【正文】 可打造 不符合 較符合 符合 符合數(shù)據(jù)來源： 2023年商貿(mào)服務(wù)業(yè)運行情況分析 軟件外包與項目擬合度分析：經(jīng)過歷年政府的大力扶持，現(xiàn)該類企業(yè)基數(shù)大，但企業(yè)多數(shù)在軟件園內(nèi)辦公，并享受政府提供優(yōu)厚的扶持政策，多為免租金、免稅收，外遷至普通寫字樓內(nèi)辦公可能性不大；且從項目經(jīng)營的角度看不應(yīng)成為主力客戶 產(chǎn)業(yè) /項目狀況 擬合度 產(chǎn)業(yè)相關(guān) 產(chǎn)業(yè)前景 ?軟件外包業(yè)規(guī)模較大，增長迅速。以一棉、慶豐、協(xié)新、陽光、海瀾、紅豆、三房巷等等為代表的集團(tuán)企業(yè)和眾多的中小企業(yè)初步形成了紡織產(chǎn)業(yè)集群與制造基地。從前向關(guān)聯(lián)來看，與物流產(chǎn)業(yè)直接關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)很多，既包括第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)，也包括第三產(chǎn)業(yè)的其他部門 環(huán)保 物流企業(yè)的倉儲區(qū)將會對項目內(nèi)外道路都有所要求，托運貨物的重型車輛也將對環(huán)境造成一定影響 競爭 競爭態(tài)勢 ?目前無錫市擁有 19家各類物流園區(qū)，占地面積 3000多萬平方米，各類園區(qū)進(jìn)駐物流企業(yè) 3000多家，年物流服務(wù)總額超千億元，其中無錫錫北綜合物流園，江陰港綜合物流園是兩處比較知名的物流基地。 產(chǎn)業(yè)集聚能力 ?金融業(yè)吸附力不是很強，但同類企業(yè)喜歡扎堆，形成產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 環(huán)保 知識型產(chǎn)業(yè)，環(huán)保 競爭 競爭態(tài)勢 ?陽光保險集團(tuán)華東地區(qū)金融后臺中心將落戶太科園，這是無錫地區(qū)迎來的首個金融服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)項目。 ?整體金融業(yè)規(guī)模并不是很大，金融業(yè)整體規(guī)模、效益，以及金融業(yè)在整體經(jīng)濟(jì)中的地位和發(fā)揮的作用，距離我市建設(shè)區(qū)域性金融中心，建設(shè)金融強市的目標(biāo)還有很大差距 金融業(yè)占 GDP比重仍然偏低。依托無錫市良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，同時差異化無錫（國家）工業(yè)設(shè)計園等成熟園區(qū)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，最終鎖定 IC設(shè)計、自動化設(shè)計、平面廣告設(shè)計、市政建筑設(shè)計等細(xì)分產(chǎn)業(yè)作為本項目的目標(biāo)產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè) /項目狀況 擬合度 產(chǎn)業(yè)相關(guān) 產(chǎn)業(yè)前景 ?當(dāng)前中國制造向中國創(chuàng)造的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，需要從生產(chǎn)向設(shè)計轉(zhuǎn)變，將為創(chuàng)意設(shè)計產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。 56萬方 蘇寧廣場 318米 寫字樓、酒店式公寓、購物中心、酒店 保利達(dá)廣場 300米 城市綜合體 約 3萬方 名稱 層數(shù) 業(yè)態(tài) 體量（方） 世貿(mào)中心 50 辦公 75000 燕莎商務(wù)中心 77 辦公、酒店 50000 茂業(yè)天地 .觀園 44 辦公 66000 九龍倉大廈 83 辦公、酒店、酒店式公寓 40000 1 3 2 4 5 6 7 保利達(dá)廣場 蘇寧廣場 恒隆廣場 燕莎商務(wù)中心 九龍倉大廈 世貿(mào)中心 茂業(yè)天地 .