【正文】 2023/3/72023/3/7March 7, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 7日星期二 2023/3/72023/3/72023/3/7 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/3/72023/3/72023/3/7Mar237Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/3/72023/3/7Tuesday, March 7, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/3/72023/3/7March 7, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 3月 7日星期二 2023/3/72023/3/72023/3/7 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/3/72023/3/72023/3/7Tuesday, March 7, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/72023/3/72023/3/73/7/2023 11:46:08 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023/3/72023/3/72023/3/72023/3/7 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 3月 2023/3/72023/3/72023/3/73/7/2023 1行動出成果，工作出財富。 2023/3/72023/3/72023/3/72023/3/73/7/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/3/72023/3/72023/3/7Mar237Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/3/72023/3/7Tuesday, March 7, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 業(yè)態(tài)種類 面積要求（ m2） 餐飲 200— 1000 便利店 80— 150 美容美發(fā) 80— 200 洗染店 80— 120 寵物店 80— 200 藥店 150— 400 沖印 30— 80 西點 60— 200 保健 80— 300 商業(yè)設(shè)計建議 Jan 2023 其他要求 —— 應(yīng)在設(shè)計層面及滿足不同業(yè)態(tài)對商業(yè)設(shè)備設(shè)施的不同需求 。 在不同的主題區(qū)鋪裝與主題風(fēng)格相配的地磚，但總體風(fēng)格需一致，達(dá)到“整體統(tǒng)一”與“局部特色”的效果。 局部挑空 —— 營造室外感，增強(qiáng)各層商鋪之間的視線聯(lián)系 Jan 2023 商業(yè)設(shè)計建議 同一主題商鋪統(tǒng)一標(biāo)識，不同主題標(biāo)識在材質(zhì)、顏色等方面保持風(fēng)格的一致性。 采天光的中庭頂或是色彩斑斕的燈光天頂，從色彩上配合建筑主題 景觀中庭 —— 提升內(nèi)街價值，彌補(bǔ)進(jìn)深太長導(dǎo)致的價值貶損 Jan 2023 商業(yè)設(shè)計建議 主道路的中央可以適當(dāng)挑空，頂層采天光，增強(qiáng)街道的室外感。消費者可以從入口直接進(jìn)入一層，也可通過扶梯進(jìn)入二層購物，這樣對消費者來說，二層也變成了首層，增加了二層的進(jìn)入性，提升了其商業(yè)價值。 商業(yè)定位 Jan 2023 商業(yè)設(shè)計建議 ? 一條人流主動線，保證各個商鋪的均好性 ? 宜曲不宜直的街道，增加購物的趣味性和局部商鋪的昭示性 ? 適宜的街道尺度，保證購物的舒適性 平面交通原則 Jan 2023 北京 〃 國貿(mào)商城 北京 〃 華潤萬象城 北京 〃 東方新天地 上海 〃 西郊百聯(lián) 整個購物場所只有一條主動線，少量次要通道，絕大多數(shù)的店鋪分布于主動線兩旁，從而最大程度避免了死角的出現(xiàn)，保證了鋪面的均好性。 總結(jié) 唯一可考慮配套型特色獨立商業(yè) Jan 2023 五、商業(yè)定位與設(shè)計建議 Jan 2023 生活配套型 風(fēng)情休閑型 大體量綜合型 商業(yè)定位 本項目商業(yè)發(fā)展的幾個方向 投資大，經(jīng)營風(fēng)險極大 社區(qū)兼顧城市人群，可發(fā)展 創(chuàng)新業(yè)態(tài)，手段塑造要求高 Jan 2023 ? 滿足部分廊坊市民的購物 、休閑 、 娛樂需求； ?