物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理第四章1、2、3(中)節(jié)-12-17-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格；理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格。 2. 面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位。 實(shí)際總價(jià)為 30/(1+5%)= 實(shí)際單價(jià)為 2857元，名義單價(jià)為 3000元 /m2 名義總價(jià)為 30萬(wàn)元。 不存在名義價(jià)格。 建筑物的單位除了面積，還有體積或者車位。 當(dāng)處于賣方市場(chǎng)的時(shí)候，成交價(jià)會(huì)偏向最高買價(jià)；當(dāng)處于買家市場(chǎng)的時(shí)候，成交價(jià)會(huì)偏向最低賣價(jià)。 成交價(jià)格是一個(gè) 已經(jīng)完成 的事實(shí)。 A、沒有交換價(jià)值一定沒有使用價(jià)值 B、使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提 C、沒有使用價(jià)值肯定沒有交換價(jià)值 D、作為商品的物業(yè)，既有使用價(jià)值，也有交換價(jià)值 二、 投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值 1. 投資價(jià)值： 某一物業(yè)的投資價(jià)值，是指 某個(gè)特定的投資者 （如某個(gè)具體的購(gòu)買者）基于 個(gè)人的需要或意愿， 對(duì)該物業(yè)所評(píng)估出的價(jià)值。 A、物業(yè)價(jià)格受區(qū)位影響較小 B、物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)的權(quán)益價(jià)格 C、物業(yè)價(jià)格不容易受到交易者的個(gè)別因素的影響 D、物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較短 2023年真題 關(guān)于物業(yè)價(jià)格特征，說(shuō)法正確的是（ B）。 物業(yè)存在 買賣和租賃 兩種交易方式，存在兩個(gè)市場(chǎng)。 由于物業(yè)的不可移動(dòng)性，所以其價(jià)格和區(qū)位有密切關(guān)系。 物業(yè)價(jià)格 通常用貨幣 來(lái)表示，慣例上也是用貨幣形式償付，但也可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來(lái)償付 想 一 想 1 2 /1 7 /2 0 1 3想一想你到商店買過下列商品嗎？你為什會(huì)買呢？ 二、物業(yè)價(jià)格的形成條件 有用性 稀缺性 有效需求 （一）、有用性 定義 ： 有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要，即有 使用價(jià)值。 物業(yè)按照 是否產(chǎn)生收益 來(lái)劃分，分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)。 2023年真題（多選） 下列物業(yè)類型中，屬于收益性物業(yè)的是（）。 個(gè)人對(duì)于商品的需求需要具備兩個(gè)條件： （ 1）個(gè)人具有購(gòu)買 意愿 ； （ 2）個(gè)人具有 支付能力 。 物業(yè)具有不可移動(dòng)性，在交易當(dāng)中，可以轉(zhuǎn)移的是不是其實(shí)物，而是其所有權(quán)、使用權(quán)和其他權(quán)益。短時(shí)間不易了解。 作為商品的物業(yè)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。 折現(xiàn)率：市場(chǎng)價(jià)值 社會(huì)一般報(bào)酬率 /投資價(jià)值 最低期望收益率 凈收益：評(píng)估投資要扣除所得稅 /市場(chǎng)投資通常不扣除 投資行為形成的條件：投資價(jià)值＞市場(chǎng)價(jià)格 2023年真題 關(guān)于特定物業(yè)在某一時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值的說(shuō)法，正確的是（）。 在實(shí)際生活中，只有買者所愿意支付的最高價(jià)格高于或等于賣者愿意接受的價(jià)格時(shí)，交易才可能成功，并由最低賣價(jià)和最高買價(jià)構(gòu)成了 成交價(jià)格的區(qū)間。 在正常市場(chǎng)條件或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場(chǎng)價(jià)格一般與理論價(jià)格相吻合。 （如：多少錢 /平米） 五、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格 （一） 實(shí)際價(jià)格 是指在 成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格 ，或者將不是在成交日期時(shí) 一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。 一套建筑面積 100㎡、單價(jià) 3000元 /㎡，總價(jià) 30萬(wàn)元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式有以下幾種可能： 以抵押貸款方式支付，如首期付款 5萬(wàn)元，余款在未來(lái) 10年內(nèi)按月等額支付 實(shí)際單價(jià)為 3000元 /㎡，實(shí)際總計(jì)為 30萬(wàn)元不存在名義價(jià)格。 實(shí)例 一套建筑面積 100㎡、單價(jià) 3000元 /㎡，總價(jià) 30萬(wàn)元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式有以下幾種可能： 要求在成交日期時(shí)一次付清。
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