【正文】 801001201401601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月0 8 年成交量( 萬平) 0 9 年成交量( 萬平)0 8 年與0 9 年1 7 月沈陽商品住宅供應量對比分析49196291135142 1404431572155125430204060801001201401601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月0 8 年供應量( 萬平) 0 9 年供應量( 萬平)住宅市場總體研究 市場調查與研究 市場調查與研究 住宅市場總體研究 沈陽上半年 17月月均成交價為 /平，受房交會影響與去年同期相比緩升 % ?成交均價走勢分析： 沈陽商品住宅上半年 17月月均成交均價為 /平 , 較去年同期相比上升 %，由于 09年 3月和 6月為沈陽春、夏季房交會并且各大開發(fā)商降價促銷打折明顯，整體市場成交價格開始下滑，一直到 5月價格才開始逐漸上升。 市場調查與研究 住宅市場總體研究 0 8 / 0 9 年1 7 月和平區(qū)成交價格走勢分析01000202330004000500060001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月09成交 08成交09年 17月和平區(qū)月均成交價格與 08年同比下降 %， 09年 7月環(huán)比下降 %. ? 成交均價分析： 09年 17月成交均價為 4666元 /平 ,與去年同期相比下降 %,由于是沈陽核心區(qū)域，土地供應量較少，和平區(qū)的價格基本沒有太大變化。 ?主力成交面積 ：上半年市場主力成交面積段在 60120平米共成交 , 占總成交量的 %. ?區(qū)域成交情況： 09年上半年鐵西區(qū)以 ，沈北新區(qū)與渾南新區(qū)近期成交放量走勢強勁； ?皇姑區(qū)走勢情況： 09年上半年皇姑區(qū)房產(chǎn)市場幾乎無新增供應 , 去化的基本為存量房 ,價格基本與沈陽市的成交價格持平 . ?沈河區(qū)走勢情況： 09年上半年沈河區(qū)較去年同期成交量下降，但各月成交價格環(huán)比呈現(xiàn)增長態(tài)勢，市場未來利好態(tài)勢明顯。該項目推廣訴求為地段與品牌來突出項目品質。 領先國際 價格線 市場調查與研究 住宅重點個案研究 領先國際 產(chǎn)品線 產(chǎn)品配比及銷售情況 戶室 面積 供應套數(shù) 銷售套數(shù) 剩余套數(shù) 一室一廳 4694 460 380 80 二室二廳 113 50 30 20 三室二廳 150160 100 70 30 四室二廳 160180 50 30 20 ? 該項目住宅產(chǎn)品從一居到四居面積面積跨度區(qū)間較大，戶型種類較多，其中主力供應面積為 100平以下中小戶型占住宅總供應量的 70% ? 住宅產(chǎn)品共計 660套。產(chǎn)品類型較多，聚合升值。 沈陽天地 客戶線 沈陽天地 銷售線 市場調查與研究 住宅重點個案研究 ?該項目 09年 9月 9日開始對外開放認籌； ?認籌金 5萬元。 對本項目的借簽：面積區(qū)間以 90120平的兩居為主，三居為輔，順應市場需求。 ?沈陽公寓市場第二個供應高峰在 2023年，該階段為沈陽房產(chǎn)市場最火爆時期，尤其在 07年下半年成為高速增長最快時期，因此該階段供應與需求基本能達到同步發(fā)展。 市場調查與研究 公寓市場總體研究 市場調查與研究 華府天地 皇朝萬鑫 萬達新天地 領先國際 30 60 90 0 120 150 600平 公寓面積區(qū)間分析 ? 調研的四個項目中的產(chǎn)品面積區(qū)間均在 4090平之間 .只有皇朝萬鑫項目的面積區(qū)間跨度較大 .從 38600平可自由分割組成 . 目前沈陽公寓產(chǎn)品的主流面積均在 100平米以下，以中小戶型為主 . 公寓市場總體研究 市場調查與研究 ? 住宅市場總體研究 ? 公寓市場總體研究 ? 寫字樓市場總體研究 ? 商業(yè)市場總體研究 ? 住宅重點個案研究 ? 公寓重點個案研究 ? 寫字樓重點個案研究 ? 商業(yè)市場重點個案研究 市場調查與研究 公寓市場個案研究 ?項目位臵 :沈河區(qū)惠工廣場西側 ?開發(fā)商 :沈陽華銳世紀投資發(fā)展有限公司 ?占地面積 :17萬平 ?建筑面積 :190萬平 ?