【正文】 部分項(xiàng)目受新政影響成交量下降 市場(chǎng)熱度降低，部分項(xiàng)目開始采取促銷措施 市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，開發(fā)商降價(jià)傾盤北京深圳湖南、長(zhǎng)沙等城市市場(chǎng)比較本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。79月 ，大幅跳水，限外令出臺(tái)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。08年初期間成交下降情況較為明顯：截止 2023年 1月 13日，北京樓市商品房住宅期房網(wǎng)上簽約日均為 213套 ， 2023年同期為308套 ；現(xiàn)房日均簽約 38， 2023同期為 74。u新產(chǎn)品：例，金地 在中海瓦爾登湖，灣流匯等項(xiàng)目上體現(xiàn)客戶上門量減小，成交周期增長(zhǎng)；造成顧客猶豫的因素主要為對(duì)后期市場(chǎng)走勢(shì)的擔(dān)憂，而不是購(gòu)買力因素限制。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。一級(jí)市場(chǎng)地價(jià)上升，市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡，各類開發(fā)商采取不同取地策略規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)上市公司 萬(wàn)科、金地等上市公司在取地上逐漸趨于保守，加快土地的開發(fā)運(yùn)轉(zhuǎn)速度，甚至愿意放棄一定的利潤(rùn)率，保證現(xiàn)金流。 真正的考驗(yàn)剛剛開始—— 2023北京房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。一級(jí)市場(chǎng)：土地流標(biāo)，開發(fā)商拿地激情不再；二級(jí)市場(chǎng)：樓盤價(jià)格由 “ 不降 ” 到 “ 暗降 ” 再到 “ 明降 ” ； 上門量下降，客戶觀望態(tài)度加重； 成交量整體下降；2023年底，看到的是：Q:這些情況和前幾月的深圳相似，那么，接下去，北京會(huì)出現(xiàn)和深圳一樣的房?jī)r(jià)跌落么 ?三級(jí)市場(chǎng)：各大中介縮減分店數(shù)量；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中小公司 采取觀望策略，北京大批項(xiàng)目公司被注銷。頂級(jí)豪宅 無(wú)降價(jià)情況，成交數(shù)量穩(wěn)定，穩(wěn)居高端；（銀泰 11月成交 6套，御金臺(tái) …… ）216。 政策影響：“別墅用地審批叫停 ”政策的實(shí)施無(wú)形中使得市場(chǎng)上的別墅產(chǎn)品成為物業(yè)產(chǎn)品中的稀缺產(chǎn)品，價(jià)值得到提升；此外，購(gòu)買別墅的客戶基本上都是財(cái)富積累程度較高的支付階層，其資金儲(chǔ)備較為充裕，購(gòu)房受政策影響較??；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)供求比發(fā)生轉(zhuǎn)換，首次出現(xiàn)供過(guò)于求的現(xiàn)象。三級(jí)市場(chǎng)二手房市場(chǎng)的增長(zhǎng)，說(shuō)明了房地產(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)重估進(jìn)程受影響較小。兩個(gè)極端： 冰火兩重天， “政策 ” 成為重要分水嶺，之后較前成交量下降 59%。深圳市場(chǎng)購(gòu)房者：持幣觀望。你也別再以為，只要咬牙忍一忍，好日子還會(huì)回來(lái)。重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個(gè)人意識(shí)強(qiáng)、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的新生活方式思想守舊、頑固、愛面子講派場(chǎng)、對(duì)金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、對(duì)價(jià)格有一些敏感責(zé)任感強(qiáng)、有不斷提升自身的強(qiáng)烈愿望、務(wù)實(shí)、對(duì)金錢在某種程度上保有 “ 節(jié)儉 ” 精神、對(duì)價(jià)格有一定的敏感度小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時(shí)尚流行元素、對(duì)價(jià)格有一定的敏感傳統(tǒng)豪宅客戶的產(chǎn)品需求特征：216。剛性需求導(dǎo)致市場(chǎng)整體價(jià)格上漲216。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃， 對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求 。 五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)。之前宏觀調(diào)控政策失效的原因：綜觀宏調(diào)的各種措施效果不彰，其中 各部門的措施作用互相抵消 是一個(gè)重要的原因。2023年 12月規(guī)定為：u借款人家庭為單位u取消了公積金貸款的 “ 豁免權(quán) ”u只要曾利用銀行商業(yè)貸款購(gòu)房者，即使己還清貸款，除家庭人均住房面積小于當(dāng)?shù)仄骄酵?，仍按第二套住房?jì)算。n宣布 2023年，中國(guó)將執(zhí)行從緊的貨幣政策，隨即繼續(xù)上調(diào)準(zhǔn)備金率；趨勢(shì)研判銷售速度的受壓制；在容積率加大，工期拉長(zhǎng)的情況下，銀行 “ 簽約 30%，封頂 70%” 的回款方式大大影響了回款的速度；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。國(guó)有大型非房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，激化行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，增加商品房供應(yīng)；u房地產(chǎn)行業(yè)的資金平均利潤(rùn)率無(wú)疑高于其它國(guó)有行業(yè)，高額資金回報(bào)率吸引 國(guó)有大型非房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。