【正文】 案 2：一層、二層、三層、四層返租與整體銷售組合。? 銷售定位：獨立產(chǎn)權(quán)旺鋪 “春天百貨 ”帶租約的獨立產(chǎn)權(quán)商鋪關于產(chǎn)權(quán)商鋪? 什么是產(chǎn)權(quán)式商鋪？? 房地產(chǎn)開發(fā)商將其開發(fā)的商場、寫字樓分割成不同面積單位出售，并與買方約定，在出售后的一定年限內(nèi)由房地產(chǎn)開發(fā)商以代理出租的方式進行返租，由開發(fā)商或委托其他物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營，保證買方購買商鋪后每年獲得一定的收益。優(yōu)勢一：有利于開發(fā)商快速回籠資金，擴大銷售額。? 對于投資者而言，產(chǎn)權(quán)式商鋪在包租期內(nèi)能獲得穩(wěn)定的租金回報，而且包租期越長，回報越持久，風險就越小。迫于固定租金回報的壓力，經(jīng)營者只有努力獲得超過租金回報的利潤，才有可能生存并發(fā)展下去?！?虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報返租。? 方法：直接在售房款總額中減去前 5年租金 (每年返租 9%，即總款的 45%，后 5年實行每年返還 11%，分季度返還， 獨立產(chǎn)權(quán)商鋪作用與優(yōu)勢? 獨立產(chǎn)權(quán)商鋪的作用：獨立產(chǎn)權(quán)商鋪有著諸多優(yōu)勢：? 首先是產(chǎn)權(quán)明晰，使得銷售鋪位與經(jīng)營鋪位保持一致，業(yè)主與經(jīng)營者洽談租金十分方便；其次，獨立式店鋪只需短期返租，發(fā)展商與小業(yè)主最大限度的回避了商鋪經(jīng)營的風險；其三，對于獨立式商鋪，建設部、銀行等相關部門和單位認同度高，而投資市場亦十分看好。發(fā)展商則按照每年 9%11%的回報率向業(yè)主返還一定金額。而發(fā)展商卻處于需要支付小業(yè)主的承諾回報，但無法收取租金的尷尬狀況中，這時其所承擔的回報壓力就更加大了。雖然營運管理公司整體承租的銷售模式在一定時期內(nèi)解決了這個矛盾，但在返租期滿后又將如何解決這個問題來保障眾多小業(yè)主的利益呢？銷售風險與回避? 要解決好這一問題，可以考慮采用以下的方法： 能否靈活進退，是考量商鋪投資的重要因素? 商鋪投資要清晰的判斷投資過程中風險、收益的客觀性，而最主要的是投入資金的可回收量以及靈活的進退制度。? 投資春天百貨成熟市場，漲幅數(shù)倍有據(jù)可依。春天百貨獲取收益的政策? 為了保證商場的成功運營，也為了保障投資者的穩(wěn)固收益，項目實行的是 “委托經(jīng)營管理 ”，本著 “建設 +運營 +管理 ”的核心理念，在購買本項目的商鋪后，將委托給專業(yè)的經(jīng)營管理公司統(tǒng)一招商租賃、統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一營銷策劃，而后按約定比例和時間給投資者返還租金，這樣就解決了投資的后顧之憂。? 15年： 則總價： 120萬的商鋪計算：? 600000（ 50%的首付款）? 10年貸款系數(shù) =6600元 /月還款? 6600元 /月還款 /30天 /100平米 = /平米 /日還款（商鋪每日所需還款）? 5元 /平米物業(yè)費 /30天 =（商鋪每日所需物業(yè)費用）? 以此公式來計算，每日商鋪所需還款再加上每日物業(yè)費用及水電等費用，則 /日租金即可保本，而目前商鋪租賃價格最低可維持在 ，因此隨著時間的推移本項目就有大幅度租金上升的空間?？們r 首期五成 一次性返還五年租金（年回報 9%） 返租的正面作用及意義? 返租之于投資客? 投資客在返租期內(nèi)擁有穩(wěn)定的投資收益，同時由于經(jīng)營成本低，商家能夠順利度過市場培育期的難關，返租期滿后投資客得到的將是一個興旺的商場。