觀園 8 萬達(dá)廣場 預(yù)計未來 5年市中心及太湖廣場周邊辦公市場供應(yīng)量保守估計將達(dá)到 40萬方，項目如果 走純辦公路線將面臨激烈競爭 市中心 太湖廣場周邊 立足于優(yōu)勢、劣勢、機遇、挑戰(zhàn)，項目有哪些可能的發(fā)展方向？ 方向一：純產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展路徑 ?基于交通一體化下的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢 ?基于總部經(jīng)濟(jì)園的名號 ?產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展思路 ?確立項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)方向 ?搭建培育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺 ?承擔(dān)前期產(chǎn)業(yè)引進(jìn)的虧損 ?直面遍地開花的商務(wù)園競爭與產(chǎn)業(yè)斷層的區(qū)域現(xiàn)狀 方向二：純辦公的發(fā)展路徑 ?基于 70%的辦公用地屬性 ?純辦公的發(fā)展思路 ?克服目前缺乏商務(wù)氛圍 ?確立辦公客群 ?相應(yīng)產(chǎn)品打造 ? ? 方向三：其他的路徑？ ?純產(chǎn)業(yè)園路徑將面臨巨大競爭，且浪費了土地價值 ?純辦公路徑將面臨疲軟的成交市場與相對薄弱的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 回歸到項目本體：距離北塘新城中心 1公里 +距離火車站 3公里 +距離市中心 5公里 +2條地鐵 3個站點，如此近城市的區(qū)位條件，意味著項目發(fā)展還可以有怎樣的路徑？ ?類似區(qū)位的案例借鑒 金山北工業(yè)園 劉潭 廣石居住片區(qū) 盛岸居住片區(qū) 北塘新城（鳳翔片區(qū)） 運河 總部經(jīng)濟(jì)園 長壽綜合 服務(wù)帶 長風(fēng)生態(tài) 商務(wù)區(qū) 上海 ?普陀 ?長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)區(qū)位 無錫 ?北塘 ?本項目區(qū)位 VS 案例借鑒 區(qū)位：上海長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)位于上海普陀區(qū)，鄰近城市級真如副中心，原為傳統(tǒng)工業(yè)廠區(qū)，在普陀區(qū)定為為商貿(mào)普陀的規(guī)劃下，自身定位為生態(tài)商務(wù)區(qū) 案例借鑒 規(guī)劃布局：沿長風(fēng)公園以及蘇州河布局商業(yè)休閑長廊，而商務(wù)核心區(qū)緊鄰生態(tài)景區(qū)，其余為住宅區(qū)；整體由現(xiàn)代服務(wù)區(qū)（核心區(qū)）開發(fā)啟動，規(guī)模約在 1500畝左右 ?開發(fā)總量 ?可規(guī)劃開發(fā)的土地面積為 公頃，合 ；開發(fā)總量 320萬平方米。2023年，以民營企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為主體的中小企業(yè)為全市創(chuàng)造了 58％以上的 GDP ?第二產(chǎn)業(yè)目前仍以傳統(tǒng)制造業(yè)為主導(dǎo) ?第三產(chǎn)業(yè)中批發(fā)零售業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位 單位：億元 單位：億元 單位：億元 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)帶 北部片 包含西漳、堰橋，以輕織、化工和機械等行業(yè)為主 西北片 以洛社為中心，城市化水平較高，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá) 東部片 以安鎮(zhèn)為中心，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)布局聚集地未形成 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶 東南片 以無錫高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和錫山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為中心，是無錫高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展較早的地區(qū)，己形成具有一定實力、一定影響的高新技術(shù)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。 