物業(yè)類型 :商業(yè)、公寓、寫字樓、酒店 ?產(chǎn)權年限 :公寓 40年 ,寫字間 40年 ?容積率 : ?層數(shù) :14 28層 515層 ?套數(shù) :1034套 ?開盤時間： 2023年 ?物業(yè)公司 :上臵物業(yè) ?物業(yè)費 : /平 (含電梯費 ) 華府天地 開發(fā)線 華府天地 自身配備線 大堂 ?大堂面積 :13100平 ,25200平 ?大堂挑高 :有 ?大堂層高 :6米 ?大堂天地墻裝修 :頂棚 :石膏吊頂 地面 :理石地面 墻面 :涂料 ?公共部位裝修 :走廊 :頂棚涂料 地面 :大理石 墻面 :涂料 電梯間 :頂棚 :石膏吊頂 地面 :瓷磚 墻面 :理石 電梯 ?電梯品牌 :瑞士迅達 ?電梯數(shù)量 :12,4部 35,3部 ?電梯速度 : /秒 ?電梯承重 :1000KG ?每部客梯服務面積 : (2) ?每部客梯服務套數(shù) :110套 (2) 車位、車庫 ?車位數(shù)量：約 1200個（地下車位） ?取費標準： 500元 /月（地下）免費停放（地上） ?車位配比 :1: 室內配備 ?空調 :有 ?空調樣式 :中央 (5) ?空調品牌 :1特靈 ,其它開利 ?熱水 :無 ?煤氣 :2有 地下停車場 電梯等候區(qū) 電梯等候區(qū) 結構 標準層面積 : 標準層套數(shù) :20套 凈高 : 層高 :3米 市場調查與研究 公寓市場個案研究 市場調查與研究 公寓市場個案研究 1 外墻 :中空 LONE玻璃幕墻 2 內墻 :高檔墻紙、品牌環(huán)保乳膠漆（廚房、衛(wèi)生間品牌墻磚） 3 頂棚：局部采用天花配飾線、石膏板吊頂、品牌環(huán)保乳膠漆（廚房、衛(wèi)生間吊天花高級鋁質扣板 ) 4 地面：高檔實木復合地板（衛(wèi)生間鋪高級天然大理石） 5 門窗：室內房間門 。 華府天地 產(chǎn)品線 起價 (元 /平方米 ) 均價 (元 /平方米 ) 最高價 (元 /平方米 ) 開盤價格 (22023年 12月末 ) 9085 95009600 10300 9085 95009600 10300 目前均價 10000 10400 10800 付款優(yōu)惠 一次性付款 無 貸款 無 2 戶型面積配比20%35%20%10%10%5%4 3 . 6 1 ㎡ 4 4 . 1 3 ㎡ 5 2 . 0 9 ㎡ 5 4 . 1 6 ㎡ 6 7 . 1 8 ㎡ 6 7 . 7 8 ㎡7 4 . 4 8 ㎡ 7 4 . 4 9 ㎡ 8 2 . 1 6 ㎡ 9 4 . 8 4 ㎡ 市場調查與研究 公寓市場個案研究 ?從該項目公寓產(chǎn)品去化情況來看，各種戶型去化相對較平均。 ?交通：依托沈陽北站等重要的交通樞紐，火車，客運以及周邊幾十條公交線路，構成強大的交通網(wǎng)絡． ?配套：商業(yè)，休閑，購物等配套齊全．但醫(yī)療、教育配套欠缺 . ?價值：地理位臵及商業(yè)文化的匯集，項目價值優(yōu)勢顯現(xiàn)明顯． 對本項目的借鑒 : 資源引用 , 高端項目異地巡展營銷對品牌知名度及客群輻射面起到一定效果。 本地成交客戶構成比例： ?私企的比例占有率較高，在一些熱點區(qū)域，特別是北站 CBD金融區(qū)，也吸引著一些私營業(yè)主把辦公地點選擇此區(qū)域； ?其次地緣性的投資客也是占有較高的比例。這是形成此項目快銷的主要因素。 市場調查與研究 公寓市場總體研究 沈陽金廊及北站金融商貿(mào)區(qū)預計入市公寓產(chǎn)品信息提列 ?從金廊沿線及北站金融商貿(mào)區(qū)各項目工程進度及產(chǎn)品類型組合來看 , 預計未來該區(qū)域產(chǎn)品入市量將達到 70萬平米 . 市場調查與研究 公寓市場總體研究 項目名稱 項目地址 開發(fā)商 占地 (萬平） 建面 （萬平） 容積率 物業(yè)費 (元 /平 /月 ) 銷售均價（元平） 裝修 狀況 裝修 標準 開盤時間 入住時間 華府天地 沈河區(qū)惠工廣場西側 沈陽華銳世紀投資發(fā)展有限公司 17 190 10400 精裝 2023 皇朝萬鑫 青年大街390號 中一集團 25 3 20230 精裝 3500 萬達新天地 沈陽市太原街 1 18號 沈陽萬達商業(yè)廣場開發(fā)有限公司 5 7200 精裝 1000 領先國際 沈河區(qū)青年大街與大西路交匯處(市委對面 ) 沈陽新拓臵業(yè)發(fā)展有限公司 30 13000 精裝 1200 公寓項目信息提列 ?