【正文】 根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，周一到周五一天（早 9： 00到晚 9： 00）服飾店的進(jìn)店人數(shù)預(yù)計(jì)大 約在 300人左右，周六日成 。 例如 北辰花園曾是北京最早的富人區(qū)，而 1993 年就開始營造的“紫玉山莊”則幾乎成了胡潤富豪榜的 戶口本，這里還曾出現(xiàn)過外銷房和因北京商品交易所而聚集起的近 600 萬平方米的商務(wù)社區(qū)。 據(jù)資料（洛杉磯華人資訊網(wǎng)）顯示， 1984 年洛杉磯奧運(yùn)會(huì)為當(dāng)?shù)貛砹?億美元的收益； 1992年巴塞羅那奧運(yùn)會(huì)給當(dāng)?shù)貛砹?； 1996 年亞特蘭大奧運(yùn)會(huì)為當(dāng)?shù)貛砹?51 億美元的總效益 20xx 年，在悉尼舉行的第 27 屆奧運(yùn)會(huì)，被薩馬蘭奇稱作“歷史上最成功的”一屆奧運(yùn)會(huì)，輿論則稱作為“最賺錢的”一屆奧運(yùn)會(huì)。目前，亞奧商圈的主要交通干道就有四環(huán)路、安立路、北苑路、北辰東路、大屯路。在此區(qū)域，將入住大量的高收入人群，以及吸納大量的高收入階層到此區(qū)域進(jìn)行鍛煉。 （三）、 亞運(yùn)村未來餐飲發(fā)展方向 ： 從調(diào)查來看，目前亞奧地區(qū)已有各類、各層次的餐飲企業(yè)，但各自服務(wù)重點(diǎn)不突出，尚未培養(yǎng)出固定的消費(fèi)人群。為此，我們對亞奧地區(qū)的餐飲業(yè)運(yùn)行情況進(jìn)行了調(diào)查。 （二）、亞運(yùn)村餐飲概述： 亞運(yùn)村他的餐飲業(yè)在京城北部最發(fā)達(dá)，其中以慧忠路和慧忠北路的餐廳尤為眾多。 四、亞奧商圈餐飲街的調(diào)查分析 （一）、北京餐飲街概況： 亞奧地區(qū)是 20xx 年奧運(yùn)會(huì)舉辦的主要商業(yè)核心區(qū)，在 20xx 年奧運(yùn)會(huì)舉辦期間以及 前后很長一段時(shí)間，該地區(qū)都將是北京旅游的重點(diǎn)區(qū)域，該區(qū)域餐飲業(yè)必將得到飛速發(fā)展。（ 、 ） 與主場館“鳥巢”的設(shè)計(jì)相比，“水立方”體現(xiàn)得更多的是女性般的柔美。 醫(yī)院：亞運(yùn)村醫(yī)院 、安苑中醫(yī)院、北京大學(xué)口腔醫(yī)院第二 門診部、北京同仁醫(yī)院朝陽眼科門診部等、 306 醫(yī)院等 11家。經(jīng)過 101 份 問卷的調(diào)查，分析的結(jié)果是，第一、收入在 10003000 的人占 60%，而北辰對面的商業(yè)街的價(jià)格相對低于商場價(jià)格；第二、北辰對面有肯德基和必勝客，并且緊鄰餐飲一條街，所以我認(rèn)為北辰對面的專賣店人流大于北辰。 餐 飲：（香夢緣餃子館）人均消費(fèi)在 10 元左右； 美 甲：（靚甲寶貝）消費(fèi)在 20100 元左右； 美 發(fā)：（組合造型）最低消費(fèi)在 160 元。二層的服飾、飾品主要是針對年輕人，客流量在 300 人左右。他們屬于同一個(gè)物業(yè)：飄亮陽光廣場。占整層面積的 1/3。 內(nèi)衣：共 11 個(gè)品牌（愛慕、婷美等。 1997 年 9 月 6 日擴(kuò)建后重新開業(yè)， 共五層，營業(yè)面積 18000 平方米， 向廣大顧客提供四十一個(gè)大類，八 萬余種商品； 是北京北部地區(qū)規(guī)模最大的百貨商廈之一。占地 萬平方米，總建筑 74棟樓，管轄居民為 8241 戶居民。社區(qū)內(nèi)有化工部，煤炭 ，核工業(yè)部地質(zhì)研究院，航天部，石化 ，紡織局，第四汽車運(yùn)輸公司等單位的職工樓。部級單位有 中國文聯(lián) ，局級單位有國家奧林匹克體育中心、國家武術(shù)運(yùn)動(dòng)管理中心、國家興奮劑檢測中心等。 社區(qū)有北辰培訓(xùn)中心、安慧里中心小學(xué)、亞運(yùn)村醫(yī)院、 五礦大廈、化工大廈、北京劇院、總裝備部營管所、金融商貿(mào)職業(yè)學(xué)校 ，還有社區(qū)文體中心、社區(qū)服務(wù)中心、超市、茶樓，家電維修、家政服務(wù)、服裝剪裁以及眾多的餐業(yè)。社區(qū)有 734 個(gè)社會(huì)單位，多數(shù)集中在 8 號院。 (新浪網(wǎng) ) 綜上所述，亞奧區(qū)的商鋪將成為投資重點(diǎn)，底商需求將日益增大，勢必掀起新一輪的商業(yè)狂潮。