【正文】 但地塊的 “先天不足 ”使項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)淮北 “富人區(qū) ”的社區(qū)構(gòu)想，就必須重新引導(dǎo)和克服淮北人購房置業(yè)的地塊偏好和對地塊形成的固有價(jià)值判斷。一期錦華苑小區(qū)容納千戶居民產(chǎn)品類型五層板樓：一梯一戶，面積 （四室二廳二衛(wèi)），每戶地上車位； 一梯兩戶，面積 130—146 平方米（三室二廳二衛(wèi)）獨(dú)棟別墅：面積 300—350 平方米?！　?帶電梯的高層類產(chǎn)品均價(jià)較不帶電梯的小高層類產(chǎn)品單價(jià)高出 300元左右；銷售價(jià)格分析　 溫哥華城 大華新家園 帝景翰園 香舍花都 宏發(fā)半島 家天下 華松現(xiàn)代花園 華佳梅苑園林景觀大型集中水景園林中庭景觀集中區(qū)域綠化5000平方米中央湖景社區(qū)集中水景園林 社區(qū)集中綠化三重生態(tài)園林體系、雙水系社區(qū)集中綠化中央景觀廣場小結(jié)：　　只有 溫哥華城和家天下有自然景觀 ，其他項(xiàng)目沒有自然景觀優(yōu)勢，多采用 自建園林景觀 。翰園香舍花都宏發(fā)半島華松現(xiàn)代家園華佳梅苑市委市政府市體育中心區(qū)域市場特征分析n 項(xiàng)目開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域?yàn)橐允形姓⑹畜w育中心為核心的新城市中心地帶。n 由于本市中公園、水系、公共綠地等公共景觀位置相對集中（北、東部），導(dǎo)致本市大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有自然景觀依托，大多采用自主建設(shè)景觀。n 代表項(xiàng)目：家天下淮北房地產(chǎn)市場板塊分析n 東部 —— 發(fā)展區(qū)域n 區(qū)域特征：處于城市未來開發(fā)區(qū)域，目前道路交通和配套設(shè)施狀況較差。n 代表項(xiàng)目：金色華松淮北房地產(chǎn)市場板塊分析n 南部 —— 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)n 區(qū)域特征：市委市政府所在地，城市中心南遷，逐步成為新的城市中心。淮北市項(xiàng)目前期顧問報(bào)告第一部分：淮北房地產(chǎn)市場競爭分析第二部分：項(xiàng)目開發(fā)理念及產(chǎn)品定位第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃建議及設(shè)計(jì)方案第四部分：項(xiàng)目產(chǎn)品方案的經(jīng)濟(jì)測算第五部分：項(xiàng)目營銷策略及方案建議淮北房地產(chǎn)市場宏觀分析淮北房地產(chǎn)市場板塊劃分淮北房地產(chǎn)市場板塊分析淮北房地產(chǎn)市場分析小結(jié)淮北房地產(chǎn)市場發(fā)展探測n 淮北市位于安徽省北部，蘇、豫、皖三省交界處。n 房地產(chǎn)市場特征：大量新增項(xiàng)目集中區(qū)域，為主要的開發(fā)區(qū)域。自然環(huán)境優(yōu)越，存在大量水系，是其他區(qū)域所沒有的。淮北房地產(chǎn)市場板塊分析小結(jié)礦區(qū)人群為當(dāng)?shù)厥袌鲋饕徺I力n 消費(fèi)人群主要來自礦區(qū)， 2023年以后 ,全國能源市場出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀況，淮北煤炭企業(yè)由于銷售收入和利潤逐年成倍增長，職工工資水平也有了較大提高：一般職工年收入達(dá)到了 5—7 萬元，企業(yè)管理人員年收入達(dá)到了 12萬元左右甚至更高的水平。n 新開發(fā)項(xiàng)目大多以普通住宅為主的單一類型項(xiàng)目產(chǎn)品；家天下、溫哥華城是普通住宅和別墅類產(chǎn)品兼?zhèn)涞木C合類項(xiàng)目。園林景觀分析　 溫哥華城 大華新家園 帝景翰園 香舍花都 宏發(fā)半島 家天下 華松現(xiàn)代花園 華佳梅苑立面材質(zhì)面磚 涂料 花崗巖 面磚 涂料 +面磚 面磚 涂料 +局部面磚 涂料 面磚小結(jié)：多以 涂料和面磚 為主，檔次較低。