【正文】 年出口總額突破100億美元大關(guān)，達到 103． 53億美元，同比增長 39． 3％；全年進口7． 26億美元，增長 26． 28％。 五是家具出口增勢強勁。 2000 年，常德市委、市政府為了培育常德市新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展家居產(chǎn)業(yè)、出臺了一系列的優(yōu)惠政策，把家具產(chǎn)業(yè)確定為常德市經(jīng)濟增長總量的重要工程項目和支柱產(chǎn)業(yè)。 (2)生產(chǎn)成本低， 銷售價格低。 (3)外地產(chǎn)品市場 占有率高。真優(yōu)美家居廣場經(jīng)營面積約 1 萬平 方米，經(jīng)營戶約 30戶，經(jīng)營形式為租賃經(jīng)營， 因 場 地局限，經(jīng)營戶達 到飽和。 (2)家具企業(yè)向集群化、特色產(chǎn)業(yè)區(qū)域不斷形 成的趨勢發(fā)展。國際上大的經(jīng)銷商也看中 中國巨大的潛在的發(fā)展中的市場。幾大展會將成為世界 級的展會，與很多專業(yè)展會相結(jié)合，中國將成為世界家具的采購中心． (9)全國家具行業(yè)協(xié)會結(jié)合 “ 十五 ” 期間家具行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，結(jié)合2020 年國家發(fā)展規(guī)劃，認(rèn)為 “ 十一五 ” 期間，按 GDP 增幅 7％左右，家 具行業(yè)增長 15％， 出口增長 20％為宜。 (4)根據(jù)本地家具產(chǎn)品多而雜的特點，提高設(shè)計水平，加大市場宣傳， 樹立品牌，以品牌創(chuàng)效益，擴大常德市家具產(chǎn)業(yè)的知名度，帶動整個家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 ③處于收入”金字塔”底部的低收入階層，總?cè)丝谠?7 億上下。恩格爾系數(shù)在 50％左右的消費人群從溫 飽型步入小康型，生活品質(zhì)發(fā)生變化，開始關(guān)注用、住的品味。根據(jù)《國家重點干線公路網(wǎng)常德過境方案規(guī)劃報告》和《常德市公路規(guī)劃網(wǎng)》 (19912020 年 )戰(zhàn)略目標(biāo)，在三十年規(guī)劃 期要建成由國道、省道組成的“四縱四橫四聯(lián)線”高等級公路主 骨架，形成干支相聯(lián)的現(xiàn)代公路網(wǎng)絡(luò)。 根據(jù)常德市房地產(chǎn)管理局發(fā)布的《常德市房地產(chǎn)預(yù) 警預(yù)報系統(tǒng) 2020 年度市場形勢分析報告》資料顯示，實有房屋建筑面積 2837． 2 萬 平方米， 15． 85萬棟，其中住宅建筑面積 l 51 9． 8 萬平方米，人均住宅建 筑面積 28． 27平方米。 通過四個方面分析，常德市家具流通市場蘊涵較大的發(fā)展空間和升值潛力。市場部分總建筑面積 29355 平方米。 項目商鋪的分割最小只有 6 平方米，可以任意組合，有利于經(jīng)有利于投資，降低風(fēng)險。產(chǎn)業(yè)園形成一定的規(guī)模后，成立常德市家具產(chǎn)業(yè)園管理辦公室，管理園區(qū)的行政社會事務(wù)、實行“多家事一家管，多家費一家收”。市場部 分一層建筑面積 121 83 平方米，銷售均價 5200 元／平方 米，夾層建筑面 積 3847 平方米，銷售均價 1500 元／平方米，二層建筑面積 1332 5 平方 米，銷售均價 2738 元／平方米。 (2)、其他職業(yè)：鎖定在中高級管理人員、公務(wù)員、政府官員的基礎(chǔ) 上， 向老師、企業(yè)員工、其他行業(yè)的中小個體戶等方面擴散。 ② 投資低門檻。而且選擇合適的按揭成數(shù)，從按揭的第一年開始，月租金抵月供后盈余大于零。在培育期間，政府和開發(fā)商會以各種優(yōu)惠手段搞活市場，一但成功后，則或取消優(yōu)惠或按市場發(fā)展?fàn)顩r適當(dāng)減少優(yōu)惠政策程度。