【正文】 指標(biāo)表u總量中等規(guī)模社區(qū)u中等開發(fā)強(qiáng)度社區(qū)u天然水系社區(qū)土地產(chǎn)品屬性評(píng)估182。u地塊在交通、規(guī)劃和場(chǎng)地等背景環(huán)境方面有突出的優(yōu)勢(shì)，可見地塊的發(fā)展基礎(chǔ)較好。別墅、公寓適合度 ?別墅適合度分析分類指標(biāo)交通條件人文環(huán)境商業(yè)環(huán)境周邊醫(yī)療生活配套城市規(guī)劃自然景觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境場(chǎng)地情況人口環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境分類權(quán)重 分類得分 9 5 5評(píng)價(jià) ?? ? ?? ? ? ??? ?? ???? ?? ???? ??別墅發(fā)展現(xiàn)狀評(píng)價(jià) 26169。盡管從現(xiàn)狀看，別墅適合度由于公寓，但從未來項(xiàng)目上市期看，別墅與公寓對(duì)本地塊的適合度基本一致。本案自身商業(yè)街、會(huì)所的建設(shè)將會(huì)彌補(bǔ)現(xiàn)階段商業(yè)氛圍不足的情況威脅 Threaten 以靈活穩(wěn)健的套型組合滿足客戶需求，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)?九亭板塊未來供應(yīng)會(huì)對(duì)本案的客戶分流的威脅?周邊以別墅為主、公寓為輔的顓橋競(jìng)品威脅252。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [二 ] 招商地產(chǎn)華東產(chǎn)品解讀182。 物業(yè)發(fā)展的幾種可能方案方案名稱 綜 合型 別 墅型 公寓型?關(guān) 鍵驅(qū)動(dòng) 因素?別 墅 產(chǎn) 品 +公寓 產(chǎn) 品?聯(lián) 排 別 墅提高社區(qū)品質(zhì)?公寓提高 項(xiàng) 目容 積 率?跳 躍 的 產(chǎn) 品 線 梯度?聯(lián) 排與公寓的客 戶 群體有一定差異?需要從 總 價(jià)上 縮 小差距?純別 墅 產(chǎn) 品?聯(lián) 排 別 墅提高社區(qū)品 質(zhì)?疊加 別 墅 趨 同社區(qū)檔次?緊 密的 產(chǎn) 品 線 梯度?聯(lián) 排與疊加的客 戶 群體差異性 較 小?需要解決疊加的 產(chǎn) 品 創(chuàng)新?純 公寓 產(chǎn) 品?充分做足 項(xiàng) 目容 積 率?緊 密的 產(chǎn) 品 線 梯度?純 公寓客 戶 群體差異小?需要解決 純 公寓 產(chǎn) 品 創(chuàng) 新?需要 額 外關(guān)注的上海特殊情況?公寓區(qū)域與 聯(lián) 排區(qū)域的 邊 界 處 理?疊加 別 墅的受眾群體 較少?犧 牲容 積 率所 帶 來的溢價(jià)空 間 能否彌 補(bǔ)損 失?純 公寓社區(qū)檔次相 對(duì)較 低?90平米套型的 總 量 過 大 問題?可參考的招商華東產(chǎn) 品?蘇 州依云水岸 ?上海依云郡 ?無35169。銷售難度：產(chǎn)品有差異，賣相不好。銷售難度： 2023年別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷控及售后管理難度極大? 5銷售難度：套型單一。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [三 ]顓橋地塊招商依云再造 182。設(shè)定聯(lián)排別墅的容積率分別為： 寬松的容積率要求，做雙拼和聯(lián)排的混合物業(yè)B. 聯(lián)排別墅容積率 標(biāo)準(zhǔn)的聯(lián)排別墅社區(qū)，可布置少量雙拼類物業(yè) 極限的容積率標(biāo)準(zhǔn)，常規(guī)做法不能滿足，可能 需要通過圍合多拼的手段實(shí)現(xiàn)42169。 產(chǎn)品類型選擇 ?物業(yè)類型的組合方案 B方案 B： 聯(lián)排別墅容積率 ，相應(yīng)的建筑指標(biāo)。公寓的建筑密度在 。相比之下， B方案滿足了聯(lián)排別墅和公寓的的環(huán)境要求，同時(shí)也給公寓預(yù)留了發(fā)展空間，是適合我們項(xiàng)目開發(fā)的物業(yè)選型 。 客戶定位 ?未來客戶消費(fèi)偏好描述項(xiàng) 目 公寓 類 聯(lián) 排 別 墅 類置 業(yè) 客 戶群2535歲 ，市中心西區(qū)客 戶 、新上海人或目前已居住、工作在 閔 行的客 戶有 實(shí) 力的 購(gòu)買 年 齡 段， 3245歲 ，目前居住在城市西區(qū)板 塊 或工作在周 邊產(chǎn)業(yè) 園區(qū)的客 戶購(gòu)買 用途 自用 為 主，基本 為 首次置 業(yè) 。