【正文】 競爭的差異賣點。l 其他影響房價的因素3. 確定調(diào)研范圍與對象l 當?shù)卣块T：房管局；l 互聯(lián)網(wǎng)：房地產(chǎn)網(wǎng)站、政府網(wǎng)站、金融網(wǎng)站等；l 區(qū)域：輻射區(qū)域、可比區(qū)域、競爭區(qū)域的樓盤；l 物業(yè)：同區(qū)物業(yè)、可比物業(yè)、典型物業(yè)、l 競爭物業(yè)的營銷人員；l 專業(yè)人士：同行專業(yè)人士、公司內(nèi)部、報社房地產(chǎn)專版記者l 需求市場：目標消費群l 其他人士4. 調(diào)查準備工作 《宏觀數(shù)據(jù)調(diào)查表》《住宅（商業(yè)、辦公）項目調(diào)查表》《售樓反饋信息調(diào)查訪問表》《住宅消費需求調(diào)查訪問表》《電話登記表》《接待來訪客戶登記表》《商業(yè)用房投資經(jīng)營調(diào)查訪問表》市場調(diào)查所需表格調(diào)查工具與小禮品5. 價格 信息收集l 政府信息：l 上政府網(wǎng)站查詢政府有關(guān)政策文件，查閱媒體報道；l 網(wǎng)上信息：l 上互聯(lián)網(wǎng)查詢各方面對未來經(jīng)濟形勢的判斷；l 金融信息：l 股市行情及重大消息、銀行貸款或利率調(diào)整信息、境外資金（主要是熱錢）流動信息等；l 行業(yè)信息：l 收索內(nèi)部資料或與同行進行交流和探討；l 相關(guān)項目：l 項目樓盤現(xiàn)場收集信息，或通過其他渠道獲取信息；5. 價格 信息收集l 購房客戶：l 問卷抽樣訪問和電話訪問，查閱客戶來訪登記；l 投資信息 ：l 大型生產(chǎn)項目投資建設(shè)信息、外地流動投資信息、本地投資動向信息；l 其他渠道：l 通過與各方面的人員有意無意的閑聊進行了解。傳統(tǒng)的宏觀環(huán)境理論依據(jù)已經(jīng)難以解釋和推斷國家的宏觀經(jīng)濟態(tài)勢。德州新城市花園價格分析研究 —— 項目產(chǎn)品價值l 資產(chǎn)價值 —— 投資載體由于 土地的固定性、稀有性和唯一性，在正常情況下，土地是不會貶值的，并且隨著土地供應(yīng)的不斷減少與不斷的改良，需求的不斷增加，而具有升值的潛力，因此，房地產(chǎn)具有保值與升值的作用，是國際上傳統(tǒng)的投資產(chǎn)品，許多投資者這將其作為一種投資的載體。l 價格市場調(diào)研最終是要提出可行的合理化建議，以供決策者參考。 一月 21一月 2118:10:3018:10:30January 22, 2023l 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 一月 2118:10:3018:10Jan2122Jan21l 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023l 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/22 18:10:3018:10:3022 January 2023l 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 。 2023/1/22 18:10:3018:10:3022 January 2023l 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023l 雨中黃葉樹，燈下白頭人。價格分析研究 —— 歸納支撐市場價格的依據(jù)l 房地產(chǎn)價格市場調(diào)研的主要目的是要歸納出能夠支撐項目市場價格的依據(jù)。價格分析研究 —— 宏觀環(huán)境理論依據(jù)l 城市經(jīng)濟指標l 根據(jù)項目所在城市的有關(guān)經(jīng)濟指標（人均 GDP、人l 均年收入、人均可支配年收入、產(chǎn)業(yè)增長結(jié)構(gòu)、人l 口增長結(jié)構(gòu)與消費水平、銀行年末居民存款余額等l 判斷該城市的購買力水平和價格上漲的空間。l 在確定項目核心均價時，項目開發(fā)經(jīng)營成本通常只能作為確定價格的底線，房地產(chǎn)價格理論也只能作為參考，更多的是市場中和項目本身的一些關(guān)鍵因素的影響。房地產(chǎn) 價格 市場調(diào)研l(wèi) 1 明確調(diào)研目的與需要解決的問題l 2 明確調(diào)研目的與內(nèi)容l 3 確定調(diào)研范圍與對象l 4 調(diào)查準備工作l 5 信息收集 l 6 分析研究 l 7 價格建議1. 