【正文】 私分離、居寢分離，盡量做到全明設(shè)計，結(jié)合凸窗、露臺設(shè)計豐富臨窗景觀。柳暗花明園林景觀設(shè)計特色n 亭子、小橋、卵石鋪路等都是渲染氣氛的手法，要將這部分園林景觀做到精致而有趣味。n 水以不同的形式出現(xiàn)，產(chǎn)生不同的景觀效果。n 私家庭院園林景觀應(yīng)合理利用風(fēng)水概念和中國園林以小見大的手法，通過空間比例尺度的合理控制，強化別墅的私密感。也增加了中心園林的參與性。園林景觀設(shè)計特色園林景觀設(shè)計特色n 建筑依附景觀n 高差坡層，整體形成圍合之勢，凝聚自然之氣，又富有流線的變化，使居者臨窗見景，視界開闊，景庭互映，和諧相融 ,精雕細琢自成一種風(fēng)格。有張有弛，有揚有抑，有開有闔，有遠有近。n 地面的高度變化可以產(chǎn)生有趣的景觀效果，使其在立體層次上更為豐富。 其中：n 17—1 地塊住宅總建筑面積為 ， 其中地上建筑面積為 137424平方米，地下建筑面積為 。n 有效的拉開了與市場現(xiàn)有項目產(chǎn)品上的差距。 主要產(chǎn)品形式分布n 花園洋房n 花園洋房是在板樓的基礎(chǔ)上衍生出來的一種產(chǎn)品。n 別墅庭院設(shè)計應(yīng)根據(jù)地塊自身條件，營造一種原生的自然與田園的原始韻味，繼承和發(fā)揚傳統(tǒng)住宅 “宅院 ”的設(shè)計精髓。 即我們要 使主力產(chǎn)品具有高檔別墅社區(qū)感覺，使整個社區(qū)有高檔別墅社區(qū)的形象 ，是本項目產(chǎn)品營造的關(guān)鍵?！　　　τ谶@種尚處于市場起步階段的四級城市的地產(chǎn)開發(fā)，亞豪機構(gòu)根據(jù)自己多年的行業(yè)經(jīng)驗和專業(yè)判斷形成了對于地產(chǎn)四級市場開發(fā)模式的市場競爭理論。產(chǎn)品類型項目周邊無自然景觀配套，引入 5000平方米中央湖景。其中商業(yè)受整個東、南部區(qū)域商業(yè)氛圍較淡的影響，雖然配套較為完善，但是經(jīng)營情況并不良好，多數(shù)商業(yè)處在空置狀態(tài)。區(qū)域市場特征分析項目區(qū)域市場特征分析項目區(qū)域市場產(chǎn)品特征項目區(qū)域市場典型個案　 溫哥華城 大華新家園 帝景翰園 香舍花都 宏發(fā)半島 家天下 華松現(xiàn)代花園 華佳梅苑建筑形式板樓 板樓 板樓 板樓 板、塔樓 板樓疊拼、獨棟 板樓 板樓小結(jié)：　　本區(qū)域產(chǎn)品的建筑形式主要以 板樓 為主，有些項目有 別墅或類別 墅 產(chǎn)品。 淮北房地產(chǎn)市場板塊分析小結(jié)淮北房地產(chǎn)市場板塊劃分淮北房地產(chǎn)市場板塊分析淮北房地產(chǎn)市場分析小結(jié)淮北房地產(chǎn)市場發(fā)展探測諸多因素導(dǎo)致房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好n 礦區(qū)職工購買力的逐步釋放。n 房地產(chǎn)市場狀態(tài)：本區(qū)域目前僅有溫哥華城一個房地產(chǎn)項目，它的價格代表了目前本地區(qū)房地產(chǎn)市場的狀況。雖有一些高端項目，但是整體價格較北部區(qū)域還有一定差距（均價 2300元 /平方米）。n 全市土地面積 2714平方公里，其中，市區(qū) 371平方公里，轄相山區(qū)、烈山區(qū)、杜集區(qū)和濉溪縣，共 33個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 580個行政村?；幢背鞘懈艣r淮海路 （一馬路）古城路 （二馬路）惠黎路 （三馬路）人民路 （四馬路）孟山路相陽路相山路長山路閘河路淮 北 經(jīng) 濟 技 術(shù) 開 發(fā) 區(qū)市委市政府 本案北部老城市中心區(qū)西部縣城東部發(fā)展區(qū)域淮北房地產(chǎn)市場板塊劃分淮北房地產(chǎn)市場板塊劃分淮北房地產(chǎn)市場板塊分析淮北房地產(chǎn)市場分析小結(jié)淮北房地產(chǎn)市場發(fā)展探測n 北部區(qū)域 —— 老城市中心n 區(qū)域特征：建成年代較早，是老礦區(qū)和電廠所在地，道路交通體系發(fā)達，周邊配套完善。n 房地產(chǎn)市場特征：多為二手房，但是其價格較之北部區(qū)域要遠低（ 10001200元 /平方米左右 ）。