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃182。大規(guī)劃、小分區(qū) ?總體功能分布u根據(jù)兩種主要物業(yè)之間的用地比例關(guān)系（公寓類占地 %，別墅類占地 %），對(duì)項(xiàng)目用地橫向劃分成分區(qū)明確的區(qū)域；u利用項(xiàng)目南部有自然資源優(yōu)勢(shì)的地方布置別墅類物業(yè)；u利用靠近主要道路區(qū)域，地段商業(yè)價(jià)值大的情況，布置商業(yè)和會(huì)所以及小戶型公寓。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [1]精致規(guī)劃182。大風(fēng)格、小立面 ?精致典雅的新古典主義風(fēng)格u精致典雅的新古典主義風(fēng)格，能夠普遍的引起上?？蛻舻恼J(rèn)同感；u通過相對(duì)厚實(shí)的墻面和開窗相呼應(yīng)，突出項(xiàng)目穩(wěn)重大方的性格。63169。產(chǎn)品類型 房型細(xì)分 樓層高度 平面布局公寓 功能套型 58F 一梯兩戶兩代居 58F 一梯三戶或者一梯四戶小戶型 78F ——聯(lián)體別墅 —— 23F 四聯(lián)體和五聯(lián)體為主65169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [3]精致居所182。69169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [3]精致居所182。日本集合住宅研究，自由空間組合形式，衛(wèi)生間、廚房位置固定。74169。76169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [3]精致居所182。大居所、小套型 ?別墅空間特色之一u以中庭空間或內(nèi)院形式出現(xiàn)的內(nèi)向型室外空間，四面圍合的布局形式，使內(nèi)向型室外空間獲得最大限度的私密性；u在聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)過程中，中庭空間與其說是室外空間不如說是室內(nèi)空間，中庭空間的存在不僅僅改善室內(nèi)空間質(zhì)量，往往成為室內(nèi)空間的核心而存在，通過非常簡(jiǎn)單的手法而得到驚人的室內(nèi)效果，形成具有溝通語(yǔ)言的空間形式。81169。按照測(cè)算商業(yè)和會(huì)所的總面積為 5680m2，建議商業(yè)面積做到 3500m2，會(huì)所 2023m2。2）、衛(wèi)視、電話以有線電視：每戶設(shè)衛(wèi)視及有線電視兩根進(jìn)戶線路，在主要房間預(yù)留終端。大物管、小服務(wù) ?白金物管u對(duì)于高知類客戶來說，買房子不僅僅是買房子本身，更體現(xiàn)出一種生活狀態(tài)和社會(huì)身份以及生活質(zhì)量；u兩種物業(yè)采用不同的物業(yè)管理形式，一方面可以突出別墅項(xiàng)目的尊貴，形成項(xiàng)目推廣關(guān)于物管的號(hào)召力；另一方面也保證了公寓較少的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，符合我們對(duì)于目標(biāo)客戶的定位。u“ 管家大使 ” 以 “ 業(yè)主至上 ” 為原則提供貼身服務(wù)，業(yè)主在生活上需要一切困難可直接聯(lián)系管家大使 “ 協(xié)調(diào)。u根據(jù)顓橋在售項(xiàng)目具體情況，設(shè)定調(diào)查范圍。由此我們選擇使用顓橋房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)合年均增長(zhǎng)率來對(duì)區(qū)域市場(chǎng)在未來幾年內(nèi)的價(jià)格做出科學(xué)的預(yù)估。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 附錄：創(chuàng)新產(chǎn)品策劃歷程94169。因此就需要我們運(yùn)用客觀的、科學(xué)的方法和手段來對(duì)區(qū)域未來的標(biāo)物業(yè)價(jià)格作出合理的預(yù)測(cè)。