明確調(diào)研目的與需要解決的問題l 能夠確保投資成本的回收，并實現(xiàn)一定的利潤目標；l 價格水平消費市場能夠接受，能夠順利實現(xiàn)銷售；l 保證好房能夠提高附加值，難點房能夠順利銷售；l 在確保順利銷售的前提下實現(xiàn)項目的核心均價，并能通過價格的制定為增加項目的附加值留下提升的空間，實現(xiàn)利潤最大化。? 擬售項目價值點與特質(zhì)? 項目產(chǎn)品銷售的附加值常常來自于項目的價值點與特質(zhì)，? 充分挖掘擬售項目的價值點與特質(zhì)，并將其組成吸引客戶的? 賣點，是房地產(chǎn)營銷市場調(diào)研需要解決的一個重要問題，這? 些價值點與特質(zhì)往往就在我們身邊，只有通過深入調(diào)查和分? 析比較，才能發(fā)現(xiàn)。分析采用什么樣的推廣活動，能夠更為有利地促銷項目，并節(jié)省費用。l 未來產(chǎn)品的定位最好在當前暢銷的產(chǎn)品的基礎(chǔ)上超前半步即可， 調(diào)研當前暢銷的產(chǎn)品時，要充分研究其產(chǎn)品特征和暢銷原因 。l 請記住 “無孔不入 ”這句話！6. 市場信息分析研究的幾個關(guān)鍵問題l 分析被調(diào)查產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)與品質(zhì)（檔次、戶型、配置、建筑立面與小區(qū)環(huán)境等），并分析當前暢銷的產(chǎn)品有哪些特點？滯銷產(chǎn)品的原因是什么？l 歷史上不同階段（包括當前）的物業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與消費群體的對應(yīng)情況，對細分市場進行分析，了解當?shù)馗摺⒅?、低不同消費群體對產(chǎn)品的不同需求，他們對未來產(chǎn)品的戶型及相關(guān)因素有何取向 ?l 綜合分析被訪者對戶型面積的需求、所期望的單價與對總價的心理承受能力有多大，有多大的調(diào)整空間？6. 市場信息分析研究的幾個關(guān)鍵問題l 尋找未來項目產(chǎn)品可實現(xiàn)的價格空間，擬開發(fā)產(chǎn)品成本的底線，以及可提升的附加值空間；l 尋找項目未來的主要消費群體是誰？他們對項目的位置是否認同？如果他們不認同該位置，有何對策 ?引導(dǎo)其超前消費的起點在哪里？l 根據(jù)對市場調(diào)研的分析，項目的主力戶型可能將會與未來的競爭對手的雷同，可從哪些方面去挖掘產(chǎn)品競爭力？產(chǎn)品定位的調(diào)研重點是為未來戶型確定方向戶型研究各區(qū)域樓盤戶型供應(yīng)特點各戶型平均面積變化市場供應(yīng)戶型走勢分析模型l 分類統(tǒng)計表l 綜合比較分析表l 綜合交叉分析表l 戶型點評l 問卷統(tǒng)計餅形圖l 問卷統(tǒng)計柱形圖l 競爭對手矩陣圖案例鏈接 \調(diào)研分析表 \產(chǎn)品定位調(diào)研分析表安全、物業(yè)管理、價格、生活配套及環(huán)境、工程質(zhì)量、地段、交通 是株洲市民購房時最關(guān)注的因素！ 最關(guān)注因素問卷統(tǒng)計柱形圖分析案例計劃購房面積n 67%以上的被訪者選擇 90129㎡的住宅 ， 說明德州市民普遍喜歡中等面積的住宅。房地產(chǎn)市場調(diào)查要點與方法（下）演講人：韋廷紳第三講房地產(chǎn) 產(chǎn)品定位 市場調(diào)研要點與方法l 1 明確調(diào)研目的與需要解決的問題l 2 明確調(diào)研目的內(nèi)容l 3 確定調(diào)研范圍與對象l 4 調(diào)查準備工作l 5 信息收集 l 6 市場信息分析研究的幾個關(guān)鍵問題l 7 對未來產(chǎn)品趨向的研判l(wèi) 8 項目情況調(diào)研分析與擬建產(chǎn)品的建議形成結(jié)論展開工作認識競爭威脅發(fā)現(xiàn)市場機會營銷調(diào)研工作總體思路確定目標分解目標為項目產(chǎn)品定位提供市場依據(jù)、決策參考市場運行研究 當前競爭對手置業(yè)群體研究 未來競爭評估利用機會 規(guī)避競爭1. 明確調(diào)研目的與需要解決的問題l 項目功能定位；l 項目客戶定位；l 項目檔次定位；l 項目戶型定位；l 其他定位?？蛻魧Ξa(chǎn)品需求的取向計劃購買房型n 戶型選擇主要考慮到臥室的數(shù)量。