世聯(lián)-惠州嘉浩高榜山地產(chǎn)項(xiàng)目定位策劃報(bào)告-76ppt-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 95% 20231106 湯臣山水世家二期 38000 592 復(fù)式小高層 三房 10212四房 五房 167181 2400 100% 20231001 金輝新苑 1323191105101520253房 4房 5房 5 房以上大戶型客戶主要是二次以上置業(yè)者，多數(shù)是與父母一起居住或潮汕、客家子女較多，房間數(shù)量要求要多。 故在設(shè)計(jì)中廳、主臥的豪氣、大氣、舒適一定要得到重視、體現(xiàn)！！廚房、衛(wèi)生間等要實(shí)用！ 客廳 餐廳 陽(yáng)臺(tái) 主臥 廚房 1 2 4 3 5 衛(wèi)生間 6 目標(biāo)客戶需求調(diào)查： 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 交房標(biāo)準(zhǔn) 大多數(shù)希望交房時(shí)是毛坯房，對(duì)精裝修房的接受需要引導(dǎo)；所有管線埋好，管道設(shè)好。 —— 建筑風(fēng)格以偏好 現(xiàn)代風(fēng)格 最為突出。 地塊景觀面：項(xiàng)目視野開(kāi)闊，西面、南面可觀高榜山山景，東側(cè)可觀龍豐城市景觀，北側(cè)可遠(yuǎn)觀小鱷湖湖景及螺山山景 小鱷湖 市十一小 鳳山小區(qū) 螺山 高榜山 高榜山 S 區(qū)政府 N W E 項(xiàng)目具有四景：即山景、湖景、庭院景觀、城市景觀 山景 湖景 庭院景觀 城市景觀 41 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 樓棟 建面 價(jià)格 金額 E 11340 3500 39690000 A 3120 7000 21840000 B 3780 5000 18900000 C 15120 5000 75600000 D 11880 4500 53460000 總價(jià) 209490000 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 平層及復(fù)式客戶意向調(diào)查 ? 抽取樣本 48份，其中麗日百合客戶38份， TCL翠園客戶 10份。 49 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 居住主體 1：普通聯(lián)排 設(shè)計(jì)基本理念 稀缺，尊貴，提升價(jià)值的關(guān)鍵產(chǎn)品 —— 功能空間齊備，充分考慮生活需要，同時(shí)創(chuàng)造奢侈空間 ； 多設(shè)計(jì)可拓展空間，增加產(chǎn)品的附加值。 居住主體 3：小高層大平面 設(shè)計(jì)基本理念 充分考慮生活需要， 考慮 建筑與山體景觀的融合 與呼應(yīng)， 多設(shè)計(jì)可拓展空間，增加產(chǎn)品的附加值。 ?形象標(biāo)簽，鮮明、獨(dú)特，讓人過(guò)目不忘。 架空 抬高觀景高度 ， 減弱農(nóng)民房的視線影響 對(duì)建筑地表有很強(qiáng)的適應(yīng)性， 對(duì)山體的破壞小 。 住宅與山體的對(duì)話 A6舒適愜意的戶外露臺(tái)與自然對(duì)話 露臺(tái)是最人性化的一個(gè)空間單元，使人得以方便地獲得戶外的體驗(yàn) 配合了休閑桌椅的寬大陽(yáng)臺(tái) 71 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 典型案例： 日本六甲集合住宅 不止是對(duì)自然的還原，還是一種提升 山體原有的植被單一，通過(guò)增加季節(jié)性變化的喬、灌木等植物，形成四季更替的自然景觀 擋土墻的處理 1 2 3 在原有混凝土支護(hù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)幾何的劃分產(chǎn)生韻律，與自然種植的植物形成大尺度的肌理 A7 75 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 書房與自然對(duì)話 —— 通過(guò)戶內(nèi)戶外空間的融合營(yíng)造豐富的灰空間，大尺度大采光面的落地玻璃放大了原有的空間感覺(jué)，位置越高，觀景效果越好。 主題院落 +公共設(shè)施的圍合空間 /有中心，有主題 庭院景觀 TOHO與小高層 圍合 形成主題院落 A567 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?設(shè)立單獨(dú)的建筑物，建立社區(qū)高端形象的標(biāo)簽，展示效果好。 山體利用創(chuàng)新點(diǎn)。 