【正文】 案 2：一層、二層、三層、四層返租與整體銷售組合。? 銷售定位：獨(dú)立產(chǎn)權(quán)旺鋪 “春天百貨 ”帶租約的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪關(guān)于產(chǎn)權(quán)商鋪? 什么是產(chǎn)權(quán)式商鋪？? 房地產(chǎn)開發(fā)商將其開發(fā)的商場(chǎng)、寫字樓分割成不同面積單位出售，并與買方約定，在出售后的一定年限內(nèi)由房地產(chǎn)開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行返租，由開發(fā)商或委托其他物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，保證買方購(gòu)買商鋪后每年獲得一定的收益。優(yōu)勢(shì)一：有利于開發(fā)商快速回籠資金，擴(kuò)大銷售額。? 對(duì)于投資者而言，產(chǎn)權(quán)式商鋪在包租期內(nèi)能獲得穩(wěn)定的租金回報(bào)，而且包租期越長(zhǎng)，回報(bào)越持久，風(fēng)險(xiǎn)就越小。迫于固定租金回報(bào)的壓力，經(jīng)營(yíng)者只有努力獲得超過租金回報(bào)的利潤(rùn)，才有可能生存并發(fā)展下去?！?虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報(bào)返租。? 方法：直接在售房款總額中減去前 5年租金 (每年返租 9%，即總款的 45%，后 5年實(shí)行每年返還 11%，分季度返還， 獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)饔门c優(yōu)勢(shì)? 獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪的作用：獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪有著諸多優(yōu)勢(shì)：? 首先是產(chǎn)權(quán)明晰，使得銷售鋪位與經(jīng)營(yíng)鋪位保持一致，業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者洽談租金十分方便；其次，獨(dú)立式店鋪只需短期返租，發(fā)展商與小業(yè)主最大限度的回避了商鋪經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)；其三，對(duì)于獨(dú)立式商鋪，建設(shè)部、銀行等相關(guān)部門和單位認(rèn)同度高，而投資市場(chǎng)亦十分看好。發(fā)展商則按照每年 9%11%的回報(bào)率向業(yè)主返還一定金額。而發(fā)展商卻處于需要支付小業(yè)主的承諾回報(bào)，但無法收取租金的尷尬狀況中，這時(shí)其所承擔(dān)的回報(bào)壓力就更加大了。雖然營(yíng)運(yùn)管理公司整體承租的銷售模式在一定時(shí)期內(nèi)解決了這個(gè)矛盾，但在返租期滿后又將如何解決這個(gè)問題來保障眾多小業(yè)主的利益呢？銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避? 要解決好這一問題，可以考慮采用以下的方法： 能否靈活進(jìn)退，是考量商鋪投資的重要因素? 商鋪投資要清晰的判斷投資過程中風(fēng)險(xiǎn)、收益的客觀性，而最主要的是投入資金的可回收量以及靈活的進(jìn)退制度。? 投資春天百貨成熟市場(chǎng)，漲幅數(shù)倍有據(jù)可依。春天百貨獲取收益的政策? 為了保證商場(chǎng)的成功運(yùn)營(yíng)，也為了保障投資者的穩(wěn)固收益，項(xiàng)目實(shí)行的是 “委托經(jīng)營(yíng)管理 ”，本著 “建設(shè) +運(yùn)營(yíng) +管理 ”的核心理念，在購(gòu)買本項(xiàng)目的商鋪后，將委托給專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一招商租賃、統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、統(tǒng)一營(yíng)銷策劃，而后按約定比例和時(shí)間給投資者返還租金，這樣就解決了投資的后顧之憂。? 15年： 則總價(jià)： 120萬(wàn)的商鋪計(jì)算：? 600000（ 50%的首付款）? 10年貸款系數(shù) =6600元 /月還款? 6600元 /月還款 /30天 /100平米 = /平米 /日還款（商鋪每日所需還款）? 5元 /平米物業(yè)費(fèi) /30天 =（商鋪每日所需物業(yè)費(fèi)用）? 以此公式來計(jì)算，每日商鋪所需還款再加上每日物業(yè)費(fèi)用及水電等費(fèi)用，則 /日租金即可保本，而目前商鋪?zhàn)赓U價(jià)格最低可維持在 ，因此隨著時(shí)間的推移本項(xiàng)目就有大幅度租金上升的空間?？們r(jià) 首期五成 一次性返還五年租金（年回報(bào) 9%） 返租的正面作用及意義? 