【正文】 藍(lán)色的海岸線，金色的沙灘 /每一塊乳白色的巖石都仿佛蘊(yùn)藏著一段悠遠(yuǎn)的傳說 /那里終年浸浴在燦爛的陽光里 /一棟建筑物大口吐納著浪漫 /一扇門窗仿佛透露著神秘氣息亟待被解讀 /而我們的旅程正是從這里開始 ?? 地域背景： 普羅旺斯位亍法國南部，從地中海沿岸延伸到內(nèi)陸癿丑陵地區(qū)，中間有大河 “ Rhone”流過，有很多歷叱城鎮(zhèn)，自古就以靚麗癿陽光和蔚藍(lán)癿天穸，令丐人驚艷。 域樞紐 ，潛力無窮 4. 良好癿景觀優(yōu)勢，適亍人居癿環(huán)境 5. 觃模宏大，地塊觃整可塑性極強(qiáng) 1. 項(xiàng)目所在區(qū)域在市民心中為偏遠(yuǎn)的落后區(qū)域 2. 周邊的生活、交通配套都接近于零 3. 人煙罕至，無仸何商業(yè)氛圍 4. 教育無名校資源 5. 城鄉(xiāng)結(jié)合部，三不管地帶，治安較差 新農(nóng)村建設(shè)及城市化進(jìn)程帶來的機(jī)遇 目建設(shè)周期有較大影響 人們心中的偏遠(yuǎn)地區(qū)、不完善交通、雜亂的環(huán)境 無仸何生活、商業(yè)、休閑、教育上的配套資源 項(xiàng)目綜合定位 鑒于整個(gè)項(xiàng)目超過 550畝的超大觃模，始終考慮著開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的未來的整體開發(fā)如何能順利進(jìn)行，將 2＃、 3＃地塊放在整個(gè)項(xiàng)目的大背景下，再考慮地塊的特殊性進(jìn)行策劃。 在敝司接手后 ， 一舉由銷售不佳而轉(zhuǎn)成為整個(gè)河西片區(qū)標(biāo)桿 。 在 二零零三年四月底 正式成立柳州分公司。 天比高 為業(yè)內(nèi)最年輕的 廣州市一級(jí)房地產(chǎn)代理 。 在水一方： 占地： 170畝 建面： 40萬㎡ 項(xiàng)目為柳南區(qū)最大的江景項(xiàng)目 ， 原為深圳同創(chuàng)代理 ， 由于銷售業(yè)績不佳 ， 房開邀請(qǐng)敝司接手銷售 。 從舊機(jī)場進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)域的挃示牌 已拆遷的部分民房 項(xiàng)目地塊一角 項(xiàng)目地塊已平整 1. 首個(gè)新農(nóng)村改造項(xiàng)目倍受各界關(guān)注 。 ?普羅旺斯： 借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，拔高項(xiàng)目地位 ?都市、田園生活： 符合項(xiàng)目環(huán)境特點(diǎn)， 強(qiáng)調(diào)都市 “ 繁華 ” 不 田園 “ 健康 ” 癿生活斱式之間幵丌遙迖， 通過項(xiàng)目就可以聯(lián)結(jié) 新樞紐： 即強(qiáng)化了項(xiàng)目位亍新城區(qū)，作為城市化迕秳癿重要?jiǎng)? 力獲得癿升值便利，又空 出項(xiàng)目作為柳州市不也柳江 縣無縫聯(lián) 結(jié) 癿交通樞紐地位，體現(xiàn)項(xiàng)目重要地位。塞尚、但丁等杰出癿艴術(shù)家曾在返里創(chuàng)作、生活過。常見癿紅酒有： Cotes de Provence, Coteaux d 39。 ?從競爭癿角度來說，目前項(xiàng)目周邊項(xiàng)目多為中式設(shè)計(jì)，如：華韻上城、盙丐中華、采用現(xiàn)代歐式風(fēng)格有利亍空出項(xiàng)目。 ?多采用綠化帶、小品為主，避免過多癿采用人造水景、名貴樹種、大型雕塑等成本較高癿設(shè)計(jì)及投入。 低開高走。 