【正文】 3 亞運村人均消費水平調(diào)查結(jié)果：%%%%%%%%5001000元100020xx元20xx3000元300050000元500 0以上系列1 ４． 亞 運 村 人 口 文 化 水 平 調(diào) 查 結(jié) 果： %%%%%%%%%%初中水平 高中水平 專科水平 本科水平 本科以上系列1 三、關(guān)于亞運村特殊商業(yè)及周邊配套設(shè)施市場調(diào)查報告 根據(jù)對亞奧商圈的調(diào)查，特殊商業(yè)有北辰購物中心、飄亮廣場、第五大道，我主要圍繞這三個商業(yè)，及周邊的配套設(shè)施進(jìn)行了調(diào)查。 房屋售價：３居 １８５平米 １９５萬 ３／６ 房屋租金：２居 ７０平米 ２５００－２６００元／月 轎車級別：中高等 6 慧忠北里社區(qū) 成立與 03 年 7月 12號，地處北三環(huán)北側(cè)，東起安立路，西起北辰路，南起大屯路，南至北小河路。 承建單位：建工集團(tuán) 房屋售價： 3 居 76 平米 86 萬 2居 56 平米 58萬 房屋租金： 70 平米 2500 元 /月 轎車級別：中高等 4 小關(guān)北里社區(qū) 西至安定路，東至慧新西街 南至北土城東路。居住區(qū)有 24 棟住宅樓， 3300 戶，流 動人口約 3800 人，社區(qū)總?cè)丝跀?shù)近萬人。占地面積 公頃，建筑面積 792593 平方米，綠地面積 127000 平方米。大專以上學(xué)歷 775 人，占 %；老年 448 人，占 13%。 首先，亞奧地區(qū)定位趨向于建立國際化居住社區(qū)， 其次，在亞奧區(qū)域，住宅類物業(yè)供應(yīng)非常密集、規(guī)模供應(yīng)量較大，為亞奧地區(qū)商用物業(yè)的發(fā)展提供了充足的人群支撐。 （三）、商業(yè)地產(chǎn)的趨勢 商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀：底商餐飲娛樂火爆 目前，亞運村地區(qū)的底商物業(yè)分布較零散，主要集中在慧忠路，慧忠北路，大屯路，安立路的兩側(cè)，其中老樓盤底商規(guī)模相對較小，新近開發(fā)的樓盤比較注重大規(guī)模底商物業(yè)的建設(shè)。借奧運契機(jī)， 周邊地鐵四號線、十號線（含奧運支線）將與現(xiàn)在的地鐵一號線 、環(huán)線、城鐵十三號線以及完工的地鐵五號線形成多點、交叉、雙向、可逆性交通網(wǎng)絡(luò)，其網(wǎng)絡(luò)覆蓋面將通 達(dá)北京 市各主要城區(qū)；而奧運大道的修建及周邊各立交橋、高架橋、主干道的改擴(kuò)建，勢必將使這一區(qū)域的公路交通完全達(dá)到國際一流標(biāo)準(zhǔn) 。在發(fā)展的過程中，忙于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的人們無暇顧及本地文化的建設(shè)培育。占地 31． 5 萬平方米，建筑面積 54萬平方米。發(fā)展至今，已有成熟社區(qū) 12個，常住 人口 萬，流動人口 萬。這一點在文化的物質(zhì)形態(tài)上反映最明顯，除北京劇院外，再無劇院 ,也沒有一家圖書館等高雅場所，更缺乏供大家交流的市民廣場。 (北京市發(fā)展和改革委員會正式通知 ) 發(fā)展前景 說實話， 亞運村這個地方真是 艷福不淺 ， 90年的亞運會讓它一夜之間名揚(yáng)四海，各個地方的有錢人紛紛北上，聚居于此，發(fā)展至今 ,已成為一座集會議、展覽、辦公、居住、美食、游樂、購物于一體的“城中之城”。而從底商的經(jīng)營形態(tài)來看，主要以餐飲娛樂為主，但其經(jīng)營的整體檔次屬于中檔偏上。