【正文】 遷入辦公，是未來大亞灣 CBD、CLD雙核地帶。市場判研 宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)近年來，全國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，區(qū)域泡沫若隱若現(xiàn)，國家重拳組合出擊，欲平抑地產(chǎn)市場 現(xiàn)象一：全國重要經(jīng)濟(jì)城市房價(jià)呈兩位數(shù)增長，房價(jià)收入比大幅提高?！　　　≡诨葜?，土地可以轉(zhuǎn)手，不受三年之限　　在惠州，報(bào)建條件很機(jī)動(dòng)，戶型、容積率、公建比不受約束　　在惠州，甚至于報(bào)建費(fèi)都可以商量　　　　在惠州，可以大面積建別墅 。中海殼牌已于今年 4月份點(diǎn)火投產(chǎn)，屆時(shí)帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效益將會(huì)超過 6000億元216。市場判研 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展將進(jìn)入超高速發(fā)展階段，城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)迅速顯現(xiàn)。市場判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)內(nèi)各主要樓盤戶型及銷售情況統(tǒng)計(jì)分析項(xiàng) 目 半 島 一號 尚城世家 麗 江花園 熊貓國 際 菩堤園 都市廣 場 廣 場 明珠單 價(jià)聯(lián) 排 5300疊加 4300平 層 32003300二房 3300三房 /四房 36003400~3500 3150 3200 3300主力戶 型二房 /三房 /五房 三房 /四房二房 /三房 /四房 三房 /四房三房 /四房 一房 /二房 二房 /三房營銷活 動(dòng)一次性付款97折、按揭99折 優(yōu) 惠，春 節(jié)長 跑開 盤一次性付款98折、按揭99折 優(yōu) 惠認(rèn) 籌送5000VIP卡 / 開 盤開 盤 9 99折在 讓 2個(gè)點(diǎn)成交客 戶來源65%深圳客戶 35%本地客 戶70%深圳客 戶 、25%本地客 戶60%本地客戶30％本地65％深圳5％周 邊工廠二期50%深圳客70%本地客戶 、 20%深圳客 戶 、10%其他客戶35%深圳客戶 ， 60%本地客 戶 、5%其他客戶總 體銷 售率類別 墅100%洋房 100%約 85% 約 82% 約 85% 約 90% 約 85% 約 90%市場判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)內(nèi)各主要樓盤客戶域來分析項(xiàng) 目 成交客 戶 比例半 島 1號 深圳客 60%，本地客 30%，其他 10%棕 櫚島 50%是香港客 戶 ， 20%是當(dāng)?shù)?辦 廠的臺(tái)灣客 戶 ，30%為 深圳與惠陽本地客 戶 。 約 60% 　 　144M2以上 越來越效益化的集群產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，及經(jīng)濟(jì)承受力強(qiáng)的深圳客戶區(qū)域內(nèi)置業(yè)加速，引發(fā)新一輪價(jià)格提升。分析定位 項(xiàng)目屬性分析項(xiàng)目地塊交通屬性分析新輪調(diào)控，惠陽、大亞灣能否幸免坑梓惠 陽鹽田霞涌澳頭中心區(qū)深惠沿海高速淡澳大道深汕高速 —地塊坑梓 —— 惠陽惠澳大道深汕高速分析定位 項(xiàng)目屬性分析一個(gè)全方位快速區(qū)間交通干線正在形成項(xiàng)目周邊競爭市場分析分析定位 項(xiàng)目屬性分析　 　作為大灣的新中心區(qū)，周邊大批土地都處于規(guī)劃階段，目前地產(chǎn)競爭市場尚未形成。宏觀優(yōu)勢：政策寬松、同城生活已入民心劣勢（ W ）配套不足：商業(yè)、人氣等較差；大亞灣經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一；周邊村野形象一時(shí)難于改變；兩條主干道，澡音較大相對周邊潛在項(xiàng)目。以產(chǎn)品內(nèi)質(zhì)動(dòng)人。城市布魯斯城市布魯斯CITY　 BLUES分析定位 項(xiàng)目命名建議項(xiàng)目輔選命名天下知味客戶文化陽光福第傳統(tǒng)文化分析定位 項(xiàng)目命名建議深 故 里客戶歸屬感盛景天下景觀賣點(diǎn)→ 項(xiàng)目屬性分析 → 項(xiàng)目客戶定位→ 物業(yè)產(chǎn)品定位→ 項(xiàng)目形象定位→ 項(xiàng)目市場定位→ 項(xiàng)目命名建議PART III　城市布魯斯分析定位在客戶定位討論前，請先聽一段真實(shí)的小插曲 ……分析定位 項(xiàng)目客戶定位2023年最后的一天，　　　　深圳南山區(qū)西麗鎮(zhèn)　桑泰 ?