一期產(chǎn)品一梯兩戶，頂層復(fù)式產(chǎn)品小區(qū)水景小區(qū)園林，南方植被一梯一戶，各戶有地上車庫獨(dú)棟產(chǎn)品二期產(chǎn)品以聯(lián)排別墅為主二期產(chǎn)品小區(qū)園林帝景翰園平均價(jià)格 2800元 /平米主力戶型 三居 163平米戶型配比 三居 60%以上建筑形式 板樓社區(qū)配套 集中商業(yè)賣場配套園林景觀 5000中央湖景立面材質(zhì) 花崗巖 面磚帝景翰園處于寸土寸金的城市中心繁華地段，土地稀缺。一、項(xiàng)目地塊價(jià)值分析－結(jié)論一、項(xiàng)目地塊價(jià)值分析評估二、項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析判斷三、項(xiàng)目市場開發(fā)理念定位四、項(xiàng)目產(chǎn)品市場定位建議□優(yōu)勢分析n 區(qū)域市場競爭飽和度不高，住宅產(chǎn)品需求旺盛；n 淮北城市發(fā)展迅速，政府機(jī)構(gòu)東擴(kuò)；n 地塊景觀資源稀缺，對于項(xiàng)目品質(zhì)的提升帶來了很高的產(chǎn)品附加價(jià)值；n 項(xiàng)目距離新市政府２公里，交通便捷；n 開發(fā)商具有深厚的品牌積累和地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；三、項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析－優(yōu)勢分析□劣勢分析n 老淮北購房人群對地塊周邊存在心理抗性；n 地塊周邊農(nóng)村人口較多，人居環(huán)境現(xiàn)狀較差，生活配套缺乏；n 溫哥華城二期以準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，而項(xiàng)目發(fā)售時(shí)為期房；n 人民路東段區(qū)域市場尚未形成規(guī)模開發(fā)，區(qū)域置業(yè)不能形成樓市熱點(diǎn)；三、項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析－劣勢分析□ 機(jī)會(huì)分析n 區(qū)域市場特別是項(xiàng)目周邊缺乏真正意義上的高品質(zhì)住宅社區(qū)，這為項(xiàng)目開發(fā)高檔住宅項(xiàng)目提供了良好的市場開發(fā)機(jī)會(huì)；n 項(xiàng)目在區(qū)域市場開發(fā)的后發(fā)創(chuàng)新優(yōu)勢；n 政府相關(guān)機(jī)構(gòu)東遷，未來區(qū)域市場發(fā)展?jié)摿薮螅籲 溫哥華城對于未來淮北城市ＣＢＤ的打造為項(xiàng)目提供了借勢開發(fā)的可能；n 生態(tài)高爾夫園和桓潭公園的建設(shè)，為項(xiàng)目未來價(jià)格提升提供了機(jī)會(huì)點(diǎn)；三、項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析－機(jī)會(huì)分析□威脅分析n 中北置業(yè)和青島地產(chǎn)在項(xiàng)目東側(cè)和南側(cè)區(qū)域拿地，對項(xiàng)目構(gòu)成了直接的潛在競爭壓力；n 城南板塊的新開項(xiàng)目和萬馬房產(chǎn)在人民路南長山路附近即將啟動(dòng)的新項(xiàng)目將對項(xiàng)目人民路上的客流在地源上造成截流的威脅；n 溫哥華城一期１５００元的平均售價(jià)將為項(xiàng)目的產(chǎn)品定價(jià)構(gòu)成市場壓力；n 溫哥華城二期的ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ產(chǎn)品和三期的別墅產(chǎn)品將和項(xiàng)目的別墅產(chǎn)品形成直接的區(qū)域競爭關(guān)系；三、項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析－威脅分析　　　　通過對項(xiàng)目優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)的分析可以看出，項(xiàng)目作為綜合性的高檔住宅產(chǎn)品具有很好的市場 開發(fā)機(jī)會(huì) 和 地段資源 支撐，在項(xiàng)目能夠充分認(rèn)識(shí)區(qū)域競爭威脅的同時(shí)，能夠解決好地塊 心理抗性 問題的條件下，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn) 差異化和升級(jí)化 的產(chǎn)品創(chuàng)新將為項(xiàng)目帶來良好的市場前景和開發(fā)預(yù)期。