【正文】 宗地 SWOT分析 交通優(yōu)勢： 101國道屬國家級公路，該國道交通通達(dá)性非常強向北可以直達(dá)北部大學(xué)城以及皇姑區(qū)，也是撫順、鞍山、遼陽、鐵嶺等糧油基地通往沈陽的重要交通要道。 宗地南面靠著遼寧大學(xué)的鍋爐房，此處佇立著一個高 78米的煙囪，這必然給離煙囪較近房源的銷售帶來很大影響。 未來地產(chǎn)大鄂進(jìn)駐，以對其過去成熟作品的判斷，仍然是以現(xiàn)代風(fēng)格或結(jié)合國外生活藍(lán)本大手筆打造項目，可以從定位上考慮規(guī)避，在定位上實現(xiàn)突破。 ? 文化風(fēng)情 ——建筑作為載體，體現(xiàn)項目的精神內(nèi)涵，現(xiàn)代化的高等學(xué)府和原生態(tài)的形成自 ? 然阡陌的地塊相交 融，用現(xiàn)代的建筑手法， 結(jié)合具有中國元素的構(gòu)件，通過 ? 風(fēng)情街區(qū)的串聯(lián)圍合，提供最佳小商業(yè)和大住宅環(huán)境的完美結(jié)合， 將學(xué)院的 ? 文化氣質(zhì)，與住宅的質(zhì)樸，結(jié)合位充滿濃郁居住活力的文化風(fēng)情社區(qū)。 ? 高性價比 以康居示范工程為標(biāo)準(zhǔn)建造， 用現(xiàn)代的建筑語言打造功能布局實用、合理、具有附加值的居住空間，使產(chǎn)品成為人們第一居所的首選。 瀚博 案名建議 住宅產(chǎn)品類型方向定位 產(chǎn)品的設(shè)計理念提示 ? 產(chǎn)品設(shè)計理念原則：中式與現(xiàn)代結(jié)合，打造具有中國情結(jié)的文化生活社區(qū)。 ? 退臺花園洋房 ，該產(chǎn)品可以引領(lǐng)一種新的生活方式，也是現(xiàn)有產(chǎn)品中較為先進(jìn)的一種，有類別墅的優(yōu)點，兼顧功能布局、景觀視野、精神層面享受等多種附加功能，是項目檔次又一次拔高的 ―亮點 ‖，可以順暢的實現(xiàn)整個樓盤從 ―量 ‖的積累到 ―質(zhì) ‖的飛躍，最終實現(xiàn)價格的拔高及項目形象檔次的奠定。隨著沈北新區(qū)的不斷發(fā)展、地鐵沿線的即將開通、周圍大學(xué)氛圍，讓本案高層具備吸納年輕白領(lǐng)、投資者的條件。 ? 市場狀況 ： 退臺花園洋房在樓盤里面基本作為一個主打產(chǎn)品或者主要亮點，如萬科、奧林匹克花園、亞瑟藍(lán)灣等均用該產(chǎn)品來確定整個園區(qū)的檔次，銷售的市場抗性也比較小。 ? 主要經(jīng)濟(jì)收入來自父母的支持，此外只有業(yè)余時間所得收入微薄且不穩(wěn)定。 ? 主要代步交通工具為公交車、自行車等。 ? 對建筑質(zhì)量、園區(qū)配套、銷售單價、物業(yè)管理要求較高。 ? 此類客戶置業(yè)根據(jù)地域升值空間及單價訴求的不同所選擇的面積段也有所區(qū)別，但大多以中小面積戶型為主。 根據(jù)以上各比較樓盤綜合因素比較表，可得出各樓盤的總分，根據(jù)量化比較公式，可計算出各比較樓盤的修正價格，見下表： 本案價格定位參考均價之一： /㎡ ? 城北區(qū)域內(nèi)市場的價格推導(dǎo) ? 依據(jù)項目資源條件、產(chǎn)品定位、客戶定位、主題定位、產(chǎn)品品質(zhì)等各方面因素，在城北區(qū)域市場內(nèi)選擇出以下重點在售項目，作為我們在定價時的類比項目。 購買區(qū)域范圍細(xì)化分析： 道義經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大學(xué)城周邊客戶、皇姑區(qū)長江北街、黃河北大街、怒江北街沿線。 ? 