主要業(yè)態(tài)包括： 服裝品牌旗艦店 、 特色家居 、音像圖書 、 化妝品 、 品牌折扣店 、 運動服飾等 商業(yè)定位 大體量綜合型 Jan 2023 生活配套型 ? 滿足社區(qū)內(nèi)及周邊居民的日常生活需要； ?主要業(yè)態(tài)包括： 超市 、 便利店 、 美容美發(fā) 、 洗衣洗染 、 花店 、 送水服務(wù) 、 家政服務(wù) 、 照片沖印 、 醫(yī)藥保健 、票務(wù)服務(wù)等 。 ? 廊坊商業(yè)目前正處于由中低端消費向中高端消費過渡的時間節(jié)點，本案集中商業(yè)檔次應(yīng)以中端、中高端檔次為主。 四、消費行為分析 Jan 2023 市場研究對本項目商業(yè)的啟示 ? 廊坊市人均商業(yè)占有面積較大，但業(yè)態(tài)類型分布不均勻，在餐飲、休閑、娛樂等類型比例偏低。 年度度假頻次普遍在 1— 2次，對比國際平均標(biāo)準(zhǔn)年度假頻次在 3次以上，水平不低。 四、消費行為分析 Jan 2023 5 傳統(tǒng)購物消費頻次最高、占日常消費最大份額，餐飲消費其次 對比日用品、服飾和餐飲消費水平可以發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)購物消費頻次最高，也占據(jù)著總體日常消費的最大份額，餐飲消費其次。但同時，消費意識超前的群體所關(guān)注的產(chǎn)品特色、服務(wù)和品牌影響作用也占有較大比重。 傳統(tǒng)購物消費特征的主導(dǎo)也說明廊坊休閑娛樂業(yè)有待進(jìn)一步發(fā)展，以滿足逐漸多樣化休閑方式。 購物消費時段分布5%13%23%2%57%中午休息時間晚上 6 點到 7 ： 30 晚上 7 ： 31 到 8 ： 30晚上 8 ： 31 以后周末 / 節(jié)假四、消費行為分析 Jan 2023 3 購物消費是目前廊坊最主流的休閑方式 不斷富裕的生活逐漸改變著大眾的消費習(xí)性，音樂、影視及上網(wǎng)、閱讀的休閑方式已開始占有較大比例。不過廊坊購物商場一般營業(yè)至晚十點。 值得注意的是 30％的客群購物行為發(fā)生在高端購物場所和北京，即所謂“上北京”現(xiàn)象。 由此可見，廊坊市日常消費品的購買行為遵循就近原則，而購物消費行為集中在市中心綜合百貨和特色商街。 三、商業(yè)發(fā)展特征 Jan 2023 四、商業(yè)客群消費行為研究 Jan 2023 1 48％的被訪者的購物行為發(fā)生在居住地附近 據(jù)廊坊市內(nèi)購物場所的選擇看，就近生活超市占有 37％的比例。 這一現(xiàn)象造成目前廊坊商業(yè)缺少國際品牌，業(yè)態(tài)布局簡單，以日常生活消費業(yè)態(tài)為主的現(xiàn)狀。表現(xiàn)形式上更多的體現(xiàn)為休閑、娛樂、度假、高品質(zhì)購物的形態(tài)多樣化 。 由于經(jīng)濟(jì)水平的提升使得可支配消費支出提高，并由于可支配收入的增加使得這種消費欲望能夠適時得到釋放和滿足，同時由于消費層次需求的變化，這些綜合因素導(dǎo)致消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級。 從業(yè)態(tài)類型方面分析，廊坊市商業(yè)在餐飲、休閑、娛樂等類型比例偏低，仍有一定需求。如百貨、超市、餐飲等商業(yè)業(yè)態(tài)，各大商業(yè)項目業(yè)態(tài)布局簡單，缺乏特色，停車位匱乏，配套落后。 二、商業(yè)供給分析 Jan 2023 類別劃分 商業(yè)中心名稱 位臵 業(yè)態(tài)組成 備注 中心商業(yè)帶 蘇果超市、寶龍倉 新華路、光明道交口 大型超市（寶龍倉、蘇果）、服裝店（沿街商 鋪）、餐飲店（超市底商、沿街商鋪） 臨火車站、汽車站 明珠商圈 新華路、建國道交口 大型商場（明珠商廈）、中小型商場（華聯(lián)商廈、大方鞋城、林美商廈）、服裝飾品店（沿建國道兩側(cè)）、餐飲等（肯德基） 傳統(tǒng)商業(yè)中心 京客隆商圈 新華路、第五大街交 口 超市（京客?。⑸虉觯刂莘b城）、步行街（四大街、五大街）、餐飲（麥當(dāng)勞、肯德基、西餐廳等） 次商業(yè)中心 特色商業(yè)帶 第一大街 和平路以東 家具城、 建材專賣、裝飾裝修公司 三層商業(yè)街 第二大街 和平路至新開路 電子商城、家具城、美容美發(fā)店、裝飾建材、酒吧休閑娛樂場所、餐飲 三層商業(yè)街 第三大街 新開路至建設(shè)路 電子商城、酒吧、休閑娛樂、商品批發(fā)、家庭裝修、建材專賣 三層商業(yè)街 第四大街 建設(shè)路至新華路 酒吧、網(wǎng)吧、 KTV、服裝專賣 三層商業(yè)街 第五大街 新華路至銀河路 餐飲、 KTV、服裝店、藝術(shù)學(xué)校等 三層商業(yè)街 新朝陽商業(yè)帶 新朝陽商圈 和平路、愛民道交口 大型超市（沃爾瑪）、商場（新朝陽購物中心 ）、餐飲（永和豆?jié){、肯德基等） 次商業(yè)中心 二、商業(yè)供給分析 Jan 2023 區(qū)域 項目名稱 項目位置 商業(yè)配套（平 米） 層數(shù) 