【正文】 二期一期政府交通、商業(yè)規(guī)劃區(qū)東明路潛在規(guī)劃區(qū)綠化緩沖帶社區(qū)幼兒園6號(hào)線高青路站高青路海陽路高壓走廊 典型項(xiàng)目分析 尚東國際 規(guī)劃與產(chǎn)品252。尚東國際上南路東明路楊高南路北三林板塊東三林板塊西三林板塊地段 西三林北面，離市中心距離較近交通 縱向和橫向道路正打通，6號(hào)線地鐵站緊貼社區(qū)商業(yè) 目前無，家樂福，自建商業(yè)街包含餐飲，便利型購物環(huán)境 恒大建材市場 典型項(xiàng)目分析 尚東國際 項(xiàng)目概況規(guī)模 33萬㎡，分三期開發(fā)，自建配套齊全容積率 產(chǎn)品形態(tài) 8層小高層， 5層 電梯洋房景觀 大面積草坪為主會(huì)所 泛會(huì)所，內(nèi)容齊全252。 典型項(xiàng)目研究 大華錦繡華城 18街區(qū)別墅160㎡ 開間 6米地下室 70㎡ 采光佳一層 客廳 6* 餐廳 * 廚房 *二層 主臥 * 次臥 3* 次臥 * 南向雙臥室，給凸窗，擴(kuò)大空間感三層 主臥 *5 帶露臺(tái)，面寬佳160180㎡聯(lián)排戶型160㎡的戶型滿足了其客戶的對(duì)空間的基本需求，同時(shí)給到充分的露臺(tái)、地下室及主臥的面寬，對(duì)于客戶而言性價(jià)比高。 未去化的多集中在 12月推的 230㎡的聯(lián)排和雙拼及獨(dú)棟。 08年底建 24萬㎡超大公園。 主要規(guī)劃為是開闊的棟距，高綠化率的以小高層為主的公寓型社區(qū)。 未來上市地塊多集中在宗地所在的西三林片區(qū)，競爭激烈。 區(qū)域內(nèi)年最快去化速度，達(dá) 10萬㎡ /年，最慢為 3萬㎡ /年?！⌒麻_發(fā)區(qū)域，道路沒有完全打通，心理距離遠(yuǎn)。 到上海三大城市中心陸家嘴，人民廣場，徐家匯均在開車 30分鐘，一部公交 45分鐘內(nèi)可以到達(dá)，地鐵 30分鐘內(nèi)，交通便利性佳。進(jìn)一步加強(qiáng)宗地片區(qū)與盧灣、黃浦及徐匯和陸家嘴的聯(lián)系。開發(fā)順序是北三林 —— 〉 西三林西北 —— 〉 西三林南及東三林 —— 〉西三林東北宗地片區(qū)是最后開發(fā)的宗地所在的西三林東北是絕對(duì)距離離世中心較近，由于過去橫縱道路不通導(dǎo)致人們認(rèn)知度較低，心里距離較遠(yuǎn)。 中內(nèi)環(huán)間252。252。 西三林上南路以西以及貼近 上南路的區(qū)域較為成熟 ,距市中心距離較遠(yuǎn)。 宗地 四至及形態(tài)高青路楊南路聯(lián)明路云臺(tái)路宗地東明路尚東國際地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積 (㎡ ) 121405容積率 建筑面積 (㎡ ) 125113商業(yè)面積 (㎡ ) 30479宗地四至北臨 高青路 目前宗地北段未通， 08年中完成高壓線 22萬伏尚東國際三期 09年底完成西臨 昔陽河 河水干凈云臺(tái)路 08年 6月通翰城國際 已建住宅區(qū)南臨 楊南路 08年年底6街坊 恒大意向地塊，后期視合作而定東臨 東明路 07年 9月通車B261地塊 配套商品房，預(yù)計(jì) 08年開工MB261地塊恒大建材市場上南路楊高南路賣建材市場東明路軌道線宗地南面賣高壓線B261地塊 宗地 土地屬性綜合評(píng)估配套配套 2km內(nèi)內(nèi)大類 小類 描述 /等級(jí) 名稱商業(yè) 高級(jí)商圈 五級(jí) 無大賣場 /超市 一級(jí) 家樂福，易初蓮花，家得利便利性商業(yè) 三級(jí) 成山路商業(yè)街、昌里路商業(yè)街教育文化 中小學(xué) 二級(jí) 明珠小學(xué) 、新里城幼兒園、上海魯冰花第三小、聯(lián)豐小學(xué)、楊思中學(xué)醫(yī)療 醫(yī)院 二級(jí) 楊思醫(yī)院景觀環(huán)境 公園綠地 二級(jí) 上南公園，尚東西面生態(tài)公園（ 08年中）不利因素 五級(jí) 220萬伏高壓走廊，目前道路未通，恒大水產(chǎn)市場，恒大建材市場交通便利 軌道交通 一級(jí) 緊貼軌道 6號(hào)站點(diǎn)重要公交線路 二級(jí) 219， 572， 986， 955,線路多（距站點(diǎn) 900米）快速干道 一級(jí) 中環(huán)，外環(huán)，世博大道（ 09年底拓寬完成），楊高南路休閑娛樂 五級(jí) 無 宗地 土地屬性綜合評(píng)估252。252。252。 　252。252。252。 9月開盤 1月內(nèi)狂銷 100套聯(lián)排。252。 