【正文】 了大量的房地產(chǎn)土地、成交、信息。）推薦理由如下：輻射范圍相對較廣、與目標客戶有一定的直接接觸性：項目位于清河區(qū)西 部，臨近鹽化工業(yè)園區(qū)，往南臨近清浦區(qū)，根據(jù)前臺接待客戶群分析，目標 主要客戶集中在西部和南部一些中端客戶，東部區(qū)域由于城市發(fā)展原因，已 經(jīng)住宅集中區(qū)，區(qū)域優(yōu)勢比較明顯，中高端客戶選擇的樓盤的范圍很廣。 產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)勢：西區(qū)唯一多層、高層、花園洋房產(chǎn)品多樣化設(shè)計， 滿足不同層次人士需求。在銷售后期以營銷手段的訴求再作一次全面宣傳，保證銷售萬無一失。? 項目形象的初步表現(xiàn)運用媒體：《淮海晚報》、工程圍擋。? 項目概念的介紹 —— 軟廣與硬廣結(jié)合初步介紹項目規(guī)劃設(shè)計概念：主要是戶型、 配套、景觀等。?項目產(chǎn)品的描述 —— 軟廣與硬廣結(jié)合詳細介紹開發(fā)商優(yōu)勢、規(guī)劃設(shè)計方優(yōu)勢以及項 目的地段優(yōu)勢、景觀優(yōu)勢、戶型優(yōu)勢、配套特點、物業(yè)管理等。? 項目產(chǎn)品的詳細介紹： 硬廣篇 —— 戶型篇、配套篇、園林及絕版景觀篇。? 熱銷活動的相關(guān)宣傳主要運用媒體：《淮海晚報》、《淮安日報》、《淮海商報》、 電視臺、廣播電臺等。階段性媒體運用：?重要工程進度公告主要運用媒體：工程圍擋、現(xiàn)場廣告。廣告創(chuàng)意建議根據(jù)本案在淮安區(qū)域的定位，我們對幾個比較重要的廣告表現(xiàn)進行原則定義：216。216。 網(wǎng)絡廣告創(chuàng)意根據(jù)本案特點，本案的網(wǎng)絡廣告主要是通過當?shù)貫g覽量比較多的房產(chǎn)網(wǎng)站做。同時，可以細致刻畫產(chǎn)品的特點。216。主要表現(xiàn)內(nèi)容：（ ）階段性媒體運用： 主要運用媒體：《淮海晚報》、《淮安電視報》、淮安相關(guān)網(wǎng)站、銷售現(xiàn)場。? 重要工程進度公告 —— 工程進度公告公告等。各樓座的具體信息（根據(jù)樓盤銷售推廣策略來定）? 銷售活動的相關(guān)宣傳 —— 銷售活動的報道、活動總結(jié)。 項目形象的強化表現(xiàn)主要運用媒體：《淮海晚報》、《淮安日報》、《淮安電視報》、 （路牌廣告牌同期保持）。? 開發(fā)商實力的彰顯主要運用媒體：《淮海晚報》、《淮安日報》? 項目產(chǎn)品的初步介紹主要運用媒體：《淮海晚報》為主、《淮安電視報》作為輔助； 并綜合應用 “淮安網(wǎng)上樓市 ”、 “淮安房產(chǎn)網(wǎng) ”作旗幟廣告、橫幅廣告；以及樓書 海報等宣傳品?；窗埠肴鸺瘓F締造淮安魅力地產(chǎn) —— 鴻基雅園? 主題 2：核心地段。 鴻基雅園地段價值的提升 —— 通過系列軟文（或軟文配合公關(guān)活動）吸引社會對項目 地段的聚焦，主要表現(xiàn)該地段的 5分鐘核心商業(yè)圈、景觀價值，借此初步提升項目地 段價值。 產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)勢：退臺花園洋房、規(guī)劃設(shè)計水平、園林設(shè)計等。在此基礎(chǔ)上，我們建議采用以下廣告宣傳主題，并根據(jù)不同產(chǎn)品類型、不同銷售階段進行不同廣告主題的賦予。 戶外廣告媒體： 戶外廣告媒體因為具有大氣、形象直觀，有效時間長等特點，是項目及產(chǎn)品打開知名度、塑造良好形象的有力途徑，是本項目的輔助媒體之一。 