【正文】 據(jù)來源：南京市 2023年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報4城市空間布局城市空間布局空間布局：中心城＋新城＋ 新市鎮(zhèn)p 中心城： 承載南京中心城市服務職能。南站建成后有望成為全國最大的鐵路樞紐客運站， 8個小時 從南部新城能到任一省會城市，南京地鐵一號延長線、三號線、六號線、機場輕軌也將在這里設站。其中 3號線是城市近期內建設的的骨干網絡。近年辦公樓投資情況較為穩(wěn)定，而商業(yè)投資增長明顯。p 供應方面： 2023年起，南京甲級寫字樓新增供應快速增加。數(shù)據(jù)來源：南京市 2023年統(tǒng)計年鑒宏觀寫字樓市場宏觀寫字樓市場 ——主要商務區(qū)分布格局主要商務區(qū)分布格局17p 南京寫字樓分布較為集中，形成 “ 三大板塊 ” 空間格局，即鼓樓區(qū)域、新街口區(qū)域以及河西 CBD區(qū)域。p 高品質寫字樓運作模式由銷售模式向租賃模式轉變長期以來，南京主要商務區(qū)大量寫字樓均以銷售為主。? 南京寫字樓市場在 2023年之后將迎來交付高峰，未來三年的年均供應量約 20萬平米，在此影響下，南京寫字樓整體市場空置率水平將快速上升，而租金則面臨較大的下調壓力。商業(yè)特點中高端百貨快速發(fā)展，業(yè)態(tài)趨于多元化。中央門湖南路新街口夫子廟河西新城仙 林江 寧市級商圈：新街口 —— 南京全市及周邊城市；湖南路 —— 南京全市；夫子廟 —— 南京全市及旅客。江寧區(qū)域的商業(yè)發(fā)展在過去一直比較緩慢，近年來受地鐵 1號線南延伸段的帶動，區(qū)域住宅開發(fā)得到快速發(fā)展，并因此帶動商業(yè)在未來幾年的發(fā)展。商業(yè)特征小小 結結n 傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)集中于城市核心區(qū)域內，目前真正的市級核心商圈僅有新街口n 伴隨新城開發(fā)，新興商業(yè)集中區(qū)逐步出現(xiàn)，河西有望成為另一個市級商圈商業(yè)分布n 現(xiàn)有商業(yè)供應主要集中于河西、新街口以及江寧區(qū)域，多為區(qū)域型商業(yè)n 河西以及江寧未來新增供應量將明顯超過其它商圈，城市商業(yè)將呈多極化商業(yè)體量n 核心城區(qū)商業(yè)集中區(qū)租金較高，也體現(xiàn)了其商業(yè)成熟度和商業(yè)價值n 河西、江寧等商業(yè)后發(fā)展區(qū)域，目前商業(yè)氛圍尚在培育，租金有待提升租金水平30一、宏觀環(huán)境與物業(yè)市場研究一、宏觀環(huán)境與物業(yè)市場研究酒店市場分析、酒店市場分析31宏觀酒店市場宏觀酒店市場 ——旅游業(yè)產值旅游業(yè)產值南京歷年旅游業(yè)收入及其比重 南京歷年接待入境旅游者走勢（億元） （萬人次天） （天）數(shù)據(jù)來源：南京市旅游局南京旅游業(yè)近年發(fā)展較為良好， 2023年旅游業(yè)在 GDP和第三產業(yè)增加值中的比重分別達到 %和 %。37宏觀酒店市場宏觀酒店市場 ——未來高星級酒店供應未來高星級酒店供應2 136 7 485910111. 德基廣場二期2. 金陵飯店二期3. 金鷹國際三期4. 世貿濱江凱悅大酒店5. 南京新地中心酒店6. 新鴻基項目7. 世貿中心項目8. 湖濱金陵飯店二期9. 景楓太平南路項目心二期p 區(qū)域分布：南京未來高星級酒店將主要集中在中央路兩側和河西新城 CBD中，其中多數(shù)為大型綜合性項目，德基廣場、金陵飯店二期等；p 星級檔次：酒店檔次有望進一步提高，金陵飯店二期、世貿濱江凱悅等項目將成為代表南京星級酒店最高檔次的項目。 “智慧新城 ”—” 紅花 機場”片區(qū)目前還處于大校機場搬遷及城中村改造階段。