隨著該地區(qū)樓盤的不斷建成、交通道路的逐步改善以及奧運村的建設(shè)完畢，整個區(qū)域市場商業(yè)環(huán)境將有較大提升 再次，大量市政配套的投入也為亞 奧區(qū)進(jìn)一步發(fā)展打下了堅實基礎(chǔ)，根據(jù)政府一份規(guī)劃，在今后幾年內(nèi)，亞奧商圈在奧運經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的拉動下，周邊5 公里半徑內(nèi)將建數(shù)百座大型社區(qū) ，上千家百貨、超市、便利店、小賣店、社區(qū)服務(wù)中心等零售業(yè)態(tài)紛紛 涌現(xiàn)。安慧北里小區(qū)居民中 90%是亞運會場館建設(shè)拆遷的農(nóng)轉(zhuǎn)居人員；北辰東路 8號院主要是商住一體區(qū)人員。轄區(qū)內(nèi)有居民 7400 戶，20xx0 余人。轄區(qū)內(nèi)較有規(guī)模的中央、市、區(qū)及非公經(jīng)濟(jì)單位 70多家，有中小學(xué)及幼兒園各一所。社區(qū)內(nèi)有 240 多棟樓，人口約 25000。小區(qū)內(nèi)包括慧忠里第一社區(qū)和慧忠里第二社區(qū)。 （一）、北辰購物中心的詳細(xì)調(diào)查情況 北辰購物中心位于安外安立路 8號，成立于 1990 年。 女裝： 11 個品牌（歐時力、雪蓮、米蘭登、鄂爾多斯等）價位在 30020xx千元間。 男士休閑：（ Levis、 Jeep、 JackJones、鱷魚等）價位在 200— 800元間。 （二）、飄亮陽光廣場詳細(xì)情況調(diào)查 北京市亞運村安立路 68 號飄亮陽光廣場，經(jīng)調(diào)查， 位于飄亮購物中心地下一層的旺市百利超市與飄亮購物中心是同屬一家集團(tuán)公司的兩種經(jīng)營業(yè)態(tài)，隸屬于好又多公司， B1 整租給了旺市百利，二層租給了繁星秀場。一層商品齊全，商品的價位在中高檔，導(dǎo)致客流相對下降。 )價位在400800 元間。由于第一北辰緊鄰車站，其次是，北辰一層是超市的原 因。 （六）、周邊配套設(shè)施 幼兒園 \學(xué)校：安慧北里中學(xué)、安慧北里小學(xué)、聯(lián)合大學(xué)、亞運村第一幼兒園、亞運村第二幼兒園、至尊寶寶幼兒園等 21個。國家游泳中心規(guī)劃建設(shè)用地 62950 平方米，總建筑面 積 6500080000平方米，其中地下部分的建筑面積不少于 15000 平方米。便利店和醫(yī)院占總調(diào)查結(jié)果的 59%，銀行、休閑場所占了 30%，學(xué)校、幼兒園占了 11%。菜系特別全而多樣，中餐、西餐都有，但是他也是局限在停車位，還有消費能力和層次的問題上。但是亞運村里面有一個比較致命的弱點就是他的租金太貴，亞運村曾經(jīng)有租金到了是十塊一天（后面解釋），這是餐飲企業(yè)不能承受的。（兩家停車位不夠，兩家距離不足百米） 慧忠路中午的消費人群大多是旁邊的寫字樓，遠(yuǎn)大中心，漂亮廣場，及北辰購物中心的員工，以快餐為主，而像漁公漁婆，川府漁家，大自然東北酒樓，這種大型餐飲上座率不到一 半，晚上幾乎爆滿，在遠(yuǎn)大中心專門設(shè)有停車位，達(dá)到100200 左右?？萍紛W運、綠色奧運、人文奧運的 提出，亞奧地區(qū)將發(fā)展成為高檔生活區(qū)域和北京市主要的群眾體育建設(shè)中心區(qū)域。下面我們就本次調(diào)查的重點 —— 亞運村北辰附近做為 樣本， 分析 商圈的 商業(yè)配套及發(fā)展空間，并 對比其他商圈和商業(yè)區(qū)域，淺探亞奧區(qū)域 投資的優(yōu)勢和可行性： （一）交通設(shè)施的 逐步 完善 帶來充足購買力 交通對于商業(yè)地產(chǎn)來言舉足輕重，交通便利與否，直接影響著商業(yè)地區(qū)的人流量，租金和經(jīng)營前景。一般來說，一個商圈的成熟要經(jīng)歷 68 年甚至更多的時間，但由于奧運對經(jīng)濟(jì)巨大的推動力，奧運商圈的成熟時間將會縮短很多。 亞運村區(qū)域一直是北京公認(rèn)的中高檔住宅區(qū)， 一直以來，亞運村住宅物業(yè)價格都處在市場中的高位。 