政策作用的結(jié)果是：08年的上市產(chǎn)品中，90平米以下的產(chǎn)品會(huì)占到總面積 50%以上。u同時(shí)經(jīng)適房、兩限房較低的價(jià)格， 也使整體房?jī)r(jià)數(shù)值降低 ，影響購(gòu)房者心理，促生 觀望態(tài)度。購(gòu)買力受限，需求延滯釋放。在路上我們 ……究竟走在了一條怎樣的路上？這條路的前方通向哪里？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 金融與房地產(chǎn)市場(chǎng)： 2023雙緊主題開發(fā)商貸款直接融資、外資、銀行信貸個(gè)人抵押貸款首付、利率、轉(zhuǎn)讓限制幣幣 值：值： 重重 估估金融與房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)在路上本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 金融與房地產(chǎn)市場(chǎng)： 2023雙緊主題2023年 1月 7日，銀行間外匯市場(chǎng)美元對(duì)人民幣匯率的中間價(jià)為： 1美元對(duì)人民幣，再創(chuàng)匯改以來(lái)新高，人民幣呈現(xiàn)加速升值跡象。家庭年收入在 25000美元以上的富裕階層中 39%分布在北京、上海、廣州，預(yù)計(jì)到 2023年三個(gè)城市富裕階層的比例將上升到 47%。 此次資產(chǎn)價(jià)格重估的重要幕后推手 —— 商業(yè)銀行 商業(yè)銀行將房產(chǎn)抵押貸款視為最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，不斷推出 “ 轉(zhuǎn)按 ” 、 “ 加按 ” 、“ 雙周供 ” 等一系列的杠桿條件，使越來(lái)越多的人加入購(gòu)置資產(chǎn)的大合唱，并于2023年的秋天，達(dá)到了高潮。我們的各種政策發(fā)揮作用也需要時(shí)間，比如保障性住房建設(shè)，一旦開始向中低收入發(fā)號(hào)，市場(chǎng)的心理負(fù)擔(dān)就不會(huì)有現(xiàn)在這樣大。 一月 21一月 2118:15:2318:15:23January 22, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國(guó) 見 青山。 一月 2118:15:2318:15Jan2122Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無(wú)限完美。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過(guò) 去最杰出的人 談話 。 2023/1/22 18:15:2318:15:2322 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 。 2023/1/22 18:15:2318:15:2322 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。流動(dòng)性過(guò)剩 +核心市場(chǎng)二手樓發(fā)育完備房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)格重估的兩個(gè)關(guān)鍵 核心要素 ：u貨幣供應(yīng)u二手市場(chǎng)的抵押貸款市場(chǎng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行又一輪重估，重估的結(jié)果則很大程度上影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向這時(shí)出臺(tái)的各種有關(guān)資產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控措施，如果不是從以上兩個(gè)核心入手，大都作用不大，或者說(shuō)不能立即見效。世界經(jīng)濟(jì)和人口變化世界人口增長(zhǎng)的歷史 全世界的人口出生率下降在路上本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。新百萬(wàn)富翁經(jīng)濟(jì)“ 投資中國(guó) ” 主題：沸騰的 21世紀(jì)u中產(chǎn)階級(jí)迅速崛起：大學(xué)受教育人數(shù)逐年迅速增長(zhǎng)2023年：495萬(wàn)人1980年：22萬(wàn)人復(fù)合增長(zhǎng)率： %在路上本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。政府實(shí)施提高政策，加大多套房購(gòu)房壓力，迫使部分投資者逐漸退出投資市場(chǎng)? 中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理補(bǔ)充通知，以 “ 家庭 ” 為單位界定第二套房? 對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，當(dāng)?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計(jì)部門公布上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。什么是 “ 關(guān)鍵基本因素 ”u總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展u金融：抵押貸款利率和可承擔(dān)性u(píng)規(guī)劃：區(qū)域市場(chǎng)邊界u人口：由年齡和收入決定的可預(yù)測(cè)的住房消費(fèi)趨勢(shì)uGeneric description of the 4 factors關(guān)鍵基本因素在路上本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。趨勢(shì)研判輿論環(huán)境對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期，影響部分購(gòu)房者產(chǎn)生觀望心態(tài)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。廣渠路 15號(hào)地塊的流標(biāo)在一定程度上受到該因素的影響。嚴(yán)查土地增值稅，壓縮行業(yè)利潤(rùn)空間；物業(yè)稅懸而不出，遏制投資型購(gòu)房行為；2023年 1月國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布最新的 “ 關(guān)