復(fù)式房型 典型項(xiàng)目研究 大華錦繡華城 11街區(qū)公寓大華錦繡華城二期二房去化情況面積 套數(shù) 去化套數(shù) 去化率8090 196 164 84%90100 142 130 92%100110 345 175 51%110120 18 1 6% 主力客戶：在浦東工作的青年之家 抓住了購買婚房客戶的 2房的功能需求，控制面積在 87㎡以下，給產(chǎn)品以方正通透的戶型及盡可能多的附加值。 項(xiàng)目在地鐵站邊，交通便利。 8層洋房以 100㎡ 2房， 120㎡小三房為主。252。此項(xiàng)目的地下室的采光差，客戶覺得并不占便宜。預(yù)計(jì)規(guī)劃方案：南塊： 30% 雙拼，景觀資源佳北塊： 90㎡以下的小戶型，距離地鐵站 200米金地地塊會(huì)成為宗地金地地塊會(huì)成為宗地 G3和和 C聯(lián)排的競爭對(duì)手。教育 最好有高質(zhì)量的學(xué)校環(huán)境 周邊自然環(huán)境佳產(chǎn)品 景觀與規(guī)劃 強(qiáng)調(diào)社區(qū)的私密性，房子之間私密性，希望自家的花園面積大一些樓層 有天有地規(guī)模 希望整個(gè)社區(qū)是低密度的，純粹的別墅社區(qū)戶型功能希望能控制單套總面積，計(jì)較性價(jià)比。附加值附加值地下室在 60㎡ 以上，采光面大一些，內(nèi)車庫 ，讓客戶封起來可以做地下室活動(dòng)空間，車停在車庫外。 客廳、主臥、次臥三間朝南；216。 一月 21一月 2119:06:4219:06:42January 25, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 一月 2119:06:4219:06Jan2125Jan211世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Monday, January 25, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/1/25 19:06:4219:06:4225 January 20231一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 。 2023/1/25 19:06:4219:06:4225 January 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 一月 21一月 21Monday, January 25, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。戶型需求：總價(jià)控制， 2房 青年之家考量點(diǎn)地段 交通 貼近軌道線，到工作地點(diǎn)便利教育 最好有好的幼兒園商業(yè) 有大賣場和便利型商業(yè)產(chǎn)品 戶型功能 2房，功能滿足，控制總價(jià)朝向 主臥超南，主臥及客廳開間在 4米以上附增空間 最好有大陽臺(tái)，或者露臺(tái)，想象自己在上面喝茶享受生活電梯 有最好，懶得爬樓裝修 精裝修，可以按揭，省了一筆現(xiàn)金流費(fèi)用，省去麻煩宗地項(xiàng)目總價(jià) 105萬以內(nèi)戶型功能 功能齊備， 2房 1衛(wèi)， 要求戶型通透，方正，能把 2房的建面控制在 80㎡ 以內(nèi)，在保證臥室和客廳功能前提下附加值 凸窗臺(tái)多，陽臺(tái)大 ，給人自我陶醉享受的空間，彌補(bǔ)房間小的劣勢(shì)社區(qū)環(huán)境 寬棟距，大面積的綠化，大草坪，可以參與裝修 精裝，（給朗潤園的公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)）公共部分 有電梯會(huì)所 滿足健身器材設(shè)施的基本需求，室內(nèi)游泳是附加值?？蛷d開間寬。工作區(qū)域： 浦東為主地段需求： 希望房產(chǎn)跟貼近市中心，追求都市便捷生活，方便享受城市級(jí)別休閑娛樂配套。 南地塊臨水，臨三林公園，南塊面水距離寬。分析相對(duì)于朗潤園洋房，戶型基本相同， 2次臥朝北，主臥朝南，但是向南陽光房東 /西側(cè)開一面門，南面無窗，采光差。252。 項(xiàng)目規(guī)模大，配套齊全，容積率低 。聯(lián)排的競爭對(duì)手。對(duì)于面積段的需求為 200㎡以下，希望有地下室或者露臺(tái)等更多的附贈(zèng)空間。252。252。252。252。252?！?52。252。 東三林是最后開發(fā)的區(qū)域 ,多新商品房 .距市中心距離較遠(yuǎn) .　三林區(qū)域區(qū)域客認(rèn)可北三林 〉 西三林西面 〉 西三林南面 〉 西三林東面 〉 東三林區(qū)域外客戶認(rèn)可西三林北面 〉 東三林 〉 西三林南面 宗地 片區(qū)與城市的關(guān)系宗地上中隧道西藏南路隧道龍耀路隧道打浦路隧道復(fù)線世博大道 道路系統(tǒng)東明路項(xiàng)目 狀態(tài) 時(shí)間節(jié)點(diǎn)上中隧道 與中環(huán)一起 通車 07年西藏南路