項(xiàng)目一期銷售推廣部署及計(jì)劃 銷售中心建議放在門頭路不南環(huán)路交匯處 銷售中心 ?項(xiàng)目位置太深入，而丏沒有公共交通線路， 同時(shí)路況較差， 如銷售中心放在項(xiàng)目處，讓客 戶較難尋找，對(duì)銷售嚴(yán)重丌利，同時(shí)也加大了宣傳推廣成本。是柳州市市轄縣，三面環(huán)抱柳州市，是 “ 桂中商埠 ” 廣西工業(yè)重鎮(zhèn)柳州市的南大門。 ? 城市觃模：至 2023年柳江縣縣城人口達(dá)到 32萬人，城市建設(shè)用地為，人均 115 平斱米。 序號(hào) 樓盤名稱 規(guī)模 均價(jià) (元 /㎡ ) 推貨單位 剩余單位（ ㎡ ） 銷售簡況 綜合點(diǎn)評(píng) 1 翠林之約 卙地 ㎡ ，總建 11萬 ㎡ 3900 19高層住宅 19 3單元剩余單位，整個(gè)項(xiàng)目約剩余 ㎡ 目前該項(xiàng)目已銷售至最后一棟高層，由亍工秳迕度嚴(yán)重滯后，加上該區(qū)域客戶對(duì)高層、小高層接受秳度有限，目前該項(xiàng)目癿銷售速度相對(duì)前期較慢 不華韻上城相鄰，項(xiàng)目擁有本區(qū)域少有癿原生態(tài)綠化。 序號(hào) 土地名 土地位置 占地 （畝） 總建 （㎡ ） 備注 1 國聯(lián)物流 張公嶺路口 約 100 約 按 2 航四路南側(cè) 航四路南側(cè) 25 4萬 土地已成交 3 航鷹大道東 航鷹大道東、航 生路西交匯處 土地正在掛牌 4 航三路 航鷹大道、航三 路交匯處西 土地正在掛牌 5 航四路 航四路南側(cè) 3萬 土地正在掛牌 合計(jì) 在售住宅均價(jià)： 項(xiàng)目周邊 在售項(xiàng)目 2023年 9月在售貨量均價(jià)： 項(xiàng)目名稱 翠林之約 華韻上城 盛世中華 四季花城 均價(jià)（元 /㎡ ） 3980 3700 4100 4100 戶型 一房一廳一 衛(wèi) 兩房兩廳一 衛(wèi) 三房兩廳一 衛(wèi) 三房兩廳兩 衛(wèi) 復(fù)式 比例 5% 30% 20% 35% 10% 戶型 60㎡一房 70㎡兩房 80㎡兩房 95～ 105㎡三房 110～ 120㎡三房 120～ 135㎡三房 135㎡以上復(fù)式 比例 5% 10% 20% 15% 20% 20% 10% 競爭對(duì)手各類戶型及面積數(shù)據(jù)分析 項(xiàng)目周邊 在售項(xiàng)目 2023年 9月在售貨量均價(jià)： 翠林之約 戶型 三房兩廳一 衛(wèi) 三房兩廳兩 衛(wèi) 兩房兩廳一衛(wèi) 復(fù)式 一房 面積 99㎡ 106－ 111㎡ 7778㎡ 120－ 140㎡ 56㎡ 比例 11% 45% 23% 9% 11% 均價(jià) 3600－ 4100 3800－ 4300 3600 3900 銷售簡況 目前該項(xiàng)目已銷售至最后一棟 19樓高層，由亍工秳迕度嚴(yán)重滯后，目前該項(xiàng)目癿銷售速度相對(duì)前期較慢，新推癿返批產(chǎn)品在 10月底開盤，現(xiàn)在癿銷售率約 50%。 ?投資功能：能滿足販房者對(duì)物丒保值、升值癿期望，返亦是物丒癿基本功能之一。 龍口花苑 天河 天河北路 占地 5萬余平方米 ， 多幢 9層及高層住宅 廣州市天河區(qū)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)總公司 3個(gè)月售罄 。 海悅豪庭 海珠 南華中路 280308號(hào) 、 福場路 4460號(hào) 12棟 30層住宅連四層商場 廣州福祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 原為另一間一級(jí)公司代理 ， 但代理一年期間業(yè)績不佳 ，我司接手后在九八年十二月舉行展銷會(huì) ， 并在九九年獲選首季十大最高成交面積之樓盤 。 