【正文】 用的核算v 一、開發(fā)間接費用的構(gòu)成內(nèi)容v 開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場管理機構(gòu)，為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，即在開發(fā)現(xiàn)場設(shè)置部門組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的，以及不能直接計入各項開發(fā)產(chǎn)品成本的各項費用。v （二）前期工程費 ：是指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。第七章 開發(fā)產(chǎn)品成本的核算本章要點v 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成內(nèi)容與成本核算對象v 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)間接費用的歸集與分配 v 土地開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)v 配套設(shè)施開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)v 房屋開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)v 代建工程開發(fā)成本的核算第一節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品成本概述v 一、開發(fā)產(chǎn)品成本的分類v 為了加強開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。 開發(fā)產(chǎn)品成本概述v 二、開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成v 開發(fā)產(chǎn)品成本包括以下六個成本項目：v （一）土地征用及拆遷補償費或批租地價 ：是指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程規(guī)模的大小、工期長短及結(jié)構(gòu)類型等因素，確定成本核算的對象。不論土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開發(fā)間接費用。這種分配方法是將實際發(fā)生的開發(fā)間接費用，按各開發(fā)項目直接費用的比例進行分配的一種方法。 土地開發(fā)成本的核算v 二、土地開發(fā)成本的劃分和歸集的原則v （一）土地開發(fā)成本的歸集v 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其經(jīng)濟用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地 (也叫商品性建設(shè)場地 )；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。完工后結(jié)轉(zhuǎn)成本。配套設(shè)施開發(fā)成本的核算v 二、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象和成本項目的設(shè)置v 一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項目，應(yīng)以各配套設(shè)施項目作為成本核算對象，以便正確計算各設(shè)施的開發(fā)成本。配套設(shè)施開發(fā)成本的核算v 對能有償轉(zhuǎn)讓大型配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大型配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬的 “配套設(shè)施費 ”項目，并記入 “開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)成本 ——” 科目的借方和 “開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)成本 ——” 科目的貸方。此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開發(fā)如職工住宅等代建房。v (二 )前期工程費v 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的 “前期工程費 ”成本項目，并記入 “開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ”科目的借方和 “銀行存款 ”等科目的貸方。或房屋已開發(fā)等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開發(fā)成本時，對應(yīng)負擔的配套設(shè)施費，可采取預(yù)提的辦法。v [例 77] 第六節(jié) 代建工程開發(fā)成本的核算v 一、代建工程的種類及其成本核算的對象和項目v 代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。同時應(yīng)按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細分類賬。v 按直接費比例法分配開發(fā)間接費如下：v 分配率＝ 87 360/1 040 000= v A商品房應(yīng)分配的開發(fā)間接費＝ 100 000＝ 8400(元 )v B商品房應(yīng)分配的開發(fā)間接費＝ 240 000＝ 20230(元 )v A出租房應(yīng)分配的開發(fā)間接費＝ 150 000＝ 12600(元 )v B出租房應(yīng)分配的開發(fā)間接費＝ 140 000＝ 11760(元 )v 商店應(yīng)分配的開發(fā)間接費＝ 160 000＝ 13440(元 )v 商品性土地應(yīng)分配的開發(fā)間接費＝ 250 000=＝21000(元 )v 根據(jù)資料，可以編制開發(fā)間接費用分配表，如書上表 72所示。v 借： 開發(fā)成本－房屋開發(fā)成本－ 2號商品房（84600065％） 549 900v －房屋開發(fā)成本－ 3號商品房（ 84600035％） 296 100v 貸：開發(fā)成本－土地開發(fā)成本－土地 B 846 000v 借：開發(fā)產(chǎn)品－土地 C 521 400v 貸：開發(fā)成本－土地開發(fā)成本－土地 C 521 400v 根據(jù)上述分錄，登記 “開發(fā)成本 ”明細賬。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準采用預(yù)提辦法。 四月 2123:43:2823:43Apr2102Apr211故人江海 別 ，幾度隔山川。 23:43:2823:43:2823:434/2/2023 11:43:28 PM1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的 積 累。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/4/2 23:43:2823:43:2802 April 20231一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 02 四月 202311:43:28 下午 23:43:28四月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 四月 2111:43 下午 四月 2123:43April 02, 20231行 動 出成果，工作出 財 富。返回[例 78] v 宏坤開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。v 則v 幼托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提率 =v 100%=100%=8%v 各項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費為：v 甲商品房 800 000元 8％＝ 64 000元v 乙商品房 1000 000元 8％＝ 80 000元v 丙出租房 600 000元 8％＝ 48 000元v 丁出租房 900 000元 8％＝ 72 000元v 戊大型配套設(shè)施 —— 商店 700 000元 8％＝ 56 000元v 按預(yù)提率計算各項開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費時，其與實際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。v 借： 開發(fā)成本－房屋開發(fā)成本－ 1號商品房 800 000v －土地開發(fā)成本－土地 B 600 000v －土地開發(fā)成本－土地 C 400 000v 貸：銀行存款 1 800 000 v （ 2） 6月 6日，用銀行存款支付前期工程費 60000元，其中水文地質(zhì)勘探費 40000元，土地 A應(yīng)負擔 20230元，土地 B應(yīng)負擔 15000元，土地 C應(yīng)負擔 5000元；支付土地開發(fā)設(shè)計費20230元，土地 A應(yīng)負擔 10000元，土地 B應(yīng)負擔 5000元，土地 C應(yīng)負擔 5000元。修理費、辦公費、水電費和勞動保護費已用銀行存款支付。 代建工程開發(fā)成本的核算v 代建工程開發(fā)成本的核算對象，應(yīng)根據(jù)各項工程實際情況確定。應(yīng)由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用，應(yīng)自 “開發(fā)間接費用 ”科目的貸方轉(zhuǎn)入 “開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ”科目的借方，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的 “開發(fā)間接費 ”成本項目。 [例 76] 房屋開發(fā)成本的核算v (五 )配套設(shè)施費v 房屋開發(fā)成本應(yīng)負擔的配套設(shè)施費是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出。v （二）同一開發(fā)地點，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，可以合并為一個成本核算對象，于開發(fā)完成算得實際開發(fā)成本后，再按各個單項工程概預(yù)算數(shù)的比例，計算各幢房屋的開發(fā)成本。配套設(shè)施開發(fā)成本的核算v （二）按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成本分配計入商品房等開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗收后，應(yīng)將其發(fā)生的實際開發(fā)成本按一定的標準 (有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實際成本、預(yù)算成本或計劃成本