結(jié)合宏觀政策、開發(fā)商具體 營銷策略和經(jīng)營思路， 通過調(diào)查和分析：預(yù)計該項目銷售計劃 和租賃計劃可以實現(xiàn)。其四通八達的交通優(yōu)勢，為本項目的開發(fā)建設(shè)提供良好的交通環(huán)境。 該家具廣場的建設(shè)規(guī)劃考慮到周邊的實際情況，建議以多層房屋為主，主出入口設(shè)在皂果路，以確保交通暢通。 根據(jù)這一趨勢，匯美家居廣場商鋪建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計，特別要注重與家具市場的經(jīng)營風(fēng)格融為一體。滯水賦存于雜填土中，以地表水入滲為主要補給源，潛水賦存于圓礫卵石層中，具有承壓性質(zhì)，水量大，為場地內(nèi)主要地下水類型。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施較齊全。而住宅的人行通道設(shè)在四周。住宅屋面為弧形坡屋面，構(gòu)成連續(xù)波浪，具有較強的識別性。 上部結(jié)構(gòu) 多層住宅 建議采用框架結(jié)構(gòu)，設(shè)計要求： （ 1）建筑物及建筑結(jié)構(gòu)安全等級均為一級。 （ 4）室內(nèi)外排水。 3）計算方式： 10KV 系統(tǒng)進線設(shè)專用計量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。主要用氣量為住宅區(qū)。 （ 4）園區(qū)內(nèi)設(shè)火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)。 項目建成后的環(huán)境保護 考慮到本項目 是住宅樓小區(qū)，既要消防生活垃圾和生活污水對環(huán)境造成的影響，又要處理好與周邊環(huán)境的相互影響。在三層屋面設(shè)置大型人造景觀。有關(guān)管理機構(gòu)將根據(jù)項目建設(shè)的實際需要組成相關(guān)部門和配備相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員。 2020年 12月至 2020 年 9 月完成一期主體工程。 (2)安裝工程參照常德市目前類似工程概算指標(biāo)估算。降價前，商鋪銷售均價為 3789 元 /平方米，降價后，銷售均價為 2880 元 /平方米，降價后的銷售均價與常德市家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園銷售均價處于下限。因此租金標(biāo)準(zhǔn)有其合理性。夾層 1500 元 /平方米，降價 24%，銷售均價為 1140 元 /平方米。 表 91 開發(fā)建設(shè)總投資估算表 單位：萬元 序號 工程項目或費用名稱 建筑面積（ m2） 建筑 工程 設(shè)備費 安裝 工程 其他 費用 合計 一 建筑安裝工程費用 1 建筑工程 45000 3909 2 道路工程 35 3 室外供配電及照明 120 4 室外給排水及消防 340 5 通訊、有線電視等管線預(yù)埋 20 6 通風(fēng)、廣播、監(jiān)控系統(tǒng) 等 80 7 綠化費 130 小 計 4634 二 其他費用 1 征地及拆遷費 830 830 2 建設(shè)單位管理費 90 90 3 勘察設(shè)計費 32 32 4 城市配套費及各種報建費 161 161 5 工程監(jiān)理費 18 18 小 計 1131 三 預(yù)備費 160 160 四 銷售費用 180 180 合 計 6105 第十章 項目投資效益分析 項目 銷售收入預(yù)測。 第九章 投資估算與資金籌措 一、投資估 算 投資概況 本投資估算為匯美家居廣場項目的建設(shè)投資，估算內(nèi)容包括土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套建設(shè)費用、管理費用、銷售費用及預(yù)備費等。搞好綠化，美化環(huán)境，同時，建設(shè)一些便民服務(wù)措施，以保證小區(qū)的安靜、安全、文明、合適和方便。 敷設(shè)線路時，其導(dǎo)線截面積的設(shè)計選用，充分考慮其機械強度、電壓降、發(fā)熱等因素，防止超負(fù) 荷運行。 