開發(fā)項(xiàng)目前期投資分析(參考版)
2024-10-18 23:54本頁(yè)面
【正文】 編寫投資分析說明 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算式 一 核心指標(biāo) 1 稅后內(nèi)部收益率 使累計(jì)凈現(xiàn)值為零得貼現(xiàn)率 2 銷售凈利率 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) /銷售收入 100% 二 參考指標(biāo) 1 單位面積凈利 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) /銷售面積 2 銷售毛利率 項(xiàng)目利潤(rùn) /銷售收入 100% 3 資金峰值比例 資金峰值 /項(xiàng)目總投資 指標(biāo)說明 謝 謝 。 風(fēng)險(xiǎn)分析： 盈虧平衡分析； 敏感性分析； 定性分析。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的說明： 各種產(chǎn)品的總體均價(jià)和各年（期）均價(jià)； 費(fèi)用的測(cè)算（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）； 地價(jià)與地塊的容積率說明； 成本（項(xiàng)目投入明細(xì)）； 利潤(rùn)測(cè)算（核心指標(biāo)、參考指標(biāo)）。 以銷售為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目通常都不是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，而且其投資回收的速度取決于項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃和銷售價(jià)格，因此，分析計(jì)算其投資回收期無太大實(shí)際意義。 靜態(tài)投資回收期 =（ 累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的時(shí)間數(shù)－ 1） ＋ （ 上一時(shí)間段累計(jì)凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 ） 動(dòng)態(tài)投資回收期： 在考慮資金的時(shí)間價(jià)值的條件下 ， 以項(xiàng)目?jī)羰找娴謨斎客顿Y所需的時(shí)間 。 EXCEL函數(shù)的引用 投資回收期 投資回收期： 項(xiàng)目?jī)羰找娴謨斎客顿Y所需的時(shí)間 ， 分為靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期 ， 一般根據(jù)現(xiàn)金流量表求得 。 FIRR＞ i（貸款利率），同時(shí) FIRR ≥ i c（基準(zhǔn)收益率），財(cái)務(wù)上可行。 動(dòng)態(tài)盈利性評(píng)價(jià)指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 指項(xiàng)目按部門或行業(yè)的基準(zhǔn)收益率 ic， 將各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)起點(diǎn)的現(xiàn)值之和，反映項(xiàng)目在整個(gè)壽命周期內(nèi)總的獲利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)， FNPV≥0 時(shí)，項(xiàng)目的收益水平達(dá)到或超過了該行業(yè)應(yīng)達(dá)到的最低經(jīng)濟(jì)效益水平，項(xiàng)目可行； FNPV＜ 0時(shí)，可以認(rèn)為項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較低，不可行。 計(jì)算公式為：利稅總額 /總投資 100% 資本金利潤(rùn)率 （自有資金利潤(rùn)率）指項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的利潤(rùn)總額與資本金的比率，反映投資項(xiàng)目的資本金的盈利能力。 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)： 在進(jìn)行評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算時(shí)，不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，只計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值，如常用的投資利潤(rùn)率、投資利稅率、投資回收期等； 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)： 在進(jìn)行評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算時(shí)，考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，即不僅計(jì)算現(xiàn)金流量的絕對(duì)值，還計(jì)算因現(xiàn)金流量發(fā)生時(shí)點(diǎn)不同而產(chǎn)生的時(shí)間價(jià)值，如常用的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等 靜態(tài)盈利性評(píng)價(jià)指標(biāo) 總投資利潤(rùn)率 一般是指項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率。 土地增值稅適用稅率和速算扣除率 級(jí)距 增值率 稅率 速算扣除率 1 增值率 50%以下部分 30% 0 2 超過 50%至 100%部分 40% 5% 3 超過 100%至 200%部分 50% 15% 4 超過 200%部分 60% 35% 備注 增值率 =房地產(chǎn)增值額 /扣除項(xiàng)目金額 企業(yè)所得稅 對(duì)在我國(guó)境內(nèi)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或組織的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。 土地增值稅 其計(jì)算實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中指銷售收入。 因城市市政規(guī)劃、國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的需要而被政府征用的房地產(chǎn)免稅。 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi) 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)一覽表 序號(hào) 類別 計(jì)算依據(jù) 1 營(yíng)業(yè)稅 銷售收入 5% 2
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