【正文】 個(gè)中國(guó)的獨(dú)特形象及魅力，進(jìn)而打響城市品牌，擴(kuò)大城市影響力；同時(shí)帶動(dòng)漢中的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展；最后通過城市價(jià)值的提升，帶動(dòng)地塊價(jià)值的提升，實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值最大化。我國(guó)省級(jí)行政區(qū)陸路邊界線分布了 849個(gè)縣級(jí)行政區(qū)占全國(guó)縣市總數(shù)的 39%。 04年， 4省 9市又聯(lián)手打造華東地區(qū)長(zhǎng)三角旅游經(jīng)濟(jì)合作圈外的第二個(gè)旅游經(jīng)濟(jì)合作圈 —— 浙 贛閩皖邊際旅游合作圈，共同打造邊際旅游整體品牌，推進(jìn)區(qū)域旅游業(yè)整體協(xié)調(diào)發(fā)展 。 懷化地處湘鄂渝黔桂五省 ( 市、區(qū) ) 交接處 , 是我國(guó)東中部通往大西南的“橋頭堡”和“結(jié)合部” , 自古就有“滇黔門戶”、“全楚咽喉”之稱。 關(guān)鍵問題：“成渝一體化”已逐步成型，因此 “陜西如何融入成渝” 成為西三角合作的核心問題。 漢中歷史上曾為蜀地，與四川淵源頗深。 【案例 1：大唐芙蓉園】 ? 大唐芙蓉園位于西安市曲江新區(qū)的大唐芙蓉園占地 1000畝，其中水面 300畝，總投資 13億元，是西北地區(qū)最大的文化主題公園，建于原唐代芙蓉園遺址以北，是中國(guó)第一個(gè)全方位展示盛唐風(fēng)貌的大型皇家園林式文化主題公園。上演至今，已經(jīng)迎來了 1千多萬觀眾，好評(píng)如潮，是每一個(gè)到杭州的游客必看的劇目。 廣義的漢之源： “漢”的全面演繹及升華。 ? 2023年中國(guó)人均 GDP突破 3000美元，達(dá)到3266美元，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入“全民休閑時(shí)代”?！? —— 易中天 漢中有條件打造“休閑城市” “西北桃花源”： 漢中猶如一顆飛來的明珠，嵌入大西北的黃土高原之中，其得天獨(dú)厚的自然生態(tài)優(yōu)勢(shì)讓其在陜甘川地區(qū)具有了核心的比較優(yōu)勢(shì)。如今，隨著休閑時(shí)代的到來，尤其是自駕游時(shí)代的到來，漢中有望重新崛起，成為休閑時(shí)代的超級(jí)休閑樞紐；有望成為國(guó)內(nèi)著名的“自駕游樞紐”、“自駕游大本營(yíng)”。 ? 區(qū)域位于天漢大道和漢江的核心交叉地帶，最符合城市的發(fā)展規(guī)律，老城成熟區(qū)最易于延伸發(fā)展過來。 世界漢文化發(fā)展里程碑城市之關(guān)鍵引擎，文化產(chǎn)業(yè)示范基地。 形象訴求建議： 漢之源 水天堂 漢之源 中國(guó)心 天下漢之源 西北小天府 漢中客廳 魅力新城 漢水之濱 宜居新城 一座承載漢中夢(mèng)想的新城區(qū) ? 漢中： ? 濱江新區(qū)： 第三部分 項(xiàng)目構(gòu)建 總體構(gòu)建 村民宅基 地及集體 土地 農(nóng)民借耕種 土地 蘭空?qǐng)稣? 民航 建成區(qū) 村民宅基地 及集體土地 ? 一期范圍涉及漢臺(tái)區(qū) 3 個(gè)辦事處，企事業(yè)單位21個(gè)，村居民 1853戶，5974人， 需拆遷房屋面積約 47萬平方米 。 城市核心功能區(qū) ?城市公建 ?消費(fèi)性服務(wù)業(yè) ?宜居新城 城市核心功能延展區(qū) ?一期功能的延伸 ?