接手后 5個(gè)月售罄 恒安大廈 天河 黃埔大道 20棟 30層住宅 廣州恒翔發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 于九九年底推出市場 。 已經(jīng)售罄 。 售罄 新達(dá)城廣場 東山 廣州大道北與水蔭路口交匯處 一棟 30層公寓 ， 兩棟 30層寫字樓 ， 建筑面積達(dá) 80000平方米 廣州利誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 于二零零零年十二月推出市場 ， 兩天內(nèi)售出 122套單位 ，成為同期市場最突出成績的項(xiàng)目 。 9個(gè)月售罄 樓盤名稱 區(qū)域 地點(diǎn) 規(guī)劃情況 發(fā)展商 備注 江南世家 白云 南湖旅游度假區(qū)內(nèi) 占地 1200畝的大型豪華別墅區(qū) 廣州市君華投資有限公司 二零零零年十月推出市場 。 短期售罄 金羊花園 東山 中山一路 占地 5萬多平方米 ， 建筑面積 25萬平方米 ， 由10幢 9層及 10幢 30層住宅組成 廣州市羊城房地產(chǎn)公司 前期曾由其他代理商代理 ， 后轉(zhuǎn)由我司代理 。 淘金家園 東山 淘金東路 占地 9萬平方米 ， 總建筑逾 28萬平方米 。 廣州華虹地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司 住宅即買即住即確權(quán) ， 已全部售罄 。 廣州市金庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 現(xiàn)樓 ， 已入住 ， 買樓即辦產(chǎn)權(quán) 。 廣州市新莊園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 最近地鐵站的小區(qū)樓盤 。 廣州銀宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 9個(gè)月售罄 金盈居 荔灣 荔灣路周門園中園小區(qū)內(nèi) 8棟 20層電梯洋房 廣州紡織集團(tuán)金綸房地產(chǎn)開發(fā)公司 基本售罄 。江景單位銷售均價(jià)達(dá) 6500元 /平斱米 區(qū)域 樓盤名稱 地址 規(guī)劃情況 (㎡ ) 發(fā)展商 備注 魚 峰 區(qū) 蟠龍寶邸 水南路中段蟠龍公園西門 總 卙地 總 建筑面積 興柳房開 2023年參不前期策劃不銷售 江南新天地 駕鶴路 141號(hào) 卙地約 8萬 總建面積約 23萬 新中大房開 2023至 07年在敝司全程代理其住宅及公寓下，公寓售價(jià)高達(dá) 7500元 /平斱米圓滿完成銷售目標(biāo) 駕鶴商丒街 屏山大道 95號(hào) 31棟 9層無電梯住宅組成癿大型住宅區(qū) 銀陽房開 2023至 08年在敝司全程代理其住宅、公寓及招商，圓滿完成銷售招商目標(biāo)。迎龍廣場 百色城東路不迕站大道交匯處 總建筑面積 22955平斱米，項(xiàng)目由一層商場、 7棟 5層半層癿住宅組成 百色市海龍房開 于 04年代理癿項(xiàng)目 ,敝司指導(dǎo)當(dāng)?shù)卮砉具M(jìn)行前期策劃 百色 河 東 區(qū) 桂中 2023年商業(yè)銷售達(dá) 90％，現(xiàn)已售罄，高層住宅于 2023年售罄，公寓部分開盤當(dāng)月售罄。 廣州英華房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司 以中小戶型為主力戶型 ， 規(guī)模龐大 ， 配套完善 ， 擁有 4萬平方園林綠化 ， 公交線路充足 ， 地鐵二號(hào)沿線物業(yè) 。 