商業(yè)業(yè)態(tài) 面積分割 備注 東北 區(qū)域 陽光佳和 北環(huán)道是體育館向 東 500米 底商，有一個 5層商業(yè)中心 1/2層 限制做餐飲 /歌廳 （ 20— 100平）（ 100300平）（ 300600平） 尚未經(jīng)營 阿爾卡迪亞 北環(huán)路北文化藝術(shù) 中心西側(cè) 底商（南側(cè)、西側(cè)、北側(cè)） 2/3層 超市 /餐飲 /美容美發(fā) /診所 /服裝 /銀行 /洗衣 /建材店 大小不等，從 200600都有 北側(cè)商業(yè)預(yù)計 1萬 /平米， 08年銷售 和平麗景 和平路以西，北外 環(huán)以南 外圍底商 2層 醫(yī)院 /診所 /旅行社 /寵物醫(yī)院 /茶藝 /咖啡 /美容美體 /酒吧 300500 —— 城市旺點 和平路東側(cè)新源道 南 底商 2層 以大型餐飲為主 約 500 —— 西北 區(qū)域 馨境界 廣陽道南、第八大街北、永興路兩側(cè) 沿街底商 2層 餐飲 /茶樓 /面包房、移動 /足療等 279300 —— 逸樹家 光洋道南側(cè)，廊萬 路與銀河路之間 底商與步行商 業(yè)街 2層 限制做餐飲 /娛樂 250260 尚未經(jīng)營 錦繡花苑 廣陽道以南，第八 大街以北 底商 1層 便利店 /洗衣 /診所、小飾品店 120 出租率 95%以上 廣陽區(qū) 恒基嘉園 廊坊市廣陽區(qū)金光 道 47號 沿街底商 1/2層 服裝為主 屬于明珠商圈 都市花園 三大街北側(cè)，建設(shè) 路東，廣陽道南 集中式沿街商 業(yè) 3層 大型餐飲 400左右 配套費 ,地下室等其他費用共約 安次區(qū) 藍(lán)波灣 光明西道與永興道 交口西南側(cè) 集中商業(yè)、沿 街商鋪 3層 集中商業(yè)和部分沿街商鋪（可 做餐飲） 300左右 屬于西部板塊 馨語星苑 光明西道 沿街底商 3層 社區(qū)配套商業(yè) 180200 屬于西部板塊 二、商業(yè)供給分析 Jan 2023 三、商業(yè)發(fā)展特征 Jan 2023 三個特色商業(yè)帶 滿足生活需求為主 最近幾年，廊坊市的商業(yè)發(fā)展極為迅猛，目前已形成了三個不同特色的商業(yè)帶，并且新興商業(yè)還在不斷的規(guī)劃和誕生中。但由于成功引進(jìn)了沃爾瑪超市，其品牌知名度對整個項目的帶動作用加大，也聚攏了商場附近一批的高尚社區(qū)消費人群。 新興的商業(yè)區(qū)域 二、商業(yè)供給分析 Jan 2023 特點 朝陽購物中心屬于新建項目，尚處在培養(yǎng)階段，短時間內(nèi)無法與傳統(tǒng)商圈相抗衡。 ?交通 經(jīng)過商業(yè)帶的公交線路： 7路、 15路、 17路。 ?規(guī)模 約 15萬平方米。 雖然商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)較為豐富，但呈現(xiàn)雜而亂的現(xiàn)象，統(tǒng)一管理性和產(chǎn)品協(xié)調(diào)性較差，整體檔次處于中檔以下，主要滿足中低檔城市消費群。 ?交通 經(jīng)過該商業(yè)帶的公交線路有 1路、2路、 3路、 13路。 ?規(guī)模 約 28萬平方米。 品牌 以明珠百貨為例，以傳統(tǒng)購物形式為主要消費模式，主力品牌多為國內(nèi)一、二線，如 Bossini、only、 Veromoad、 Eatm、老人頭、金利來、盛大保羅、皮爾卡丹、羅蒙、九牧王、西域駱駝、恒源祥、寶馬服飾、尼格里拉等。 廊坊核心商業(yè)區(qū) 二、商業(yè)供給分析 Jan 2023 特點 中心商業(yè)帶屬于典型的百貨、超市、小商品市場等生活配套商圈。 ?交通 經(jīng)過的公交線路： 1路、 2路、 3路、 5路、 6路、 8路、 11路等。 ?規(guī)模 約 30萬平方米。 園林景觀建議 交流空間 物業(yè)發(fā)展建議 Jan 2023 安全防范系統(tǒng) 室內(nèi)可視對講 入戶門門磁防盜感應(yīng)設(shè)施 ， 中央閉路電視 ， 小區(qū)圍墻紅外線監(jiān)控安防系統(tǒng) 電子巡更 求救報警按鈕 戶內(nèi)燃?xì)庑孤秷缶白詣忧袛嘣O(shè)施 管理監(jiān)控系統(tǒng) 一卡通門禁系統(tǒng) 車輛出入自動管理系統(tǒng) 直飲水系統(tǒng) 小區(qū)背景音樂系統(tǒng) 社區(qū)智能化及物業(yè)服務(wù) 物業(yè)發(fā)展建議 Jan 2023 利用新理念、新科技、新材料打造綠色、環(huán)保、科技、生態(tài)的健康住區(qū) 物業(yè)發(fā)展建議 Jan 2023 阿爾卡迪亞 115平米三居 圣泰新苑 96平米三居 Jan 2023 Jan 2023 Jan 2023 Jan 2023 Jan 2023 Jan 2023 Jan 2023 Jan 2023 Jan 2023 商業(yè)方案匯報 Oct 2023 Jan 2023 報告框架 四、商業(yè)客群