目前高端公寓項目的銷售均價在 10000元 /平左右。并且面積放大的主要區(qū)域將會集中在金廊沿線及渾河景觀帶高層產(chǎn)品。 ?目前該項目收取 VIP客戶認籌 150余組。 ?項目地址 :北陵大街 17號省公安廳東側 ?物業(yè)類別 :住宅、寫字樓、商業(yè) ?建筑類別 :高層 ?占地面積 :11萬方（一期 29174平） ?建筑面積 :80萬方（住宅建面： ) ?容積率 :8 ?裝修狀況 :精裝修 ?所屬商圈 :北行商圈 ?面積區(qū)間 :100160平 ?銷售均價 :8500元 /平 ?開發(fā)商 :沈陽華匯房地產(chǎn)有限公司 ?投資商：香港瑞安 ?物業(yè)公司：第一太平洋戴維斯 沈陽天地 開發(fā)線 市場調查與研究 住宅重點個案研究 市場調查與研究 住宅重點個案研究 ?該項目一期共計四棟住宅共計 582戶。 ?由于該項目營銷周期較長，因此吸引了沈陽周邊城市部分外地投資客，該部分群體一般資金較充足，主要目的為占有型投資，付款方式多為一次性付款。 ?未來主推產(chǎn)品及營銷方向： 該項目未來將會以 160— 260平產(chǎn)品為主推方向，營銷方面該項目將會利用其下面的商業(yè)主題式酒店的推廣來帶動其住宅產(chǎn)品的銷售。 世茂五里河 產(chǎn)品線 50%20%30%90190 215248 165233車位情況：一期共 1200個車位。 皇姑區(qū)為市中心核心區(qū)，土地供應同樣緊缺，成交量僅次于和平區(qū)。 ?成交量分析： 09年 17月沈河區(qū)商品住宅成交 ,與去年同期相比下降 %.是市內五區(qū)中成交量最小的區(qū)域 . 沈河區(qū)為市中心核心區(qū)域，庫存和新增供應量較少，故成交量一直較其它區(qū)低。 開發(fā)商的動作模式 品牌及盈利水平要求 韓國樂天集團是世界 500強企業(yè)，在韓國企業(yè)中排名前十。 70年代，伴 隨著韓國經(jīng)濟的高速發(fā)展，樂天加快了 多元化發(fā)展的步伐，先后進入流通、 旅游休閑、化工等領域，并進一步強化 了其在食品生產(chǎn)加工領域的領軍地位。 本項目所在位臵為北站北出口，該區(qū)域將規(guī)劃成為中央商務區(qū)及沈陽北站配套服務區(qū) 沈陽市及區(qū)域規(guī)劃研究 城市發(fā)展與區(qū)域關系 沈陽市及區(qū)域規(guī)劃研究 城市發(fā)展與區(qū)域關系 本項目所處區(qū)域為金廊沿線北端，屬于泛 CBD板塊，受北站 CBD 輻射與影響。重點建設酒店賓館、商業(yè)、辦公等功能。 ? 位于“金廊”沿線的北站 CBD板塊是沈陽城市發(fā)展 的重點之一 ，是東北地區(qū)交通樞紐的集散地。 沈陽宏觀政策未來走勢預測 ? 隨著 08年 25條新政及 09年上半年沈陽政府的宏觀政策走勢來看，還是在堅決的推動沈陽房產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展， 09年底 25條新政將終止，因此預計在 09年 9— 10月沈陽地產(chǎn)將會再次激發(fā)剛性需求形成成交高峰，從沈陽房產(chǎn)供銷結構比例來看更進一步趨于合理，預計在 2023年沈陽政府仍會保持刺激剛性需求政策的方向不變。 此次教育系統(tǒng)全力支持沈陽房產(chǎn)發(fā)展，不僅滿足了外地消費者的求知欲望，也會大大改善目前沈城二環(huán)及三環(huán)沿線項目教育配套匱乏的問題，對房地產(chǎn)市場發(fā)展起到了積極影響。 商品房資本金 13 年來首次比例下調 國務院 5 月 27 日公布了固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的調整結果，其中最值得關注的是，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從 35%調低至 20%，成為此次調整受惠最大的項目之一。 2023年 12月 3日 《 廉租房建設貸款管理辦法 》 新建廉租住房項目資本金不低于項目總投資 20%的比例，改建廉租住 房項目資本金不低于項目總投資 30%的比例。 全球性金融危機 。70 07年 5月 50號文 :限外資 07年 8月 “ 24號文” :保障性住房建設。 ?人們生活水平正在得到迅速提高，對改善居住條件的追求將迅速膨脹，產(chǎn)生大量的住宅需求將有待于釋放