【房地產(chǎn)】世聯(lián)：專業(yè)服務之-綜合體-文庫吧在線文庫
【正文】 辦公 酒店 公寓 ? 作用 ? 相互關系 ? 提升整體檔次的有力手段 ? 標志性（尤其是對外地和外籍人士） ? 實現(xiàn)較高的銷售價格 ? 保持物業(yè)形象 ? 外向性較強的組成部分 ? 可以塑造與其他項目較大的差異 ? 保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的來源 ? 滿足中長期居住者需求 ? 商業(yè)為寫字樓、酒店和公寓提供配套 ? 商業(yè)可能對公寓帶來負面影響 ? 酒店為公寓或者辦公提供共享的服務和配套設施 ? 酒店可以提高項目整體檔次 ? 寫字樓為商業(yè)、酒店和公寓帶來潛在客戶 ? 寫字樓可提高商業(yè)整體檔次 ? 寫字樓與酒店可共享大堂 ? 公寓為商業(yè)提供客源 ? 公寓可能降低項目整體檔次 6 4. 開發(fā)時序與物業(yè)價值最大化的關系 世聯(lián)觀點 綜合體物業(yè)價值的最大化包含兩個方面的含義， 一、最大限度的實現(xiàn)各個物業(yè)自身的價值 二、避免各物業(yè)之間的負面影響。 各類物業(yè)比較的基數(shù)（數(shù)量級）不同 世聯(lián)觀點： 分別界定各類物業(yè) 規(guī)模的適應性 競爭狀況 定位前提 16 客戶目標 Objectives 綜合體的前期顧問服務 17 世聯(lián)對于綜合體項目的研究思路 經(jīng)濟大勢判斷 項目價值解析 項目屬性 界定 市場可行性判斷 市場前景判斷 目標客戶判斷 項目成功 發(fā)展戰(zhàn)略 相同屬性項目 成功因素借鑒 中心區(qū)研究 綜合體研究 可行的物業(yè) 類型組合 項目經(jīng)濟 測算 物業(yè)組合方案 物業(yè)布局方案 項目開發(fā)計劃 18 世聯(lián)對于綜合體項目的服務內(nèi)容 ?項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略確定； ?啟動區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議 ； ?商業(yè)資源獲取與整合； ?營銷與經(jīng)營 ； 19 綜合體項目的整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 工作階段 工作內(nèi)容要點 解決的關鍵問題 ? 客戶限制條件及目標梳理 ? 基礎資料研究及案例借鑒 ? 項目定位 ? 項目發(fā)展戰(zhàn)略及分期策略 ? 經(jīng)濟測算 ? 規(guī)劃設計任務書 ? 項目定位 ? 開發(fā)時序與節(jié)奏 ? 價值展示 ? 配套開發(fā)策略 ? 規(guī)劃指標分配 ? 資金運用 從 市場與競爭 角度指導規(guī)劃設計，使規(guī)劃本身產(chǎn)生價值，契合項目后期運作和營銷發(fā)力，并預留面對未來競爭的 彈性 項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 其價值在于 20 綜合體項目啟動區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議 工作內(nèi)容要點 解決的關鍵問題 按照開發(fā)時序確定啟動模式，指導 單體建筑設計 ，使之符合項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略 其價值在于 ? 項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略回顧 ? 啟動區(qū)位置、規(guī)模 ? 啟動區(qū)產(chǎn)品定位 ? 客戶定位 ? 價格定位 ? 啟動模式 ? 啟動策略 ? 價值展示 ? 啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議 啟動區(qū)定位與物業(yè) 發(fā)展建議 21 綜合體項目營銷戰(zhàn)略與策略 工作內(nèi)容要點 解決的關鍵問題 其價值在于 ? 消費者價值取向研究 ? 項目賣點整合 ? 案例借鑒 ? 營銷總戰(zhàn)略 ? 啟動區(qū)營銷策略 ? 營銷價值點整合 ? 營銷模式 ? 賣場規(guī)劃 ? 推廣策略 ? 企業(yè)品牌的社會營銷 ?樹立項目形象 ?建立項目知名度 ?實現(xiàn)項目價值 ?指導 銷售招商 ?指導廣告策略 工作階段 項目營銷戰(zhàn)略與策略 22 密極：保密 世聯(lián)部分綜合體案例 密極：保密 案例一：天津 海河水上運動世界項目 ?項目位置： 天津市河西區(qū)海河改造第六節(jié)點 —— 海河水上運動世界內(nèi) ?項目規(guī)模 ：總建筑面積 79萬平米，其中公建 51萬平米，住宅 28萬平米 ?項目界定 ：直轄市核心區(qū)位大規(guī)模公建綜合體 ?客戶面臨的困惑 ： ? 快速發(fā)展城市的大規(guī)模綜合體開發(fā)策略與分期 ? 超大規(guī)模公建在項目中的處理方法 ? 多種物業(yè)形態(tài)的市場定位 ?世聯(lián)提供服務 ： 區(qū)域整體定位；各類物業(yè)分主題的功能定位；定位實施的舉措；各類物業(yè)發(fā)展建議；項目開發(fā)策略 24 密極：保密 案例二：青島 世紀廣場項目 ?項目位置： 青島香港西路南側，海濱區(qū)域 ?項目規(guī)模： 占地 ，容積率 ?項目界定 ：城市中心區(qū)域的綜合體物業(yè) ?物業(yè)類型： 公寓、寫字樓、商業(yè) ?世聯(lián)解決的問題 ： ? 中心區(qū)綜合體的發(fā)展模式的研究 ? 地塊最
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