返租之于投資客? 投資客在返租期內(nèi)擁有穩(wěn)定的投資收益，同時(shí)由于經(jīng)營(yíng)成本低，商家能夠順利度過市場(chǎng)培育期的難關(guān)，返租期滿后投資客得到的將是一個(gè)興旺的商場(chǎng)。銷售的時(shí)候就要讓購(gòu)買者先入為主的知道他買這個(gè)商鋪的允許經(jīng)營(yíng)范圍，并盡可能地在售房合同中予以標(biāo)注（不管這一點(diǎn)最后能起到多大作用），這其中道理還要在銷售過程中通過銷售人員向購(gòu)買者不斷地進(jìn)行灌輸，幫助小業(yè)主樹立大局觀念。要將小業(yè)主的聯(lián)系方式和租戶的聯(lián)系方式作為絕密材料，嚴(yán)禁外泄，要把商鋪的第一批租戶牢牢地控制在自己手中，防止租戶與小業(yè)主之間的私下接觸，這是控制商鋪業(yè)態(tài)的關(guān)鍵所在。開發(fā)商將所售出的商鋪統(tǒng)一對(duì)外租賃，用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。方案一，由開發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂售房合同的同時(shí)，與購(gòu)房者簽訂房屋租賃合同。? 經(jīng)營(yíng)簽定第一年免場(chǎng)地使用費(fèi)，吸引大量商家入駐。謝一月 2120:15:5520:1520:15一月 21一月 2120:15 20:1520:15:55一月 21一月2120:15:552023/1/23PM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相 見頻 。2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國(guó) 見 青山。下午 一月 2120:15January下午 8:15PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。下午 一月 2120:15January下午 8:15PM? 1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。23,下午 一月 2120:15January下午 8:15adipiscingac,cursus.iaculisurnadolor20:15:5520:15:552320238:15:5523,23,20:15:5520:15:5523下午 20:15:55一月 21? 1楚塞三湘接， 荊門 九派通。23,23,20:15:5520:15:5523下午 20:15:55一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。23,23, 元 /米 /月；? 5．水、電、汽費(fèi)：依據(jù)機(jī)關(guān)部門收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付。? 方案二，開發(fā)商成立物業(yè)管理公司，開發(fā)商在現(xiàn)房銷售時(shí)，只與購(gòu)房者簽訂房地產(chǎn)買賣合同，由物業(yè)管理公司與購(gòu)房者另外簽訂委托代理租房合同。? 售后返租的稅務(wù)處理及籌劃? 舉例：商鋪擬采用售后返租方式銷售。春天百貨售后返租形式? （ 5）制定租金指導(dǎo)價(jià)并公布于眾。在所有類別的商鋪產(chǎn)品中，街鋪（沿街店鋪）是投資者最易接受的產(chǎn)品形式，在潘石屹的所有 SOHO項(xiàng)目中，無論內(nèi)鋪還是外鋪均采取了 “街鋪 ”的形式，均取得良好的銷售業(yè)績(jī)。? 目前春天百貨的租金水平低，則發(fā)展商要返還給客戶的金額增加，也會(huì)提高商鋪的銷售價(jià)格，增大銷售壓力。? 發(fā)展商之于返租? 返租策略是以保障投資客較高的穩(wěn)定回報(bào)，以優(yōu)惠的租金招商為基礎(chǔ)，或是真實(shí)的資金收益做支撐，發(fā)展商只是扮演了一個(gè)“中間調(diào)解人 ”的角色，拿投資客買鋪錢的一小部分用來培育市場(chǎng)，發(fā)展商通過這個(gè)杠桿來平衡雙方的利益關(guān)系，達(dá)到雙方共贏的目的，發(fā)展商通過這個(gè)過程實(shí)現(xiàn)小業(yè)主高回報(bào)，經(jīng)營(yíng)者能賺錢的目的，從而也實(shí)現(xiàn)自己資金快速回籠的利益，從根本上保證春天百貨的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。典型的作法是把租賃價(jià)做高，大于 10%的年回報(bào)，與售價(jià)之間，這樣一個(gè)虛高來拉動(dòng)銷售 ? 特別要說的，這是真正 10年 100%返還（如您投資 20萬(wàn)， 10年就能返還 20萬(wàn)的本金，另外您還掙到了一套商鋪， 10年后一套商鋪保守講番一番也值 40萬(wàn)，也就是說您現(xiàn)在投入 20萬(wàn)，十年后投入的本金 20萬(wàn)全部收回還凈賺 20萬(wàn)，不用操心，還掙得一個(gè)商鋪 )，這真是一