【正文】 ， 350400 ㎡，月租金在 14 萬左右。其面向的是中高檔人群，而飄亮廣場則面向的是中低檔的消費人群。 藥店：同仁堂（北苑路）、德威治大藥房（安慧里）金象大藥房、全新大藥店、紫丹堂藥店等 20 家 。并且方形的游泳中心與圓形的國家體育場一起體現(xiàn)了“天圓地方”的 中國傳統(tǒng)建筑理念。比如說開始滿足東部一些商務(wù)的消費，他原來 是 24 小時營業(yè)以這個吸引大家。不但一些中低檔酒樓需要排號等座，就連一些高檔酒樓也是門庭若市?，F(xiàn)對調(diào)查結(jié)果分析如下： 兩條餐飲街分析 目前，慧忠北路 ,慧忠路主要餐飲企業(yè)有 55 家，其中中餐館如漁公漁婆，東北菜等中高檔餐飲 44 家，西餐館如韓國燒烤，日本料理等 6 家，還有麥 當勞，肯德基，牛肉面等一些中西式快餐。主要有以下幾個 發(fā)展 方向： 以安全食品為理念的中式快餐店。因此擁有大量停車位的中高檔西式餐館有較大的發(fā)揮空間。 如圖 1： 北辰附近主要道路交通狀況： 亞運村重要道路交通狀況表 項目 路名 安立路 慧忠路 大屯路 慧忠北路 北辰路 交通 重要性 重要 ▲ ▲ ▲ ▲ 普通 ▲ 不重要 交通 功能 交通 樞紐 ▲ ▲ * 轉(zhuǎn)運站 交通 過道 ▲ ▲ 塞車 狀況 嚴重 ▲ ▲ 普通 ▲ ▲ ▲ 不嚴重 公交車 站牌 影響 很大 ▲ 普通 不大 ▲ ▲ ▲ ▲ 停車 狀況 方便 ▲ 普通 ▲ ▲ ▲ 不便 ▲ * 塞車，停車狀況也是影響人流量和顧客的主要因素之一。 據(jù)有關(guān)部門的測算， 20xx 年奧運會北京市游客總數(shù)將達到 億人次，其中海外游客將達到 463 萬人次。以北辰購物 ,陽光廣場飄亮購物和旺市百利超市 ,家和超市等幾家為代表的商業(yè)區(qū)域遠遠無法滿足人們的高品質(zhì)生活需求 ,巨大的消費能力很難得到滿足 ,造成大量外流，同時 ,目前絕大多數(shù)是臨街商業(yè)店鋪 , 物業(yè)檔次不高，缺乏新鮮的商業(yè)主題，無法利用其地理位置及規(guī)模上的優(yōu)勢帶動整個區(qū)域商業(yè)檔次的提升。 隨著奧運的臨近， 220億奧運場館投資， 2800億城市基礎(chǔ)建設(shè)投資，北京奧 運將與軌道地產(chǎn)、商業(yè)創(chuàng)造出新的亞奧財富大道。 案例 2： 以意大利女裝品牌（單品消費 5001000元，面積 100平）為例，選擇在亞運村區(qū)域投資一家分店，具體選址及盈虧分析如下： 1位置選擇因素分析 1）被選店址周圍商業(yè)環(huán)境特征表述（附圖說明）； 商店選址的多因素分析 選址因素 權(quán)重 預選店址得分 權(quán)重預選店址得分 北辰對面 飄亮廣場 第五大道 北辰對面 飄亮廣場 第五大道 區(qū)域內(nèi)人口多 5 9 8 7 45 40 35 區(qū)域內(nèi)收入高 5 7 6 5 35 30 25 接近目標顧客 5 7 6 5 35 30 25 機動車流量大 2 9 8 7 18 16 14 非機動車流量大 2 5 5 6 10 10 10 行人流量大 5 9 8 5 45 40 25 物業(yè)費低 4 6 5 3 24 20 12 商店能見度高 3 5 4 4 15 12 12 營業(yè)面積合適 3 4 2 5 12 6 15 停車位充足 3 3 3 6 9 9 18 合 計 230 189 191 注：每一因素按重要程度分成 5個等級，每個地址各因素評分分布在 10 到 10區(qū)間內(nèi) 綜合以上選址因素，將新店地址初步定在北辰對面商鋪。 （三）供求關(guān)系決定其中高端消費的投資前景 較小供應(yīng)量與龐大消費人群需求間的巨大懸殊是 拉動亞奧經(jīng)濟發(fā)展的 重要原因。 奧運對于經(jīng)濟的影響是一個長期的過程，其發(fā)展重點在于奧運會之后，即后奧運經(jīng)濟，區(qū)域商業(yè)價值在商圈逐步成熟后才會充分體現(xiàn)。 我們知道，投資行為尤其商業(yè)投資主要傾向于選擇一些配套完善、發(fā)展成熟、投資回報較為穩(wěn)定的 成熟商務(wù)項目。 提供大量停車位的中高檔西式餐館。而像港粵明珠海鮮，金粵船菜海鮮，已經(jīng)停業(yè)了，據(jù)分析，這兩家海鮮面積都在 30004000 左右，而停車位不到 40 個在很大程度上限制了他的經(jīng)營發(fā)展?？梢姡说氐母偁幭喈敿ち?。設(shè) 施比較完備，街面寬闊，店面規(guī)模也不小。根據(jù)我們 101 份市場調(diào)查結(jié)果得知，居民及工作人員希望周邊在增加便利店、醫(yī)院等配套設(shè)施。 （ ） 水立方的基本狀況 國家游泳中心位于北京奧林匹克公園內(nèi) ，北京奧運會 會標志性建筑物之一。 北辰是以購物為模式，而飄亮廣場則是以購物、休閑、娛樂，為一體，吸 引了更多的年輕人。