比較內(nèi)容 權(quán)重湖山在望 圣得恒業(yè)花園 天籟園擬合 比較 擬合 比較 擬合 比較程度 系數(shù) 程度 系數(shù) 程度 系數(shù)建筑單體 15% 區(qū)域位置 10% 外部環(huán)境 10% 社區(qū)景觀 15% 立面設(shè)計(jì) 15% 1 房型設(shè)計(jì) 15% 配套設(shè)施 10% 主題提煉 10% 合 計(jì) 100% Townhouse產(chǎn)品價(jià)格擬合本案價(jià)格推算 =以項(xiàng)目 A為參考的定價(jià) A 權(quán)重 +……+ 以項(xiàng)目 C為參考的定價(jià) C 權(quán)重 =11830元 /平方米根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格擬合，本項(xiàng)目 townhouse產(chǎn)品的現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平應(yīng)該在 11830元 /平方米90169。白金級(jí)安全服務(wù)u24小時(shí)自動(dòng)防火防災(zāi)，指紋門禁系統(tǒng)、電控一體化門鎖、防盜可視對(duì)講系統(tǒng)及小區(qū)聯(lián)網(wǎng)報(bào)警系統(tǒng)，提供萬全的管理；u24小時(shí)雙語(yǔ)柜臺(tái)人員提供生活支援服務(wù)；u成立高質(zhì)素的護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍，學(xué)歷高、品德高尚能與業(yè)主和睦相處，保安員入職前均要接受長(zhǎng)時(shí)間的崗位培訓(xùn)，對(duì)其道德行為、政治思想、業(yè)務(wù)知識(shí)、軍事體能等進(jìn)行封閉式的訓(xùn)練；u24小時(shí)保安巡防服務(wù)；u社區(qū)外圍采用制服穿著，體現(xiàn)威武形象，u社區(qū)內(nèi)部采用西裝穿著，體現(xiàn)親和形象。88169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [4]精致配套182。85169。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [4]精致配套182。80169。三種院落形式層次分明，私密性和均好性都得到很好體現(xiàn)（雖然此處組合因深圳地區(qū)對(duì)南北朝向不夠敏感，沒有完全南客廳的布局，但此組合形式有很大的改造余地，能夠形成全南廳的布局形式）。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [3]精致居所182?，F(xiàn)在上海尚未有此種做法。73169。72169?？拷醒刖坝^區(qū)域的聯(lián)排靠近中心景觀的公寓聯(lián)排沿河景觀區(qū)域70169。68169。戶型 面積（ m2） 所占比例（面積） 套數(shù) 所占比例（套數(shù)）四房 160165 5% 41 4%三房 (舒適型 ) 130135 10% 102 8%三房 (緊湊型 ) 120125 15% 165 14%兩房 9095 40% 580 50%一房 4550 10% 281 24%合計(jì) —— 　 80% 1169 100%66169。64169。大景觀、小風(fēng)情 ?巴厘島風(fēng)情園林園林營(yíng)建不僅僅是為社區(qū)服務(wù)的內(nèi)部環(huán)境，還是我們打造精致社區(qū)的重要環(huán)節(jié)，需要有鮮明的性格特征：我們建議園林風(fēng)格： 巴厘島風(fēng)情園林巴厘島風(fēng)情園林選擇巴厘島風(fēng)情園林作為項(xiàng)目的園林風(fēng)格，主要原因有：? 符合項(xiàng)目打造精致景觀的要求；? 根據(jù)目標(biāo)客戶年輕層和收入來看，東南亞旅游是力所能及的度假選擇，而巴厘島風(fēng)情園林符合目標(biāo)客戶對(duì)異域國(guó)度的度假向往；? 項(xiàng)目周邊暫無同類風(fēng)情園林社區(qū)；? 深圳有成功項(xiàng)目，景觀營(yíng)造上減少了創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)。u樣板區(qū)的營(yíng)造包括別墅和公寓兩種物業(yè)同時(shí)出現(xiàn) ,便于在公寓推廣的時(shí)候 ,打出 “ 別墅社區(qū)中的高檔公寓 ”, 這樣的概念 。別墅區(qū)域主要道路公寓區(qū)域主要道路中心景觀57169。產(chǎn)品支撐招商依云精致社區(qū)的六大產(chǎn)品支撐點(diǎn)：? [精致規(guī)劃 ]： 大規(guī)劃、小分區(qū)? [精致立面 ]： 大風(fēng)格、小立面? [精致景觀 ]： 大景觀 、小風(fēng)情? [精致居所 ]： 大居所 、小套型? [精致配套 ]： 大配套 、小功能? [精致管理 ]： 大物管、小服務(wù)54169。