【正文】 交9 居住用地 903860 1807720 2 已完成征地補償 2023年 1月 29日已掛牌成交10 居住用地 662874 1325748 2 部分征地補償未完成 2023年 1月 29日已掛牌成交11 港口用地 154517 309034 ~ 計劃 2023年 9月前完成盤整 計劃 2023年 3月前出讓12 港口用地 1256699 2513398 ~ 已完成征地補償 計劃 2023年 3月前出讓13 石化倉儲用地 113000 226000 ~ 計劃 2023年 9月前完成盤整 計劃 2023年 3月前出讓14 港口用地 96425 192850 ~ 計劃 2023年 9月前完成盤整 計劃 2023年 3月前出讓15 港口用地 570000 1140000 ~ 已完成征地補償 計劃 2023年 3月前出讓16 工業(yè)用地 100000 202300 ~ 征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓17 工業(yè)用地 50000 100000 ~ 征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓18 工業(yè)用地 112036 224072 ~ 征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓19 工業(yè)用地 52459 104918 ~ 征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓20 工業(yè)用地 40070 80140 ~ 征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓2023年惠州市（大亞灣區(qū)）招商引資推介會招商項目用地表（一）宏觀經濟宏觀經濟 —— 地方政策影響（地方政策影響（ 3））19本報告嚴格保密大亞灣土地市場：放量大，工業(yè)用地主導，居住用地數(shù)量少但規(guī)模大土地編號 土地性質 土地面積 建筑面積 容積率 土地現(xiàn)狀 出讓時間21 工業(yè)用地 50000 100000 ~ 征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓22 工業(yè)用地 15000 30000 ~ 征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓23 工業(yè)用地 186280 372560 ~ 部分征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓24 工業(yè)用地 125262 250524 ~ 部分征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓25 工業(yè)用地 85527 171054 ~ 部分征地補償未完成 計劃 2023年 3月前出讓26 工業(yè)用地 67800 135600 ~ 已完成征地補償 2023年 5月 30日已出讓27 工業(yè)用地 20230 40000 ~ 已完成征地補償 2023年 11月 23日已出讓28 工業(yè)用地 53125 106250 ~ 已完成征地補償 2023年 11月 23日已出讓29 工業(yè)用地 50000 100000 ~ 已完成征地補償 2023年 8月 29日已出讓30 工業(yè)用地 31000 62023 ~ 已完成征地補償 2023年 8月 14日已出讓31 工業(yè)用地 25870 51740 ~ 已完成征地補償 2023年 8月 29日已出讓32 工業(yè)用地 28250 56500 ~ 已完成征地補償 2023年 8月 14日已出讓33 工業(yè)用地 20230 40000 ~ 已完成征地補償 2023年 10月 27日已出讓34 工業(yè)用地 20230 40000 ~ 已完成征地補償 2023年 10月 8日已出讓35 工業(yè)用地 99750 199500 ~ 已完成征地補償 2023年 7月 28日已出讓36 工業(yè)用地 96775 193550 ~ 已完成征地補償 計劃 2023年 3月前出讓37 工業(yè)用地 941058 1882116 ~ 已完成征地補償 2023年 8月 29日已出讓　合計 　 —— 6912884 13825768 　 —— 　 —— 　 ——2023年惠州市（大亞灣區(qū)）招商引資推介會招商項目用地表（二）宏觀經濟宏觀經濟 —— 地方政策影響（地方政策影響（ 4））20本報告嚴格保密國家政策 —— 小結 2023年是中央和地方房地產、土地和金融等房地產相關政策落實年，國家起征土地增值稅等相關工作，土地市場進一步規(guī)范，但后期政策效果有待觀察。l本項目位于大亞灣中心北區(qū)土地整治范圍內。本項目住宅和公寓，受此政策影響較大，戶型設計 90平方米以下須達70%以上。