居住主體 2：空中 HOUSE 設(shè)計(jì)基本理念 贈(zèng)送空間 功能空間齊備，充分考慮生活需要，同時(shí)創(chuàng)造奢侈空間； 多設(shè)計(jì) 可拓展空間 ，增加產(chǎn)品的附加值。 ? 啟示：必須滿足舒適尺度要求。贈(zèng)送面積受歡迎。 樓棟 建面 價(jià)格 金額 E 10440 3800 39672023 A 3120 7000 21840000 B 3780 5000 18900000 C 15120 5000 75600000 D 11880 4500 53460000 總價(jià) 209472023 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品布局建議二： 在地塊價(jià)值高處排布價(jià)值高的產(chǎn)品，地塊價(jià)值較低處以排布創(chuàng)新產(chǎn)品來(lái)提高地塊價(jià)值 A 農(nóng)民房 C B D E 地塊價(jià)值較高，視野開(kāi)闊，TH， 250260平方米 地塊價(jià)值高，大平層（占 12棟）， 180200平方米，舒適感較強(qiáng) 地塊價(jià)值較高，創(chuàng)新大平層，160180平方米，避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，客戶選擇面大 地塊價(jià)值最低，小面積空中House作為突破， 150160平方米，提升地塊價(jià)值 地塊價(jià)值較高，空中House、 180200平方米，舒適感較強(qiáng) 類別 產(chǎn)品 單套面 積 套數(shù) 面積比 例 備注 別墅 TOHO 250260 約 12 % 2層 空中HOUSE 小高層 150160 約 32 % 2層中空復(fù)式，69層 多層 180200 約 36 % 大平面 小高層 160180 約 72 % 9層 小高層 180200 約 72 % 12層 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目標(biāo)：制定有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品 TH，高端標(biāo)簽 打造高附加值產(chǎn)品，廳、花園、陽(yáng)臺(tái)作為創(chuàng)新點(diǎn) 面積范圍 140200平米，控制總價(jià)，滿足目標(biāo)客戶承受能力 TH、疊拼、平層多組合產(chǎn)品，擴(kuò)大客戶層面 產(chǎn)品定位的策略 — 目標(biāo)明確，挖掘客戶 — 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) — 改變游戲規(guī)則 — 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) — 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 挑戰(zhàn)者 補(bǔ)缺者 + 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶分析小結(jié) —— 客戶主力需求面積 140200平方米， 5房 為主。注重周邊的人文景觀， 重視社區(qū)的純粹性，注重鄰里關(guān)系 。在建筑風(fēng)格中客戶對(duì)簡(jiǎn)單、大氣的現(xiàn)代風(fēng)格更為偏好。 客戶面積需求集中在 140200平方，戶型要求集中在 5房。 100250平米 投資 /長(zhǎng)住 /短暫居住，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境、服務(wù)敏感。 大部分人目前居住在 東平、龍豐上排、南壇下埔等老城區(qū)；老社區(qū)品質(zhì)低。 心態(tài)開(kāi)放，視野開(kāi)闊見(jiàn)多視廣多次往返大中城市，部分有國(guó)外學(xué)習(xí)、旅游經(jīng)驗(yàn)。過(guò)道較浪費(fèi)。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主力產(chǎn)品 項(xiàng)目名稱 類型 主力戶型 推售時(shí)間 湖畔新城二期 TH、小高 180平方以上 預(yù)計(jì) 07年中 東方威尼斯一期 TH、洋房 TH： 320平 平層： 140200平 06年 8月 潤(rùn)園一期 獨(dú)棟、 TH、疊拼、小高層 獨(dú)棟： 480550平，約 19套 TH： 260415平，約 52套 疊拼： 260290平， 72套 平房： 140200平，約 70套 06年 8月 鵬基項(xiàng)目 TH、洋房 TH： 200— 250平 07年初 產(chǎn)品類型多樣， TH成為標(biāo)簽，多以 TH、平層作為主打 16
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