【正文】 調控下的市場趨勢市場分析洞悉市場 持續(xù)的調控使得越來越多的買家趨于理性，不再是一味觀望或盲目出手。月客戶構成 項目主力戶型為小戶型，因此主要面對的使用客戶群體將以短期租客為主而非自住，而消費群體則以投資買家為主，其中投資買家與自用買家的比例大約為 70%： 30%區(qū)域個盤 —— 御東和府位置 越秀農林下路 3539（王府井百貨對面） 規(guī)模 /規(guī)劃 規(guī)模：占地面積 :8400平方米 ，建筑面積 :87431平方米；由 A/B兩棟 30層建筑及裙樓組成，分為南北兩塔， 1至 8樓為高檔百貨，美東百貨。和360m178。憑借成熟配套、優(yōu)越環(huán)境、名校資源及人文氛圍，自有一批追隨客 。 未來項目都占據(jù)一線景觀資源，預計價格會有所突破 。項目是荔灣區(qū)名符其實的唯一江景樓盤，擁有私家江岸線。同時項目的 沿江綠化帶和外圍的老城居住區(qū)區(qū)隔，為社區(qū)提升了更多的私密性 。家里至少三輛車，比較關注車位的租售。覺得在環(huán)市東買房，除了更提升自己的身份和檔次外，日后也 方便出租 。中環(huán)廣場成交業(yè)主陳先生： 在環(huán)市中路做生意，購買 2套，僅僅因為地段好，認可區(qū)域價值、配套和名校資源。家里有幾部車，希望車位能充足些。想在環(huán)市東租個辦公室，也就要在附近安個家。中環(huán)廣場成交業(yè)主龔先生： 35歲，經(jīng)南都的廣告獲知項目。滿堂紅地產(chǎn)唐總 ： “ 我一直住在荔灣，考慮換到越秀或者白云，荔灣規(guī)劃不好，也太老舊了，但優(yōu)點是生活非常方便。 ”保利中環(huán)廣場成交業(yè)主夏小姐 ： “ 現(xiàn)在限購了，只能考慮商業(yè)物業(yè)。特征 6—— 關注安全問題和鄰里素質淘金華庭業(yè)主吳生： “ 淘金的華樂街派出所是全省的標兵，警力投入很充足，不像其他老城區(qū)小街小巷會擔心不安全，在淘金這種涉外的區(qū)域，治安不擔心。當時在世貿上班，走路上班就 10分鐘，很喜歡淘金這種生活環(huán)境，覺得和老東山很像。友誼商店一打折，周邊就大塞車；p 喜歡淘金居住的環(huán)境，早上起來都有很多鳥在叫；p附近的一家外國人，從結婚到生孩子，都在淘金完成，覺得外國人租房子一樣有居家氛圍、生活氛圍的考慮和要求，像中環(huán)廣場、正佳東方國際那樣的酒店式公寓是提供不了這個感覺的；p 有朋友是中山醫(yī)退休的牙科醫(yī)生，最近在御東和府買了兩套房子，之前是在麗江花園住，始終還是覺得不方便，又搬回來老城區(qū)住。n沒有太多好的地方居住，房子也太舊了，而且租金也不便宜。n本來想去珠江新城，我覺得那里挺好，但是離我工作的地方太遠了，那樣不方便，并且也沒這里熱鬧。周圍的人都是住得很久的人，都還挺友善。他們生活 規(guī)律 ，但也 單調 。訪談小結對項目區(qū)域及本體價值的認知普遍認為 ——p項目最大的賣點肯定是地段，毗鄰麗柏廣場花園酒店，是比較高檔、有身份感的地方；p老城區(qū)已經(jīng)沒有什么地塊可以開發(fā)，項目的稀缺性和升值潛力被認可；p區(qū)域內多是 90年代的單位宿舍，有高品質住宅的需求；p區(qū)域內外籍租賃需求旺盛，租金收益可觀；p周邊生活配套成熟、帶名校學位，人的素質較高；少數(shù)認為 ——p項目不屬于真正的淘金，位置有點不上不下；p老殯儀館的所在，心理上有顧忌，不會自己住；訪談小結對項目周邊不利環(huán)境因素的看法普遍認為 ——p變電站 ：很多的小區(qū)都有，不可避免。