（ ） （四）、流向 表面上看，人流的動向北辰的人流相對大于被對面的專賣店。 一 層： 珠寶飾品 :（極睿軒） 服 飾： (利德爾、美儂派通、喜色等 4 個品牌。 人流量 由于飄亮廣場附近小區(qū)居民近 20xx0 人，人流量大，致使地下一層超市人流量大，其次是廣場北門的陽光影城，會帶來一定的客流量， 周一至周五，人流量在 1000 人左右，周末會達到將近 20xx 人。二層化妝品占整層的 65%，三、四層主要以男女服飾為主，屬于中高檔服飾，客流量在100 人左右，五層的運動專區(qū)和餐飲專區(qū)人流量較大，在 250 人左右。占整層面積的 1/3。） 三層： 女裝、婦女用品、兒童。成立于 03年 7月 12 號 物業(yè)公司：北宇物業(yè) 房屋售價：２居 ９２平米 ８５萬 轎車級別：低檔轎車 From: (: 和大屯辦事處，安慧里街道辦事處，慧忠里小區(qū)居委會及各小區(qū)部分居民 ) ● 上述七個小區(qū)概況： 總面積（平方米 ） 人口數(shù)量（人） 房屋租金（元） 房屋售價（元） 轎車級別 承建單位 物業(yè)公司 北辰東路社區(qū) 41255 17355 2居 70平米 2100 元/月 2居 48平米 51萬 中高等 合佳物業(yè)等六家公司 安慧里社區(qū) 392200 20xx0 2居 64平米 20xx 元/月 3 居 平米125 萬 中高檔 建工集團 北辰信誠物業(yè)管理有限責任公司 安苑里社區(qū) 18000 10000 70平米 2500 元/月 3居 76平米 86萬 中高檔 建工集團 小關(guān)北里社區(qū) 25000 二居 60平米 2400 元/月 3居 76平米 86萬 高檔 建工集團 大屯里社區(qū) 70000 20xx0 ２居 ７０平米 ２５０３居 １８５平米 １９５中高檔 ０－２６００元／月 萬 ３／６ 慧忠北里社區(qū) 391000 常住人口：24723 2400—2500 元/月 兩居 家具全 普裝 3 居 148 平米 126萬元 南北向 6/18 中高檔 華惠建筑公司 流動人口： 5862 慧忠里社區(qū) 5000 常住人口： 7500 ２居 ９２平米 ８５萬 低檔轎車 北宇物業(yè) 流動人口： 1800 （二）、社區(qū)比較： （注：調(diào)查問卷發(fā)放情況：時間： 8 月 8 日 9 點至 14 點：地點：安立路及安慧里和慧忠里小區(qū)；發(fā)放問卷 135份，其中有效問卷為 101 份） 安慧里社區(qū) 慧忠里社區(qū) 地理位置 地處亞奧商圈核心位置，與北辰購物中心相對，地理位置優(yōu)越 地處大屯路旁，與飄亮廣場相對，地理位置偏僻 社區(qū)車 輛 中高檔轎車占８０％ 中高檔轎車占４０％ 租金比較 2居 64平米 20xx元 /月 2居 67平米 2600 元 /月 ２居 ６０平米 １８００元／月 房屋售價 2 居 50平米 56 萬 3 居 平米 125萬 平均價格：１１５８５元／平米 ２居 ９２平米 ８５萬 平均價格：９９８１元／平米 安慧里社區(qū)和慧忠里社區(qū)居民的平均收入水平比較： 50%33%9%8% 0%10003000元30005000元5007000元700010000元100 00以上 慧忠里社區(qū) 19%55%13%13%0%10003000元30005000元5007000元700010000元100 00以上 安慧里社區(qū) 安慧里社區(qū)和慧忠里社區(qū)居民支出水平比較 42%32%14%8%4%5001000元100020xx元20xx3000元30005000元500 0元以上 慧忠里社區(qū) 19%37%25%6%13%5001000元100020xx元20xx3000元30005000元500 0元以上 安慧里社區(qū) （三）、人口分析 主要分為三個方面： １人口數(shù)量： 經(jīng)過調(diào)查，及對每個社區(qū)人口的匯總，我們可以估算出現(xiàn)在該地區(qū)現(xiàn)有在冊人口為 12 萬人，總體保守估計有 ．地區(qū)的消費水平有直接的影響 ,只有一定數(shù)量的人口才會形成購買和消費群體 ,人口數(shù)量對周邊的物業(yè) ,商場以及周邊的配套設(shè)施等的數(shù)量都有一定的影響 . （注：調(diào)查問卷發(fā)放情況：時間： 8 月 8 日 9 點至 14 點：地點：安立路及安慧 里和慧忠里小區(qū)；發(fā)放問卷 135 份，其中有效問卷為 101 份） 2．亞 運 村 人 均 收 入 水 平 調(diào) 查 結(jié) 果： 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%10003000元 30005000元 50007000元 700010000元100 00元以上系列1