【正文】 用的核算v 一、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的構(gòu)成內(nèi)容v 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，即在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置部門組織管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的，以及不能直接計(jì)入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的各項(xiàng)費(fèi)用。v （二）前期工程費(fèi) ：是指土地、房屋開(kāi)發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。第七章 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的核算本章要點(diǎn)v 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成內(nèi)容與成本核算對(duì)象v 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配 v 土地開(kāi)發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)v 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)v 房屋開(kāi)發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)v 代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算第一節(jié) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本概述v 一、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的分類v 為了加強(qiáng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開(kāi)發(fā)過(guò)程耗費(fèi)的活勞動(dòng)和物化勞動(dòng)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，必須正確核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本概述v 二、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成v 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本包括以下六個(gè)成本項(xiàng)目：v （一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià) ：是指因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合開(kāi)發(fā)工程規(guī)模的大小、工期長(zhǎng)短及結(jié)構(gòu)類型等因素，確定成本核算的對(duì)象。不論土地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。這種分配方法是將實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，按各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接費(fèi)用的比例進(jìn)行分配的一種方法。 土地開(kāi)發(fā)成本的核算v 二、土地開(kāi)發(fā)成本的劃分和歸集的原則v （一）土地開(kāi)發(fā)成本的歸集v 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，按其經(jīng)濟(jì)用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地 (也叫商品性建設(shè)場(chǎng)地 )；另一種是為開(kāi)發(fā)商品房、出租房等房屋而開(kāi)發(fā)的自用土地。完工后結(jié)轉(zhuǎn)成本。配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算v 二、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目的設(shè)置v 一般說(shuō)來(lái)，對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象，以便正確計(jì)算各設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本。配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算v 對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大型配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大型配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬的 “配套設(shè)施費(fèi) ”項(xiàng)目，并記入 “開(kāi)發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 ——” 科目的借方和 “開(kāi)發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 ——” 科目的貸方。此外，有的開(kāi)發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開(kāi)發(fā)如職工住宅等代建房。v (二 )前期工程費(fèi)v 房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等各項(xiàng)前期工程支出，能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的 “前期工程費(fèi) ”成本項(xiàng)目，并記入 “開(kāi)發(fā)成本 —— 房屋開(kāi)發(fā)成本 ”科目的借方和 “銀行存款 ”等科目的貸方?；蚍课菀验_(kāi)發(fā)等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開(kāi)發(fā)成本時(shí)，對(duì)應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，可采取預(yù)提的辦法。v [例 77] 第六節(jié) 代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算v 一、代建工程的種類及其成本核算的對(duì)象和項(xiàng)目v 代建工程是指開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。同時(shí)應(yīng)按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目分別歸類記入各代建工程開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬。v 按直接費(fèi)比例法分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)如下：v 分配率＝ 87 360/1 040 000= v A商品房應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)＝ 100 000＝ 8400(元 )v B商品房應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)＝ 240 000＝ 20230(元 )v A出租房應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)＝ 150 000＝ 12600(元 )v B出租房應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)＝ 140 000＝ 11760(元 )v 商店應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)＝ 160 000＝ 13440(元 )v 商品性土地應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)＝ 250 000=＝21000(元 )v 根據(jù)資料，可以編制開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配表，如書上表 72所示。v 借： 開(kāi)發(fā)成本－房屋開(kāi)發(fā)成本－ 2號(hào)商品房（84600065％） 549 900v －房屋開(kāi)發(fā)成本－ 3號(hào)商品房（ 84600035％） 296 100v 貸：開(kāi)發(fā)成本－土地開(kāi)發(fā)成本－土地 B 846 000v 借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品－土地 C 521 400v 貸：開(kāi)發(fā)成本－土地開(kāi)發(fā)成本－土地 C 521 400v 根據(jù)上述分錄，登記 “開(kāi)發(fā)成本 ”明細(xì)賬。水塔與商品房等同步開(kāi)發(fā)，幼托與商品房等不同步開(kāi)發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。 四月 2123:43:2823:43Apr2102Apr211故人江海 別 ，幾度隔山川。 23:43:2823:43:2823:434/2/2023 11:43:28 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過(guò) 去最杰出的人 談話 。 2023/4/2 23:43:2823:43:2802 April 20231一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 02 四月 202311:43:28 下午 23:43:28四月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 四月 2111:43 下午 四月 2123:43April 02, 20231行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。返回[例 78] v 宏坤開(kāi)發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴(kuò)建開(kāi)發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。v 則v 幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率 =v 100%=100%=8%v 各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)為：v 甲商品房 800 000元 8％＝ 64 000元v 乙商品房 1000 000元 8％＝ 80 000元v 丙出租房 600 000元 8％＝ 48 000元v 丁出租房 900 000元 8％＝ 72 000元v 戊大型配套設(shè)施 —— 商店 700 000元 8％＝ 56 000元v 按預(yù)提率計(jì)算各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，其與實(shí)際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。v 借： 開(kāi)發(fā)成本－房屋開(kāi)發(fā)成本－ 1號(hào)商品房 800 000v －土地開(kāi)發(fā)成本－土地 B 600 000v －土地開(kāi)發(fā)成本－土地 C 400 000v 貸：銀行存款 1 800 000 v （ 2） 6月 6日，用銀行存款支付前期工程費(fèi) 60000元，其中水文地質(zhì)勘探費(fèi) 40000元，土地 A應(yīng)負(fù)擔(dān) 20230元，土地 B應(yīng)負(fù)擔(dān) 15000元，土地 C應(yīng)負(fù)擔(dān) 5000元；支付土地開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)費(fèi)20230元，土地 A應(yīng)負(fù)擔(dān) 10000元，土地 B應(yīng)負(fù)擔(dān) 5000元，土地 C應(yīng)負(fù)擔(dān) 5000元。修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)和勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)已用銀行存款支付。 代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算v 代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算對(duì)象，應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)工程實(shí)際情況確定。應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)自 “開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 ”科目的貸方轉(zhuǎn)入 “開(kāi)發(fā)成本 —— 房屋開(kāi)發(fā)成本 ”科目的借方，并記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的 “開(kāi)發(fā)間接費(fèi) ”成本項(xiàng)目。 [例 76] 房屋開(kāi)發(fā)成本的核算v (五 )配套設(shè)施費(fèi)v 房屋開(kāi)發(fā)成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)是指開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出。v （二）同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)竣工時(shí)間相近，同一施工隊(duì)伍施工的，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象，于開(kāi)發(fā)完成算得實(shí)際開(kāi)發(fā)成本后，再按各個(gè)單項(xiàng)工程概預(yù)算數(shù)的比例，計(jì)算各幢房屋的開(kāi)發(fā)成本。配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算v （二）按規(guī)定應(yīng)將其開(kāi)發(fā)成本分配計(jì)入商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗(yàn)收后，應(yīng)將其發(fā)生的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn) (有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本、預(yù)算成本或計(jì)劃成本