某地塊定位及前期策劃方案-文庫(kù)吧在線(xiàn)文庫(kù)
【正文】 出成果，工作出財(cái)富。（本估算未考慮地下車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售額） THE END 謝謝觀(guān)賞 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 階段推廣 第二階段： 完成社區(qū)中央景觀(guān)建設(shè)，進(jìn)一步奠定社區(qū)品質(zhì)，給客戶(hù)信心。 沿街商鋪 滿(mǎn)足社區(qū)日常生活配套； 結(jié)合區(qū)域商業(yè)形成南湖區(qū)新商業(yè)圈； 會(huì)所示意圖 游泳池示意圖 會(huì)所示意圖 商業(yè)示意圖 物業(yè)類(lèi)型 戶(hù) 型 各戶(hù)型面積 比例 整體比例 獨(dú)棟別墅 —— 400平米 —— 5% 雙拼別墅 —— 300平米 —— 高層 二房二廳一衛(wèi) 85110平米 15% 79% 三房二廳一衛(wèi) 110120平米 10% 三房二廳二衛(wèi) 120130平米 35% 130140平米 30% 145160平米 5% 四房 160200平米 5% LOFT 一房、二房 6070平米左右 —— 6% 商業(yè) —— 100200平米 —— 10% 注：套內(nèi)建筑面積 90平米占總體量的 30%比例 本項(xiàng)目戶(hù)型面積段配比建議 營(yíng)銷(xiāo)推廣思路 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)提煉 純粹的頂級(jí)生活區(qū)領(lǐng)地、純真的新高檔生活體驗(yàn)、純正的生態(tài)園林景觀(guān) 區(qū)域價(jià)值 環(huán)境價(jià)值 景觀(guān)價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 人文價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 純度價(jià)值 嘉興南湖新區(qū)政府規(guī)劃新區(qū)，未來(lái)成熟生活圈 擁有天然水系，毗鄰二大主題公園，不可復(fù)制的生態(tài)環(huán)境 社區(qū)內(nèi)部中央水系景觀(guān)與外部天然河道景觀(guān)自然融合，完美統(tǒng)一 南湖新區(qū)超高檔住宅，引入新型設(shè)計(jì)理念，天人合一 毗鄰行政中心、二大主題公園、多所重點(diǎn)教育機(jī)構(gòu) LOFT與社區(qū)商業(yè)結(jié)合，濃縮周邊商業(yè)設(shè)施配套 項(xiàng)目市場(chǎng)形象研究 本案的生活方式是什么？ 很自然、很生態(tài)、很人文、很高檔、很時(shí)尚、很從容 …… 在創(chuàng)意與自然之間，讓一種頂級(jí)生活狀態(tài)在本案滋生成長(zhǎng) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)告訴我們 我們發(fā)現(xiàn)在本案生活的人現(xiàn)在最大的需求便是“精神需求”，建筑、環(huán)境、景觀(guān)、交通、商業(yè)等等 …… 這所有一切，讓本案的業(yè)主在居家與工作之間自由切換，角度隨心所欲，休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物以及與家人朋友聚會(huì)之間變得快樂(lè)，一種“精神”上的需求逐漸被滿(mǎn)足 …… “精神”成為本案的生活特質(zhì)之一 本案的生活特質(zhì)是什么？ 項(xiàng)目市場(chǎng)形象研究 構(gòu)成本案“精神”特質(zhì)的決定因素 TOP Villa—— 頂級(jí)、時(shí)尚的現(xiàn)代生活集域 項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)內(nèi)容確立 “ Top Villa 精神” 構(gòu)成本案獨(dú)特的生活特質(zhì) 看似矛盾的兩個(gè)對(duì)立體實(shí)則完美的融和并在本案得到展現(xiàn) “生態(tài)自然、人文時(shí)尚” 構(gòu)成本案獨(dú)特的生活方式 自然與人文相結(jié)合，打造頂級(jí)生活在本案得到展現(xiàn) 而以上這些才是我們最終要在市場(chǎng)中表現(xiàn)和出售的東西 五者完美而和諧的交融 項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)構(gòu)成要素 生態(tài)時(shí)尚 Top 集域 + 自然環(huán)境 都市空間 時(shí)尚秀場(chǎng) + + 生態(tài)集群 空中庭院 + + 本項(xiàng)目規(guī)模小，周邊生態(tài)、人文環(huán)境好，交通、教育等配套完善； 大型高端住宅產(chǎn)品導(dǎo)入，入戶(hù)大花園的設(shè)計(jì)等提高建筑設(shè)計(jì)品質(zhì)； 本項(xiàng)目周邊生態(tài)環(huán)境好以及濃厚的文化氛圍，易于聚集高端客戶(hù)； 對(duì)于本區(qū)域其他樓盤(pán)，規(guī)模上我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，必須走差異化線(xiàn)路。 