公園地產(chǎn)代表　 　 產(chǎn)品區(qū)域定位　 —— 　淮北富人區(qū)；　　　　淮北城市發(fā)展南移，為項(xiàng)目在區(qū)域定位上賦予了潛在發(fā)展機(jī)會(huì)，而市政府相關(guān)機(jī)構(gòu)的東擴(kuò)，并打造未來淮北城市經(jīng)濟(jì)和文化新中心，則為項(xiàng)目吸引淮北高收入人群提供了區(qū)域遠(yuǎn)景．而要克服淮北人居觀念中對地塊原有的歷史觀念就需要一個(gè)新的區(qū)域概念，因此面向城市精英人群和成功人士而打造的城市新區(qū)將為項(xiàng)目在區(qū)域形象樹立新的價(jià)值坐標(biāo)；　 　 產(chǎn)品功能定位　 —— 　公園地產(chǎn)；　　　　淮北作為煤礦產(chǎn)業(yè)支撐發(fā)展的城市，城市環(huán)境污染較重，區(qū)域市場購房人群對于以公園為代表的城市綠地具有很高的趨向性，而項(xiàng)目北側(cè)待建的６００畝公園綠地，將是項(xiàng)目克服地段抗性和拉升項(xiàng)目品質(zhì)的一種價(jià)值基礎(chǔ)，因此在市場競爭程度不高的當(dāng)前，在淮北市場推出 “公園地產(chǎn) ”概念將為項(xiàng)目贏得市場先機(jī)；四、項(xiàng)目產(chǎn)品市場定位－產(chǎn)品定位n 地域特征：　　　 城市中心區(qū)　　　　　　　　　周邊礦區(qū)　　　　　　　　　　外地n 身份特征：　私營業(yè)主、個(gè)體商業(yè)主、專業(yè)人士／礦區(qū)領(lǐng)導(dǎo)干部、技術(shù)管理人員／外地經(jīng)商戶n 置業(yè)特征：二次以上、一次以上、　一次以上／　二次以上、　　一次以上／　一次以上四、項(xiàng)目產(chǎn)品市場定位－客群定位n 花園洋房?。。玻玻埃霸矫譶 高爾夫公寓?。。玻叮埃霸矫譶 疊拼?。。常埃埃霸矫譶 聯(lián)排?。。常矗埃霸矫譶 雙拼?。。常罚埃霸矫譶 獨(dú)棟?。。矗玻埃霸矫譶 商業(yè)　－－?。叮埃埃霸矫姿?、項(xiàng)目產(chǎn)品市場定位－價(jià)格定位第一部分：淮北房地產(chǎn)市場競爭分析第二部分：項(xiàng)目開發(fā)理念及產(chǎn)品定位第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃建議及設(shè)計(jì)方案第四部分：項(xiàng)目產(chǎn)品方案的經(jīng)濟(jì)測算第五部分：項(xiàng)目營銷策略及方案建議 一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議及初步設(shè)計(jì)方案 二、項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)建議 三、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)建議 四、項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)建議及初步設(shè)計(jì)方案 五、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)建議 六、項(xiàng)目材料應(yīng)用建議 七、項(xiàng)目配套設(shè)施及物業(yè)管理建議 八、項(xiàng)目深化設(shè)計(jì)意見總結(jié)n 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)原則 ：n 依據(jù)不同區(qū)土地綜合素質(zhì)的優(yōu)劣設(shè)計(jì)產(chǎn)品類型，我們在 最優(yōu)的地塊上建造品質(zhì)最高的產(chǎn)品 ，實(shí)現(xiàn)其最大價(jià)值。n 庭院別墅概念是別墅市場細(xì)分的體現(xiàn)，打破了別墅固有的建筑形態(tài)。n － ；n －有效的提升項(xiàng)目檔次；n －能夠吸引一部分具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶；n － 拔升項(xiàng)目的價(jià)格水平。n 房間全明設(shè)計(jì)，大面寬、短進(jìn)深設(shè)計(jì)能有效地提升產(chǎn)品的品質(zhì)。