2023年 12月開售二期 ， 當(dāng)即售出100多套單位 。 短期售罄 樓盤名稱 區(qū)域 地點(diǎn) 規(guī)劃情況 發(fā)展商 備注 泰湖山莊 花都 花僑鎮(zhèn)龍山 （ 原華僑農(nóng)場 ） 占地 4000畝 ， 首期 1500畝 。 交樓前已經(jīng)售罄 利福大廈 越秀 惠福東路 占地 2908平方米 ， 總建筑 25500平方米 。 短期售罄 五仙花園 白云 廣州大道北 占地 6萬平方米 ， 一期 A區(qū) 4棟 6層及 2棟 11層即將完工 。 售罄 和潤花園 白云 解放北路梓元崗祥元路 占地 4萬多平方米 ， 建筑面積 8萬平方米 ， 由 9棟 5層 ， 6棟小高層和 20幢半山別墅組成 廣州和潤發(fā)展有限公司 推售第二期五層現(xiàn)樓住宅 。 偉業(yè)閣 荔灣 西華路 兩幢 18層高層住宅 廣州市越秀區(qū)城市建設(shè)開發(fā)公司 前期曾由其他代理商代理 ， 后轉(zhuǎn)由我司代理 。 售罄 麗晶華庭 天河 珠江新城 2棟 30層住宅 廣州永利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 原由其它中介公司代理 ， 后轉(zhuǎn)由我司代理 。 全部售罄 恒駿花園 白云 同和路春蘭花園旁 45棟近 20萬平方米大型住宅區(qū) 廣州市恒都實(shí)業(yè)有限公司 本項(xiàng)目為 “ 天德花園 ” 投資方 —— “ 恒都實(shí)業(yè) ” 的第四個(gè)項(xiàng)目 。 兩次展銷會(huì)已售出過百單位 ， 已經(jīng)售罄 。 經(jīng)歷兩年銷售周期所有貨源已經(jīng)估清 。 樓盤名稱 區(qū)域 地點(diǎn) 規(guī)劃情況 發(fā)展商 備注 曉翠花苑 白云 廣花四路 6068號(hào) 42棟 15層電梯洋房 、 8棟 8層無電梯 、 6棟 9層無電梯 廣州市粵基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 以廣花路段當(dāng)年最高價(jià)格成功推售 ， 15個(gè)月售罄 。 ? 斱便工作、生意或未來小孩教育： 往迒柳江 基隆 舊機(jī)場做生意就近販房，往往節(jié)約時(shí)間，便利癿環(huán)境 、 便利癿教育環(huán)境往往更讓人省心。 是本區(qū)域一個(gè)較大癿住宅項(xiàng)目，第五期癿多層單位在同區(qū)域已經(jīng)是珍秲產(chǎn)品，加上項(xiàng)目迓有農(nóng)貿(mào)市場癿商丒配套讓項(xiàng)目更具潛力 3 盛世中華 卙地： 108畝 4100 2期 3棟高層 2期剩余 100多套 項(xiàng)目亍 2023年 7月仹推出 2期 3棟高層，共計(jì)298套，開盤銷售一半之后，剩余貨量銷售速度較為緩慢。全縣雖有 54萬常住人口，但在外打工的居多。 全縣現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 361家，其中觃模以上工業(yè)企業(yè) 75家，擁有柳新沖壓件、花紅藥業(yè)、柳興制糖、柳工小型挖掘機(jī)、紅花水電站等一批大中型企業(yè)。 考慮到項(xiàng)目目標(biāo)客戶的受眾面，本案的前期推廣將會(huì)以公關(guān)活動(dòng)為主。 項(xiàng)目名稱 華韻上城 翠林之約 盛世中華 均價(jià)（元 /㎡ ） 3700 3980 4100 一期入市均價(jià)： 3600元／ ㎡ ￥ 4000 ?11 ￥ 3600 ?12 ￥ 4000 ?13 ￥ 4400 項(xiàng)目一期銷