在全國性房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站中推薦使用 “搜房網(wǎng) ”，作為擴大項目宣傳的主要途徑。目標受眾明確，且符合項目目標客群特點：淮安廣播電臺交通頻道和其他廣播交通頻道的受眾群體有相似之處，都形成了比較固定的受眾群體，主要是大中專學生、出租車司機、中青年有車一族，和大量低收入人群、部分老年群體。而其它有線頻道由于頻道開播時間短，節(jié)目內(nèi)容單調(diào)，沒有形成自己的特色。另外，淮安電視臺的某些特色欄目也可以考慮使用。 月收入 2023元以上的高收入讀者比例達到 %；《揚子晚報》將是發(fā)布重要新聞和特殊階段硬廣的可選擇的媒體之一，可以作為 特殊階段的輔助媒體。因商報報道針對性、專業(yè)性，相比晚報的綜合報告娛樂性差一些，認可度和發(fā)行量不如晚報，效果不如淮海晚報明顯。讀者群穩(wěn)定，也比較符合本項目目標客群特點。 淮安本地企事業(yè)單位的訂閱率高，普通大眾的零散購買量也很大，讀者群比較穩(wěn)定， 是最貼近本項目目標客戶的報紙之一。將演繹戶型的效果圖做好，并將其中一個樣板間改變成商務套間的模式。工程形象是客戶豎立購買信心的最必要條件之一。購房客戶到場后，只需到房號確認處，簽字確認同意購買房號，并 立即交納誠意金，辦理正式認購手續(xù)。售樓部將針對 這部分房號進行認 購的客戶積累（前期多層也積累一定客戶）。多層開盤銷售房號的方式：房號銷售以第一預約為主：A、開盤當天上午 9： 00～ 10： 30限定時間要求第一預約的客戶辦理正式認購的 手續(xù)。價格調(diào)整方案：兼顧平層差和樓層差，低樓層少調(diào) 高樓層微調(diào) 優(yōu) 惠 活 動 方 案多層認購 :① 、從 7月 20日到 8月 20日止，進行為期 31天的銷售封盤期。價格偏高 前期開盤價格約 3800元 /m2,漲價過于頻繁，現(xiàn)均價已經(jīng)達到 4800元 /m2，前期來訪客戶因漲價而放棄購買。已成交客戶購買戶型分析二房二 廳 一 衛(wèi) 58%三房二 廳 一 衛(wèi) 42%上述數(shù)據(jù)表明，三房的成交客戶群體略低于二房，這一因素和本項目現(xiàn)階段的推盤方向有關(guān)。目前售樓部面臨的主要問題是客戶來訪量不多，目標客戶積累不夠，近期媒體廣告推廣已經(jīng)停滯，望下一步應以多層住宅剩余房、花園洋房為推廣目標，多層和花園洋房要錯開推盤時間，針對二階段推盤加大媒體宣傳量。一、推盤思路二階段推盤提升 251套花園洋房品味形象，與多層形成高低搭配主推一期多層余房 179套，并盡量消化頂層不好銷售樓層推廣主題：主城之央庭院美宅二階段推盤房價格不變，但促銷優(yōu)惠措施明顯二、銷售目標目標多層剩余銷售達到 85%多層、洋房銷售時間錯開目標均價4850元 /㎡確立樓盤品牌形象確立企業(yè)形象為洋房銷售提供準備三、銷售方針216。 快速持續(xù)銷售216。一階段成交因素分析216。但從中可看出，客戶購房時越來越理性化，越來越關(guān)注住宅的實用功能，而不盲目追求大戶型。投資回報 客戶認為我們的價格上升空間不如其它樓盤大 ,而且限制炒房。封盤期間 只公布房號及價格（已實行）。B、 11： 00～ 18： 00第一預約放棄的客戶與第二、三預約的客戶以放號排號的形 式購房。認購時客戶需繳納 3萬元的誠意金（ 6萬元直接簽訂認購協(xié)議書）， 意向認購房號。C、認購的客戶需參加客戶調(diào)查的活動，其中我們將設(shè)置開盤折扣競猜。2 售樓處 形象 售樓處整改完畢，前臺服裝整齊，接待禮儀培訓完畢整改完工，煥然一新，給客戶全新的觀感，樹立公司形象、售樓處形象3 客戶積累至少要達到 300名意向客戶。八、 媒體選擇策略通過媒體傳播使社會大眾了解本案促使目標客戶群產(chǎn)生品味認同感專題報道有條理地