p 竹山路分布有區(qū)工商局、民政局及勞動局等政府服務配套，有利于地塊商辦物業(yè)的開發(fā)。目前各類基礎配套較為完善，但商業(yè)檔次及商業(yè)功能仍較為滯后。數(shù)據(jù)來源：南京市 2023年統(tǒng)計年鑒59江寧區(qū)產業(yè)發(fā)展江寧區(qū)產業(yè)發(fā)展 ——私營、個體企業(yè)發(fā)展私營、個體企業(yè)發(fā)展2023江寧區(qū)私營企業(yè)從業(yè)人員約為 16萬人，個體企業(yè)從業(yè)人員約為 ，均在郊區(qū)私營、個體企業(yè)從業(yè)人數(shù)居首位，私營、個體經濟較為發(fā)達。 主要代表客戶南京鑫峰進出口有限公司 生命人壽江蘇分公司營銷服務部龍勝商務理財有限公司 南京厄爾尼醫(yī)學科技有限公司南京萌芽教育咨詢服務中心 南京三鑫廣告?zhèn)鞑ビ邢薰灸暇╅L源物資有限公司 金雷迅貸款服務中心資料來源：項目組實地勘查整理66區(qū)域產業(yè)格局及主要客群分析區(qū)域產業(yè)格局及主要客群分析 ——百家湖商務商貿聚集區(qū)百家湖商務商貿聚集區(qū)百家湖商務商貿聚集區(qū)目前百家湖商務商貿聚集區(qū)目前正在打造之中，是區(qū)域未來高品質寫字樓主要供應板塊，將有望吸引江寧未來高端客戶入駐，成為本項目重要的競爭板塊。p 江寧區(qū)個體、私營經濟發(fā)達，目前所處辦公環(huán)境條件較差，隨著其經濟和企業(yè)規(guī)模發(fā)展對辦公條件有改善需求。發(fā) 發(fā) 建筑樓層 一號樓西門子公司已入住（ 12500平米），二號樓，面積為 16800平米，二期已在籌備當中。商 新加坡裕廊集團 建筑樓層 地下一層、地上 14層，地下一層為停車場，地上 13層為商場， 414層為辦公寫字樓部分分拆面積 143平方米到 244平方米不等電梯系統(tǒng) 兩部電梯交付時間 2023年 7月入住率 80%租金水平 /平方米 建筑樓層1－ 5層為室內步行街、主題商場等配套設施；6－ 20層即是江寧頂級酒店式公寓； 21－ 29層為豪華商務辦公樓。主要客群p 河定橋商圈的歐尚賣場由于開業(yè)時間較早，因此已經形成相對成熟的商業(yè)氛圍和較強的人流匯聚力，故該商圈目前的商業(yè)成熟度較高。 預計未來較長時間內，江寧區(qū)商業(yè)市場無論供應還是需求，都將不斷處于上升趨勢。地理位置 將軍中路 88號商業(yè)建面 100,000平米（總建面 800,000平米）樓層布局 住宅底商， 1F，挑高 7米租售模式 出售售價 /租金 售價： 1F沿街： /平米內街： 2萬 /平米面積區(qū)間 13350平米，集中于 2545平米檔次定位 中低檔；餐飲、娛樂、旅館等目標客群 大學城學生開業(yè)時間 2023年 3月資料來源：項目組實地勘查整理江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析 ——商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)93東山步行街開發(fā)商 政府地理位置 江寧東山路步行街商業(yè)建面 20,000平方米樓層布局 沿街店鋪 12F，局部 3層租售模式 出售、小產權、自主經營售價 /租金 租金 1F： 810元 /平米 /天面積區(qū)間 60200平米檔次定位 中低檔，服飾、餐飲、娛樂為主；入駐品牌如森馬、石頭記等目標客群 周邊居民（東山區(qū)域最熱鬧街道）開業(yè)時間 一期 2023年、二期 2023年資料來源：項目組實地勘查整理江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析 ——商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)94義烏小商品城開發(fā)商 