n 我司在此規(guī)劃理念指導(dǎo)下，我司建筑設(shè)計(jì)專家對本項(xiàng)目做了總平面規(guī)劃的初步設(shè)計(jì)。園林景觀設(shè)計(jì)原則n 景觀設(shè)計(jì)在空間層次上， 從小區(qū)公共空間到組團(tuán)公共空間，再到私家庭院空間形成序列， 使居住者享受由共有至私有的景觀資源。 緩坡流水園林景觀設(shè)計(jì)特色n 空間：錯(cuò)落有致。 連續(xù)坡道系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，有助于將人車分流、人車分流所指向的人性關(guān)懷最大化。n 在實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)中，若多個(gè)大面積的 水的景觀不易實(shí)現(xiàn)，可采用細(xì)水長流的處理方法，關(guān)鍵點(diǎn)是一定要讓水流動(dòng)起來，能貫穿到整個(gè)社區(qū)的每個(gè)角落。n 鑒于社區(qū)占地規(guī)模比較大大，園林景觀設(shè)計(jì)一定要體現(xiàn)出北方城市地景中的精髓 大尺度、大境界。植物的運(yùn)用應(yīng)因地制宜，疏密有致。園林景觀設(shè)計(jì)特色n 做到景到隨機(jī)、因境而成，達(dá)到虛與實(shí)、動(dòng)與靜、虛實(shí)對比、動(dòng)靜呼應(yīng)、林水環(huán)繞的景觀氛圍。疊拼、花園洋房、高爾夫公寓建筑風(fēng)格Class項(xiàng)目疊拼、花園洋房、高爾夫公寓建筑風(fēng)格成品建筑項(xiàng)目具體設(shè)計(jì)建議n 線條盡量簡明；n 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼采用坡屋頂處理，花園洋房和高爾夫公寓的屋頂采用平屋頂設(shè)計(jì)，但整體風(fēng)格盡量靠近；n 顏色要沉穩(wěn)，有品質(zhì)感， 建議以赭石紅或深咖啡為主色，配以其他輔助色，沉穩(wěn)、簡潔、大方；n 注意陽臺(tái)、露臺(tái)等凸凹面的處理，利用其豐富建筑物立面的層次感；n 注意窗戶的尺寸與墻面的比例協(xié)調(diào)，窗框的顏色與立面顏色的協(xié)調(diào)；n 注意空調(diào)機(jī)位的設(shè)計(jì)與細(xì)部處理。 獨(dú)棟別墅雙拼別墅 n 層數(shù)：建議做 ； n 車庫：庭院停車位 1個(gè)；n 面積：地上建筑面積 200—250 平方米之間；私家花園面積在 200平方米以上；屋頂平臺(tái)面積在 40平方米以上。聯(lián)排別墅（ TOWNHOUSE）n 戶型設(shè)計(jì)：n 總建筑面積： ；n 1層建筑面積： ；n 2層建筑面積： ；n 2． 5層建筑面積： 米；n 花園面積： ；n 露臺(tái)面積： 。同時(shí)，此措施能夠加快首層的銷售，并提高其價(jià)格。n 特點(diǎn)－大面寬 . 每戶均實(shí)現(xiàn)客廳和 2個(gè)臥室都朝南，每戶要求功能齊全，主臥配有主衛(wèi)、步入式更衣間等空間。n 2層以上每戶均增送大面積露臺(tái)。 一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議及初步設(shè)計(jì)方案 二、項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)建議 三、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)建議 四、項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)建議及初步設(shè)計(jì)方案 五、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)建議 六、項(xiàng)目材料應(yīng)用建議 七、項(xiàng)目配套設(shè)施及物業(yè)管理建議 八、項(xiàng)目深化設(shè)計(jì)意見總結(jié)結(jié)構(gòu)建議n 我司建議本項(xiàng)目獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅產(chǎn)品采用短肢剪力墻結(jié)構(gòu)；n 疊拼別墅、花園洋房、高爾夫公寓采用框架結(jié)構(gòu)；n 其它墻體采用粘土空心磚、陶?？招霓D(zhuǎn)等砌筑。n 園區(qū)配套的落成，可提供前面提到的功能服務(wù)，彌補(bǔ)區(qū)域整體配套水平落后的狀況，讓客戶了解到未來生活的便利性。