【正文】 臨的市場機(jī)會和市場威脅 通過對項(xiàng)目規(guī)劃、以及產(chǎn)品分析，推導(dǎo)出項(xiàng)目的限制條件和先天優(yōu)勢 通過上述兩個部分的推導(dǎo)，明確項(xiàng)目面臨的核心問題和目標(biāo) 針對核心問題和目標(biāo)，提出對應(yīng)的解決問題的策略，并提出獨(dú)特的項(xiàng)目定位 圍繞核心策略將策略進(jìn)行階段型分解，最終指導(dǎo)項(xiàng)目的營銷策略執(zhí)行 報(bào)告思路 目標(biāo)與核心問題 核心策略及定位 市場分析 本體分析 報(bào)告框架 推廣策略 銷售策略 策略分解 新國八條 2023年 1月 26日，第三輪調(diào)控落地，國務(wù)院頒布“新國八條”，旨在進(jìn)一步遏制房價(jià)飛漲的形勢 新國八條的內(nèi)容： 一、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任合理確定本地區(qū)房價(jià)控制目標(biāo)；二、加大保障性安居工程建設(shè)力度；三、完善政策，加強(qiáng)稅收；四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策；五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理：六、合理引導(dǎo)住房需求；七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制；八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。這是中國央行 2023年第 4次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 中國人民銀行 4月 5日宣布，自 4月 6日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 。 ?要求我們，在更嚴(yán)厲的政策未出臺前，抓緊時(shí)間， 及時(shí)調(diào)整對策，避免走進(jìn)政策泥潭 。 ?周邊競爭項(xiàng)目體量大、入市較早，片區(qū)影響力和小區(qū)規(guī)劃都明顯優(yōu)于我項(xiàng)目。 銷售周期短，必須快速銷售。 ?2：重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)外部價(jià)值，周邊項(xiàng)目對區(qū)域的推動力就是我們最好的優(yōu)勢。 項(xiàng)目核心價(jià)值主張 —— 看看我們到底賣什么？ 3 1 4 2 （社會資源） 『客觀性』 主動式 被動式 『主觀性』 服務(wù) 環(huán)境 （新進(jìn)者） （品牌） （自然） 產(chǎn)品 人文 全部兩房、三房市場主流產(chǎn)品 針對不同人群 實(shí)力巨企的品牌保證 東河新城、環(huán)境優(yōu)美 倡導(dǎo)現(xiàn)代簡約的品質(zhì)生活 基于市場競爭 ?本項(xiàng)目核心競爭力： 產(chǎn)品 +環(huán)境（附加值） 核心策略 與市場中其他項(xiàng)目相比，我們項(xiàng)目最大優(yōu)勢在于 所有產(chǎn)品均為主流戶型，面積段小于周邊項(xiàng)目，性價(jià)比較高 本項(xiàng)目核心競爭力和核心價(jià)值體系演繹 環(huán)境區(qū)位 東河新城，擁滿園春色，攬一池碧水 1 人文生活 締造現(xiàn)代品質(zhì)生活 2 品牌實(shí)力 實(shí)力巨企，厚積薄發(fā) 4 核心策略 產(chǎn)品魅力 主流產(chǎn)品塑造城市經(jīng)典的魅力 3 客戶屬性 青年貴族的私享領(lǐng)地 5 整體定位策略 本案物業(yè)定位 定位原則 ?符合項(xiàng)目整體戰(zhàn)略 ?對應(yīng)目標(biāo)消費(fèi)群的價(jià)值取向 ?與市場形成差異化 ?與本區(qū)域的整體規(guī)劃和形象相匹配 從我們項(xiàng)目的自身特點(diǎn)出發(fā)，尋找合適的物業(yè)定位 ?東河新城，兩房、三房 —— 主流魅力，演繹現(xiàn)代風(fēng)尚 物業(yè)定位 東河新城、環(huán)境秀美 兩房、三房的主流戶型 青年貴族的私享領(lǐng)地 青年貴族的私享領(lǐng)地： 二房、三房主流戶型，呈現(xiàn)青年貴族的專屬私人空間，演繹現(xiàn)代風(fēng)尚的浪漫主義生活。 ? 