丹華開盤，開盤均價(jià) 9600元 /平米，開盤當(dāng)天，銷售率約 80%.2023年元月 2日，　　一名王姓先生與愛人帶著小孩，出現(xiàn)在營銷中心，一臉的無耐與不解，詢問著房源、房價(jià)，最終無耐地坐在接待區(qū) ……　　王先生 31歲，哈爾濱人，在深圳已有一套 60平米左右的住房，隨著兒子的降臨及父母年齡的增大，王生想買套安居型三房，看到 120多萬元的房價(jià)，無力承受。　　　深圳客戶在很多的一段時(shí)間內(nèi)將占據(jù)客戶主流位置，但隨著大亞灣及惠陽產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市容量迅速增加，區(qū)域常住人口置業(yè)比重增加，其他區(qū)域內(nèi)的客戶也會(huì)上升，深圳客戶比例將呈小幅下降。）物業(yè)類型 周邊適應(yīng)性 /競爭性 物業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 推薦指數(shù)高層住宅 具有適合中檔住宅的條件 弱 ★ ★ ★ ★ ★高層公寓 類 CBD地帶，公寓價(jià)值大 較弱 ★ ★ ★ ★酒店 潛在項(xiàng)目有類似物業(yè) 較大 ★ ★街鋪 具有較長的沿鋪面，地處繁華地段，靈活性大弱 ★ ★ ★ ★ ★集中商業(yè) 人氣不足，大型商業(yè)招商困難，不足以支撐大 ★因而在本項(xiàng)目中，物業(yè)類型建議為，以高層住宅為主，開發(fā)部分公寓，商業(yè)氛圍較好的臨街面考慮底層商鋪（不宜高于二層）項(xiàng)目開發(fā)思路分析定位 物業(yè)產(chǎn)品定位主流面積線利潤風(fēng)險(xiǎn)個(gè)性化精品緊湊型公寓戶型 穩(wěn)妥面積線項(xiàng)目規(guī)劃 —— 區(qū)內(nèi)稀缺精品社區(qū)建筑設(shè)計(jì) —— 城市標(biāo)志性建筑園林設(shè)計(jì) —— 美式九曲花街商業(yè)定位 —— GARDEN BLOCK商業(yè)街區(qū)競爭力提升適用型住宅戶型合理型街鋪尺度在滿足中端的物業(yè)定位、客戶心理需求時(shí)，結(jié)合項(xiàng)目的功能定位，推導(dǎo)出合理的戶型面積及配比?；蓐枴⒋髞啚硡^(qū)域作為深圳的一級輻射地帶，地產(chǎn)產(chǎn)品大同之勢熱不可擋?！　∫蚨蓐枺髞啚硡^(qū)域的地產(chǎn)產(chǎn)品不應(yīng)落后于深圳太多，未來將處在同一水平線上，深圳的設(shè)計(jì)優(yōu)勢因素，值得我們?nèi)ソ梃b，去研究。216。開發(fā)策略 先期小批入市　　 作為新興的新區(qū)中心地帶，周邊有著大量的土地存量，目前，據(jù)我司了解，中聯(lián)項(xiàng)目、南海項(xiàng)目的開發(fā)商的潛在供應(yīng)量就近 80萬方，預(yù)計(jì)在 08年入市?！　№?xiàng)目開發(fā)周期， PART VI　城市布魯斯推廣策略→ 項(xiàng)目推廣要點(diǎn)→ 項(xiàng)目推廣建議推廣策略 項(xiàng)目推廣要點(diǎn)要點(diǎn)一：低成本營銷 +中原二三級市場聯(lián)動(dòng)由市場調(diào)查可知，項(xiàng)目的主力客戶群并不在大亞灣本地，而是深圳及其他外地投資客，而這點(diǎn)正是中原的優(yōu)勢所在，中原深圳 150多家地鋪龐大的市場網(wǎng)絡(luò)及數(shù)十年的客戶積累相信能為本項(xiàng)目的帶來大量客戶。 少量推廣，分批上市低成本、實(shí)效性媒體組合深圳區(qū)：深圳看樓團(tuán)活動(dòng)組織（階段性短期廣告投放）報(bào)紙媒體：結(jié)合活動(dòng)，特報(bào)、晶報(bào)、商報(bào)、南都、惠州日報(bào)階段性投放 網(wǎng)絡(luò)廣告：搜房網(wǎng) /深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)廣告投放、項(xiàng)目網(wǎng)站建設(shè)惠陽區(qū)：（除巨幅、立柱廣告外，其他結(jié)合活動(dòng)間歇性投放）戶外廣告：主干道戶外廣告投放活動(dòng)營銷：根據(jù)推廣節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行活動(dòng)營銷推廣策略 推廣策劃組合深圳中原二、三級市場聯(lián)動(dòng)方案n 資源 二級市場：近 100個(gè)在售樓盤、 800名銷售精英； 三級市場： 150個(gè)地鋪， 1500多名 Sales ……n 聯(lián)動(dòng)通路 分展場設(shè)立； 內(nèi)外部網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)；內(nèi)部郵箱、手機(jī)短信； 地盤推介；三級市場地鋪巡展推介；邀請現(xiàn)場體驗(yàn) ……n 制度激勵(lì) 客戶轉(zhuǎn)介量列入公司個(gè)人 KPI考核指標(biāo)之后，促使全員轉(zhuǎn)介n 分傭激勵(lì) 轉(zhuǎn)介成功的額外獎(jiǎng)勵(lì) + 個(gè)人傭金分成推廣策略 推廣策劃組合PART VII　城市布魯斯經(jīng)濟(jì)分析→ 經(jīng)濟(jì)技述指標(biāo)假擬→ 投資回報(bào)測算本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建議。