你們的樓盤如果車位充足，那是很大的賣點 ”“外地人，或者剛來廣州的人，可能會喜歡珠江新城多一點?！?他們如廣州這個城市一樣 矛盾 。果然老子騎著青牛而來。 智能化信報箱216。立體車庫生態(tài)車庫車庫車庫材質動作 4—— 針對自住客和投資客分別設置現(xiàn)場展示風格投資客： 簡約主義、時尚而有品質感自住客： 中式新古典，有文化底蘊、內斂而貴氣自住客： 中式新古典，有文化底蘊、內斂而貴氣選擇中高端物管品牌，收費在 /平米為宜動作 5—— 兼顧性價比的物管品質提升1. 專業(yè)基礎管理服務 ：p 公共環(huán)境保潔服務；p 公共設施設備管理維護服務；p 24小時公共秩序管理服務；p 環(huán)境綠化及蚊蟲消殺服務；p 物業(yè)裝修裝飾管理；p 業(yè)主投訴受理、來訪接待服務；p 業(yè)主檔案資料管理服務。溝渠也能起到減震溝的作用減震溝的設置原則216。隔音墻應注重景觀效果鐵路沿線的隔聲設施種類住宅綠化土堤隔音墻綠化帶鐵路鐵路沿線的隔聲舉措216。100套 /月技術創(chuàng)新作為主要價值點，弱化噪音的劣勢，不僅沒有賤賣，還實現(xiàn)高溢價東直門橋是北京市的公共交通樞紐、長途交通樞紐和快速交通樞紐，全天候車流量巨大；新風系統(tǒng)雙層中空 LOWE玻璃動作 8—— 聯(lián)合政府部門，發(fā)布具有公信力的環(huán)保安全檢測數(shù)據(jù)聯(lián)合政府相關部門，邀請第三方機構發(fā)布具有公信力的變電站輻射檢測數(shù)據(jù)，做到透明公正，減弱對公眾的心理影響；在樣板房的窗戶，設置分貝檢測儀，顯示鐵路沿線的噪音影響得到有效降低；第 6部分項目營銷策略打造傳統(tǒng)與時尚的奇遇當他們在彰顯地段和資源的時候，我們開始注重 精神價值 ；當他們選擇山水江河的田園美景時，我們開始積極地尋找 將人文歷史與建筑融為一體 的契機；當他們還在為貼金貼銀的豪氣比拼時，我們踴躍地為 設計和格調 而癡狂；當他們向往異域生活的贗品時，我們嘗試著體驗和 傳承東山達官顯貴的雍容 和華貴生活；當他們標榜傳世宅邸時，我們始終堅信著我們的 —— 代言城市的人文豪宅 新淘金生活；超越競爭的營銷全攻略營銷策略總綱 —— 在短時間內迅速撼動市場Stratagem1 :競爭策略 強化 “ 20年淘金 ” 不可復制的城市價值和宜居價值，搶跑 2023年下半年的豪宅市場，避開 2023年上半年開始的全面競爭；Stratagem2 :展示策略Stratagem3 :客戶策略圍繞 “ 20年淘金 ” 主題，融合中西方文化格調，兼具傳統(tǒng)和時尚的展示；傳統(tǒng)推廣渠道之外，尋求創(chuàng)新渠道，對老城區(qū)客戶進行滲透，節(jié)省營銷費用Stratagem3 :價格策略 追隨者角色，定價比主流豪宅 4萬的均價略低，取得價格與去化速度的平衡；展示 —— 【 淘金 20年 】 影視片導入專設客戶洗腦房，播放 【 淘金 20年 】 影視片觀眾席 /通道采光窗（通道采光）遙控投影幕展示 —— 融合中西方文化格調的現(xiàn)場展示嶺南現(xiàn)代中式風格的售樓處裝修—— 高品質的安防體系展示展示 特設五重安防，從小區(qū)周邊的智能探測器、小區(qū)內智能警示系統(tǒng)、大堂智能門禁和自動識別業(yè)主身份電梯到智能門鎖和室內紅外防護模式設定，絕對保證了業(yè)主的居住安全性和個人空間的私密性。