比較喜歡投資商鋪和住宅 ，因為這都是看得到的回報， 商鋪最近很火，想租出去也很方便，住宅的話也可以租給別人 ?宜興這邊的人大部分不會考慮去無錫購買或投資辦公物業(yè)，不會去購買主要是因為宜興人一般自己在當(dāng)?shù)囟紩袕S房，客戶也都是關(guān)系緣客戶 ， 不需要在外地還臵辦一處辦事處辦公 ，而且一般客戶還會需要再來廠房看一下樣品，三來在外地辦公也不方便老板管理員工和質(zhì)量把控 —— 宜興投資客戶 吳卿 宜興投資人士訪談 ?無錫辦公市場大部分是本地人投資 ，無錫人比較有錢， 外地人一般都會選擇住宅產(chǎn)品投資 ，很多上海人會過來買山邊和湖邊的房子 —— 無錫橡樹投資 張總 無錫客戶訪談 辦公物業(yè)投資客戶 1 作為投資品，辦公相比商鋪、住宅的吸引力總體較小 2 辦公衍生的商住產(chǎn)品在整個辦公產(chǎn)品中最受投資者關(guān)注 4 投資多出于增值目標(biāo)（而非保值目標(biāo)或長期收益目標(biāo)）其關(guān)注點： 規(guī)劃利好所帶來的增值空間、價格與得房率 3 投資主要集中在無錫本地，江陰、宜興、乃至周邊外圍客戶較為 有限，另，福建、浙江相關(guān)投資客比較活躍 其中，誰會是我們的客戶？ （泛）辦公市場客戶 自用 投資 地緣客戶 外部導(dǎo)入客戶 案例借鑒 產(chǎn)業(yè)適配 北塘企業(yè) 中心外溢客戶 ？ ？ ？ ？ ？ 產(chǎn)業(yè)適配 項目產(chǎn)業(yè)客戶分析 代表性企業(yè)特征與敏感點 項目周邊地緣客戶分析 投資客分析 維度一： 維度二： 維度三： 本項目客群定位 維度一：項目產(chǎn)業(yè)適配分析 —— 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)盤點 無錫優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ?第二產(chǎn)業(yè)： ?機械裝備 ?新材料 ?汽車及零配件 ?高檔紡織 ?電子信息 ?第三產(chǎn)業(yè)： ?商貿(mào) ?物流 ?房地產(chǎn) 無錫新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ?新材料 ?新能源 ?傳感網(wǎng) ?環(huán)保產(chǎn)業(yè) ?生物醫(yī)藥 ?軟件外包 ?工業(yè)設(shè)計與文化創(chuàng)意 ?現(xiàn)代旅游 ?生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)（金融、現(xiàn)代物流等） 類似區(qū)位 /項目吸引主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ?貿(mào)易 ?設(shè)計 ?金融 ?偶得客戶：建筑房地產(chǎn)、能源壟斷客戶 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)盤點 無錫市九大新興產(chǎn)業(yè) 類似項目吸引的產(chǎn)業(yè) 潛在轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè) 規(guī)律 長風(fēng)、恒華 方向一 方向三 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 傳感網(wǎng) 新能源 新材料 環(huán)保 生物醫(yī)藥 創(chuàng)意設(shè)計 電子信息 金融 商貿(mào) 現(xiàn)代旅游 物流 汽車零配件 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 無錫、北塘 方向二 紡織服裝 機械裝備 軟件外包 產(chǎn)業(yè)初步篩選 