生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) ?其他 ? 新城： 位于城市邊緣，交通便利、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美并具有城市規(guī)模和密度的區(qū)域，分擔(dān)中心城區(qū)的居住功能、產(chǎn)業(yè)功能的城區(qū)。 老城中心 新城中心 案例分析 崧澤廣場(chǎng) 北菁園 規(guī)劃展示中心 金地格林郡 圖書館（浦陽閣） 行政學(xué)院 青松外苑 老商業(yè)街改造 曲水園邊園 開發(fā)理念：三區(qū)融合，打造“漢文化濱水休閑新城” 文化 園區(qū) 城區(qū) 居住區(qū) 最具代表性的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū) ?濃縮漢中文化精華，代言漢中文化，著重于文化體驗(yàn)演繹。新興城市公建，展示新的城市形象，代言城市新的未來，滿足內(nèi)向及外向型的雙重需求。其他老城空間的限制，以及內(nèi)向型的城市發(fā)展模式的制約，其他功能較少。 大力吸納外部人口： 致力于打造最好的社區(qū)，吸引大量外部人口的導(dǎo)入，增加城市人口，貫徹雙百戰(zhàn)略。 引擎三：“漢水天堂”水上游樂區(qū) ?D1，將部分江面納入，作為水上功能區(qū)，打造漢水流域最好的水上樂園。將文化與餐飲、典藏、演藝、娛樂、節(jié)慶等相結(jié)合，打造成為特色文化產(chǎn)業(yè)基地。 ? 名品旗艦店： 國(guó)內(nèi)外時(shí)尚名品品牌展示銷售區(qū)。 設(shè)計(jì)成 鳳舞之姿的 音樂噴泉，突出炫彩夜景燈光，配以大漢古樂，烘托古漢古韻，與漢江遙相呼應(yīng)，倍增漢水之美。 ? 構(gòu)成： ? 主樓： 典藏廳、演藝廳、美食廳 ? 主樓外區(qū)域： 小型漢文化主題商業(yè)群 c、朱鹮閣片區(qū) c ? 典藏廳： 漢中最大的文物典藏平臺(tái)，國(guó)內(nèi)知名的特色典藏會(huì)所。專設(shè)漢王府，以高端為主，是漢中最高級(jí)別的餐飲接待平臺(tái)。 d、濱水美食公園 A漢之源主題酒店 ? 定位： 中國(guó)首個(gè)漢文化主題五星級(jí)度假村。其中主會(huì)議廳孔明廳面積 1000平米，為多功能廳，可滿足大型會(huì)議及大型宴會(huì)，同時(shí)可分割使用。同時(shí)，大則邀請(qǐng)國(guó)際知名的漢學(xué)研究專家如杜維明等，小則是漢學(xué)研究機(jī)構(gòu) /當(dāng)?shù)貪h水文化研究中心等常年的文化交流平臺(tái)。 ? 運(yùn)營(yíng)思路： 預(yù)計(jì)于 2023年推出土地市場(chǎng)， A1和 A3，A2和 A4各自打包出讓。 ? 網(wǎng)球場(chǎng)、門球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、健身設(shè)施 ? 兒童天地 ? 休閑水世界、水岸瑜伽館 建議產(chǎn)品二：高爾夫練習(xí)場(chǎng) ? 定位： 利用河灘地打造高爾夫練習(xí)場(chǎng)?？沙惺軜前鍍r(jià)約為 12001800，對(duì)應(yīng)地價(jià)為 48萬 72萬，按 60萬 /畝估算，預(yù)計(jì)回款 。 ? 測(cè)算： 合計(jì)回款為 。 C1 C2 生態(tài)住宅區(qū) ? 定位： 基于本地塊離江有一定距離，且周邊開發(fā)水平參差不齊，地塊先天價(jià)值相對(duì)低，因此建議以生態(tài)為特色，打造漢中首個(gè)生態(tài)主題住宅區(qū)，定位為城市中高端生態(tài)住宅區(qū)，服務(wù)于中產(chǎn)階級(jí)為主。 ? 商業(yè)分利：拿出部分商鋪還與農(nóng)民； ? 勞動(dòng)技能培訓(xùn)：勞動(dòng)技能培訓(xùn)學(xué)校； ? 就業(yè)崗位安臵：項(xiàng)目里將會(huì)有大量的餐飲 /休閑 /娛樂等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)設(shè)施，將會(huì)提供大量的就業(yè)崗位，以及物業(yè)管理等； ? 文化建設(shè)：文化活動(dòng)中心等硬件設(shè)施的建設(shè)及文化環(huán)境的營(yíng)造。 小船 主要面向小資散客市場(chǎng)，滿足茶敘、小酒吧、棋牌活動(dòng)等功能 建議用人力作為小船的動(dòng)力；突出情調(diào)氛圍。 ? 自駕游大本營(yíng)： 結(jié)合漢中的城市特性，打造自駕游大本營(yíng)。 ? 汽車會(huì)所： 集休閑娛樂、圈子交流、汽車沙龍、文化體驗(yàn)等于一體的主題汽車會(huì)所。常年舉辦各類活動(dòng)。 與國(guó)外相比，中國(guó)的自駕營(yíng)地市場(chǎng)增長(zhǎng)空間巨大 5000020230150016005000100001500020230250003000035000400004500050000歐洲 美國(guó) 日本 臺(tái)灣國(guó)外自駕營(yíng)地?cái)?shù)量 資料分析 ? 目前營(yíng)地的發(fā)展以東部沿海為主，但西部增長(zhǎng)勢(shì)頭較好。 ? 美國(guó)旅游營(yíng)地呈如下發(fā)展趨勢(shì)： 1．有 75％的旅游營(yíng)地增加了活動(dòng)項(xiàng)目，其中最新增加的是挑戰(zhàn)、探險(xiǎn)類的項(xiàng)目。 中國(guó)的汽車營(yíng)地還有很多方面需要改善 美國(guó)藍(lán)嶺群山森林型 汽車營(yíng)地 ? 擁有 144個(gè)風(fēng)景秀麗的營(yíng)位。包括沙灘汽車露營(yíng)地、森林營(yíng)地及草坪汽車露營(yíng)地。在全國(guó)已有直營(yíng)及加盟分部十幾家，有 100多輛房車、近十個(gè)星級(jí)營(yíng)地投入運(yùn)營(yíng)，形成了一定數(shù)量的會(huì)員系統(tǒng)，房車露營(yíng)產(chǎn)品銷量占據(jù)全國(guó)份額的 70%以上。 ? 生態(tài)第一，保護(hù)優(yōu)先。 ? 建議重點(diǎn)企業(yè)二：廣東碧桂園 ? 碧桂園的區(qū)域戰(zhàn)略以三四線城市為主，目前已進(jìn)入的廣東省外三四線城市有：江蘇泰州、湖北咸寧、湖北隨州、湖北荊門、安徽池州、安徽蕪湖、安徽巢湖、安徽黃山、安徽安慶、內(nèi)蒙古呼倫貝爾、內(nèi)蒙古興安盟、內(nèi)蒙古通遼、黑龍江綏化、四川攀枝花、湖南張家界、遼寧鞍山等。 ? B1開發(fā)難度較低，可打包，亦可自行開發(fā)。 利息 （參照當(dāng)前人民銀行中長(zhǎng)期貸款利率 6%，按 3年建設(shè)期計(jì)算）。 招商：持續(xù)傳播投資價(jià)值，持續(xù)促進(jìn)招 商引資。 進(jìn)行整合營(yíng)銷：綜合運(yùn)用廣告、軟文、大戲、書籍、公關(guān)活動(dòng)、節(jié)事等營(yíng)銷方式，在網(wǎng)絡(luò)、電視廣播、紙質(zhì)媒體進(jìn)行四位一體的整合營(yíng)銷。 聚焦策略： 將有限的力量聚焦于重點(diǎn)城市、重點(diǎn)渠道及重點(diǎn)活動(dòng)，集中力量進(jìn)行重點(diǎn)營(yíng)銷，不宜面面俱到。 