50169。 客戶定位 ?區(qū)域?qū)傩宰兓瘜?dǎo)致客戶類型變化產(chǎn)業(yè)屬性 周邊產(chǎn)業(yè)與軌道輸入 產(chǎn)業(yè)人士導(dǎo)入 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型48169。 產(chǎn)品類型選擇 ?物業(yè)類型組合方案u方案 A中公寓部分的容積率和建筑密度過高，環(huán)境不易做，為后期公寓房型創(chuàng)新預(yù)留空間不大，考慮到我們對(duì)公寓類項(xiàng)目有較高價(jià)格的預(yù)期。物業(yè)類型建面(萬 m2) 建面比例占地面積(萬 m2)占地面積比例 容積率 建筑密度公寓 % % 聯(lián)排 % % 托老所 % % ——公建 /商業(yè) 4% % ——合計(jì) % 100% ——44169。因?yàn)橄薷叩脑蛑荒芸紤] 8層以下的公寓，公寓的建筑密度按照 7層和 8層兩種方式估計(jì)，可以得出建筑密度 間。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [三 ]顓橋地塊招商依云再造 182。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 投資回報(bào)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)銷售難度品牌效果和社區(qū)形象方案二方案一方案三效益好效益差182。 方案三：公寓型假 設(shè)項(xiàng) 目基本條件?公寓面 積 ： 約 138000平方米?綜 合容 積 率： ?公寓套型： 單 套面 積小于 90平方米，但 須 考慮 上下套的打通，借以增加 別 墅套型的比重；也可采用生命周期功能小套的做法，在 單 套面積 90平方米的套型中可分割成小三房。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [三 ]顓橋地塊招商依云再造 182。投資回報(bào)：較高的投資回報(bào)? 4 分析結(jié)論?招商 依云系產(chǎn)品特征：中等規(guī)模、中等開發(fā)強(qiáng)度、天然水系、一定數(shù)量 Townhouse綜合分析目前招商地產(chǎn)華東兩個(gè)依云系項(xiàng)目，可以發(fā)現(xiàn) 10~20萬平方米的中等開發(fā)規(guī)模， ~，地塊內(nèi)部或外部瀕臨天然河道或水系，含有一定數(shù)量的 Townhouse是目前依云產(chǎn)品線的表征。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 [二 ] 招商地產(chǎn)華東產(chǎn)品解讀182。 分析框架30169。u項(xiàng)目開發(fā)別墅在挖掘潛力后的綜合得分為 ，基本達(dá)到良好的水平；項(xiàng)目開發(fā)中高檔住宅在挖掘潛力后的綜合得分為 ，基本達(dá)到良好的水平。別墅、公寓適合度 ?公寓適合度分析分類指標(biāo)交通條件人文環(huán)境商業(yè)環(huán)境周邊醫(yī)療生活配套城市規(guī)劃自然景觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境場(chǎng)地情況人口環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境分類權(quán)重 分類得分13 9 5 4評(píng)價(jià) ?????? ?? ? ? ??? ? ?? ????? ??公寓 發(fā)展現(xiàn)狀評(píng)價(jià) 25169。② 對(duì)可改善指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而評(píng)價(jià)土地該屬性的升值潛力。2023年克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 步驟二：土地產(chǎn)品屬性評(píng)估21169。春申板塊新住宅稀缺，需求熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向顓橋2023年以后，春申板塊住宅供應(yīng)減少，憑借便利的交通及相對(duì)充足的供應(yīng)量，顓橋?qū)⒊蔀闊狳c(diǎn)板塊2023年，顓橋產(chǎn)品需要品牌領(lǐng)軍項(xiàng)目現(xiàn)狀無知名房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，顓橋板塊的開發(fā)處于各自為證的狀態(tài)。 公寓 約 占 84%。u