產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段 備選產(chǎn)業(yè) 制造為主導(dǎo)，辦公難獨立 傳感網(wǎng) 新能源 新材料 環(huán)保 生物醫(yī)藥 創(chuàng)意設(shè)計 電子信息 金融 商貿(mào) 現(xiàn)代旅游 物流 自身條件匹配性 生物醫(yī)藥 創(chuàng)意設(shè)計 電子信息 金融 商貿(mào) 物流 對于尚處在誕生期的產(chǎn)業(yè)，由于其前景不明朗，且多依賴政府的強力支撐，開發(fā)商須承擔(dān)前期的相應(yīng)虧損，不建議主要發(fā)展 ， 因此排除掉傳感網(wǎng) 產(chǎn)業(yè)在無錫以制造為主，目前難以剝離辦公功能，比如 新能源、新材料、環(huán)保、機械裝備、汽配等目前基本以在開發(fā)區(qū)拿地的方式將制造辦公集中 現(xiàn)代旅游依托的必須條件 (如生態(tài)，如歷史遺址等 ) 項目完全沒有，因此排除 旅游 汽車零配件 紡織服裝 機械裝備 紡織服裝 軟件外包 軟件外包 房地產(chǎn) 自建辦公 房地產(chǎn)企業(yè) 多在自建樓中辦公，對其他開發(fā)商產(chǎn)品需求比較偶然 從產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展情況、無錫競爭態(tài)勢、產(chǎn)業(yè)選址與項目匹配性，確立八大篩選標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合產(chǎn)品本身特征以及客戶訪談，進(jìn)行分項打分 (好， 1分 ) (中， ) (差， 0分 ) 集聚能力 環(huán)保 競爭態(tài)勢 該行業(yè)具有較長的產(chǎn)業(yè)鏈或產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，對其他行業(yè)很強的帶動效應(yīng) 產(chǎn)業(yè)環(huán)保節(jié)能 該行業(yè)對其他行業(yè)的帶動效應(yīng)一般 產(chǎn)業(yè)有一定污染性 該行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較短，對其他行業(yè)的帶動效應(yīng)較弱 產(chǎn)業(yè)前景 該行業(yè)在區(qū)域內(nèi)擁有巨大的市場及發(fā)展空間 該行業(yè)在區(qū)域內(nèi)的市場一般，但較易向其他地域輻射 該行業(yè)在區(qū)域內(nèi)的市場一般且向其他區(qū)域的輻射要求較多 產(chǎn)業(yè)對環(huán)境污染嚴(yán)重 政策 必須提供很強的國家產(chǎn)業(yè)政策及稅收等優(yōu)惠政策才會吸引產(chǎn)業(yè)入住，而項目無法給予相關(guān)政策 區(qū)域產(chǎn)業(yè)存在市場真空，競爭較小 區(qū)域產(chǎn)業(yè)存在一定競爭 區(qū)域產(chǎn)業(yè)競爭激烈 區(qū)位 產(chǎn)業(yè)選址對區(qū)位的要求正好與本項目所在區(qū)位相吻合 項目所在區(qū)位通過軌道、道路改造后能與產(chǎn)業(yè)選址的區(qū)位要求相匹配 項目所在區(qū)位與產(chǎn)業(yè)選址的區(qū)位要求完全不匹配 交通 產(chǎn)業(yè)選址對交通情況的要求與本項目現(xiàn)有交通狀況完全吻合 通過交通狀況的完善能夠與該產(chǎn)業(yè)對交通的要求相吻合 無論交通狀況如何改變都無法與該產(chǎn)業(yè)對交通的限制相匹配 產(chǎn)業(yè)相關(guān)指標(biāo) 競爭相關(guān)指標(biāo) 選址相關(guān)指標(biāo) 篩選標(biāo)準(zhǔn)的定義及符號說明 產(chǎn)業(yè)發(fā)展在無錫發(fā)展較成熟，項目基本不需要或很少需要相關(guān)扶持政策及稅收政策等 項目通過提供相關(guān)國家產(chǎn)業(yè)扶持政策，稅收政策等能夠吸引該產(chǎn)業(yè)入住 環(huán)境 對內(nèi)部環(huán)境要求很獨特，無法與項目內(nèi)部環(huán)境相適應(yīng) 產(chǎn)業(yè)對內(nèi)部環(huán)境無限制或內(nèi)部環(huán)境的打造是產(chǎn)業(yè)選址的核心因素之一 