住宅部分：約 。 含征地拆遷及基礎(chǔ)設(shè)施投入。 ? 建議一級(jí)重點(diǎn)企業(yè)為綠地集團(tuán)，其次為碧桂園、恒大；二級(jí)重點(diǎn)企業(yè)則為陜西省內(nèi)或成渝的大型開發(fā)商。 ? 第三階段 收官： 2023年 2023年，開發(fā)外圍剩余土地，進(jìn)一步獲取土地收益，并通過 C1的改造更大的完善及提升區(qū)域的價(jià)值，一期的開發(fā)完成。 城投的角色：城市運(yùn)營(yíng)商 運(yùn)營(yíng) 管理 營(yíng)銷 銷售 營(yíng)銷 銷售 建造 管理 項(xiàng)目 融資 項(xiàng)目 規(guī)劃 開發(fā) 招商 土地 交易 項(xiàng)目開發(fā) 管理運(yùn)營(yíng) 土地 融資 土地 規(guī)劃 七通 一平 土地開發(fā) 城投公司 （土地、基礎(chǔ)設(shè)施等） 二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)商 （酒店、商業(yè)、住宅等） 運(yùn)營(yíng)管理商 （項(xiàng)目日常管理） 收益 收益 ? 統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)運(yùn)作、統(tǒng)一招商引資和統(tǒng)一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) – 整合優(yōu)質(zhì)智力資源，進(jìn)行總體策劃及規(guī)劃設(shè)計(jì)； – 分期進(jìn)行土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及景觀環(huán)境的打造； – 有針對(duì)性的進(jìn)行營(yíng)銷及招商引資； – 出讓土地，引進(jìn)強(qiáng)勢(shì)二級(jí)開發(fā)商，先期開發(fā)具有提升區(qū)域價(jià)值和示范作用的引擎性項(xiàng)目； – 持續(xù)出讓土地，引入各類專業(yè)的二級(jí)開發(fā)商進(jìn)行后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)； – 提供統(tǒng)一的管理服務(wù)及對(duì)外宣傳等（可自營(yíng)或引進(jìn)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理商合作）。 ? 招商建議： 可與國(guó)內(nèi)著名的運(yùn)營(yíng)商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，如中天行、車行天下等俱樂部，既有強(qiáng)大網(wǎng)絡(luò)渠道，近年來又不斷的拓展了眾多的汽車營(yíng)地，針對(duì)自駕游市場(chǎng)形成了完整的體系。 ?營(yíng)地周圍有巖石海灣，獨(dú)特的村莊。 3．計(jì)算機(jī)不僅被用于營(yíng)地登記和金融交易記錄，還被用來管理項(xiàng)目日程和用戶數(shù)據(jù)。所有營(yíng)地均設(shè)有停車區(qū)，提供對(duì)房車的接水接電服務(wù)，戶外活動(dòng)主要是燒烤、垂釣和踏青 (林區(qū)營(yíng)地不能燒烤 )，部分營(yíng)地能提供攀巖等極限活動(dòng)或水域活動(dòng)，海濱營(yíng)地還可進(jìn)行沙灘運(yùn)動(dòng)、海上觀光等戶外活動(dòng)。 ? 