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 2:42:39 下午 2:42 下午 14:42:39四月 21沒有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 2023/4/2 14:42:3914:42:3902 April 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 02 四月 20232:42:39 下午 14:42:39四月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 四月 2114:42:3914:42Apr2102Apr211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 14:42:3914:42:3914:42Friday, April 02, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 四月 21四月 2114:42:3914:42:39April 02, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。住宅核心均價(jià)： 3900元 /㎡公寓核心均價(jià)： 4200元 /㎡商業(yè)均價(jià)： 8000元 /平方米。 現(xiàn)場包裝216。隨著時(shí)間的推移，片區(qū)商業(yè)機(jī)會(huì)漸多，公建開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對較小。產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議實(shí)惠舒適借鑒三：戶型平面設(shè)計(jì)利用中部大面積挑空層設(shè)計(jì)，在施工驗(yàn)收后，將挑空部分加頂，形成一間獨(dú)立的房間，可做書房、臥室或其它功能房。產(chǎn)品建議 建筑產(chǎn)品建議實(shí)惠舒適借鑒一：戶型平面設(shè)計(jì)陽光觀景房入戶花園凸式衣櫥客廳陽臺(tái) 入戶花園空中花園 凸式衣櫥2房 2廳 1衛(wèi)戶型增值元素216。→ 深圳地產(chǎn)現(xiàn)狀→ 整體規(guī)劃建議→ 社區(qū)園林建議→ 建筑產(chǎn)品建議PART IV　城市布魯斯產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 社區(qū)園林建議街鋪 全地下車庫地面采光 中心景觀主景觀軸市場廣場過渡帶架空層花園樓梯間花園 架空層花園通過一層架空層，除設(shè)置泛會(huì)所外，設(shè)置適當(dāng)?shù)闹脖?，形成無陰隔的園林綠化空間。10M2≤ 面 積 ≤15M2 走大，附 帶 工作陽臺(tái)儲(chǔ) 藏室 4M2≤ 面 積 ≤6M2 平衡，走入式 設(shè)計(jì)陽臺(tái) 6M2≤ 面 積 ≤15M2。職業(yè)特征： 惠陽、大亞灣產(chǎn)業(yè)中、高端人群、政　　　　　　　　　　　　府公務(wù) 員、大型國企員工及本地小　　　　　　　　　私營業(yè)者居住需求： 一定的交通便捷度、與工作場所較近，價(jià)格適中，具有一定的社區(qū)的審美感　　　　　　　　　和倡導(dǎo)的生活方式核心客戶群：(60%)深圳客戶次核心客戶群：(40%)本地客戶分析定位 項(xiàng)目客戶定位客戶群體共同特征界定他們對大亞灣的發(fā)展具有較強(qiáng)的認(rèn)同感他們大多處在 2545歲之間，為二次或多次置業(yè)客戶他們大多數(shù)是各行業(yè)發(fā)展的主流人群，事業(yè)正在努力過程中分析定位 項(xiàng)目客戶定位低產(chǎn)中產(chǎn)上層富人階層中產(chǎn)來源：淡水 16% 大亞灣 20%（產(chǎn)業(yè)客戶） 其他 4%本地區(qū)域來源：福田 　 25% 南山　　　 13 % 龍崗 　 12% 其他 　 20%深圳區(qū)域目標(biāo)客戶群體區(qū)域來源屬性分析定位 項(xiàng)目客戶定位中原地產(chǎn)通過代理的惠陽－大亞灣