產(chǎn)業(yè)較為關(guān)注項目的內(nèi)部環(huán)境 生物醫(yī)藥與項目擬合度分析：醫(yī)藥研發(fā)（特別是外包），未來發(fā)展具有良好前景，目前無錫以馬山為主要發(fā)展園區(qū)，尚處在開發(fā)初期，項目本身無產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，但未來可通過打造完善區(qū)位、交通、政策優(yōu)勢，從而吸引相關(guān)行業(yè)企業(yè) 產(chǎn)業(yè) /項目狀況 擬合度 產(chǎn)業(yè)相關(guān) 產(chǎn)業(yè)前景 ?經(jīng)濟(jì)增長迅速，全球 復(fù)合增長率能達(dá)到 10% ?外包趨勢明顯， 生產(chǎn)外包以及研發(fā)外包均達(dá)到 10%的復(fù)合增長率 ?中國發(fā)展生物醫(yī)藥驅(qū)動明顯，體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增長與老齡化趨勢、新農(nóng)村建設(shè)等多方面 ?單個企業(yè) 醫(yī)藥研發(fā)利潤高，但風(fēng)險較大 產(chǎn)業(yè)集聚能力 ?生物醫(yī)藥的 上下游產(chǎn)業(yè)涉及：藥品制造、藥品流通與醫(yī)療器械等方面 ?生物醫(yī)藥的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)較強 環(huán)保 ?部分研發(fā)、制造環(huán)節(jié)存在一定的環(huán)境危害 競爭 競爭態(tài)勢 ?面臨一定的競爭：目前無錫主要扶持的為濱湖區(qū)馬山生物醫(yī)藥研發(fā)外包基地， 規(guī)劃面積在180公頃（ 2700畝）， 空間布局上主要由公共服務(wù)平臺區(qū)、研發(fā)服務(wù)外包區(qū)、行政服務(wù)綜合區(qū)、酒店服務(wù)公寓區(qū)、物流貿(mào)易區(qū)、商業(yè)街區(qū)、獨立辦公區(qū)（總部基地）、專家公寓和留學(xué)生公寓等 8大功能區(qū)域組成，核心功能定位于以新型藥物、生物技術(shù)、醫(yī)療器械研發(fā)和服務(wù)外包； 目前建設(shè)現(xiàn)狀 30000㎡ 研發(fā)樓；即將建設(shè) 200畝左右獨棟研發(fā)群以及生活配套 選址相關(guān) 區(qū)位 ?研發(fā)多強調(diào)產(chǎn)業(yè)集聚與政府優(yōu)惠政策引導(dǎo)，項目可未來打造 ?周邊有良好的生活與商務(wù)配套，項目可未來打造 交通 ?一定的交通要求，項目未來可改善 政策 ?稅收優(yōu)惠、租金優(yōu)惠，項目未來可打造 環(huán)境 ?一定的環(huán)境要求，項目未來可改善 不符合 較符合 符合 符合符合 資料來源：申銀萬國研究 《 長三角產(chǎn)業(yè)地圖 》 江蘇弘和生物醫(yī)藥研發(fā)有限公司訪談 電子信息與項目擬合度分析：電子信息產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)危機影響目前處于低位調(diào)整階段，發(fā)展前景不甚明朗，且在無錫有新區(qū)、宜興、錫山、江陰均有較為成型的產(chǎn)業(yè)集聚，難以作為本項目主導(dǎo)方向 產(chǎn)業(yè) /項目狀況 擬合度 產(chǎn)業(yè)相關(guān) 產(chǎn)業(yè)前景 ?受到經(jīng)濟(jì)危機影響，我國電子 信息行業(yè)已被列入行業(yè)振興計劃 ， 目前還處在低位調(diào)整階段，產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景不甚明朗，行業(yè)增長速度小于工業(yè) 產(chǎn)業(yè)集聚能力 ?電子信息產(chǎn)業(yè)鏈涉及到 原料及元器件生產(chǎn)研發(fā)（集成電路、電子元器件、耗材、零部件、通信網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)產(chǎn)品）、整機制造（數(shù)字媒體設(shè)備、計算機、通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)備）等 環(huán)保 ?其生產(chǎn)環(huán)節(jié) 涉及環(huán)境問題