同時(shí)都看重區(qū)位 ， 重視升值潛力 ， 但多沒有臵業(yè)經(jīng)驗(yàn) 。泊郡 東河新城 精英領(lǐng)地 藝術(shù)惠園 領(lǐng)袖江南 引領(lǐng)街區(qū)生活 靜享都市繁華 主推廣語： 目標(biāo)與核心問題 核心策略及定位 市場分析 本體分析 報(bào)告框架 推廣策略 銷售策略 策略分解 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份 11月份 12月份 1月份 2月份 2023年 營銷階段 預(yù)熱期 開盤強(qiáng)銷期 開始認(rèn)籌 營銷節(jié)點(diǎn) 開盤活動 二期預(yù)熱 首期開盤 2023年 營銷主要節(jié)點(diǎn) 售房部正式開放 產(chǎn)品說明會 首期認(rèn)籌 首期認(rèn)購 二期蓄客 強(qiáng)銷期 首期加推 集中認(rèn)籌蓄客 啟動老帶新 營銷總控圖 鋪墊期 造勢期 預(yù) 熱 期 鋪 墊 期 ?線上廣告出街 ?產(chǎn)品說明會準(zhǔn)備 ?確認(rèn) VI系統(tǒng) ?樓書、折頁等銷售 工具印刷完畢 ?項(xiàng)目圍擋更換完畢 ?DM單頁印刷到位、派發(fā) ?舉辦產(chǎn)品說明會 ?內(nèi)部認(rèn)購活動準(zhǔn)備 ?內(nèi)部認(rèn)購活動 ?活動短信發(fā)送 ?開盤短信發(fā)布 ?各項(xiàng)優(yōu)惠政策制定 ?各項(xiàng)開盤物料準(zhǔn)備 ?項(xiàng)目開盤 ?簽約、按揭準(zhǔn)備 內(nèi)部認(rèn)購 產(chǎn)品說明會 開盤 營銷主要節(jié)點(diǎn) 開盤前工作排期 銷售中心開放 策略分解 目標(biāo)與核心問題 核心策略及定位 市場分析 本體分析 推廣策略 銷售策略 整合媒體，精準(zhǔn)營銷 鎖定客群，直接傳遞 推廣策略 媒體推廣 主要渠道 媒體選擇： ? 包頭晚報(bào)、內(nèi)蒙古晨報(bào)； ? 雙子廣告、包頭房產(chǎn)報(bào) 主要內(nèi)容： 1. 項(xiàng)目賣點(diǎn)； 2. 活動信息、優(yōu)惠信息； 目的： 普遍撒網(wǎng)，集中征集目標(biāo)客戶 樹立項(xiàng)目形象，提升產(chǎn)品品質(zhì) 報(bào)紙廣告 媒體推廣 主要渠道 媒體選擇： ? ? 主要內(nèi)容： 1. 項(xiàng)目賣點(diǎn)； 2. 活動信息、優(yōu)惠信息； 目的： 將項(xiàng)目信息通過電臺廣播的方式進(jìn)行宣傳 電臺廣播 媒體推廣 主要渠道 媒體選擇： 包頭電視臺三套 《 房產(chǎn)生活 》 包頭搜房網(wǎng) 包頭房管局網(wǎng) 主要內(nèi)容： 項(xiàng)目形象宣傳片； 通欄廣告 目的： 樹立項(xiàng)目形象，提升產(chǎn)品形象； 精確尋找目標(biāo)客戶。 目的： 擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，獲取意向客戶資源 物料準(zhǔn)備： 宣傳資料、禮品 客戶追蹤： 及時(shí)回訪，了解客戶動態(tài)，提高客戶級別轉(zhuǎn)換速度 巡展 線下推廣 大客戶行銷 ?目的：挖掘大型企事業(yè)單位客戶，打通企業(yè)渠道； ?地點(diǎn)：各企事業(yè)單位 ?邀請人群：企業(yè)中高層管理者 ?活動形式：小型產(chǎn)品推介會 ?物料準(zhǔn)備：中山峰郡宣傳資料、禮品 ?客戶追蹤：及時(shí)回訪，了解客戶動態(tài)，提高客戶級別轉(zhuǎn)換速度 ?銷售中心對外開放當(dāng)天，案場全面包裝。 ?要點(diǎn)：要在前期咨詢中不斷釋放排卡的信息，一旦確定發(fā)卡時(shí)間，集中收攏客戶，制造搶購。 :52:1806:52:18February 13, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :52:1806:52Feb2313Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 13, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 13日星期一 6時(shí) 52分 18秒 06:52:1813 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 2月 13日星期一 6時(shí) 52分 18秒 06:52:1813 February 2023 ? 1做