加大土地監(jiān)察力度，控制和規(guī)范城市新增建設用地情況 ★ ★（ 1） 2023年國家開始起征土地增值費，目前大亞灣管委會已開始土地整治土地工作，倘若開始實質整治，必將影響到本項目。提高城鎮(zhèn)土地使用稅，加大外商在內地投資限制力度 ★ 房產 溫家寶 2023年政府工作報告發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，形成具有中國特點的住房建設和消費模式發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房，加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度正確運用政府調控和市場機制兩個手段，優(yōu)化商品房供應結構，加強房價監(jiān)管和調控整頓和規(guī)范房地產市場秩序，強化房地產市場監(jiān)管保持固定資產投資適度增長，優(yōu)化商品房供應結構，增加普通商品住宅，加強房價監(jiān)管力度★ ★廉租房制在年底前建立建設部要求尚未建立廉租住房制度的市、縣，要在 2023年年底前建立。石油石化產業(yè)成為大亞灣區(qū)經濟的強力引擎，國際科技、管理型人才劇增，由此而引來的住房需求必將釋放。2023年 3月，惠州機場將恢復飛行。 電子、汽車零部件產業(yè)行政、金融、商務和居住石油化學產業(yè)黃金海岸旅游區(qū)港口、物流宏觀經濟宏觀經濟 —— 大亞灣規(guī)劃大亞灣規(guī)劃9本報告嚴格保密本項目位于中心區(qū)北片，片區(qū)的起點高、可建設性強的規(guī)劃為項目贏得了發(fā)展先機大亞灣區(qū)中心區(qū)各片功能規(guī)劃區(qū)域 土地面積（平方公里） 主要特征 發(fā)展方向 可建設性整體 22 —— 惠州城市南部的濱海新區(qū) 強北片 8 清華大學編制了概念性規(guī)劃；無 歷史遺留問題 居住、文化娛樂 強中片 7 環(huán)境比較差；設施配套不齊全 行政辦公、商業(yè)服務 強南片 7 環(huán)境比較差；爛尾樓林立 星級酒店、旅游休閑度假 弱216。 西蒙 .庫茲涅茨經濟理論是80年代后期提出的，以當時的美元價格為參考，隨著經濟的發(fā)展，相應的邊界應該適度增加，但理論基本結論是正確的。公司主要生產轎車發(fā)動機及底盤的保安和機能性零部件。其中中海 石化項目的建設及香港和記黃埔進駐惠州港，使大亞灣初步形成了大工業(yè)、大港口的發(fā)展格局?！?023 年 7月 1200萬噸南海煉油項目投產，基建投資 193億元 人民幣。高新技術企業(yè)產值達 ， 10家工業(yè)企業(yè)產值占全區(qū)工業(yè)比重 %，提供就業(yè)崗位2094人。第三產業(yè)： 實現(xiàn)增加值 ，增長 %。信息來源：市統(tǒng)計局信息來源：市統(tǒng)計局216。房地產市場分析216。本報告嚴格保密大亞灣項目營銷策劃報告2本報告嚴格保密思維導圖市場分析 營銷執(zhí)行物業(yè)評估定位回顧 物業(yè)建議216。酒店公寓建議216。不難看出，大亞灣區(qū)經濟發(fā)展受支柱產業(yè)石油化工、電子、汽車、鋼鐵等影響較大。2023年大亞灣區(qū)三大產業(yè)分布圖（ GDP）216。 高新技術產業(yè)： 大亞灣區(qū)共有省級以上高新技術企業(yè)10家，新增 1家?！?023 年 6月廣東 LNG惠州電廠投產，總投資約 85億元 人民幣。 大亞灣所處的特殊地理位置吸引著國內外大型石油化工、工業(yè)電子制造及港口物流業(yè)等企業(yè)的聚集。公司位于廣東省惠州市大亞灣經濟技術開發(fā)區(qū)，與深圳、香港、廣州近在咫尺，是發(fā)達的泛珠江三角洲經濟圈東部要道。216。大亞灣區(qū)功能定位：力爭通過 5～ 10年時間的努力，奠定將大亞灣建設成為惠州城市南部的濱海新區(qū)，南中國海北岸的璀璨明珠的堅實基礎。 空運方面：開發(fā)區(qū)距深圳寶安國際機場 70公里，距廣州國際機場 150公里，距香港赤鱲角國際機場 120公里，均在兩小時車程內。宏觀經濟宏觀經濟 —— 城際交通城際交通12本報告嚴格保密大亞灣規(guī)劃 —— 參考圖片大亞灣規(guī)劃鳥瞰圖大亞灣用地規(guī)劃圖大亞灣規(guī)劃夜景圖大亞灣小桂灣效果圖13本報告嚴格保密大亞灣宏觀經濟 與規(guī)劃 —— 小結大亞灣區(qū)經濟整體呈現(xiàn)高速發(fā)展勢頭，以中海殼牌為首的第二產業(yè)發(fā)展迅猛，其輻射性已延至惠州及珠三角。調節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤★ ★ ★ ★（ 1）城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例出臺2023年 1月 1日起開始執(zhí)行的城鎮(zhèn)土地使用稅提高 2倍的政策同樣適用于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。