【正文】 活動(dòng)營(yíng)銷 —— 一線要道 網(wǎng)絡(luò)宣傳 —— 全程跟進(jìn) 平面發(fā)布 —— 階段突破 營(yíng)銷策略－ 精準(zhǔn)營(yíng)銷手段 76 五種道具 項(xiàng)目虛擬三維建筑動(dòng)畫(huà) 采用先進(jìn)的虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)，模擬現(xiàn)實(shí)中的場(chǎng)景，包括樓房、綠化、雕塑、會(huì)所、水景、停車場(chǎng)、 游樂(lè)場(chǎng)等實(shí)體 ， 觀察者可到虛擬場(chǎng)景中任意走動(dòng)、轉(zhuǎn)身、仰視、鳥(niǎo)瞰，使觀察者身臨其境。 這樣不但符合項(xiàng)目氣質(zhì)和目標(biāo)客戶喜好，同時(shí)也有利于售樓處的后續(xù)商業(yè)利用。 ? 階段性集中化、立體化 將戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、活動(dòng)等主要傳播通路立體化組合，并在開(kāi)盤(pán)期和強(qiáng) 銷期集中時(shí)間投放，形成集聚效應(yīng)，強(qiáng)化項(xiàng)目特征和吸引力 。一般情況下推廣費(fèi)用為總銷金額的 %，由于本項(xiàng)目較為高端，投放比例應(yīng) 增至 2%，約為 2023萬(wàn)元 。 惠山腳下 英倫世家 紫金英郡產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)暨開(kāi)盤(pán)盛典 開(kāi)盤(pán)期－ 推廣活動(dòng) 活動(dòng)地點(diǎn)：售樓處現(xiàn)場(chǎng) 102 目的： 通過(guò)展會(huì)平臺(tái)為進(jìn)一步去化房源所推房源； 加強(qiáng)紫金品牌的高端形象營(yíng)造，以強(qiáng)有力的高端形象震撼觀展客戶。 107 第五階段 —— 三次強(qiáng)銷期（ 2023年 6月 1日 — 2023年 8月 31日） 目標(biāo) : 建立忠實(shí)客戶群，形成最有效的業(yè)主口碑； 確立老業(yè)主帶新業(yè)主的良好購(gòu)買氛圍； 營(yíng)造持續(xù)熱銷局面，達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)； 實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌與項(xiàng)目雙豐收局面。 111 目標(biāo)： 消化項(xiàng)目剩余房源，順利完成結(jié)案任務(wù) 。 16:24:1216:24:1216:24Thursday, March 2, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 16:24:1216:24:1216:243/2/2023 4:24:12 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 下午 4時(shí) 24分 12秒 下午 4時(shí) 24分 16:24: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 下午 4時(shí) 24分 :24March 2, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 16:24:1216:24:1216:24Thursday, March 2, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 3月 2日星期四 下午 4時(shí) 24分 12秒 16:24: ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 3月 下午 4時(shí) 24分 :24March 2, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 113 第五章 開(kāi)盤(pán)前工作計(jì)劃 114 主要工作排期 紫金英郡開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷總控圖 .doc 115 編號(hào) 類別 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 完成日期 主責(zé)方 協(xié)助方 01 現(xiàn)場(chǎng)售樓處 售樓處主體結(jié)構(gòu)完工 9月 18日 金洋 02 售樓處設(shè)計(jì)裝修公司招標(biāo) 9月 15日 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 03 售樓處裝修方案確定 9月 28日 金洋、裝修公司 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 04 售樓處裝修施工 11月 11日 金洋、裝修公司 05 售樓處包裝公司招標(biāo) 9月 28日 金洋 06 售樓處包裝設(shè)計(jì)定稿 11月 11日 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 金洋 07 售樓處包裝施工 11月 15日 金洋、制作公司 10 模型公司招標(biāo)（現(xiàn)場(chǎng)） 9月 15日 金洋 金網(wǎng)絡(luò) 11 現(xiàn)場(chǎng)沙盤(pán)制作 11月 11日 金洋 11 辦公、財(cái)務(wù)設(shè)備及用品 11月 20日 金洋 金網(wǎng)絡(luò) 11 現(xiàn)場(chǎng)示范區(qū) 園林方案確定 已確定 12 樣板示范區(qū)方案確定 9月 25日 金洋、設(shè)計(jì)院 金網(wǎng)絡(luò) 13 園林施工公司招標(biāo) 9月 28日 金洋 14 園林施工 11月 15日 金洋 15 樣板區(qū)工程施工 11月 15日 金洋 16 