【房地產】世聯：如何確定容積率-文庫吧在線文庫
【正文】 單方利潤空間大，向容積率偏重 單方利潤空間小，向品質偏重 最終目的都是為了在可以籌備的資源條件下，可實現的市場環(huán)境下，保證利潤最大化實現。 誰動了我的面積 —— 對容積率的誤解源自于粗框式的開發(fā)運作模式 在傳統的思維模式中，容積率越高利潤越高，于是開發(fā)商們： ?不斷的要求提高容積率； ?不斷的偷面積； ?不斷的公關； ?你要是降低了他的容積率，他感覺就是讓他少賺錢； ?維容積率第一的原則，以為容積率上去了，自己就多賺了。 看幾個現象，反思容積率在項目開發(fā)中的影響因素和機理 ?現象三：干嘛做這么高的容積率，我想要高品質 市場非常成熟的一線城市，一塊規(guī)模不大、一次開發(fā)完成的地塊容積率是 ： ?競爭對手的規(guī)模大，產品成熟度高，品牌影響力強，向品質超越有可能嗎？ ?別人做品質是為了后期開發(fā)，我們降低了容積率是為什么，后期已經沒有土地了？ ?高點容積率、適中的品質、適中的價格、差異補缺競爭有什么不好呢？ ?現象四：為何三房不給我做 120而做 140（北方某省會） 某中檔次的花園洋房社區(qū)，開發(fā)商要求容積率 ，一梯兩戶，平均 6層： ?為何三房兩廳不給我做 120125，都超過 140？ ?銷售均價比鄰近樓盤低 200元 /平方米，銷售速度還沒別人快，人家還沒做廣告，我們已經海陸空齊上？ 4 本報告是嚴格保密的。 案例二：中心紅樹灣 —— 滿足 ，如何更多盈利，改變產品功能組合 9 本報告是嚴格保密的。 本項目戰(zhàn)略目標和項目定位對容積率確定的指導原則： ?較高品質的高層住宅，一梯兩戶的戶型占據一般戶型比例； ?地塊用地面積為紅線內用地，地塊資源及形狀較利于出面積； ?項目戶型定位基本為大戶型，較利于出面積； ?本項目高品質是相對于湛江而言，品質要趨同于深圳的主流高層樓盤。 ?建筑形式為一體兩戶的板樓為主，少量的一梯三戶板樓和一梯兩戶的點樓，建筑層數 28— 32層。 ?13棟 28層的點樓圍合而成，空中院館的戶型設計，平均進深較小，戶型面積適中。 項目容積率確定 —— 較符合市場和項目定位的物業(yè)組合方案推介二 ?在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，推介方案基準容積率 ； ?本方案基本采用一體兩戶的舒適戶型設計，部分區(qū)域采用一梯多戶。 ?綜合考慮傾向選擇：方案一；次選方案二。 技術層面，誰在影響容積率？ ?社區(qū)規(guī)模的大小，地塊的形狀？ ?項目規(guī)劃結構和規(guī)劃的布局形式？ ?項目產品類型的組合？ ?項目所處區(qū)域的緯度？日照間距的情況？ ?戶型的設計和組合問題？ 容積率在一定程度上反映了社區(qū)的舒適度指標和地塊的開發(fā)強度，但是容積率的高低與社區(qū)舒適度并不是簡單的線性比例關系，開發(fā)商的開發(fā)水平、策劃人員的決策判斷、設計師對地塊的把握和理解程度都影響容積率的指標。 由于建筑層數不同導致容積率的巨大差異 ——以幸福海岸為例 36 本報告是嚴格保密的。 42 本報告是嚴格保密的。 北京開發(fā)商常做的事情 —— 進深大了，容積率提高了，房型變差了， 150的房子如此尷尬 39 本報告是嚴格保密的。 規(guī)劃結構和布局形式 —— 金地香蜜山的短板結構在考慮了景觀和戶型的同時，容積率降低 32 本報告是嚴格保密的。 思考下面幾個實際問題，也許對我們從技術層面理解容積率更有意義 ?為什么中心紅樹灣采用了“ v”型的樓體設計和布局？ ?從容積率角度考慮，中信紅樹灣沿街 toho有何意義，還是 積率？這個問題從香蜜湖 1號也可找到同樣答案？ ?為何北方的開發(fā)商在開發(fā)時不停的加大進深，甚至是不惜導致面積龐大、戶型設計不合理？ ?為何開發(fā)商聽到退紅線很大就頭疼 ? ?開發(fā)商常說的地塊出面積，究竟什么地塊出面積？為什么？ 上述的幾個問題其實是從不同的角度說明了容積率的技術影響層面，我們分別在下邊的沙
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