南京浙商投資有限公司地理位置 南京市江寧科學園內，天元路以南 ,城東路以西 ,科苑路以北 ,興苑路以東商業(yè)建面 200,000平米樓層布局 2層為主租售模式 部分出售（已售罄）售價 /租金 租金： /平米 /天面積區(qū)間 30100平米為主檔次定位 中低檔；小商品市場，包括文體用品市場；酒店、旅游用品等目標客群 大學城學生、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)開業(yè)時間 2023年 2月資料來源：項目組實地勘查整理江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析江寧區(qū)域典型商業(yè)項目分析 ——底商底商 /裙商裙商95左鄰右里開發(fā)商 中浙房產開發(fā)地理位置 宏運大道 1188號（中馳汽車園西側）商業(yè)建面 1萬多平米樓層布局 住宅底商租售模式 出售售價 /租金 售價 1F： 15,00020,000元 /平米面積區(qū)間 200平米檔次定位 中檔目標客群 周邊住宅居民開業(yè)時間 2023年 9月資料來源：項目組實地勘查整理96托樂嘉城市廣場開發(fā)商 新城置業(yè)發(fā)展有限公司 13245項目名稱 商業(yè)類型 商業(yè)建面 /m2 租售模式 開業(yè)時間文鼎廣場 商業(yè)街區(qū) 65,000 部分銷售 2023年 9月義烏小商品市場 商業(yè)街區(qū) 200,000 部分銷售 2023年 2月樂活時尚街區(qū) 商業(yè)街區(qū) 35,000 銷售 2023年 3月東方龍湖灣 底商 /裙商 15,000 銷售 2023年 6月協(xié)眾雅居 底商 /裙商 20,000 銷售 2023年 6月東山板塊商圈大學城商圈p 大學城商圈是依托大學城和新建住宅社區(qū)而發(fā)展起來的區(qū)域型商圈；大學城在過去由于缺乏商業(yè)配套致使區(qū)域內消費需求長期壓抑，近年來推出的幾大商業(yè)項目無論在投資市場還是租賃市場均取得良好反響。這些小型商圈已初具雛形，未來商業(yè)項目還將不斷推出，但仍需較長時間的發(fā)展完善；在區(qū)域各商圈尚未完善之際，對本項目而言面臨的競爭相對較小。目前江寧區(qū)辦公物業(yè)多集中于江寧老城區(qū)的政府片區(qū)，沿將軍大道分布，整體交付年份較早，物業(yè)品質不高，基本為出租物業(yè)，租金水平較低，約為 /平方米 /天。近期服務型企業(yè)逐步增多，將對區(qū)域寫字樓形成拉動作用。入住率 95%租金水平 /平米 /天科技商務科技商務 E街區(qū)街區(qū)區(qū)域現(xiàn)有辦公物業(yè)區(qū)域現(xiàn)有辦公物業(yè) ——代表項目代表項目資料來源：項目組實地勘查整理75南京騰飛創(chuàng)造中心南京騰飛創(chuàng)造中心項目地址 江寧南京市江寧經濟開發(fā)區(qū)將軍大道 55號占地面積 19800平方米建筑面積 52,000平方米開 資料來源：項目組實地勘查整理73海通大廈海通大廈區(qū)域現(xiàn)有辦公物業(yè)區(qū)域現(xiàn)有辦公物業(yè) ——代表項目代表項目項目地址 江寧開發(fā)區(qū)秦淮路 100號占地面積 6597平方米 為本項目 發(fā)展總部型經濟辦公提供了機會。p 規(guī)劃打造江寧東山老城區(qū)商貿商務文化集聚區(qū)、河定橋金融與中小企業(yè)總部經濟集聚區(qū)和百家湖商務商貿聚集區(qū)，加快打造江寧服務業(yè)集聚區(qū)，能夠促進江寧城區(qū)商務氛圍的增強。