【正文】 中山峰郡 開盤前重點營銷方案 市場分析 本體分析 目標(biāo)與核心 問題 核心策略及 定位 策略分解與 執(zhí)行 通過對房地產(chǎn)政策、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)現(xiàn)狀，推導(dǎo)出項目面臨的市場機(jī)會和市場威脅 通過對項目規(guī)劃、以及產(chǎn)品分析，推導(dǎo)出項目的限制條件和先天優(yōu)勢 通過上述兩個部分的推導(dǎo)，明確項目面臨的核心問題和目標(biāo) 針對核心問題和目標(biāo)，提出對應(yīng)的解決問題的策略，并提出獨(dú)特的項目定位 圍繞核心策略將策略進(jìn)行階段型分解，最終指導(dǎo)項目的營銷策略執(zhí)行 報告思路 目標(biāo)與核心問題 核心策略及定位 市場分析 本體分析 報告框架 推廣策略 銷售策略 策略分解 新國八條 2023年 1月 26日，第三輪調(diào)控落地，國務(wù)院頒布“新國八條”，旨在進(jìn)一步遏制房價飛漲的形勢 新國八條的內(nèi)容： 一、進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任合理確定本地區(qū)房價控制目標(biāo)；二、加大保障性安居工程建設(shè)力度；三、完善政策，加強(qiáng)稅收；四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策；五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理：六、合理引導(dǎo)住房需求；七、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制；八、堅持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。 重點： 確定很地區(qū)的房價控制目標(biāo)。 調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策 ，對個人購買住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。 重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。 強(qiáng)化差別化信貸： 對貸款購買 第二套 住房的家庭， 首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于 基準(zhǔn)利率的 。 限購： 原則上對已有 1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?1套住房；對已擁有 2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 金融政策 取消 個人首套房利率優(yōu)惠 從 2023年 4月 21日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 百分點。這是中國央行 2023年第 4次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。前三次調(diào)整時間分別為 1月 20日、 2月 24日、 3月 25日，幅度均為上調(diào) 。 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 % 隨著春節(jié)前夕新國八條的出臺，工商銀行率先取消首套房貸利率 折優(yōu)惠，隨后四大國有銀行也相繼取消了利率優(yōu)惠。但仍有部分股份制銀行仍在辦理首套利率優(yōu)惠。來自銀行方面的反饋顯示，多數(shù)銀行已經(jīng)主動控制房貸業(yè)務(wù)，把貸款額度用于其它賺錢領(lǐng)域。 首套房利率優(yōu)惠取消，在一定程度上增加了購房成本。 存款準(zhǔn)備金率的提高，是穩(wěn)健貨幣政策的一個體現(xiàn)，意在調(diào)控市場過多流動性，緩解通脹預(yù)期。 上調(diào)存貸款利率，主要還是為了抑制通脹，控制物價，但是貸款利率的提高，給貸款者增加了一定的還款壓力。 中國人民銀行 4月 5日宣布，自 4月 6日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào) 。一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別提至 %和 %，這是今年的第二次加息。 上調(diào)存貸款利率 春節(jié)后首套房貸優(yōu)惠政策取消； 4月 21日，央行 2023年第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率， 4月 6日，央行 2023年第二次上調(diào)存貸款利率， 一定程度上增加了購房成本。 呼和浩特限購 2023年 4月 16日，呼和浩特出臺了限購令 時間 至 2023年 2月 29日止 范圍 本市市區(qū) 內(nèi)容 ，逐步形成符合呼和浩特市實際的保障性住房體系和商品住房體系； ； ； ； ； ； ； ； ； ； ，要嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于 60% ； ，著重宣傳各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，宣傳住房保障工作進(jìn)展和成效，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)； 13. 本 《 意見 》 子發(fā)布之日起實施，執(zhí)行到 2023年 2月 29日。 包頭市場反應(yīng) 2 0 1 0 2 0 1 1 年 1 5 月份全市成交走勢0100020233000400001000202330004000500060001 0 年套數(shù) 2395 1316 2984 2349 28821 1 年套數(shù) 2152 608 1824 1492 30681 0 年價格 4105 3452 3660 3724 4091 1 1 年價格 4290 5162 4817 4997 4363 1月 2月 3月 4月 5月從市場反應(yīng)看，“新國八條”的出臺未對包頭房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。 通過 2023年和 2023年第一季度包頭中心城區(qū)商品住宅的成交情況對比，我們可以看到，2023年的市場成交量比2023年的同期水平有所下降，但價格確是持上升趨勢。 每年 2月份成交量低但成交價格卻高，這可能是因為過年期間務(wù)工返鄉(xiāng)人員參與購房的原因，他們承受的單價相對較高。 201 1年1—5 月包頭市房地產(chǎn)市場供求情況0102030405060701月 2月 3月 4月 5月01供應(yīng)（萬/平米） 需求（萬/平米） 供求比政策梳理總結(jié) ?政策分析：號稱史上最嚴(yán)厲政策的新”國八條“的推出，預(yù)示著整個房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整的開始和進(jìn)一步加劇。 ?要求我們，在更嚴(yán)厲的政策未出臺前，抓緊時間， 及時調(diào)整對策，避免走進(jìn)政策泥潭 。 ?進(jìn)一步緊縮的貨幣政策， 打擊了部分市場剛性需求 ，增加了購房成本，影響了客戶的購房積極性。 ?近期密集的 調(diào)控政策 主要針對 一線指標(biāo)城市和二、三線房價上漲過快的省會城市 ，對屬于 三四線 城市的包頭 沒有直接影響 ， 剛性需求 依然旺盛。 市場現(xiàn)狀分析 在包頭市房地產(chǎn)板塊劃分中，我項目位于東河區(qū)板塊。 恒大名都 保成 東亞 帝景 拉菲 華發(fā) 三江 首創(chuàng) 中建 牡丹園 北大恒苑 海湖豪庭 、中央公園 本案 凡爾賽 濱海名都 萬邦地產(chǎn) 中鐵諾德 萬郡大都城 保利花園 尚書苑 鹿安佳苑 濱河新城 濱河第一城 惠德花園 和發(fā)紫薇園 恒大華府 景觀家園 龍宇國際 昆區(qū)土地集約，項目集中，昆南優(yōu)勢學(xué)區(qū)地段銷售均價在 5500元 /平米以上，昆北地段銷售均價在 5000元 /㎡ 以上 青山今年供應(yīng)量較少，目前為止只有萬郡開始蓄客，萬邦正處于前期手續(xù)階段，保利花園 3月初集中放量 600余套。目前均價在 5500元 /平米 今年有 2個項目（高稀區(qū)和青山交界處）入市 九原區(qū)作為青昆兩區(qū)與東河的連接紐帶，宜居環(huán)境好，發(fā)展?jié)摿Υ? 濱河新區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Υ螅壳熬鶅r已達(dá)到 4500元 /平米 美室層雙 頤和觀海 東豪國際城 泰恒新城二期 天安雅居 美岸華庭 錦繡南海城 星月家園 順鑫望潮苑 桃園新村 東河房地產(chǎn)發(fā)展較其他區(qū)域較慢，目前市場價格在 3500至 5000元 /平米 保利百合 御景華庭 片區(qū)狀況分析 我項目處于包頭市東河區(qū)的東片區(qū)，區(qū)域內(nèi)主要競爭樓盤較多，主要有保利百合、頤和觀海、桃園新村、星月家園、美岸華庭、泰恒家園、天