第一批推出 1棟 和 3棟 部分兩 房和三房 單 位共 319套推 貨時間為 9月底， 戶 型配比如下：第二批推出 2棟 和 3棟 剩余單 位共 319套，第二批推貨時間為 11月， 戶 型配比如下：戶型 面積 套數(shù) 比例一房 52㎡ 29 9%兩房 7680㎡ 145 45%三房 109125㎡ 116 36%四房 135㎡ 29 9%合計 　 319 100%戶型 面積 套數(shù) 比例一房 48㎡ 29 9%二房 6973㎡ 116 36%三房 111125㎡ 116 36%四房 135㎡ 58 18%合計 　 319 100%8月初月初7月月工程工程要求要求營銷營銷階段階段 樣樣 板房板房開開 放放項目開盤? 圍墻 、地界包裝推廣推廣主線主線推廣推廣渠道渠道營銷營銷活動活動? 商 場 外展?軟 文炒作? 搜房 網(wǎng) 站 軟文?戶 外形象稿出街? 地 鐵 廣告? 戶 外牌? 公交候 車 亭 風 暴? 搜房 網(wǎng) 站? 硬廣? 網(wǎng) 絡 、 報 廣 軟 文炒作? 短信? 售 樓 處 完工售樓處開放? 戶 外牌?地 鐵 廣告? 公交候 車 亭 風 暴? 硬廣?網(wǎng) 絡軟 文炒作?短信9月初月初? 取得 預 售 證起起 勢勢預熱預熱10月月9月底月底 11月月持持 續(xù)銷續(xù)銷 售售蓄客蓄客 余余 貨續(xù)銷貨續(xù)銷? 地 鐵 廣告? 戶 外牌?公交候 車 亭 風 暴?硬廣? 網(wǎng) 絡 、 報 廣 軟 文 炒作? 短信項目加推?網(wǎng) 絡軟 文?短信營銷 —— 推廣鋪排開開 盤盤 引爆引爆售售 樓樓 部部開開 放放12月月樣板房開放?樣 板房和 園 林展示 區(qū) 完工?戶 外牌? 搜房 網(wǎng) 站（ 橫 欄）? 硬廣? 網(wǎng) 絡 、 報 廣 軟 文炒作? 短信第二批第二批 貨貨開開 盤盤? 取得 預 售 證新派粵菜至尊私享品鑒晚宴春春 節(jié)節(jié) 前前售罄售罄傾 情演 繹淘金生活淘金 東 郡，盛大 開啟高知社 區(qū) 、高雅人群、高 尚生活新淘金，新生活 生活在此，品格自 現(xiàn)淘金 純 生活， 盡 享生活尺度攜手友誼商店舉辦 “淘金 20年 ”聯(lián)展淘金家園老業(yè)主圈層活動開盤活動開盤活動推售推售貨量貨量1棟和 3棟部分單位共 319套2棟和 3 棟余下單位共 319套—— 費用預估營銷n營銷費用預算為銷售額的 %；n按項目總套數(shù) 638套，銷售率 95%計算，銷售金額約 19億，則營銷費用約 1500萬；類別 費用 (萬元 )展場 250報紙 150電視 200網(wǎng)絡 100短信 100戶外 100影視片 50活動 500其他 50合計 1500世聯(lián)地產(chǎn)You enjoy.We serve. p 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 二月 218:37 上午 二月 2108:37February 17, 2023p 1行動出成果，工作出財富。 08:37:2308:37:2308:37Wednesday, February 17, 2023p 1乍見翻疑夢，相悲各問年?！?電影插花廣告的投放推廣 電影插花 ：廣州四 五家頂級影院每天電影開場前播放項目宣傳片； 爆米花紙桶廣告 ：設計畫面感及樓盤標志性強的紙桶形式。