置業(yè)意向大多選擇在工作地周邊。 公務(wù)員： ? 年齡段分布在 26歲以上。 當(dāng)?shù)剞r(nóng)民： ? 政府征用土地，失地農(nóng)民得到大量政府拆遷補償金。 南區(qū)： ? 當(dāng)商業(yè)模型采用方案二（全滿鋪臨街商業(yè)），同樣的面積配比下，住宅模型如下： 南區(qū)： 北區(qū)： Ⅰ 區(qū)住宅總面積為： 95080，可以與商業(yè)模型方案二進(jìn)行融合擺放。 ? 市場狀況： 對于薄板通透型多層產(chǎn)品在沈陽市場出現(xiàn)并進(jìn)行包裝推廣不多見，首例是出現(xiàn)在萬科，而且相當(dāng)暢銷，也奠定了該戶型產(chǎn)品是具備市場的支持，也是居住優(yōu)化的戶型產(chǎn)品。 ? 設(shè)計價值建議： 因為多層產(chǎn)品充斥市場，多層產(chǎn)品戶型格局趨向同質(zhì)化，要實現(xiàn)市場的迅速突破必須具備產(chǎn)品本身的亮點，而且75—85平米的客戶更注重對空間、面積的利用，所以在這方面必須要著力打造，在有限的面積里實現(xiàn)功能布局的合理化及人性化，另外，對于現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，更強調(diào)線條感，一些附加值的元素可以提高戶型的價值，也可以豐富樓體的外立面，如轉(zhuǎn)角飄窗。 ? 市場狀況：沈北市場乃至近郊區(qū)域大規(guī)模的項目對于建筑形態(tài)的打造基本只限于多層或小高層的相互配合， 沒有進(jìn)一步進(jìn)行細(xì)分，導(dǎo)致項目的客戶不明晰，推廣上沒有側(cè)重點，缺乏項目檔次的拔高點。將本盤的優(yōu)勢有機(jī)結(jié)合，更切合后期宣傳推廣。易武（易武居） 易武鄉(xiāng)位于云南省西雙版納傣族自治州，其東部與老撾接壤，位于茶馬古道最南端，世居漢、傣、彝、瑤等民族，有保存完好的石板路和舊時商號的房屋。 ? 景觀上 ? 社區(qū) ―神 ‖的表現(xiàn)的最佳載體是承接建筑與人的景觀設(shè)計，在景觀上要實現(xiàn)供鄰里溝通的院子 ——庭院空間，老人喝茶談心的地方 ——功能性庭院空間，小朋友們玩耍的空間 ——庭院空間、綠地、游樂設(shè)施 …… 在現(xiàn)代化的社區(qū)形成庭院景觀并使景觀充滿參與性，通過如陽光茶室，趣味農(nóng)莊，文化長廊的設(shè)計，將傳統(tǒng)的家庭、鄰里、文化融合，形成泛庭院的景觀，靜觀要具有起伏性，給人以曲徑通幽的感覺。作為第一批進(jìn)駐區(qū)域的移民，學(xué)校人口見證了區(qū)域的發(fā)展變化，也 將學(xué)校的文化氣息滲透到周邊的環(huán)境中，和諧共生，未來需要的能承載和延續(xù)這些文化的建筑。 規(guī)避策略： 第三部分 項目開發(fā)定位方向 項目核心理念定位 項目核心價值體系建立 核 心 價 值 體 系 魅力價值 核心價值 地脈元素（原生） 文化情趣生活（傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合） 大學(xué)、便利交通、 主題理念競爭力 生活形態(tài) 優(yōu)勢資源整合價值 高性價比價值 產(chǎn)品價值 本案優(yōu)勢資源競爭力 價值優(yōu)化競爭力 產(chǎn)品創(chuàng)新價值 差異化產(chǎn)品 基礎(chǔ)核心競爭力 躍升核心競爭力 躍升核心競爭力 核心理念主題定位 思考過程 : 項目定位是關(guān)系項目的核心價值體系 ， 是項目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的核心