資料來源：項目組實地勘查整理62區(qū)域產業(yè)格局及主要客群分析區(qū)域產業(yè)格局及主要客群分析 ——總部基地總部基地總部基地總部基地主要代表客戶藍幟（南京）工具有限公司 南京科遠自動化集團菲尼克斯電力有限公司 南京愛立信熊貓通訊 有限公司南京百事可樂有限公司 味事達食品有限公司國電南京自動化有限公司 輝虎環(huán)保科技有限公司西門子數(shù)控南京有限公司 佳事得玩具制品有限公司總部基地以日用品、食品生產及自動化、通訊等廠房和總部客戶為主。數(shù)據(jù)來源：南京市 2023年統(tǒng)計年鑒55江寧區(qū)產業(yè)發(fā)展江寧區(qū)產業(yè)發(fā)展 ——三產發(fā)展三產發(fā)展近五年來，江寧區(qū)產業(yè)結構不斷優(yōu)化升級，至 2023年三產比例為 ： ： ，第二產業(yè)仍占主導地位，第三產業(yè)增速快，平均年增長率為 %。與機場高速公路、將軍大道、天印大道等通往南京市中心的主要干道相連p 地塊南部臨近天元西路一號南延線的小龍灣和竹山路地鐵站，地鐵站距地塊約需步行 20分鐘左右p 政府考慮未來將新亭西路將進行西延，建設一座橋梁跨過秦淮河接入江寧開發(fā)區(qū)，如果此項規(guī)劃實現(xiàn)，本地塊交通便利條件可得到較大改觀項目周邊交通條件分析項目周邊交通條件分析本地塊位于許家圩的小龍灣區(qū)域范圍內，受到諸多水系影響，周邊規(guī)劃道路較多，交通可達性不高，主要通過東側的竹山路和南側的天元西路為主要干道連接城市其它道路。本項目位于東山副城的核心區(qū)。中華門 雨花臺 紅花紅花 機場機場中華門中華門 雨花臺雨花臺土山機場土山機場東山東山百家湖百家湖三山三山牛首山牛首山科技園科技園九龍湖九龍湖東善橋東善橋南部中心南部中心雨花軟件園雨花軟件園秦 淮 河寧 杭 高 速繞 城 公 路秦 淮 新 河寧 丹 公 路南部新城各板塊功能：l中華門 雨花臺：文化創(chuàng)意板塊l紅花 機場：創(chuàng)意街區(qū)板塊l土山機場：綜合發(fā)展，戰(zhàn)略預留l南部中心：南部新中心l雨花軟件園：軟件研發(fā)板塊l三山：生態(tài)生活板塊l百家湖：綜合發(fā)展板塊百家湖：綜合發(fā)展板塊l東山：城市生活板塊l科技園：先進制造業(yè)板塊l九龍湖：綜合發(fā)展板塊l東善橋：先進制造業(yè)板塊本項目本項目資料來源：南京南部新城規(guī)劃41南京南部新城規(guī)劃南京南部新城規(guī)劃 ——重點開發(fā)區(qū)域重點開發(fā)區(qū)域重點地段范圍：北起雨花南路、卡子門大街、大明路、外秦淮河、運糧河至繞城公路，西至南河，南至繞城公路、機場高速、秦淮新河、雙龍大道、繞城公路，總用地面積約 32平方公里。南京高星級酒店基本分布在傳統(tǒng)商務區(qū)周邊 ,如新街口和鼓樓，主要類型為高級商務酒店。江寧區(qū)域商業(yè)租金水平在各大商圈中處于最低，這是由于區(qū)位、商業(yè)成熟度、消費人口等因素決定的；但江寧未來發(fā)展前景可觀，因此該區(qū)域內商鋪售價仍然較高。目前南京市現(xiàn)有成熟商圈包括： 新街口、湖南路、夫子廟、中央門 ； 而 河西新城、仙林、江寧 是新興發(fā)展商圈。商業(yè)市場及板塊格局初步研究商業(yè)市場及板塊格局初步研究 ——商圈概念商圈概念25? 商圈通常是指由商業(yè)項目聚集而形成的具有一定規(guī)模的消費區(qū)域。 但主要以中高端制造業(yè)為主。p 開發(fā)商： 多由知名公司開發(fā)，包括嘉里、新鴻基等港資和綠地、萬達等國內企業(yè)。p 南京寫字樓分布較為集中，區(qū)域差異明顯南京寫字樓供應量不斷增長，且主要集中于鼓樓、新街口及河西 CBD新興商務區(qū)等三大板塊，其中新街口最為聚集。資料來源： DTZ研究部，新增供應與吸納量根據(jù)業(yè)主提供數(shù)據(jù)整理15近年來，南京甲級寫字樓空置率持續(xù)上升，租金則在穩(wěn)定增長