而項目開發(fā)重點逐漸向城市東、南部轉(zhuǎn)移 。 n 住房投資?！　? 獨棟類 產(chǎn)品 面積 310—350 平方米 左右?！　】偨ㄖ娣e 250萬平方米，共分 5期開發(fā)完成。住宅包括：多層和高層獨棟別墅雙拼聯(lián)排疊拼疊拼產(chǎn)品戶型建筑面積：230—300 平方米多元化高品質(zhì)生活配套設(shè)施第一部分：淮北房地產(chǎn)市場競爭分析第二部分：項目開發(fā)理念及產(chǎn)品定位第三部分：項目規(guī)劃建議及設(shè)計方案第四部分：項目產(chǎn)品方案的經(jīng)濟測算第五部分：項目營銷策略及方案建議一、項目地塊價值分析評估二、項目市場發(fā)展空間探測三、項目市場開發(fā)理念定位四、項目ＳＷＯＴ分析判斷五、項目產(chǎn)品市場定位建議一、項目地塊價值分析－地形地貌一、項目地塊價值分析－交通路網(wǎng)一、 項目地塊價值分析－人文特征n 地塊緊鄰人民路與南湖路交匯出，交通便利，路網(wǎng)發(fā)達，為項目居住人群提供了快捷方便的交通體系支持；n 地塊北側(cè)為待建的６００畝桓潭公園，南側(cè)隔路與在建的高爾夫球場相望，具有稀缺的自然景觀資源，為項目打造高品質(zhì)的景觀產(chǎn)品提供了資源前提；n 整幅地塊的三塊地容積率各不相同，為項目產(chǎn)品的豐富性和差異化提供了價值基礎(chǔ)；一、項目地塊價值分析－優(yōu)勢分析n 地塊原為農(nóng)田用地，周邊存在大量農(nóng)村居住村落，人居環(huán)境較差；n 地塊所處人民路東段處于城郊，市政配套、生活設(shè)施缺乏；n 地塊所在區(qū)域原為老礦區(qū)，地塊周邊存在地平沉降和粉塵污染，購房心理抗性較大 ；一、項目地塊價值分析－劣勢分析　　　通過上述針對地塊優(yōu)劣兩方面的分析可以看出：　　　　 地塊優(yōu)勢明顯，但缺點也非常突出。n 中國三級城市市場模型一、開發(fā)理念定位－市場競爭模型收入特征消費特征產(chǎn)品特征開發(fā)特征平均收入水平較低，但存在高收入階層平均消費水平偏低，高消費質(zhì)量不高檔次低，且同質(zhì)化，缺乏純粹高端產(chǎn)品普通住宅開發(fā)較多，純粹別墅或豪宅缺失市場特征階層分化消費引導(dǎo)產(chǎn)品創(chuàng)新階層產(chǎn)品市場策略市場競爭特征表現(xiàn) 通過上述市場競爭模型可以看出，在淮北這個地產(chǎn)發(fā)展的三級市場，項目市場開發(fā)策略存在著一個由前期的 “ 階層劃分 ” 到 “ 消費引導(dǎo) ” 再到 “ 產(chǎn)品創(chuàng)新 ” 然后是 “ 階層產(chǎn)品 ” 誕生的一個過程。n 低密度產(chǎn)品的創(chuàng)新空間非常大，千變?nèi)f化。主要產(chǎn)品形式分布n 聯(lián)排別墅（ TOWNHOUSE）n －規(guī)劃于 17—2 地塊南側(cè)；n －北臨桓潭公園，南面臨近社區(qū)中心廣場、以及社區(qū)主干道，自然及人文景觀較好，設(shè)計相對較高容積率的別墅類產(chǎn)品，提升項目形象；n －依地形制造緩坡，發(fā)揮坡地別墅的產(chǎn)品特質(zhì)；n －容積率 。主要產(chǎn)品形式分布n －主要位于 17－ 3地塊東部，東側(cè)緊鄰規(guī)劃路（南湖路），n －建筑密度相對較高，但產(chǎn)品設(shè)計依然要給人低密度、別墅感的印象；n －容積率 － 。 n 居住生活質(zhì)量的高低與物質(zhì)設(shè)施保障有著密切的關(guān)系，在本項目中，考慮到居住者方方面面的生活需求。規(guī)劃設(shè)計方案經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)各種產(chǎn)品建筑面積產(chǎn)品類型 戶數(shù) 層數(shù) 總面積（平方米）獨棟別墅 32 雙拼別墅 48 聯(lián)排別墅 48 疊拼別墅 88 16731花園洋房 210 高爾夫公寓 896 1 1 20 137424規(guī)劃設(shè)計方案經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 一、項目規(guī)劃設(shè)計建議及初步設(shè)計方案 二、項目園林設(shè)計建議 三、項目建筑設(shè)計建議 四、項目戶型設(shè)計建議及初步設(shè)計方案 五、項目結(jié)構(gòu)建議 六、項目材料應(yīng)用建議 七、項目配套設(shè)施及物業(yè)管理建議 八、項目深化設(shè)計意見總結(jié)園林景觀設(shè)計原則 n 淮北市別墅及高檔住宅市場正處于起步階段，對于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項目來說，交通是絕對的基礎(chǔ)，而 自然景觀則是各項目的價值體現(xiàn) 。