詳細(xì)的分布請參考下圖 : 商圈經(jīng)濟(jì)日趨活躍 亞奧商圈結(jié)合了亞運(yùn)村以及奧運(yùn)村兩大概念，在地域、文化以及商業(yè)上都不可分割。 現(xiàn)在， 08 年奧運(yùn)會(huì)決定在此舉辦，國家決定 在原亞運(yùn)村的北側(cè)建設(shè) 奧運(yùn)場館，并把原來亞運(yùn)會(huì)包含到整個(gè)奧林匹克公園的整體建設(shè)規(guī)劃中來?？梢哉f亞運(yùn)村只是商業(yè)經(jīng)濟(jì)社區(qū)中的居住一隅，沒有承擔(dān)起領(lǐng)跑社區(qū)文化的責(zé)任。 此次市場調(diào)研的區(qū)域?yàn)椋罕敝量扑C路，西到北辰東路，南達(dá)北四環(huán)中路、安慧橋，東至北辰路。是1990 年為迎接第十一屆亞運(yùn)會(huì)而興建。 (焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng) ) 區(qū)域文化 亞運(yùn)村的前身是一個(gè)小村莊，沒有任何人文基礎(chǔ)，是其他各個(gè)地方的人群遷移過來后，迅速發(fā)展壯大 起來的。 亞運(yùn)村發(fā)展到如今，交通堵塞、購物場所不足、文化娛樂場館缺乏等城市功能不足的矛盾日益突出，已經(jīng)成為區(qū)域發(fā)展的重大阻礙。 第三，奧運(yùn)概念深入人心，消費(fèi)熱點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移 。 (人民網(wǎng) ) 商業(yè)地產(chǎn)的崛起 隨著亞運(yùn)村和亞北地區(qū)及目前新盤較為集中的西奧區(qū)的逐漸發(fā)展成熟，住宅集中帶動(dòng)了區(qū)域商業(yè)的長足發(fā)展。社區(qū)居民總戶數(shù) 是1751 戶。 （ 3）轄區(qū)擁有眾多社會(huì)單位，在法律、餐飲、服務(wù)、管理、教育等各方面具有人才優(yōu)勢； （ 4）轄區(qū)內(nèi)有炎黃藝術(shù)館、健身俱樂部、文化培訓(xùn)學(xué)校等； 房屋租金： 2 居 70 平米 2100 元 /月 房屋售價(jià)： 2 居 48 平米 51 萬 3居 平米 88 萬 轎車級別： 中高等 2 安慧里社區(qū) 北至慧忠路，南至四環(huán)路，西至安立路，東至北苑路。 承建單位：建工集團(tuán) 物業(yè)公司：北辰信誠物業(yè)管理有限責(zé)任公司 房屋租金： 2居 64平米 20xx 元 /月 2居 67 平米 2600 元 /月 房屋售價(jià)： 2居 50平米 56萬 3居 平米 125 萬 轎車級別：中高等 3 安苑里社區(qū) 東至北苑路，南至土城路，西至中軸路，北至北四環(huán)中路，總面積約 平方公里。安苑里的居民大多是汽車廠，地毯廠等單位的職工 。社區(qū)包擴(kuò)：大屯里小區(qū)，九臺(tái)20xx，潤楓德尚，中燦院，公交宿舍樓，安立花園，華悅國際，榮尊寶等高中等社區(qū)。當(dāng)?shù)鼐用駭?shù)為 3000 戶，其中常住人口為 7500 人，流動(dòng)人口有 1800 人左右。） 箱包 : 共 6 個(gè)品牌（華倫天奴、花花公子、金利來等。 男士正裝：（ Durban、皮爾卡丹、 LEO 等高檔男裝）價(jià)位在 20xx— 10000元間。 人流量： 由于一層是超市的原因，客流量相對大一些，周一至 周五 19： 00— 20：00 間，客流在 800 人左右，周末客流量將達(dá)到 1000 以上。二層屬于繁星秀場， 480560 月 /㎡。 各層分布共層： 一層底墑： 中國煙酒專營、中原地產(chǎn)、星巴克、冰皙一族、麒麟家、張一元、金飛鴻、中國國旅、溫德薩、中國煙草、鴻星爾克、中大恒基、富士施樂、張紀(jì)一品羊、 青鳥健身、中信銀行。所以說，是開發(fā)商、招商部以及部分商家的不理性決策共同導(dǎo)致了目前困境。 北辰的商品齊全，各層分類明晰，而飄亮廣場一層包含了所有的品牌商品，相對混亂。 鳥巢的基本狀況： 名稱：國家體育場 建設(shè)地點(diǎn)：奧林匹克公園 建筑面積： 萬平方米 坐席數(shù)： 91000 個(gè) (含 200 個(gè)輪椅看臺(tái)座位 ) 賽時(shí)功能：田徑、足球 賽后功能：將用于國際國內(nèi)體育比賽和文化、娛樂活動(dòng) 開工時(shí)間： 20xx 年 12 月 鳥巢的觀眾容量為德國世界杯主體育場的 倍，它是世界最大的鋼結(jié)構(gòu) 建筑體育館。 