【正文】 不同地點(diǎn)的定額、單價(jià)、費(fèi)用變更等的綜合調(diào)整系數(shù)。 3） .系數(shù)估算法 （ 1）設(shè)備系數(shù)法。1P’ P’ P’ 3…… —— 已建項(xiàng)目中各專業(yè)工程費(fèi)用與設(shè)備投資的比重。費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用的估算系數(shù)管理費(fèi)、合同費(fèi)、應(yīng)急—項(xiàng)費(fèi)用的估算系數(shù)；管線、儀表、建筑物等—主要設(shè)備費(fèi)；—為總建設(shè)費(fèi)用；— [例題 ]在北非某地建設(shè)一座年產(chǎn) 30萬(wàn)套汽車輪胎的工廠，已知該工廠的設(shè)備到達(dá)該工地的費(fèi)用為 2204萬(wàn)美元。另外再估算工程其它費(fèi)用及預(yù)備費(fèi)，即求得建設(shè)項(xiàng)目總投資。 4年的投資分年度使用比例分為第一年 20%，第二年為 25%，第三年為 25%，第四年為 30%，建設(shè)期內(nèi)年均價(jià)格變動(dòng)率為 5%，試估算該項(xiàng)目建設(shè)期的漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 ? 投資估算費(fèi)用： ? （ 1） 建筑安裝工程費(fèi)用 ：根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)及標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)卦靸r(jià)水平及市場(chǎng)狀況，按單位指標(biāo)估算法進(jìn)行估算。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)多用靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)為主。 程序 1）、熟悉建設(shè)項(xiàng)目的基本情況 熟悉建設(shè)項(xiàng)目的基本情況包括目的、意義、要求、建設(shè)條件和投資環(huán)境，做好市場(chǎng)調(diào)查研究和預(yù)測(cè)、項(xiàng)目技術(shù)水平研究和設(shè)計(jì)方案。 ?財(cái)務(wù)分析報(bào)表 財(cái)務(wù)分析報(bào)表 基本財(cái)務(wù)報(bào)表 輔助報(bào)表 利潤(rùn)與利潤(rùn)分析表 現(xiàn)金流量表 財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 資產(chǎn)負(fù)債表 建設(shè)投資估算表 借款還本付息估算表 項(xiàng)目投資使用計(jì)劃與資金籌措表 流動(dòng)資金估算表 建設(shè)期利息估算表 營(yíng)業(yè)收入 總成本費(fèi)用估算表 現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 計(jì)算期 1 2 3 4 5 6 … n 1 2 3 4 5 6 7 現(xiàn)金流入 營(yíng)業(yè)收入 補(bǔ)貼收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 流動(dòng)資金 經(jīng)營(yíng)成本 營(yíng)業(yè)稅金及附加 維持運(yùn)營(yíng)投資 所得稅前凈現(xiàn)金流量（ 12） 累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 調(diào)整所得稅 所得稅后凈現(xiàn)金流量（ 35） 累計(jì)所得稅凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo)：所得稅前 所得稅后 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ic= %） 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ic= %） 投資回收期 Pt= 投資回收期 Pt= ? 1）、項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 ? 2）、項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表 ? 3）、投資各方現(xiàn)金流量表 ? 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 ? 財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 ? 資產(chǎn)負(fù)債表 ? 借款還本付息計(jì)劃表 項(xiàng)目盈利能力分析指標(biāo) （ 1） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ FNPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的 基準(zhǔn)收益率 或投資主體設(shè)定的折現(xiàn)率，將方案計(jì)算期內(nèi)各年發(fā)生的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到 建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是反映項(xiàng)目盈利能力常用的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，可通過(guò)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算。