n 坡地住宅居住的層面于豎向分開，最大限度地延伸環(huán)境至建筑空間之中，實(shí)現(xiàn)真正意義的融合。n 政府東遷　　　　盡管項(xiàng)目區(qū)域?qū)τ诨幢辟彿靠腿捍嬖谝欢ǖ男睦砜剐?，但政府相關(guān)部門的東遷和未來地塊周邊區(qū)域，所要傾力打造的淮北經(jīng)濟(jì)文化中心的城市新區(qū)定位，將為區(qū)域市場帶來政策諸多利好，這對于項(xiàng)目打造淮北 “富人區(qū) ”的區(qū)域概念提供了政策依據(jù)和炒作題材。一、項(xiàng)目營銷定位思考－地段參考n 人均收入不均衡　　　　盡管淮北礦區(qū)職工平均年收入達(dá)到４－５萬元，但市區(qū)居民平均收入有限，作為淮北城市居民中最高素質(zhì)的城區(qū)人口，其收入水平不高，這將限制和拉低淮北地產(chǎn)市場整體的消費(fèi)水平。疊拼、花園洋房、高品質(zhì)住宅采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，簡約、輕盈，凸顯文化氣質(zhì)。n 我們項(xiàng)目要打造 “淮北富人區(qū) ”的概念，就要在細(xì)微之處體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次和品質(zhì)感。 一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議及初步設(shè)計(jì)方案 二、項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)建議 三、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)建議 四、項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)建議及初步設(shè)計(jì)方案 五、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)建議 六、項(xiàng)目材料應(yīng)用建議 七、項(xiàng)目配套設(shè)施及物業(yè)管理建議 八、項(xiàng)目深化設(shè)計(jì)意見總結(jié)材料建議n 本項(xiàng)目獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、花園洋房、產(chǎn)品材料建議用雕塑感強(qiáng)的面磚材料和毛石材料， 這兩種材料能將北美風(fēng)格的原味表現(xiàn)出來。 高爾夫公寓n 戶型 1：n 三室二廳二衛(wèi)：n 每戶送露臺(tái)；n 建筑面積： ；n 露臺(tái)面積： 。 花園洋房n戶型設(shè)計(jì)：n花園洋房戶型 1：n四室二廳二衛(wèi)：n建筑面積 ；n花園面積： 。n 上疊外樓梯、平臺(tái)入戶設(shè)計(jì)，首同時(shí)層層退臺(tái)設(shè)計(jì)，留出超大露臺(tái)，內(nèi)外空間互相滲透，露臺(tái)可供享受陽光雨露，使人和自然親切交流。疊拼別墅n 立體結(jié)構(gòu)： 2層一戶、 4層一戶，上下疊拼。n 2層要求有二個(gè)臥室和一個(gè)衛(wèi)生間， n ，有一個(gè)主臥室、一個(gè)書房、一個(gè)衛(wèi)生間和一個(gè)步入式更衣室。 一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議及初步設(shè)計(jì)方案 二、項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)建議 三、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)建議 四、項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)建議及初步設(shè)計(jì)方案 五、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)建議 六、項(xiàng)目材料應(yīng)用建議 七、項(xiàng)目配套設(shè)施及物業(yè)管理建議 八、項(xiàng)目深化設(shè)計(jì)意見總結(jié)戶型產(chǎn)品建議及初步設(shè)計(jì)方案n 以實(shí)用為原則，強(qiáng)調(diào)客廳待客空間與起居室家庭空間的功能盡可能分離，家庭內(nèi)部公