圍檔制作公司招標(biāo) 9月 20日 金洋 17 工地圍檔設(shè)計(jì)確認(rèn) 9月 25日 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 金洋 18 工地圍檔安裝 11月 6日 金洋 19 道路指引系統(tǒng)制作公司招標(biāo) 9月 28日 金洋 20 道路指引系統(tǒng)制作 11月 6日 金洋 開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備工作－現(xiàn)場(chǎng)售樓處和示范區(qū) 116 開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備工作－銷售工作 編號(hào) 類別 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 完成日期 主責(zé)方 協(xié)助方 01 文件 銷售證 11月 11日 金洋 金網(wǎng)絡(luò) 02 銷售合同 /示范文本 11月 11日 金洋 金網(wǎng)絡(luò) 03 測(cè)繪面積表 9月 20日 金洋 04 銷售人員 招聘 已完成 金網(wǎng)絡(luò) 05 培訓(xùn) 已完成 金網(wǎng)絡(luò) 金洋 06 銷售策略 策略擬訂 11月 11日 金網(wǎng)絡(luò) 07 定價(jià) 11月 15日 金網(wǎng)絡(luò) 金洋 10 銷售工具 辦公桌椅 11月 15日 金洋 11 銷售桌椅 11月 15日 金洋 11 電話 11月 15日 金洋 11 視聽(tīng)設(shè)備 11月 11日 金洋 12 制服 已完成 金網(wǎng)絡(luò) 13 胸卡 已完成 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 金洋 14 名片 已完成 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 金洋 15 文具 11月 15日 金洋 16 銷售手冊(cè) 9月 30日 金網(wǎng)絡(luò) 金洋 17 客戶資料表 已完成 金網(wǎng)絡(luò) 18 來(lái)電來(lái)訪表 已完成 金網(wǎng)絡(luò) 19 認(rèn)購(gòu)書(shū) 11月 15日 金網(wǎng)絡(luò) 金洋 117 開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備工作－推廣工作 創(chuàng)作計(jì)劃 編號(hào) 類別 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 主題信息 完成時(shí)間 主責(zé)方 協(xié)助方 01 創(chuàng)作設(shè)計(jì) 1 系列報(bào)版設(shè)計(jì) 形象 根據(jù)報(bào)紙排期 瑞邦 戶外廣告設(shè)計(jì) 形象宣傳 9月 25日 瑞邦 02 路旗設(shè)計(jì) 形象宣傳 9月 25日 瑞邦 03 戶型圖 產(chǎn)品介紹 9月 28日 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 04 虛擬三維動(dòng)畫(huà)、 DVD片 形象宣傳、 項(xiàng)目介紹 9月 30日 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 05 金洋企業(yè)網(wǎng)站，多項(xiàng)目聯(lián)合推廣 形象宣傳、 產(chǎn)品解讀 11月 11日 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 06 項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)廣告 形象宣傳、 文化館資訊 9月 28日 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 07 創(chuàng)作設(shè)計(jì) 2 樓書(shū) 項(xiàng)目介紹、 賣點(diǎn)闡述 9月 28日 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 金洋 118 物料計(jì)劃 編號(hào) 類別 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 主題信息 完成時(shí)間 主責(zé)方 協(xié)助方 01 物料 和埒廣場(chǎng)指示牌 引導(dǎo) 9月 20日 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 02 項(xiàng)目模型 道具 9月 15日 金洋 金網(wǎng)絡(luò) 03 11樓單體模型 道具 9月 15日 金洋 金網(wǎng)絡(luò) 04 英式建筑生活 品鑒活動(dòng) 活動(dòng)物料準(zhǔn)備 道具 11月初甄選會(huì)員客戶 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 05 音響設(shè)備 道具 金洋 06 茶飲、小點(diǎn) 道具 金洋 07 活動(dòng)公司聯(lián)系 道具 金洋 10 客戶聯(lián)系 會(huì)員邀約 金網(wǎng)絡(luò) 11 活動(dòng)議程 議程 金洋、活動(dòng)公司 金網(wǎng)絡(luò) 11 媒體邀請(qǐng) 報(bào)道 金洋 11 新聞統(tǒng)發(fā)撰寫(xiě)及發(fā)布 報(bào)道 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 金洋 119 媒體發(fā)布計(jì)劃 編號(hào) 類別 項(xiàng)目細(xì)則 發(fā)布時(shí)間 主責(zé)方 協(xié)助方 01 媒體發(fā)布 報(bào)版發(fā)布 根據(jù)報(bào)紙排期 