算出內(nèi)部收益率第三步：用線性插入法（萬(wàn)元）設(shè)的值第二步：再估萬(wàn)元）設(shè)的值第一步：初估解%12%%%)12%15()(%12%,15()5%,12,/(80)4%,12,/(80 )3%,12,/(40)2%,12,/(60)1%,12,/(40200%12][2211????????????????????FIRRFIRRFIRRFNPViFIRRFPFPFPFPFPFNPViFIRR （ 3）投資回收期 tP投資回收期系指以項(xiàng)目?jī)羰找婊厥枕?xiàng)目投資所需要的時(shí)間，一般以年為單位。 現(xiàn)金流量表 年份 1 2 3 4 5 6 7 8 9～ 20 凈現(xiàn)金流量（萬(wàn)元） － 180 － 250 － 150 84 112 150 150 150 150 累計(jì)凈現(xiàn)金流量（萬(wàn)元） － 180 － 430 － 580 － 496 － 384 － 234 － 84 66 1866 [解 ] 年）()18( ?????tP （ 4）總投資收益率（ ROI） 總投資收益率系項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年息稅前利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年平均息稅前利潤(rùn)（ EBIT）與項(xiàng)目總投資（ TI）的比率。 ? 利息備付率應(yīng)當(dāng)按年計(jì)算。償債備付率在正常情況下應(yīng)當(dāng)大于 1。 盈虧平衡分析實(shí)際是一種特殊形式的臨界點(diǎn)分析。 ? （ 2）多因素敏感性分析，是假設(shè)兩個(gè)或兩個(gè)以上互相獨(dú)立的不確定因素同時(shí)變化時(shí)，分析這些變化的因素對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度和敏感程度。已知住宅項(xiàng)目總建筑面積為 2023平米，銷售稅金及附加稅率為 %，預(yù)計(jì)每平米建筑面積的可變成本為 1700元，假定開(kāi)發(fā)期間的固定成本為 150萬(wàn)元，計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)時(shí)的銷售量和銷售單價(jià)。對(duì)該指標(biāo)的分析，應(yīng)結(jié)合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、企業(yè)所處競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等具體條件判定。融資租賃費(fèi)用可視同借款償還。 （ 5）項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率（ ROE） 項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率系指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年凈利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年平均凈利潤(rùn)（ NP）與項(xiàng)目資本金（ EC）的比率。項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中累計(jì)凈現(xiàn)金流量由負(fù)值變?yōu)榱愕臅r(shí)點(diǎn)，即為項(xiàng)目的投資回收期。 [例 2] 標(biāo)判斷方案是否可行。因此， 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)判別準(zhǔn)則是：若FNPV≥0，則方案可行；若 FNPV＜ 0，則方案應(yīng)予拒絕 。 5）進(jìn)行不確定性分析 6）作出項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的最終結(jié)論。 1. 項(xiàng)目的盈利能力 項(xiàng)目的盈利能力是指分析和測(cè)算建設(shè)項(xiàng)目計(jì)算期的盈利能力和盈利水平。 ? 室外工程估算值 =（ 2550＋ 306） 10%= ? 建筑安裝工程費(fèi)用 =2550＋ 306＋ = ? （ 2） 設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi) ：考慮中央空調(diào)系統(tǒng)，辦公自動(dòng)化系統(tǒng)及火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等的設(shè)備購(gòu)置，估算費(fèi)用暫為 1000萬(wàn)元； ? （ 3） 工程建設(shè)其他費(fèi)用 ： ? 1）土地使用費(fèi)：由于辦公樓為原址上修建，故土地費(fèi)用不列。估算方法如下： 方法 定義 估算的具體步驟或內(nèi)容 分項(xiàng)詳細(xì)估算法 分項(xiàng)詳細(xì)估算法是根據(jù)周轉(zhuǎn)額與周轉(zhuǎn)速度之間的關(guān)系，對(duì)構(gòu)成流動(dòng)資金的各項(xiàng)流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別進(jìn)行估算。 b、使用估算指標(biāo)法進(jìn)行投資估算決不能生搬硬套，必須對(duì)工藝流程、定額、價(jià)格及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，經(jīng)過(guò)實(shí)事求是的調(diào)整與換算后，才能提高其精度。 （ 2）計(jì)算費(fèi)用（ a） =E =（萬(wàn)美元） 則設(shè)備基礎(chǔ)、絕熱、油刷及安裝費(fèi)用為： － 2204=（萬(wàn)美元） （ 3）計(jì)算費(fèi)用（ b） （ b） =E =2204 = （萬(wàn)美元） 則其中配管（管道工程）費(fèi)用為： － =（萬(wàn)美元） （ 4）計(jì)算費(fèi)用（ c） （ c） =E = （萬(wàn)美元） 則電氣、儀表、建筑等工程費(fèi)用為： － =(萬(wàn)美元） （ 5）計(jì)算投資 C C= E = （萬(wàn)美元）