這次檢查的范圍是衛(wèi)星遙感監(jiān)測圖片（簡稱衛(wèi)片）反映的 2023年 10月至2023年 10月 90個城市新增建設用地變化情況。◎ 人民幣升值 ： 2023年國際油價、礦石價格漲幅都很大，房地產價格持續(xù)上揚，人民幣升值的預期正在走強，吸引大量國際游資涌入中國。16本報告嚴格保密大亞灣土地政策：整治拉開序幕，難度和范圍不容忽視大亞灣區(qū)土地政策：l 根據(jù)大亞灣管委會惠灣 [2023]5號文件顯示： 2023年 2月規(guī)劃修編和閑置土地清查的范圍為：全區(qū)整治土地面積 ，其中西區(qū)上楊 ，霞涌大嶺 方公里，響水河南部 ， 中心北區(qū) ，占全區(qū)整治土地的 ％ ，中心南區(qū) 。競爭形勢： 三宗居住用地將與本項目形成競爭。國際菩提園 1期菩提園 2期熊貓國際 2期熊貓國際 1期三組團康匯花園地塊 8號君豪國際公寓 1期君豪國際公寓 2期地塊 9號地塊 10號南山國際 已售樓盤 惠陽區(qū)房地產市場房地產市場 —— 大亞灣戰(zhàn)國圖大亞灣戰(zhàn)國圖坪山坪山葵涌葵涌萬科 17英里金眾項目珠江東岸 聽濤雅苑22本報告嚴格保密廣場明珠惠景豪苑半島一號 1期錦繡豪苑 2期華星 l賣點對比：大亞灣區(qū)主要以初始為主要賣點，如價格和地段，而形象、居住環(huán)境、物業(yè)管理等方面較少。 傾城名鉆 3817 54000 23層， 13層為商場， 4層為架空層園林風情1房： 5661平方米 2房： 87100平方米 3房： 120平方米施工至 10層 2023年 5月錦上花 約 2023 約 15000 —— 小戶型 挖地基 未定長鴻花園 1期 —— 52575 —— —— 出地面 ——住宅合計 602937 1778850 —— —— —— ——商務公寓SOHO世紀 3610 48548 1棟 —— 5月動工 ——富康國際 6000 45000 1棟 —— 建至 6層 2023年 5月惠陽區(qū)擬售住宅資料表注： SOHO世紀、富康國際為商務公寓，截至日期 4月 24日房地產市場房地產市場 —— 惠陽擬售項目概況惠陽擬售項目概況 惠陽區(qū)近期內推出商住面積 178萬平方米32本報告嚴格保密房地產市場 —— 小結目前大亞灣區(qū)在售樓盤競爭不算激烈，集中于以熊貓國際為中心的西區(qū)。近期市場供應量較大，競爭市場趨于不明朗，走差異化路線是產品發(fā)展的出路。酒店公寓建議216。住宅 —— 本地中高檔住宅，異地中檔住宅本地中高檔住宅，異地中檔住宅酒店公寓 —— 大亞灣大亞灣 CBD，國際酒店公寓，國際酒店公寓商務公寓 —— 大亞灣大亞灣 CBD，國際商務公寓，國際商務公寓39本報告嚴格保密深圳客戶成為大亞灣主流需求，當?shù)卮笮推髽I(yè)員工及公務員次之216。客戶定位 — 片區(qū)客戶結構分析41本報告嚴格保密調研表明以投資為置業(yè)目的的客戶占有市場較大比重216。人文景觀特點 —— 設區(qū)的園林景觀設計中會所以及社區(qū)服務中心的設置注重營造社區(qū)的文化氛圍，且注重公共參與性的園林景觀節(jié)點的控制216。宏觀政策分析 216。產品特征分析216。地塊平整，呈規(guī)則的長方形狀，且具備良好的自然山景資源216。商務公寓建筑面積：24000平米；216?！笆孢m舒適實用實用 ”等特點，另外也等特點，另外也可適當贈送面積，增強可適當贈送面積，增強高性價比高性價比56本報告嚴格保密產品戶型分析要素p 內部交通p 各功能區(qū)之間的相互關系p 功能區(qū)與外部的關系（采光、噪音、景觀、朝向）p 產品的附加值p 單個功能區(qū)的實用性p 戶型空間：高度 ,梁柱影響，采光與空間的結合度p 戶型之間：對視，朝向關系，公共空間的合理性。次臥門與公共洗手間門相對，相互干擾。景觀資源和朝向為優(yōu)勢，戶型面積卻較小。戶型優(yōu)勢（ A1）：l戶型緊湊經濟實用，無過道。216。區(qū)域發(fā)展研究216。項目屬性概況216。酒店公寓建議216。項目推廣策略216。戶型面積單一。無公共商務服務功能區(qū)。酒店式公寓： 建筑面積： 14000平方米（不含商業(yè)面積） 層數(shù)： 18層，其中 1－ 3層為商 業(yè)， 4－ 18層為公寓 公寓標準層面積： 1000平方米，約 18戶 梯戶： 3梯 18戶酒店式公寓定位酒店式公寓定位74本報告嚴格保密時尚現(xiàn)代多元酒店公寓在整體功能和形象上體現(xiàn)時尚、多元以及現(xiàn)代75本報告嚴格保密外立面建議216。 與酒。 色彩運用鮮亮、大膽，體現(xiàn)新都市生活家的勇于創(chuàng)新和開拓的精神；216。以深圳為主的投資客戶對形象和品質的要求比較高，項目的升值潛力是其購買的主要驅動因素。商務公寓設計不足：外立面有待改善。酒店式公寓酒店式公寓71本報告嚴格保密項目分析216。房地產市場分析216。項目活動策略69本報告嚴格保密思維導圖市場分析 營銷執(zhí)行物業(yè)評估定位回顧 物業(yè)建議216。住宅部分定位216。石化物流產業(yè)所帶動的經濟巨大發(fā)展；216。l主臥、客廳均北向。東西兩戶（ C－ 3）朝向、景觀均一