簡要分析： 鳥巢（國家體育場）和水利方（ 國家游泳中心 ）的建成，給周邊的旅游、商業(yè)、房地產(chǎn)、建筑、交通餐飲帶來巨大的推動(dòng)作用。還有一條是方莊美食街，方莊美食街是近幾年才火爆起來的，主要還是由于周邊的居民區(qū)的興建，配套的餐飲業(yè)也相應(yīng)發(fā)展起來。同時(shí)，酒樓的“更新率”高是另一大特點(diǎn)，常有換招牌的店。這和他們面對的消費(fèi)人群和消費(fèi)習(xí)慣有很大的關(guān)系。開設(shè)提供安全食品的中式 快餐，在奧運(yùn)會(huì)期間和之后的一段時(shí)間，能獲得較大收益。 五、亞奧商圈的投資前景及案例分析 通過以上三部分對亞運(yùn)村人口，商業(yè)物業(yè)和餐飲界的詳細(xì)介紹， 下面 將用以下具體數(shù)據(jù)、案例對投資亞奧商圈的前景進(jìn)行整體分析和展望。 （二）奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的巨大沖擊 拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)所帶來巨大的商業(yè)機(jī)遇，已被世界各國及舉辦城市反復(fù)驗(yàn)證，然而最終奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)會(huì)給北京帶來多大的沖擊力，以及亞奧商圈在 20xx 北京奧運(yùn)中將能 釋放多大的能量，我們也從這次淺調(diào)中得出一些結(jié)論并拭目以待。（搜房網(wǎng)）可以預(yù)見，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)將為亞奧地區(qū)帶來巨大的商業(yè)機(jī)遇，并促使亞奧商圈的商業(yè)升值和商圈成熟。 區(qū)域居民人均日常消費(fèi)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)： 居民支出項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)圖59313380 10 20 30 40 50 60 70餐飲服裝或化妝品電子產(chǎn)品休閑健身其他支出范圍列選人數(shù)系列1 支出項(xiàng)目主要是餐飲、服飾、化妝品，約占總數(shù)的 % 根據(jù)數(shù)據(jù)， 下面我們就以餐飲和服裝行 業(yè)為例對投資亞奧做可行性分析： （三）、案例分析： 案例一： 亞運(yùn)村，方莊中檔餐飲投資比較： 以方莊順峰酒樓為例，面積是近 20xx平米，單價(jià) 3 元 /天 /平，裝修費(fèi) 120 萬，人均消費(fèi) 220元，下面以月為單位計(jì)算： 一共 55桌，每桌 10人，人均消費(fèi) 220，毛利率 60%，每天營業(yè)額 50*10*220=121000 每月的營業(yè)額： 121000*30=3630000 費(fèi)用 名稱 數(shù)量 金額 合計(jì) 租金 182500 裝修 100000 水、電、燃?xì)? 20xx0 管理人員 大堂經(jīng)理 2 4000*2 8000 領(lǐng)班 4 20xx*4 8000 廚師長 1 10000 10000 其他員工 廚師 8 4000*8 320xx 配菜 8 1500*8 120xx 面點(diǎn) 5 3000*5 15000 冷葷 2 1500*2 3000 服務(wù)員 40 1200*40 48000 領(lǐng)位 4 1500*4 6000 保安 8 1000*8 8000 累計(jì) 452500 稅： 稅種 稅率 金額 營業(yè)稅 5% 181500 企業(yè)所得稅 33% 503530 建設(shè)稅 7% 12705 教育附加稅 3% 5445 合計(jì) 703180 成本 3630000*40%=14520xx元 凈利潤 =收入 — 成本 — 費(fèi)用 — 稅 =3630000— 14520xx— 452500— 703180 =1022320 與亞運(yùn)村相比： 同等面積酒樓，亞運(yùn)村租金較高，以年租金 292萬，裝修費(fèi) 100萬為例計(jì)算成本： 項(xiàng)目（每月） 人數(shù) 金額 合計(jì) 租金 243333元 裝修費(fèi) 83333元 水 /電 /燃?xì)? 18000元 管理 人員