n 緩坡式景觀n 以草坡整合場地高差，造就緩坡地貌。n 變化：步移景異。園林景觀設(shè)計特色n 流水景觀n “ 水 ” 元素在淮北地區(qū)幾乎成為項目的必備條件，水系的大小似乎也成為當(dāng)?shù)睾饬扛咂焚|(zhì)項目的重要因素之一。園林景觀設(shè)計特色n 層級式景觀設(shè)計n 社區(qū)綠化景觀系統(tǒng)分三級設(shè)置，即社區(qū)級景觀系統(tǒng)、組團級景觀系統(tǒng)和私家庭院景觀系統(tǒng)。園林景觀設(shè)計特色n 綠色景觀設(shè)計n 淮北市場現(xiàn)有項目的綠化率普遍都比較高，但綠色植物景觀的塑造都不到位。園林景觀設(shè)計特色n 根據(jù)人們回歸自然和親水性的特點，本地塊園林景觀建議主張追求一種純自然的景觀藝術(shù)， 打破原有定式的綠地廣場概念，在純粹天然的空間環(huán)境中去創(chuàng)造意境。 在立面細部處理上，我們建議采用以體現(xiàn)產(chǎn)品的做工精細為主，同時盡量提升產(chǎn)品的品質(zhì)感。n 2層要求有家庭室、 1個主臥室和 1個小臥室，主臥要求配有主衛(wèi)。n 功能：n 1層要求有門廳、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間。南北雙花園設(shè)計，花園入戶，實現(xiàn)獨門獨院尊貴感受。 疊拼別墅n 戶型設(shè)計 :n 疊拼別墅戶型 1（下疊）：n 四室二廳三衛(wèi)：n 總建筑面積： ；n 1層建筑面積： ；n 2層建筑面積 ；n 花園面積 ；n 露臺面積 。 花園洋房n 花園洋房戶型 4：n 二室二廳二衛(wèi)：n 建筑面積 ；n 露臺面積： 。戶型面積配比 n 本設(shè)計方案產(chǎn)品居室配比：n 以上數(shù)據(jù)可以看出，本項目居室從 2居室到五居室全部覆蓋，主力居室主要集中三居室和四居室之間。 一、項目規(guī)劃設(shè)計建議及初步設(shè)計方案 二、項目園林設(shè)計建議 三、項目建筑設(shè)計建議 四、項目戶型設(shè)計建議及初步設(shè)計方案 五、項目結(jié)構(gòu)建議 六、項目材料應(yīng)用建議 七、項目配套設(shè)施及物業(yè)管理建議 八、項目深化設(shè)計意見總結(jié)合理且能提升物業(yè)價值的配套設(shè)計安排 n 配套設(shè)計n 從淮北房地產(chǎn)市場可以看出， 目前在售項目還沒有配備會所的的概念 。n 對于高檔項目，在本項目周邊市政配套設(shè)施尚不成熟的狀況下，借物業(yè)公司的品牌形象在客戶心中建立對未來便利生活的可靠保證，解決其的后顧之憂， 更是給本項目增加一個強有力的賣點。 第一部分：淮北房地產(chǎn)市場競爭分析第二部分：項目開發(fā)理念及產(chǎn)品定位第三部分：項目規(guī)劃建議及設(shè)計方案第四部分：項目產(chǎn)品方案的經(jīng)濟測算第五部分：項目營銷策略及方案建議經(jīng)濟參數(shù)　 （萬平方米）總建面（含地下） 獨棟 雙拼 聯(lián)排 疊拼 花園洋房 高爾夫公寓 商業(yè) 配套 地上面積 地下面積 地下車庫 地下車位 開發(fā)成本估算　 項目 總計 (萬元 )一 土地使用權(quán)出讓金 二 土地征用及拆遷安置補償費 三 前期工程費 　 規(guī)劃設(shè)計費 　 項目可行性研究費 　 地質(zhì)勘察測繪費 四 建安工程費 五 公共配套設(shè)施費 六 基礎(chǔ)設(shè)施費 七 開發(fā)期間稅費 八 不可預(yù)見費 九 管理費用 十 銷售費用 十一 財務(wù)費用 十二 總計 資金籌措表 　 項目 /年份 共計（萬元） 2023 2023 2023 2023 　 資金來源 　　 自有資金 　　 銷售收入 　　 銀行貸款 　 資金運用 　　 開發(fā)成本 　　 公共配套設(shè)施費 　　 基礎(chǔ)設(shè)施費 　　 開發(fā)期間稅費