銷售的時候就要讓購買者先入為主的知道他買這個商鋪的允許經(jīng)營范圍，并盡可能地在售房合同中予以標注（不管這一點最后能起到多大作用），這其中道理還要在銷售過程中通過銷售人員向購買者不斷地進行灌輸，幫助小業(yè)主樹立大局觀念。要將小業(yè)主的聯(lián)系方式和租戶的聯(lián)系方式作為絕密材料，嚴禁外泄，要把商鋪的第一批租戶牢牢地控制在自己手中，防止租戶與小業(yè)主之間的私下接觸，這是控制商鋪業(yè)態(tài)的關鍵所在。開發(fā)商將所售出的商鋪統(tǒng)一對外租賃，用于商業(yè)經(jīng)營。方案一，由開發(fā)商在與購房者簽訂售房合同的同時，與購房者簽訂房屋租賃合同。? 經(jīng)營簽定第一年免場地使用費，吸引大量商家入駐。謝一月 2120:15:5520:1520:15一月 21一月 2120:15 20:1520:15:55一月 21一月2120:15:552023/1/23PM? 1以我獨沈久，愧君相 見頻 。2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。下午 一月 2120:15January下午 8:15PM? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的 積 累。2023? 1意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。下午 一月 2120:15January下午 8:15PM? 1越是沒有本 領 的就越加自命不凡。23,下午 一月 2120:15January下午 8:15adipiscingac,cursus.iaculisurnadolor20:15:5520:15:552320238:15:5523,23,20:15:5520:15:5523下午 20:15:55一月 21? 1楚塞三湘接， 荊門 九派通。23,23,20:15:5520:15:5523下午 20:15:55一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。23,23, 元 /米 /月；? 5．水、電、汽費：依據(jù)機關部門收費標準支付。? 方案二，開發(fā)商成立物業(yè)管理公司，開發(fā)商在現(xiàn)房銷售時，只與購房者簽訂房地產(chǎn)買賣合同，由物業(yè)管理公司與購房者另外簽訂委托代理租房合同。? 售后返租的稅務處理及籌劃? 舉例：商鋪擬采用售后返租方式銷售。春天百貨售后返租形式? （ 5）制定租金指導價并公布于眾。在所有類別的商鋪產(chǎn)品中，街鋪（沿街店鋪）是投資者最易接受的產(chǎn)品形式，在潘石屹的所有 SOHO項目中，無論內(nèi)鋪還是外鋪均采取了 “街鋪 ”的形式，均取得良好的銷售業(yè)績。? 目前春天百貨的租金水平低，則發(fā)展商要返還給客戶的金額增加，也會提高商鋪的銷售價格，增大銷售壓力。? 發(fā)展商之于返租? 返租策略是以保障投資客較高的穩(wěn)定回報，以優(yōu)惠的租金招商為基礎，或是真實的資金收益做支撐，發(fā)展商只是扮演了一個“中間調(diào)解人 ”的角色，拿投資客買鋪錢的一小部分用來培育市場，發(fā)展商通過這個杠桿來平衡雙方的利益關系，達到雙方共贏的目的，發(fā)展商通過這個過程實現(xiàn)小業(yè)主高回報，經(jīng)營者能賺錢的目的，從而也實現(xiàn)自己資金快速回籠的利益，從根本上保證春天百貨的經(jīng)營與發(fā)展。典型的作法是把租賃價做高，大于 10%的年回報，與售價之間，這樣一個虛高來拉動銷售 ? 特別要說的，這是真正 10年 100%返還（如您投資 20萬， 10年就能返還 20萬的本金，另外您還掙到了一套商鋪， 10年后一套商鋪保守講番一番也值 40萬，也就是說您現(xiàn)在投入 20萬，十年后投入的本金 20萬全部收回還凈賺 20萬，不用操心，還掙得一個商鋪 )，這真是一