高層產(chǎn)品建議定位于 高檔住宅。 大面積露臺(tái)可做獨(dú)立的保姆出口，也可改為保姆房。 我們以確保快速去化、實(shí)現(xiàn)安全回籠資金作為設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)，提出以下設(shè)計(jì)思路 設(shè)計(jì)方案一 :小高層 +部分高層 方案優(yōu)勢(shì) ?在充分利用容積率的同時(shí) ,最大限度的迎合目前區(qū)域的購(gòu)房需求 ?項(xiàng)目覆蓋率較低 ,利于景觀(guān)的塑造 ,有效提升升品質(zhì) 方案劣勢(shì) ?目前去化速度一般 ,難以有效保證資金快速回籠 ?小高層為后續(xù)市場(chǎng)主力產(chǎn)品 ,同質(zhì)性強(qiáng) ,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 ?價(jià)格提升具備一定難度 該方案較符合目前市場(chǎng)現(xiàn)狀 ,可有效實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的銷(xiāo)售速率 .但是 ,該方案抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力不強(qiáng) ,在后期競(jìng)爭(zhēng)中較為被動(dòng) 純小高層、高層社區(qū) 面臨問(wèn)題： 該產(chǎn)品銷(xiāo)售速度過(guò)慢，客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品具有一定抗性； 開(kāi)發(fā)商面臨回籠資金慢的現(xiàn)實(shí)狀況； 代表樓盤(pán)：中港城 大眾型產(chǎn)品（與目前市場(chǎng)供給產(chǎn)品一樣） 面臨問(wèn)題： 產(chǎn)品無(wú)創(chuàng)意，將接受當(dāng)時(shí)及未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，產(chǎn)品價(jià)格提不高，銷(xiāo)售速度放慢等現(xiàn)象； 不利于開(kāi)發(fā)商品牌形象的樹(shù)立 代表樓盤(pán)：格林小鎮(zhèn)、蔚藍(lán)澳洲花園 設(shè)計(jì)方案一 :小高層 +高層 設(shè)計(jì)方案二 :別墅 +小高層 +高層 設(shè)計(jì)方案二 :別墅 +小高層 +高層 方案優(yōu)勢(shì) ?產(chǎn)品類(lèi)型多元化 ,可分散市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力 ,有效確?？焖偃セ? ?整體呈南低北高格局 ,充分實(shí)現(xiàn)景觀(guān)資源的最大化 方案劣勢(shì) ?高層比例較大 ,存在一定的市場(chǎng)去化風(fēng)險(xiǎn) ?產(chǎn)品類(lèi)型較多 ,客戶(hù)面相對(duì)較雜 ,難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的社區(qū)氛圍 ?建筑覆蓋率較高 ,景觀(guān)排布難度較大 該方案有機(jī)綜合了容積率及市場(chǎng)熱點(diǎn)產(chǎn)品 ,在產(chǎn)品設(shè)計(jì)到位的前提下可確保部分產(chǎn)品的有效去化 . 但由于目前直接和潛在競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案均采取類(lèi)似設(shè)計(jì) ,產(chǎn)品設(shè)計(jì)的成果將直接決定未來(lái)的市場(chǎng)走向 別墅產(chǎn)品本身是一種高端性產(chǎn)品，我們借高端產(chǎn)品 奠定社區(qū)品質(zhì)，打造高檔社區(qū)形象的同時(shí)，拔高后 期高層產(chǎn)品的價(jià)格。 聯(lián)排 8000元 多層 4900元 小高層及高層 4500元 （以新開(kāi)樓盤(pán)價(jià)格為參照） 暢銷(xiāo)產(chǎn)品
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1