D、實現(xiàn)小區(qū)垃圾袋裝化，防止二次污染。 園區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。 弱電設(shè)計 （ 1）園區(qū)通信線路由常德市電信局統(tǒng)籌 安排，項目單位協(xié)助辦理。照度標(biāo)準(zhǔn)按國家標(biāo)準(zhǔn) GB13390 的中值選取。 2）室外雨水由有組織排水排入城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按常德市城區(qū)暴雨強度公式計算。 （ 2）給水 城市自來水進水管規(guī)格為 DN100，設(shè) 2 組水表裝置。綠化方案要高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，以創(chuàng)造優(yōu)良的人居棲息環(huán)境為目標(biāo)，點 、線、面相結(jié)合?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊定位在家具展銷和批發(fā)零售這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑，與周邊建筑環(huán)境要協(xié)調(diào)統(tǒng)一?？偲矫娌贾媒ㄗh定位為注重環(huán)境效益、戶型多樣、布局靈活、設(shè)計新穎、便于管理的較高標(biāo)準(zhǔn)的家具廣場。根據(jù)鄰近地質(zhì)勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積（沼）相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)較好，周圍場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。 建設(shè)進度 該項目自 2020 年 9 月動工建設(shè)以來，目前主體工程已基本完成，住宅部分已經(jīng)全部銷售完畢，商鋪部分正在熱銷之中，預(yù)計 2020 年12月 28日可試營業(yè)。 三至六層為住宅區(qū)，共 10棟，住宅部分的建筑面積為 16510 ㎡，計 136套。 煤氣：可以直接從鄰近城市燃氣管道預(yù)留口接入。 二、建設(shè)條件 位置優(yōu)越 本項目建設(shè)地段位于南坪路以南，地處家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，該區(qū)域是城市發(fā)展經(jīng)濟重心。從定量分析表明：對開發(fā)商而言，雖然在銷售時一次性返還租金 24％(年回報率 8％ )，但是 2020 年 7 月至 2020 年獲得租金收入 897 萬元。二隨著家具產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)與消費的強力帶動，對“匯美家居廣場”的市場定價而言，具有高的升值潛力。十年本益和為 118396元 (扣除按揭貸 款利息后余額 )，十年凈收益為 44600 元 (扣除按揭貸款利息后余額 )， 年復(fù)合收益率為 5． 39％。 （三）、 項目銷 售策 略與收益分析 銷售策略與投資者收益分析： 、 (1)、銷售策略： ①投資低風(fēng)險。因此目標(biāo)客戶群體可以覆蓋常德市絕大部分市民。 ㈤ 、 預(yù)售情況 截止 2020 年 7 月 31 日，住宅預(yù)售率達 100％，鋪面認(rèn)購率達6． 97％。專門成立常德市發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組。 ㈢ 、 項目的設(shè)計優(yōu)勢 項目四面臨街，其中 207 國道網(wǎng)聚周邊各市縣人流 、皂果路接納常德市區(qū)人流，三星路接納項目附近人流。由于家具銷售 系展示性銷售，經(jīng)營場地要求較大，受土地調(diào)控的限制，在“匯美家居廣場”未形成氣候前，不可能產(chǎn)生新的家具流通市場，因此昭示著“匯美家居廣場”具有明確的市場前景。隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入的不 斷提高而變化，中、小城市消費結(jié)構(gòu)和消費升級步伐加快，外地家具產(chǎn)業(yè)不會輕易放棄常德市家具流通市場，本地家具產(chǎn)業(yè)也會加大占領(lǐng)常德市家具流通市場的份額，通過常德市流通市場擴大產(chǎn)值，增加銷售量。隨著 6 個高速公路的逐步貫通， 常德市家具市場輻射力可達周邊 200— 300 公里，輻射范圍比 2000 年 100 公里擴展了 2— 3 倍，為常德市家具市場帶來了更多的潛在的消費 群 體。銷售量2020 年達到 32231． 64萬子方米，比 2020 年增加 4514 萬平方米，比1997 年至 2020 年年平均銷售量 4118 萬平方米多 396 萬 平 方米，其中住宅部 分占比達 90％，商鋪占比達 10％。通 過幾年的積累，思格爾系數(shù)在 15％左右的消費人群，積累了龐大的金融 資產(chǎn)，為了資產(chǎn)保值、增值的需要，這部分人群會加大投資力度。 ㈢、常德市家具流通市場的發(fā)展趨勢 除家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢影響常德市家具流通市場外，還從消費者， 房地產(chǎn)、區(qū)域和交通影響常德市家具流通市場四個主要因素著手，全面分析常德市家具流通市場的發(fā)展趨勢。常德市家具市場占據(jù)了天時、地利、人和的優(yōu)勢，常德市的家具市場以創(chuàng)立常德市的特色家具產(chǎn)業(yè)為契機將會得到更大的發(fā)展。美國對中國木 制臥房家具反傾銷使中國全行業(yè)受到了教育，同時也促進了我國家具出口國家和地區(qū)多元化及產(chǎn)品多元化趨勢的形成。歐元升值，美元貶值，使歐洲家具企業(yè)原輔材料漲價，出口受阻，將加速向中國轉(zhuǎn)移。未來五到十年，在國內(nèi)經(jīng)濟高速發(fā)展、人民生活水平穩(wěn)步提高和國際市場需求旺盛、國際家具產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的大背景下，中國家具行業(yè)迎來第二個高速發(fā)展期?；?車站家具城經(jīng)營場址是以 21層高樓批地，將來是常德市國道口的標(biāo)志 性建筑。 (5)外銷產(chǎn)品占比上升。2020 年，經(jīng)過五年的時間，培育了火車站家居城、真優(yōu)美家居廣場兩個大型家居市場，經(jīng)營戶由 50 余戶發(fā)展到 330 余戶， 2020 年（ 僅指 兩個市場 ）銷售額達 2 億元，本地產(chǎn)品市場占有率升至 30％?？傮w上說美國終裁修改后的平均 6． 65％的稅率對多數(shù)對美出口企業(yè)有利。 三是產(chǎn)業(yè)集群和特色區(qū)域逐步形成。由于常德市流通市場構(gòu)成特點，因此常德市家具流通市場潛力和發(fā)展前景與整個家具生產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展，整個消費者構(gòu)成的現(xiàn)狀與變化密不可分。農(nóng)民人均純收入 2953 元，比上年增長 1 5． 8％， 農(nóng)民人均生活消費支出 2564 元，比上年增長 16％，農(nóng)村居民 恩 格爾系數(shù) %。全 市商品房屋銷售面積達 116． 77 萬平方米，比上年增長 43． 3％； 商品房屋 銷售額達 11． 2 億元，比上年增長 16． 5％。根據(jù)初步測算，常德市城區(qū)一年僅家具的銷售量到 2020 年預(yù)計可達 15億。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，常德市每年因人口增長而拉動住房需求將達到 50 萬平方米（按日前我市人均居住建筑面積 平方米計算）。該項目建筑面積為 60000 ㎡，屬二層臨時建筑，主要建筑結(jié)構(gòu)為輕綱建筑材料組成。盡管一個經(jīng)營商鋪項目地成功開發(fā)很大程度上有賴于區(qū)域位置，但同一地段高、中、低檔樓盤 并列的情況也不乏實例，就其原因無非是建筑產(chǎn)品細節(jié)上的