我國(guó)旅游營(yíng)地尚處于 起步階段 ，主要針對(duì)休閑娛樂市場(chǎng)，依托所處景區(qū)或附近景區(qū)經(jīng)營(yíng)，規(guī)模小，數(shù)量少，只提供簡(jiǎn)單的服務(wù)，遠(yuǎn)不能滿足蓬勃發(fā)展的自駕車旅游市場(chǎng)要求，也達(dá)不到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。 資料分析 ? 國(guó)外自駕 /汽車 /露營(yíng)營(yíng)地相對(duì)成熟 ? 美國(guó)有 2萬個(gè)左右的公共、私有營(yíng)地。 ? 構(gòu)成： ? 汽車營(yíng)地： 汽車會(huì)所、汽車旅館、野奢酒店、汽車露營(yíng)地、拓展基地。 ? 碼頭區(qū)：沿河設(shè)臵一個(gè)綜合樞紐游船碼頭，與古渡口相結(jié)合打造，碼頭區(qū)可適當(dāng)建成小規(guī)模的休閑區(qū)、或夜市等。 2區(qū) 1區(qū) 建議選址： 船型 定位 建議 豪華船 主要面向高端休閑商務(wù)市場(chǎng)，以會(huì)議、餐飲、休閑娛樂為主要功能。 ? 測(cè)算： 平均售價(jià)按 3500元 /平米估算，可承受的樓板價(jià)有望達(dá)到 7001050元，對(duì)應(yīng)的地價(jià)則是 93萬 140萬。 ? 構(gòu)成： ? 展覽區(qū)： 飛虎隊(duì)歷史 /物品 /圖片及紅色文化系列史料展覽。 ? 濱江公寓： 1000畝，容積率 ，建筑面積 133萬，小高層高層為主。 ? 規(guī)模： 占地約 1800畝。 A3 A4 第二階段 B區(qū) 第三階段 C區(qū)、 D區(qū) B濱江休閑區(qū) ? 定位： 以濱江景觀整治為主，營(yíng)造濱江休閑帶。 ? 構(gòu)成： 占地約 50畝（非建設(shè)用地）。 漢之源主題酒店主樓 a ? 定位： 以光大漢學(xué)為目的，打造漢學(xué)研究、培訓(xùn)、交流的休閑平臺(tái)；打造中國(guó)著名的漢學(xué)研究交流平臺(tái)。 ? 構(gòu)成： a、漢之源主題酒店主樓： 100畝 b、大漢書院群： 300畝 c、古渡口片區(qū)： 50畝 a c b b b b b ? 定位： 漢文化主題濱水酒店，打造漢中頂級(jí)接待平臺(tái)。 ? 定位： 集餐飲、休閑娛樂于一體的濱水休閑岸線，可參照美國(guó)圣安東尼奧著名的“ RiverWalk”。同時(shí)集合漢朝具有代表性的曲藝項(xiàng)目 /漢樂府，如《孔雀東南飛》、《陌上?！返葌鹘y(tǒng)曲藝，發(fā)展為特色漢代歌賦表演，打造中國(guó)兩漢古典藝術(shù)盛宴。 b、漢水廣場(chǎng) b ? 定位： 將朱鹮閣打造成與黃鶴樓、滕王閣、岳陽樓齊名的中國(guó)四大名樓，成為漢中的標(biāo)志性建筑。突出中國(guó)古典女性美及愛情主題，形成日夜不斷、動(dòng)靜相宜的文化體驗(yàn)天堂。 ? 規(guī)模： 占地約 80畝（非建設(shè)用地），建筑面積。 ? 規(guī)模： 約 2023畝。 宜居新城 ? 其他地塊，將著重打造成為宜居新城。 科技館 建議科技館與博物館、青少年宮等相結(jié)合，打造集文化展示、文化體驗(yàn)、科技展示、青少年教育于一體的綜合性平臺(tái)，建議在二期或東部新城打造。需要涌現(xiàn)新的商業(yè)中心，新型的商業(yè)業(yè)態(tài)，服務(wù)于大量新增的人口，然后同時(shí)滿足內(nèi)向型和外向型的需求。 新引擎：新城核心區(qū) —— 位于新城中心，文脈的延續(xù)區(qū)，發(fā)展空間大，是老城的良好補(bǔ)充及升級(jí)，有更大的空間去全方位展示“漢之源”，可更好以休閑為