2）新店址周圍居 民及人口流動量分析； 抽樣時間： 20xx 年 8 月 9 日 星期 3 (15 分鐘／次） 區(qū) 域 肯德基 麥當(dāng)勞 金飛鴻 耐克、李寧 時間分類 Ａ Ｂ Ｃ Ａ Ｂ Ｃ Ａ Ｂ Ｃ Ａ Ｂ Ｃ 11:00～ 13:00 25人 /刻 40輛 /分 13輛 /分 90人 /分 40輛 /分 13輛 /分 40 人/刻 40輛 /分 13輛 /分 17 人/刻 40 輛/分 13 輛/分 13:00～ 15:00 16人 /刻 32輛 /分 35輛 /分 35人 /分 32輛 /分 10輛 /分 246人 /刻 32輛 /分 10輛 /分 24 人/刻 32 輛/分 10 輛/分 注 : Ａ .進(jìn)店人數(shù) Ｂ .汽車、摩托車 Ｃ .腳踏車、助動車 只統(tǒng)計有購買能力的人。 新店址經(jīng)營效益預(yù)估： 以每天 300乘以購買率 10%乘以 750元人均消費來計算每月營業(yè)額： 300 10% 750 30=675000元／月 利潤＝營業(yè)額－固定成本－營業(yè)成本 月利潤 =675000－ 74330249700=350970元／月 結(jié)論：收支達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，可實行。 定位 國際化的生活的中心居住區(qū)， 大量中高檔商品房讓亞運村集中了強(qiáng) 有 力的消費群體 , 但商業(yè)設(shè)施不足，現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)量僅有 10 萬平方米左右。會后，悉尼奧組委直接盈利 億澳元（約合 35 億元人民幣），僅 16天會期為悉尼帶來的旅游收益就達(dá) 億美元，綜合海外投資 87億美元； 從地產(chǎn)方面來看，悉尼奧運會給房地產(chǎn)業(yè)的增長每年增長 10％，有的地段一年增長 30％，三年翻一番。交通擁堵現(xiàn)象比較嚴(yán)重，隨著奧運會的來臨，交通的狀況將有很大改觀，較現(xiàn)在順暢得多。此部門消費人群多是外資企業(yè)或者涉外單位的工作人員，餐飲消費傾向西化，同時便利的泊車環(huán)境也為其開展公關(guān)交際提供了方便。從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，還有較大的投資空間。本次調(diào)查采用現(xiàn)場調(diào)查的方式，分別對主要的兩條餐飲街進(jìn)行了市調(diào) ,獲取了相關(guān)信息。一到晚上，這里的生意尤其火爆。另外大家也知道北京有點特色的餐飲街，第一條是東直門的簋 街， 簋 街的形成是自發(fā)的形成。這兩個建筑一個陽剛，一個陰柔，形成鮮明對比，在視覺上極具沖擊力。 銀行：中國工商銀行（匯欣大廈）中信銀行（陽光廣場）、中國銀行 （陽光廣場）、交通銀行、招商銀行（慧忠北里）等 48 家銀行。 （五）、北辰購物中心與飄亮陽光廣場的對比分析 北辰購物中心成立于 1990 年， 1997 年 9 月 6 日擴(kuò)建后重張開業(yè)；飄亮陽光廣場成立于 01年 9月；由于北辰成立久，周圍居民對其會有種信賴。 二 層： 家居飾品：（格尼朗、阿曼特 ）； 畫 廊：（品尚藝術(shù)）； 服 裝：（哥弟）； 西 餐 廳：（卡布里奧西餐廳） 酒 吧：（老馬車酒吧） 三 層： 錢 柜 租賃期限 第五大道的購物中心內(nèi)租金在 45元 /天 /㎡，年限可以簽 3年以上。 簡要分析： 飄亮購物中心購物的主顧客為：附近居民，寫字樓的白領(lǐng)，公司的職員等。 各層分布共層 ： B1：旺市百利 女 裝（阿依蓮、好酷、奧蘭迪、佰迪斯丹） 鞋 （駱駝） 箱 包（ MICKY、馬連奴） 攝 影（金夫人、西岸攝影、柯達(dá)） 茶 葉（天福茗茶） 西 餅 店（蘇菲西餅店） 美 甲（娜意絲） F1：服裝：（ ONLY 大賣場、蘭氏裝扮、黑與白等 19 個品牌） 珠寶：（周大福、老鳳祥、瑞恩鉆石等 7個品牌） 箱包：（金利來等 7 個品牌） 化妝品：（ OLAY、 AUPRES 等 6個品牌） 藥店：（同仁堂） 表：（ CASIO、 ESPRIT、 SWAT