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 02 戶外廣告發(fā)布 9月 28日 金洋 03 網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布 9月 28日 金洋 04 道路旗發(fā)布 9月 28日 金洋 05 網(wǎng)站發(fā)布 11月 11日 金洋、瑞邦 金洋 120 開(kāi)盤(pán)前準(zhǔn)備工作－其它工作 編號(hào) 類別 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 完成日期 主責(zé)方 協(xié)助方 01 其他 確定交房標(biāo)準(zhǔn) 11月 5日 金洋 02 項(xiàng)目規(guī)劃和園林設(shè)計(jì) 方案說(shuō)明 已完成 金洋 03 工程進(jìn)度確認(rèn) 9月 15日 金洋 04 物業(yè)顧問(wèn)公司招標(biāo)及確定 11月 5日 金洋 05 按揭銀行確認(rèn) 9月 28日 金洋 06 合同文本的完善和確認(rèn) 11月 15日 金洋 金網(wǎng)絡(luò) 121 Thanks End 2023年 4月 122 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 109 目標(biāo)： 推出項(xiàng)目最優(yōu)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)預(yù)期最高價(jià)格 。 活動(dòng)內(nèi)容： ； ，放煙花； 。 推廣策略－ 推廣周期 99 活動(dòng)時(shí)間 ： 待定； 活動(dòng)地點(diǎn) ： 待定； 參與單位 ： 英國(guó)駐華領(lǐng)事 、政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、開(kāi)發(fā)商代表、客戶代表、設(shè)計(jì)院代表 、 主流媒體等； 活動(dòng)目的 ： 金洋品牌及英郡項(xiàng)目得到推廣 ； 活動(dòng)的高關(guān)注度引發(fā)社會(huì)熱議，形成項(xiàng)目關(guān)注 ； 通過(guò)主流媒體高曝光率，使英郡借助活動(dòng)得以在有效范圍內(nèi)傳播。 植入式營(yíng)銷有兩個(gè)辦法： 一為找到圈子的焦點(diǎn)人物，也就是對(duì)目標(biāo)客戶群有影響力的人群進(jìn)行傳播。 84 建議引進(jìn)知名物業(yè)管理公司做顧問(wèn)并提前派代表進(jìn)場(chǎng)，使客戶在整個(gè)樣板體驗(yàn)區(qū)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都感受到無(wú)微不至的服務(wù)，通過(guò)服務(wù)細(xì)節(jié)打動(dòng)客戶心扉。 泛會(huì)所會(huì)員卡 將附近的高檔休閑、娛樂(lè)、餐飲、金融、購(gòu)物、家政等機(jī)構(gòu)納入我們的泛會(huì)所行列，使我們 的業(yè)主持卡成為他們的貴賓，享受到不同凡響的優(yōu)質(zhì)和優(yōu)惠服務(wù)。 其它區(qū)域 大無(wú)錫具有異域情結(jié)和生活經(jīng)歷的客戶。 60 （二）升值性 休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物和商務(wù)辦公等功能為一體的CLD。 小高層均價(jià)約： 7200元 /平米、洋房均價(jià)約： 8500元 /平米銷售總額約為 : . 11年 3月份推出房源 167套 。 48 一 、 低開(kāi)高走 ， 小幅快揚(yáng) 二 、 差異定位 ， 價(jià)格區(qū)隔 三 、 充分借勢(shì) ， 重點(diǎn)突破 四 、 控制總幅 ， 弱化風(fēng)險(xiǎn) 價(jià)格策略 49 （三）本案銷售目標(biāo) 第二版：追求利潤(rùn)最大化 銷售周期為 20個(gè)月 = 2023年兩個(gè)月銷售周期 銷售總額約 2023年全年銷售總額約 2023年全年銷售總額約 全盤(pán)預(yù)計(jì)均價(jià)在 （ 7500— 7600元 /平方米） 其中，小高層均價(jià)預(yù)計(jì)在 （ 70007110元 /平方米） 洋房均價(jià)預(yù)計(jì)在 （ 85008600元 /平方米） 50 利潤(rùn)最大化 銷售階段劃分 ? 第一階段：預(yù)熱期 （ 2023— ），開(kāi)盤(pán)前積累客戶 ? 第二階段 ： 開(kāi)盤(pán) （ ）： 12 ? 第三階段：二次推盤(pán)（ ） : 1 15 ? 第四階段：三次推盤(pán)（ ） 1 14 ? 第五階段：四次推盤(pán)（ ）： 6 ? 第六階段：五次推盤(pán)（ ）： 7 ? 第六階段：六次推盤(pán)（ ）： 11 ? 第七階段：續(xù)銷期，完成尾盤(pán)銷售（ ） 51 一 、 低開(kāi)高走 ， 小幅快揚(yáng) 二 、 差異定位 ， 價(jià)格區(qū)隔 三 、 充分借勢(shì) ， 重點(diǎn)突破 四 、 控制總幅 ， 弱化風(fēng)險(xiǎn) 價(jià)格策略 52 銷售階段劃分表格 單位：元 /面積 紫金英郡 全案 預(yù)測(cè)價(jià)格（追求利潤(rùn)） 樓座號(hào) 整棟樓面積 總套數(shù) 預(yù)計(jì)銷售單價(jià) 銷售總額（約） 東段 5號(hào) (洋房 ) 24 7500 29360550 10年 11月底首批推出 177套房源 12號(hào) (小高層 ) 153 6600 115065796 13號(hào) (小高層 ) 72 6900 116939788 11年 3月份二批房源 181套亮相 9號(hào) (洋房 ) 30 8000 37257760 15號(hào) (小高層 ) 79 7000 61229911 14號(hào) (小高層 ) 151 6900 119011411 11年 6月份推出 179套房源 11號(hào) (洋房 ) 28 8500 3752