，希望社區(qū)的人群相對(duì)勻質(zhì)； ?強(qiáng)調(diào)社區(qū)安全性、私密性 ?要求好的物業(yè)管理 ?物業(yè)是否具備升值潛力，區(qū)域是否有發(fā)展利好 ?對(duì)生活配套要求不高，能滿足簡單的生活需要即可 ?重視子女或第三代的教育 臵業(yè)關(guān)注點(diǎn) 高端客戶多為多次置業(yè)的居住升級(jí)客戶，追求良好的居住環(huán)境和高尚的生活品質(zhì) 高端客戶 客戶層面 Jan 2023 中高端客戶，收入較高，相對(duì)穩(wěn)定，追求價(jià)格與品質(zhì)的平衡，表現(xiàn)為剛性的二次置業(yè)需求 中高端客戶 客戶特征 ?年齡 ： 35— 40歲左右，有較高的、穩(wěn)定的收入來源 ?職業(yè)特征 ：私營業(yè)主、北京天津購房者、個(gè)體生意人、企事業(yè)單位中層 ?總承受能力： 60— 80萬元 ?行為特征 ：多為二次置業(yè)，已有單位集資房福利分房或者部分客戶購買過早期的商品房，需要居住條件改善，住宅產(chǎn)品升級(jí)換代 ?社區(qū)園林環(huán)境 ?產(chǎn)品品質(zhì) ?產(chǎn)品、戶型實(shí)用 ?物業(yè)管理 ?社區(qū)配套以及周邊教育、生活配套 ?總價(jià)控制，同時(shí)在價(jià)格和整體社區(qū)品質(zhì)之間平衡 臵業(yè)關(guān)注點(diǎn) 客戶層面 Jan 2023 中端客戶主要為事業(yè)剛起步的私營業(yè)主、最求地段和總價(jià)之間的平衡，多表現(xiàn)為首次置業(yè)，少量的二次置業(yè) 客戶特征 ?年齡 ： 30— 35歲左右，有穩(wěn)定的收入來源 ?職業(yè)特征 ：公務(wù)員階層、剛起步的個(gè)體老板、公務(wù)員階層、泛公務(wù)員階層、普通職員、拆遷戶 ?家庭特征： 部分為婚齡客戶，部分為 3口之家 ?行為特征 ：多為首次購買商品房，購買主要滿足居住功能，對(duì)未來生活有很多憧憬，易于被營銷引導(dǎo) 臵業(yè)關(guān)注點(diǎn) ?價(jià)格較敏感，總結(jié)支付能力不強(qiáng) ?總價(jià)支付能力范圍內(nèi)，追求性價(jià)比 ?二居室或緊湊三居 ?教育、生活配套 ?現(xiàn)代感強(qiáng)，都市氣息濃 ?關(guān)注工作和生活的便利性，對(duì)城市生活依賴度高 中端客戶 客戶層面 Jan 2023 低端客戶，收入較低或收入不穩(wěn)定，極大多數(shù)為首次置業(yè)，選擇范圍受到收入影響，選擇范圍不大 客戶特征 ?年齡 ： 2535歲，參加工作時(shí)間不長 ?職業(yè)特征 ：普通工薪階層、較小個(gè)體工商戶、拆遷戶 ?行為特征 ：首次購買商品房，受到總價(jià)控制較大 臵業(yè)關(guān)注點(diǎn) ?價(jià)格極為敏感 ?一居室或緊湊二居室 低端客戶 客戶層面 Jan 2023 客戶分類 總價(jià)承受力 臵業(yè)狀況 臵業(yè)驅(qū)動(dòng)因素 臵業(yè)關(guān)注點(diǎn)