住宅采用新風系統(tǒng)，不用開窗戶即可實現(xiàn)空氣流通，降低噪聲的影響住宅本身降噪的技術措施分類216。防噪綠化帶不僅能起聲屏障的作用，而且還可以凈化空氣216。說明：?震動相對于噪聲，對住宅的影響范圍小，僅限于鐵路周邊住宅減震方法 減震溝減震墻隔聲方法 鐵路沿線設置隔聲設施住宅規(guī)劃排布最小化噪聲的影響住宅本身采用降噪的技術措施設置減震溝或減震墻可根據(jù)地塊情況和資金情況進行選擇216。洞石價格昂貴，多用于高檔室內裝飾。 夾膠、 LOWE、中空三層玻璃216?！?淘金人生 ” —— 這里沒有身份標簽，這里凝聚了不可復制的文化沉淀?，F(xiàn)在潮濠要搬走了，確實少了個吃飯的好去處了。 項目 5分鐘至公交站，路網(wǎng)交通發(fā)達，通達性較好；地鐵 5號線距離項目約 10分鐘步行路程， 項目交通便利地面、軌道交通極其便利內環(huán)路地鐵 5號線淘金站區(qū)莊站先烈中路東風東路配套n項目緊鄰麗柏 友誼商圈，周邊各種生活配套、市政配套非常齊全，教育資源方面，省一級小學、中學都在地塊附近，整體來看， 項目綜合配套優(yōu)勢較強 。經(jīng)常尋找更好的房子未果，希望能有 更完美的房子 出現(xiàn)。愛：便利、習慣、氛圍恨：房子舊、服務缺圖片為人物形象示意老外對環(huán)市東的 愛與恨他們是這樣一群人：從事 貿易行業(yè) 為主，經(jīng)常出沒在環(huán)市東周圍，寫字樓也在附近，租金也不高。像紐約很多很舊的老公寓，房子都很好，重要的是樓下有個老太太經(jīng)常噓寒問暖，讓你感覺很溫暖。n經(jīng)常到處跑，做貿易的必須要這樣。講究吃，不講究穿。p 離白云山很近，周末都會去麓湖，有時候晚飯散步會走到華僑新村里面，然后就去逛友誼商店p 之所以會換房，是因為淘金坑的房子沒有電梯，內環(huán)的高架建起來以后，灰塵也多，噪音有一些影響，盡管這樣，太太還是不愿意搬走， 2023年就在別的區(qū)域買了新房，但是直到 2023年才從淘金搬走p 離開淘金 4年了，直到現(xiàn)在，還是會回去淘金，找之前相熟的理發(fā)師傅剪頭發(fā)p 在廣州有多處物業(yè)，在好世界、中環(huán)公寓和珠江新城都有公寓投資，但是還是喜歡在環(huán)市路周邊挑選物業(yè)進行投資，打理比較方便，租不出去還可以自己中午睡午覺p 覺得珠江新城尺度太大，不方便，不像淘金，活動范圍不需要那么大，有生活的味道p 覺得太年輕的人可能沒有這種經(jīng)歷和情結p 覺得廣州最好的居住環(huán)境就是東山，不是很寬的馬路，生活很方便p 淘金有些延續(xù)了東山的感覺，有一種貴氣，有文化積淀p 覺得淘金是一個時尚的地方，洋氣p 跟天河北相比，淘金的都市感沒那么強，但生活味道很濃p 而且淘金早期都是單位的宿舍樓，密度沒那么高—— 淘金板塊客戶描摹 ③客戶關鍵詞： 富力御龍庭業(yè)主、廣州本地人趙先生32歲，廣州本地人，富力御龍庭業(yè)主，在廣州有多處物業(yè)p之前住老東山， 2023年搬來淘金，家里一個小孩；p從事酒類奢侈品的經(jīng)銷生意，主要經(jīng)營路易十三等品類的洋酒生意；p 住過一段御龍庭的 3房，后來出租給老外，自己搬去珠江新城住了；p 租金收益不錯， 3房可以租到 6500，老外一家人住；p 始終覺得這個地方是墳地，心里有點顧忌。老廣州的 “ 富 ”“ 貴 ” 之爭“ 西關大屋 ” —— 商人富賈“ 東山洋樓 ” —— 達官顯貴“ 越秀騎樓 ” —— 悠